Tribunal Judiciaire · Service des référés — 24 avril 2024

TRIBUNAL
 JUDICIAIRE
 DE PARIS


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N° RG 24/50965 - N° Portalis 352J-W-B7I-C33UZ

AS M N° : 5

Assignation du :
05 Février 2024

[1]

[1] 1 Copie exécutoire
délivrée le:


ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ 
rendue le 24 avril 2024



par Marie-Hélène PENOT, Juge au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal, assistée de Anne-Sophie MOREL, Greffier. 
DEMANDERESSE

S.A.S. Stirwen Partners
[Adresse 2]
[Localité 4]

représentée par Me Flore ABOUKRAT, avocat au barreau de PARIS - #J0098


DEFENDERESSE

S.A.R.L. JOTT FRANCE
[Adresse 1]
[Localité 3]

non représentée



DÉBATS

A l’audience du 13 Mars 2024, tenue publiquement, présidée par Marie-Hélène PENOT, Juge, assistée de Anne-Sophie MOREL, Greffier, 







Nous, Président, 

Après avoir entendu les conseils des parties,

Par acte du 18 juillet 2022, la société par actions simplifiée STIRWEN PARTNERS a donné à bail commercial à la société responsabilité limitée JOTT MAG 3 -devenue la société à responsabilité limitée JOTT FRANCE- des locaux situés [Adresse 1], moyennant un loyer annuel en principal de 85000 euros, hors charges et hors taxes, payable d'avance à une fréquence trimestrielle.

Par acte extrajudiciaire délivré le 6 décembre 2023, le bailleur a fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire pour une somme de 28 563,65 euros au titre de l'arriéré locatif arrêté au quatrième trimestre 2023 inclus, augmentée de pénalités de retard et du coût de l'acte.

Par assignation délivrée le 5 février 2024, la société STIRWEN PARTNERS a attrait la société JOTT FRANCE devant le Président du tribunal judiciaire de Paris statuant en référé, aux fins de voir :
-constater l'acquisition de la clause résolutoire insérée au bail ;
-ordonner l'expulsion de la société JOTT FRANCE et celle de tous occupants de son chef des lieux loués avec le concours de la force publique si besoin,
-ordonner le transport et la séquestration du mobilier trouvé dans les lieux dans tel garde-meubles qu'il plaira au bailleur aux frais, risques et péril de la partie expulsée ;
-condamner la société JOTT FRANCE à payer à la société STIRWEN PARTNERS la somme provisionnelle de 26 244,05 euros au titre de l'arriéré locatif arrêté au premier trimestre 2024 inclus, avec intérêts au taux légal ;
-condamner la société JOTT FRANCE au paiement d'une indemnité d'occupation provisionnelle égale au montant du loyer augmenté des charges, jusqu'à la libération des locaux qui se matérialisera par la remise des clés ou l'expulsion du défendeur ;
-condamner la société JOTT FRANCE au paiement d'une somme provisionnelle de 2624,41 euros au titre de la clause pénale ;
-condamner la société JOTT FRANCE au paiement d'une somme provisionnelle de 105,47 euros au titre des intérêts de retard échus au 31 janvier 2024 ;
-condamner la société JOTT FRANCE au paiement d'une somme provisionnelle de 1421,84 euros au titre de l'ajustement du dépôt de garantie, augmentée de 142,18 euros au titre de la pénalité de retard contractuelle et de 6,73 euros au titre des intérêts échus du 31 janvier 2024 ;
-condamner la société JOTT FRANCE au paiement d'une somme de 3000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens, en ce compris le coût du commandement.

Bien que régulièrement assignée selon les formes prévues à l'article 654 du code de procédure civile, la société JOTT FRANCE n'a pas constitué avocat, de sorte qu'il doit être statué par décision réputée contradictoire.


A l'audience du 13 mars 2024, la société STIRWEN PARTNERS a, par l'intermédiaire de son conseil, maintenu les prétentions de son exploit introductif d'instance et les moyens qui y sont contenus.

L'état des privilèges et publications ne mentionne aucun créancier inscrit sur le fonds de commerce.

Conformément aux articles 446-1 et 455 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l'exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l'assignation introductive d'instance.

MOTIFS

Conformément à l'article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparait pas, le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande relative à l'acquisition de la clause résolutoire et sur les demandes subséquentes

L'article 834 du code de procédure civile dispose que, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.

La juridiction des référés n'est toutefois pas tenue de caractériser l'urgence, au sens de l'article 834 du code de procédure civile, pour constater l'acquisition de la clause résolutoire stipulée dans un bail et la résiliation de droit d'un bail.

L'article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Le bailleur, au titre d'un bail commercial, demandant la constatation de l'acquisition de la clause résolutoire stipulée dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.

Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d'une clause contenue à l'acte à cet effet, à condition que :
- le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif,
- le bailleur soit, de toute évidence, en situation d'invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,
- la clause résolutoire soit dénuée d'ambiguïté et ne nécessite pas interprétation.

Les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses résolutoires, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

Cependant, la juridiction des référés ne peut, sans excéder ses pouvoirs, accorder d'office un délai de grâce et suspendre les effets de la clause résolutoire dès lors que ce délai ne lui a pas été demandé par le preneur.

En l'espèce, la soumission du bail au statut des baux commerciaux ne donne lieu à aucune discussion.

Le bail comprend une clause résolutoire prévoyant la résiliation de plein droit du contrat à défaut de paiement d'un seul terme de loyer ou d'inexécution d'une clause quelconque du contrat et un mois après la délivrance d'un commandement de payer demeuré infructueux.

Le commandement de payer signifié le 6 décembre 2023 à la société JOTT FRANCE vise cette clause. Il porte sur un montant total de 31 608,26 euros, selon décompte intégré dans l'acte.

Le quantum visé par le commandement intègre dans les sommes appelées des pénalités de retard dont l'exigibilité est sérieusement contestable en ce qu'elles sont susceptibles de faire l'objet d'une réduction par le juge du fond. Pour autant, un commandement signifié pour une somme supérieure à la somme due n'est pas nul mais voit simplement ses effets réduits au montant de la créance dont l'exigibilité n'est pas sérieusement contestable, soit en l'espèce 28 751,89 euros[31 608,26 - 2856,37].

Il ressort du décompte produit par la société STIRWEN PARTNERS que les causes non sérieusement contestables de ce commandement ont été acquittées postérieurement au délai d'un mois suivant la délivrance de l'acte.

Dès lors, la clause résolutoire est acquise et le bail se trouve résilié de plein droit avec toutes conséquences de droit.

Aux termes de l'article 835 alinéa 1er du code de procédure civile, le président peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le maintien dans un immeuble, sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail, constitue un trouble manifestement illicite.
L'expulsion de la société JOTT FRANCE et de tout occupant de son chef doit donc être ordonnée en cas de non restitution volontaire des lieux dans les 15 jours de la signification de la présente ordonnance.

Le sort des meubles trouvés dans les lieux sera régi en cas d'expulsion conformément aux dispositions du code des procédures civiles d'exécution et selon les modalités précisées au dispositif de l'ordonnance.

Sur les demandes de provision

L'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile dispose que, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier.

Aux termes de l'article 1353 du code civil, c'est à celui qui réclame l'exécution d'une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

En l'espèce, la société STIRWEN PARTNERS sollicite la condamnation de la société JOTT FRANCE à lui verser, à titre provisionnel :
-26 244,05 euros au titre de l'arriéré locatif arrêté au premier trimestre 2024 inclus ;
-2624,41 euros au titre de la clause pénale ;
-105,47 euros au titre des intérêts de retard sur ces sommes, échus au 31 janvier 2024 ;
-1421,84 euros au titre de l'ajustement du dépôt de garantie ;
-142,18 euros au titre de la pénalité de retard contractuelle ;
-6,73 euros au titre des intérêts de retard échus du 31 janvier 2024.

En premier lieu, la clause pénale du bail qui prévoit une indemnité égale à 10% du montant des sommes dues pouvant être modérée par le juge du fond en raison de son caractère manifestement excessif, le caractère non sérieusement contestable de l'obligation n'est pas établi de sorte qu'il n'y a pas lieu à référé sur l'application de cette clause.

En deuxième lieu, l'obligation pesant sur la société JOTT FRANCE de payer la somme de 26 244,05 euros au titre du loyer et des charges afférents au premier trimestre 2024 n'est pas sérieusement contestable, de même que l'obligation d'ajuster le montant du dépôt de garantie suite à l'indexation du loyer.

Ainsi, l'obligation pesant sur la société JOTT FRANCE de régler, à titre principal, la somme de 27 665,89 euros est établie. Pour autant, il ressort des pièces produites que suite à la délivrance du commandement de payer, la société locataire s'est notamment acquittée du paiement de la somme de 2856,37 euros appelée au titre de pénalités de retard dont l'exigibilité est sérieusement contestable.

En conséquence, il convient de déduire ce paiement de la somme due par la société JOTT FRANCE, laquelle sera condamnée au paiement provisionnel de la somme de 24 809,52 euros au titre de la seule échéance de loyers et charges afférente au premier trimestre 2024, l'ajustement du dépôt de garantie ayant été opéré par paiement reçu en l'étude de commissaire de justice du 22 janvier 2024.

En troisième lieu, le bail prévoit que les sommes dues génèrent des intérêts au taux légal après une mise en demeure demeurée infructueuse. Or, l'assignation n'a été précédée d'aucune mise en demeure préalable emportant une interpellation suffisante du débiteur de payer l'échéance de loyers et charges du premier trimestre 2024 ; par ailleurs, il est établi que les sommes dues au titre du réajustement du dépôt de garantie ont été acquittées avant la délivrance de l'assignation. En conséquence, il n'y a pas lieu à référé sur les demandes de provision chiffrées formées au titre des intérêts échus antérieurement à la délivrance de l'assignation. La condamnation provisionnelle de la société JOTT FRANCE emportera intérêts au taux légal à compter de la date de délivrance de l'assignation.

Il est rappelé qu'à compter de la résiliation du bail par l'effet de la clause résolutoire, le preneur n'est plus débiteur de loyers mais d'une indemnité d'occupation.

L'indemnité d'occupation due par la société JOTT FRANCE depuis l'acquisition de la clause résolutoire et jusqu'à la libération effective des lieux par la remise des clés, sera fixée à titre provisionnel au montant du loyer contractuel, outre les charges, taxes et accessoires.

Sur les mesures accessoires

L'article 491 alinéa 2 du code de procédure civile dispose que le juge statuant en référé statue sur les dépens. L'article 696 dudit code précise que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

Le défendeur, qui succombe, doit supporter la charge des dépens, incluant le coût du commandement de payer du 6 décembre 2023 qui entretient un lien étroit et nécessaire avec la présente instance.

L'article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1° A l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, 2° et, le cas échéant, à l'avocat du bénéficiaire de l'aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l'aide aurait exposés s'il n'avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l'article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations. Néanmoins, s'il alloue une somme au titre du 2° du présent article, celle-ci ne peut être inférieure à la part contributive de l'Etat.

Il est rappelé que la juridiction des référés a le pouvoir de prononcer une condamnation en application de ces dispositions.

Condamnée aux dépens, la société JOTT FRANCE sera tenue au paiement d'une indemnité au titre des frais irrépétibles que des considérations tirées de l'équité imposent de limiter à 500 euros.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort ,

Constatons l'acquisition de la clause résolutoire insérée au bail à la date du 6 janvier 2024 à minuit ;

Ordonnons, à défaut de restitution volontaire des lieux dans les quinze jours de la signification de la présente ordonnance, l'expulsion de la société JOTT FRANCE et de tout occupant de son chef des lieux situés à [Adresse 1] avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d'un serrurier ;

Disons, en cas de besoin, que les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désigné par elle et qu'à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par le commissaire de justice chargé de l'exécution, avec sommation à la personne expulsée d'avoir à les retirer dans un délai de quatre semaines à l'expiration duquel il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques, sur autorisation du juge de l'exécution, ce conformément à ce que prévoient les dispositions du code des procédures civiles d'exécution sur ce point ;
 
Condamnons à titre provisionnel la société JOTT FRANCE à payer, à titre d'indemnité d'occupation due à compter de la résiliation du bail du 7 février 2024 et jusqu'à la libération effective des lieux par la remise des clés, une somme égale au montant du loyer contractuel, outre les taxes, charges et accessoires ;

Condamnons par provision la société JOTT FRANCE à payer à la société STIRWEN PARTNERS la somme de vingt-quatre mille huit cent neuf euros et cinquante-deux centimes (24 809,52 euros) à valoir sur les loyers, charges, accessoires et indemnités d'occupation arriérés arrêtés au 5 février 2024 (premier trimestre 2024 inclus), avec intérêts au taux légal à compter du 5 février 2024 ;

Disons n'y avoir lieu à référé sur le surplus des demandes de provision ;

Condamnons la société JOTT FRANCE aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer délivré le 6 décembre 2023 ;

Condamnons la société JOTT FRANCE à payer à la société STIRWEN PARTNERS la somme de cinq cents euros (500 euros) par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;

Rejetons toutes les autres demandes des parties ;

Rappelons que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Fait à Paris le 24 avril 2024

Le Greffier,Le Président,





Anne-Sophie MORELMarie-Hélène PENOT