Tribunal Judiciaire · Loyers commerciaux — 26 avril 2024

TRIBUNAL
 JUDICIAIRE
 DE PARIS


 ■

Loyers commerciaux

 
N° RG 23/07461
N° Portalis 352J-W-B7H-C2AWN



N° MINUTE : 5

Assignation du :
24 Mai 2023


Jugement avant dire droit
[1]

[1] Expéditions 
exécutoires
délivrées le :


Expert : [Y] [Z][2]

[2] 
[Adresse 3]
[Localité 7]





JUGEMENT 
rendu le 26 Avril 2024
DEMANDERESSE

S.C.I. LE NIL
[Adresse 8]
[Localité 6]

représentée par Maître Sébastien GARNIER, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #D1473



DEFENDERESSE

S.A.S. VIETEAT 4
[Adresse 4]
[Localité 10]

représentée par Maître Valerie DUTREUILH, avocate au barreau de PARIS, avocate plaidante, vestiaire #C0479



COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lucie FONTANELLA, Vice-présidente, Juge des loyers commerciaux
Siégeant en remplacement de Monsieur le Président du Tribunal judiciaire de Paris, conformément aux dispositions de l'article R.145-23 du code de commerce ;

assistée de Camille BERGER, Greffière


DEBATS

A l’audience du 07 Mars 2024 tenue publiquement 


JUGEMENT

Rendu publiquement par mise à disposition au greffe
Contradictoire
En premier ressort





FAITS ET PROCEDURE

Par acte sous seing privé du 29 juin 2009, Madame [X] [I], aux droits de laquelle vient la S.C.I. LE NIL, a consenti à la S.A.R.L. LA TAVERNE DU NIL, aux droits de laquelle vient la S.A.S VIETEAT 4, le renouvellement d'un bail portant sur des locaux commerciaux sis [Adresse 5] à [Localité 10] pour une durée de neuf ans à compter du 1er janvier 2009, pour un loyer annuel HT et HC de 22.000 €.

Par acte extrajudiciaire du 11 mai 2022, la bailleresse a fait délivrer à sa locataire un congé avec offre de renouvellement du bail à compter du 1er janvier 2023 a pour un loyer annuel d'un montant en principal de 50.720 €.

Elle a notifié à la locataire un mémoire préalable par lettre recommandée avec accusé de réception envoyée le 13 janvier 2023 sollicitant :

- la fixation du loyer du bail renouvelé à la somme de 50.720 € par an en principal à compter du 1er janvier 2023,
- les intérêts de droit sur les arriérés de loyers à compter de la notification de son mémoire,
- si une expertise était ordonnée pour déterminer la valeur locative des lieux loués, de fixer le loyer provisionnel pour la durée de l'instance à la somme annuelle de 38.800 € par an.

Par acte du 24 mai 2023, elle a assigné la S.A.S VIETEAT 4 devant le juge des loyers du tribunal judiciaire de PARIS, réitérant ses demandes et sollicitant en outre la condamnation de la défenderesse à lui payer une somme de 4.000 € au titre de ses frais irrépétibles ainsi qu'aux dépens avec distraction au profit de son conseil, et le bénéfice de l'exécution provisoire.

En parallèle, la locataire a notifié un mémoire préalable par lettre recommandée avec accusé de réception envoyée le 10 mars 2023.

Par acte du 12 juin 2023, la S.A.S VIETEAT 4 a, à son tour, assigné la S.C.I. LE NIL devant le juge des loyers du tribunal judiciaire de PARIS, sollicitant :

- la fixation du loyer du bail renouvelé à la somme de 30.000 € par an en principal à compter du 1er janvier 2023,
- à titre subsidiaire, qu'une expertise soit ordonnée pour déterminer la valeur locative des lieux loués et que dans ce cas le loyer provisionnel soit fixé à 30.000 € par an en principal,
- outre la condamnation de la demanderesse à lui payer une somme de 5.000 € au titre de ses frais irrépétibles ainsi qu'aux dépens avec distraction au profit de son conseil,
- le bénéfice de l'exécution provisoire.

L'affaire est venue à l'audience du 07 mars 2024.


MOTIFS DE LA DÉCISION


Il convient au préalable d'ordonner la jonction des procédures introduites par chacune des parties, sous les numéros RG 23/7461 et 23/12474, qui tendent aux mêmes fins de fixation du loyer du bail renouvelé, sous le numéro du plus ancien, soit le numéro RG 23/7461.

Il y a lieu également de constater que la locataire justifie de l'envoi, en lettre recommandée avec accusé de réception, d'un mémoire préalable qu'elle n'a toutefois pas communiqué aux débats ; il n'apparaît cependant pas opportun de rouvrir les débats pour qu'elle communique ce mémoire, même si, selon les articles R.145-24 et suivants du code de commerce, les parties ne peuvent présenter leur argumentation que par la voie de mémoire notifié par lettre recommandée avec accusé de réception, dès lors que la connaissance du contenu de ce mémoire n'est manifestement pas de nature à influer sur le sens de la présente décision.

L'article L.145-33 du code de commerce dispose que le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative.
À défaut d'accord, cette valeur est déterminée d'après :

1) Les caractéristiques du local considéré ;
2) La destination des lieux ;
3) Les obligations respectives des parties ;
4) Les facteurs locaux de commercialité ;
5) Les prix couramment pratiqués dans le voisinage.
Un décret en Conseil d'État précise la consistance de ces éléments.

Aux termes de l'article L.145-34 du code de commerce, à moins d'une modification notable des éléments mentionnés aux 1o à 4o de l'article L.145-33, le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d'effet du bail à renouveler, si sa durée n'est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation, intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré, de l'indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l'indice trimestriel des loyers des activités tertiaires mentionnés aux premier et deuxième alinéas de l'article L. 112-2 du code monétaire et financier, publiés par l'Institut national de la statistique et des études économiques. À défaut de clause contractuelle fixant le trimestre de référence de cet indice, il y a lieu de prendre en compte la variation de l'indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l'indice trimestriel des loyers des activités tertiaires, calculée sur la période de neuf ans antérieure au dernier indice publié.

(...)
Les dispositions de l'alinéa ci-dessus ne sont plus applicables lorsque, par l'effet d'une tacite prolongation, la durée du bail excède douze ans.

En cas de modification notable des éléments mentionnés aux 1o à 4o de l'article L. 145-33 ou s'il est fait exception aux règles de plafonnement par suite d'une clause du contrat relative à la durée du bail, la variation de loyer qui en découle ne peut conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10 % du loyer acquitté au cours de l'année précédente.

En l'espèce, les parties s'accordent sur le principe du renouvellement du bail à compter du 1er janvier 2023 mais demeurent en désaccord sur le montant du loyer du bail renouvelé.

La durée du bail expiré ayant excédé douze ans par l'effet d'une tacite prolongation, la règle du plafonnement prévue par l'article L.145-34 du code de commerce n'est pas applicable et le loyer renouvelé doit être fixé en fonction de la valeur locative des lieux loués.

La bailleresse fait valoir que le loyer du bail renouvelé doit être fixé à sa valeur locative, et que celle-ci, au vu d'un rapport d'expertise du 06 mars 2022 du cabinet LAPANDRY, doit être fixée à 50.720 € par an en principal.

La locataire, qui demande la fixation du loyer du bail renouvelé à 30.000 € par an, n'est pas d'accord avec sa prétention.

Il y a lieu de constater que le rapport d'expertise du cabinet LAPANDRY, établi par un expert rémunéré par une seule des parties et hors la présence de l'autre, ne suffit pas à justifier du bien fondé des prétentions de la bailleresse.

Dans ces conditions, le juge des loyers ne peut statuer sur le montant du loyer du bail renouvelé mais constate qu'il est justifié de l'opportunité d'ordonner une expertise pour avoir avis sur la valeur locative des lieux loués.

En conséquence, il convient, avant de statuer sur toutes les demandes, d'ordonner une expertise.

La mission de l'expert est déterminée au dispositif de cette décision.

L'expertise aura lieu aux frais avancés de la bailleresse, qui a un intérêt certain à la réalisation de la mesure.

Il y a lieu de préciser qu'il appartiendra aux parties de communiquer à l'expert tous les éléments sollicités par celui-ci pour réaliser son expertise.

Le loyer provisionnel restera, pendant la durée de l'instance, égal au montant du loyer contractuel.

Dans l'attente du dépôt du rapport d'expertise, les dépens, ainsi que les demandes au titre des frais irrépétibles, qui y sont liées, seront réservés.



PAR CES MOTIFS


Le juge des loyers commerciaux, statuant publiquement, par décision mise à disposition au greffe, contradictoire,

Par mesure d'administration judiciaire,

Ordonne la jonction des deux procédures enregistrées sous les numéros RG 23/7461 et 23/12474 sous le numéro RG 23/7461 ;

En premier ressort,

Constate le principe du renouvellement du bail concernant les locaux commerciaux sis [Adresse 5] à [Localité 10] à compter du 1er janvier 2023 ;

Dit que le loyer du bail renouvelé n'est pas soumis à la règle du plafonnement prévue par l'article L.145-34 du code de commerce ;

Avant dire droit sur toutes les autres demandes,

Ordonne une mesure d'expertise et désigne en qualité d'expert :


[Y] [Z]
[Adresse 3]
[XXXXXXXX02] / [XXXXXXXX01]
[Courriel 9]


avec mission de :

* convoquer les parties, et, dans le respect du principe du contradictoire,
* se faire communiquer tous documents et pièces nécessaires à l'accomplissement de sa mission,
* visiter les locaux sis [Adresse 5] à [Localité 10] et les décrire,
* entendre les parties en leurs dires et explications,
* procéder à l'examen des faits qu'allèguent les parties,
* rechercher la valeur locative à la date du 1er janvier 2023 des lieux loués au regard des caractéristiques du local, de la destination des lieux, des obligations respectives des parties, des facteurs locaux de commercialité, des prix couramment pratiqués dans le voisinage, en retenant tant les valeurs de marché que les valeurs fixées judiciairement, en application des dispositions des articles L 145-33 et R 145-3 à R 145-8 du code de commerce,
* rendre compte du tout et donner son avis motivé,
* dresser un rapport de ses constatations et conclusions,

Rappelle qu'il appartiendra aux parties de communiquer à l'expert tous les éléments sollicités par celui-ci pour réaliser son expertise,

Dit que l'expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du code de procédure civile et qu'il déposera l'original de son rapport au greffe de la juridiction avant le 29 avril 2025,

Fixe à la somme de 3.500 (trois-mille-cinq-cents) euros la provision à valoir sur la rémunération de l'expert qui devra être consignée par la S.C.I. LE NIL à la régie du tribunal judiciaire de Paris (escalier D 2ème étage) au plus tard le 04 juillet 2024 inclus, avec une copie de la présente décision,

Dit que l'affaire sera rappelée le 05 septembre 2024 à 09H30 pour vérification du versement de la consignation,

Dit que, faute de consignation de la provision dans ce délai, la désignation de l'expert sera caduque et privée de tout effet,

Désigne le juge des loyers commerciaux aux fins de contrôler le suivi des opérations d'expertise,

Fixe le loyer provisionnel pour la durée de l'instance au montant du loyer contractuel en principal, outre les charges,

Réserve les dépens et les demandes au titre de l'article 700 du code de procédure civile.


Fait et jugé à PARIS, le 26 avril 2024.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE
C. BERGER L. FONTANELLA