Tribunal Judiciaire · 6ème chambre 2ème section — 26 avril 2024

TRIBUNAL
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] Expéditions
exécutoires
délivrées le :


■

6ème chambre 2ème section

 
N° RG 21/04342 - N° Portalis 352J-W-B7F-CUCC3

N° MINUTE : 

Contradictoire 

Assignation du :
24 Mars 2021















JUGEMENT 
rendu le 26 avril 2024 
DEMANDERESSE

S.A.S. GOUIDER
[Adresse 2]
[Localité 5]


représentée par Maître Patrice MOURIER, avocat au barreau de PARIS,vestiaire #C1553



DÉFENDERESSE

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 1] représenté par son syndic, la société WARREN & ASSOCIES
[Adresse 4]
[Localité 3]


représentée par Maître Nicolas GUERRIER de la SCP NICOLAS GUERRIER ET ALAIN DE LANGLE, avocats au barreau de PARIS,, vestiaire #P0208



Décision du 26 Avril 2024
6ème chambre 2ème section
 N° RG 21/04342 - N° Portalis 352J-W-B7F-CUCC3

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Nadja GRENARD, Vice-présidente
Madame Marion BORDEAU, Juge
Madame Stéphanie VIAUD, Juge

assistée de Madame Audrey BABA, Greffier


DEBATS

A l’audience du 25janvier 2024 tenue en audience publique devant Madame Nadja GRENARD, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seul l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de procédure civile.


JUGEMENT

-Contradictoire
- En premier ressort
- Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile.
- Signé par Madame Nadja Grenard , Présidente de formation et par Madame BABA Audrey, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. 





EXPOSÉ DU LITIGE

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] (ci-après le syndicat des copropriétaires) a décidé en 2019 de faire réaliser des travaux de ravalement de la façade sur cour du bâtiment A de son immeuble.

La société Goudier a établi un devis n°2019-192 du 14 mars 2019, pour un montant total de travaux s’élevant à la somme de 59.429,90 € accepté par le syndic au nom du syndicat des copropriétaires.

Compte tenu de la découverte en cours de chantier de la présence de pierres de taille entre le rez-de-chaussée et le 2ème étage, la société Gouider a établi un second devis n°2019-462 le 7 juin 2019 portant sur le piochage complet des façades et travaux liés s’élevant à la somme de 22 841,19 € TTC, lequel a été accepté le 28 juin 2019 avec mise en place d’un échéancier de 24 mois.

Le 14 mai 2020, la société Gouider a adressé au syndicat des copropriétaires, représenté par son syndic, deux factures : 

- une facture n°2020-130 au titre du paiement du solde du marché de travaux principal correspondant au devis initial n°2019-192 s’élevant à la somme de 17 828,97 € TTC après déduction de l’acompte de 30 % (16 208,16 € HT) et de la situation n°1 (21 610,88€ HT) ;

- une facture n°2020-129 au titre du paiement du solde des travaux supplémentaires correspondant au devis n°2019-462 s’élevant à la somme de 6852,35 € TTC, après déduction de l’acompte de 30 % (8 305,89 € HT) et de la situation n°1 (6 229,42€ HT).

Le 20 mai 2020, la société Gouider a adressé au syndicat des copropriétaires, représenté par son syndic, une nouvelle facture n°2020-362 correspondant à la location d’une alarme entre le 6 juin 2019 et le 17 décembre 2019 s’élevant à la somme de 5760 € TTC.

Par courriel du 4 septembre 2020, la société Warren & Associés en qualité de syndic du syndicat des copropriétaires a mis en demeure la société Gouider de procéder à la fin des travaux.

Par courrier du 8 septembre 2020, la société Gouider a sollicité auprès du syndicat des copropriétaires, représenté par son syndic, le paiement de la somme de 23 420 € TTC au titre du marché de base et 14 275,74€ TTC au titre des 15 échéances impayées dues sur les travaux supplémentaires conformément à l’échéancier accordé et a conditionné la finalisation du chantier au paiement de ces sommes.

Par courrier du 6 novembre 2020, la société Gouider a informé le syndicat des copropriétaires qu’il lui restait devoir la somme totale de 46 430,17 € TTC pour l’ensemble des travaux et sollicité le règlement du solde du marché de base s’élevant à la somme de 17 828,98 €.

Par courrier du 26 novembre 2020, la société Warren & Associés en qualité de syndic du syndicat des copropriétaires a exposé à la société Gouider être prête à faire un règlement à hauteur de la somme de 17 828,98 € pour solder le marché de base et a sollicité un rendez-vous de chantier afin de pouvoir procéder à une réception définitive du chantier et lister les réserves et doléances du syndicat des copropriétaires concernant les travaux de pierre de taille notamment la pose d’enduit et de peinture.

Le 30 novembre 2020, le syndicat des copropriétaires a procédé au règlement de la somme de 17.828,98 € destinée à solder le marché de base.

Par courrier du 4 décembre 2020, la société Gouider, par l’intermédiaire de son conseil, a mis en demeure le syndicat des copropriétaires, représenté par son syndic, de lui régler la somme de 26.317€ TTC comprenant la somme de 20 557,07 € (après déduction de 10 % réglable à la fin du chantier) au titre du devis pour travaux supplémentaires et la somme de 5760 € TTC au titre du coût de la location de l’alarme.

Selon procès-verbal d’assemblée générale extraordinaire du 8 février 2021, les copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 1] ont ratifié le devis n°2019-462 au titre des travaux supplémentaires portant sur un montant de 22.841,19 € TTC, ont précisé procéder au règlement immédiat d’une somme de 14 000 € et que la somme de 8 841,19 € TTC sera débloquée à la réception définitive des travaux.


Par courrier du 21 janvier 2021, la société Gouider a indiqué être disposée à accepter la mise en place d’un échéancier incluant la reprise des paiements de 951,70€ entre le mois de février et le mois de juin 2021 et lissage des échéances impayées sur l’année 2021 à hauteur de 1643,84 € par mois, a proposé de baisser la facture de location d’alarme à 4800 € enfin a proposé de réintervenir sur le chantier pour lever les éventuelles réserves listées le 26 novembre 2020 à compter du mois d’octobre 2021 avec une retenue de garantie maximum fixée à 2284,12€.

Engagement de la procédure au fond

Faute de parvenir à un accord, la société Gouider a, par exploits d’huissier du 17 mars 2021, la SAS Gouider a assigné le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1], représenté par son syndic, la SARL Warren & Associés, devant le Tribunal judiciaire de Paris au paiement de ses factures restées impayées et aux fins de voir prononcer la réception judiciaire de l’ouvrage au 26 novembre 2020.

Prétentions des parties

Vu les dernières conclusions récapitulatives notifiées par voie électronique le 1er septembre 2022, aux termes desquelles la société Gouider sollicite de voir, par décision assortie de l’exécution provisoire:

condamner le syndicat des copropriétaires sis [Adresse 1] à lui payer la somme de 13.722,15 euros ;
condamner le syndicat des copropriétaires sis [Adresse 1] à lui payer la somme de 5.760,00 euros ;
prononcer en conséquence la réception des travaux à la date du 26 novembre 2020 ;
débouter le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] de l’ensemble de ses demandes ;
condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à lui payer la somme de 4.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile et aux entiers dépens.
*

Vu les dernières conclusions récapitulatives notifiées par voie électronique le 4 août 2022, aux termes desquelles le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice, sollicite de voir débouter la société Gouider de ses demandes et de la voir condamner à lui payer les sommes suivantes : 

8.316,48 € au titre du préjudice résultant des travaux restant à réaliser. 
5.000 € au titre du préjudice de jouissance. 
15.000 € au titre du préjudice de perte de chance de mise en concurrence;
10.000 € au titre du préjudice de perte de chance relative au traitement de la pierre du rez-de-chaussée;
3.000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile, pour un plus ample exposé des faits et des moyens, il est renvoyé aux dernières conclusions des parties.

La clôture est intervenue le 20 octobre 2022.

MOTIFS DE LA DÉCISION

SUR LES DEMANDES PRINCIPALES

I. Sur les demandes formées par la société Gouider

I.A. Sur la demande de réception judiciaire

La société Gouider sollicite de voir prononcer la réception de l’ouvrage à la date du 26 novembre 2020, date à laquelle le syndicat des copropriétaires représenté par son syndic a listé les réserves à lever. Elle soutient que le défendeur a émis une seule réserve dans son courrier du 16 juin 2020 et que les réserves listées en novembre 2020 ne font pas obstacle à la réception laquelle ne nécessite pas que l’ouvrage soit totalement achevé. Enfin elle fait valoir au soutien de sa demande que le syndicat des copropriétaires a renoncé lors de l’assemblée générale du 8 février 2021 à la désignation d’un expert.

Le syndicat des copropriétaires expose que la société Gouider ne justifie pas que l’ouvrage soit en état d’être reçu dans la mesure où les travaux de ravalement ne sont pas achevés et où il soulève des contestations à l’encontre de la qualité des travaux lesquels excluent toute réception.

*

En vertu de l’article 1792-6 du Code civil, la réception est l'acte par lequel le maître de l'ouvrage déclare accepter l'ouvrage avec ou sans réserves. Elle intervient à la demande de la partie la plus diligente, soit à l'amiable, soit à défaut judiciairement. Elle est, en tout état de cause, prononcée contradictoirement.

Il appartient à celui qui se prévaut de la réception judiciaire d’apporter tous les éléments au juge afin de déterminer l’existence et la date de la réception. La réception judiciaire suppose que l’ouvrage soit en l’état d’être reçu.

Au cas présent il ressort des éléments du dossier que la société Gouider s’est vue confier :

- selon devis n°2019-192 le soin de réaliser des travaux de ravalement de façades sur cour comprenant des travaux de maçonnerie (décapage des maçonnerie, réfection des maçonneries plâtres, révision des scellements, raccord divers), des travaux de finition (sur maçonnerie plâtres, boiseries, métalleries et PVC), des travaux de zinguerie (recouvrement de bandeaux, appuis intégrés) et des travaux de plomberie (descentes EP/EU) ;

- selon devis n°2019-462 le soin de réaliser des travaux de piochage complet des façades et travaux liés comprenant sur l’ensemble des façades (hors 1er et 2ème étage),des travaux de maçonnerie incluant le piochage à 100 % de l’enduit existant, remaçonnerie et/ou rebouchage au mortier de chaux piochage des parties dégradées et aux 1er et 2ème étage : restauration de la pierre et mise à nue incluant le ponçage des parties planes, sondage général remplacement d’un linteau métallique reprises en pierre neuves pour remplacement des éléments cassés ou en mauvais état).

Au vu des éléments du dossier il ressort que : 

- par courriel du 9 décembre 2019, le syndic a relancé la société Gouider pour connaître la date de l’enlèvement de l’échafaudage ;

- par courriel du même jour, la société Gouider a indiqué au syndic que l’échafaudage avait été retiré et que le cantonnement serait enlevé lorsque le rez-de-chaussée serait terminé ;

- par courriel du 19 décembre 2019, la société Gouider a indiqué que la fin de chantier était prévue pour fin janvier (hors intempéries)

- par courriel du 27 mai 2020, la société Gouider a indiqué au syndic qu’il restait 3 jours de travail mais qu’il lui restait devoir une somme totale de 51 271,11 euros non réglée ;

- par courriel du 16 juin 2020, le syndic a sollicité l’enlèvement de l’enduit au niveau du rez-de-chaussée afin de faire apparaître la pierre de taille en conformité avec les dispositions des ABF avant le 9 juillet 2020 pour pouvoir procéder à la réception des travaux ;

- par courrier du 8 septembre 2020, la société Gouider a indiqué être dans l’attente du paiement des sommes dues au titre du marché de base et des échéanciers impayés au titre des travaux supplémentaires (soit une somme totale de 37 116,93 € TTC) avant d’envisager de terminer le chantier qu’elle évaluait à 1 journée et demi de travail ;

- par courrier du 26 novembre 2020, le syndic a adressé à la société Gouider en pièce jointe une liste de réserves et de reproches et a convié celle-ci à convenir d’un rendez-vous pour évoquer ces réserves et doléances.

Aux termes de ce dernier courrier, il ressort que le maître d’ouvrage a listé les réserves suivantes : 
- réserve n°1 : absence de ravalement d’une partie située derrière la descente des eaux pluviales au 2ème étage droite en entrant dans la cour ;
- réserve n°2 : débordement de l’enduit de la façade gauche en entrant dans la cour sur l’immeuble voisin
- réserve n°3 absence de nettoyage des rebords zingués (présence de plâtre et d’enduit)
- réserve n°4 absence de remise en état de la cour après travaux ( pavage abîmé)
- réserve n°5 absence de remise en place d’une grille d’aération d’une des fenêtres du 3ème étage

Il ressort en outre que le défendeur reproche à la société Gouider l’absence de sondages réalisés préalablement à la réalisation des travaux, l’absence de concertation sur l’enduit et la peinture des pierres de taille du rez-de-chaussée et l’endommagement éventuel des pierres de taille du rez-de-chaussée l’ayant conduit à refuser lors de l’assemblée générale du 9 juillet 2020. Toutefois force est de constater sur ce dernier point que les copropriétaires ont finalement ratifié le devis des travaux supplémentaires lors de l’assemblée générale du 8 février 2021 se sont engagés à régler les montants dus au titre de ce devis tout en décidant la retenue d’une somme de 8 841,19€ TTC jusqu’à la réception définitive des travaux. Enfin les copropriétaires ont renoncé à faire appel à un expert.

Force est de constater que par courrier du 26 novembre 2019, il est établi que le syndicat des copropriétaires représenté par son syndic a indiqué s’engager à régler le solde du marché de base, ce qu’il a fait le 30 novembre 2020 en réglant la somme restant due de 17 828,98 € et a indiqué que la réception définitive interviendrait avec la levée des réserves.

Au vu de ces éléments, il est établi qu’aucune réception expresse des travaux n’a eu lieu entre les parties et que l’absence de règlement de l’intégralité des travaux et l’absence de volonté de réceptionner l’ouvrage formalisée dans ses courriers par le maître d’ouvrage ne peuvent permettre de considérer qu’une réception tacite soit intervenue entre les parties.

Le syndicat des copropriétaires s’oppose à voir prononcer la réception judiciaire estimant que les travaux ne sont pas achevés et qu’ils sont l’objet de contestations.

Au vu des réserves listées dans le courrier du 26 novembre 2020 et du devis du 18 juillet 2020 établi par la société Rusconi, il convient de constater que ce devis comprend uniquement la reprise de réserves en lien avec les travaux objets du marché de base dont il a été vu qu’il a été entièrement réglé (soit l’achèvement du ravalement derrière une descente pluviale (réserve n°1), traitement du débordement de peinture sur l’immeuble voisin (réserve n°2), nettoyage de la cour (réserve n°4) nettoyage du bandeau zinc (réserve n°3)) outre des travaux ne pouvant se rattacher à aucune réserve listée dans le courrier du 26 novembre 2020 (peinture boiserie). Il ressort de ce devis qu’aucun travaux n’est relatif à la finalisation des travaux objets du devis sur travaux supplémentaires n°2019-462 ni à la remise en état des pierres de taille du rez-de-chaussée.


Dès lors outre le fait que la condition d’achèvement des travaux ne constitue pas une condition nécessaire au prononcé de la réception judiciaire, il convient de constater qu’au vu des réserves listées par le syndicat des copropriétaires dans son courrier du 26 novembre 2020 relevant de travaux de finition, il convient de dire que la société demanderesse justifie suffisamment que l’ouvrage était en état d’être reçu à la date du 26 novembre 2020 et que le refus de réceptionner formalisé par le syndicat des copropriétaires jusqu’à la levée intégrale des réserves n’était pas justifié.

Il convient dès lors de prononcer la réception judiciaire de l’ouvrage au 26 novembre 2020 avec les 5 réserves listées dans le courrier du maître d’ouvrage du 26 novembre 2020 précédemment énoncées.

I.B. Sur la demande formée au titre du paiement du solde du devis n°2019-462

La société Gouider sollicite de voir condamner le syndicat des copropriétaires à lui régler la somme de 13 722,15 € restant à régler après déduction des sommes versées par le défendeur et de 10 % au titre de la retenue de garantie destinée à lever les réserves.

Elle expose que le syndicat des copropriétaires a accepté le devis, que malgré la réalisation des travaux, il n’a pas respecté l’échéancier mis en place de sorte qu’elle a prononcé la déchéance du terme par courrier des 4 décembre 2020 et 11 janvier 2021, qu’enfin faute d’accord le nouvel échéancier proposé en janvier 2021 n’a jamais été mis en place.

Le syndicat des copropriétaires soutient, d’une part, que les travaux ne sont pas achevés dès lors que l’ensemble des réserves formées par courrier du 26 novembre 2020 n’ont pas été levées et que le montant de la retenue de garantie de 10 % de la facture correspondant aux travaux supplémentaires ne peut suffire à lever ces réserves. Il expose ainsi avoir pu valablement opposer l’exception d’inexécution en suspendant ses paiements faute pour la société Gouider de terminer son chantier. Il fait enfin valoir qu’il est en droit en l’absence de reprise de ses réserves de faire appel à une autre société pour procéder à l’achèvement des travaux pour un coût évalué à la somme de 22.038,63 €.

*

Aux termes de l'article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. 

L'article 1353 du code civil dispose que celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le payement ou le fait qui a produit l’extinction de l’obligation.

Il incombe à l’entrepreneur qui sollicite le paiement du prix de marché de démontrer, d’une part, l’exécution des travaux qui lui ont été confiés, d’autre part, que cette exécution a été conforme à ses engagements contractuels et exempts de vices.

Au cas présent, il n’est pas contesté que le devis n°2019-462, objet de la présente demande, a été accepté par le syndicat des copropriétaires et que seul le paiement de cette facture constitue l’objet de la demande formée par la société Gouider.

Or au vu des 5 réserves figurant sur le courrier du 20 novembre 2020, et du devis de la société Rusconi il convient de constater qu’aucune réserve n’est formée au titre du devis n°2019-462, le syndicat des copropriétaires formant par ailleurs une demande distincte de dommages et intérêts au titre de la perte de chance relative au traitement de la pierre de 10 000 €.

Dès lors conformément aux conditions de paiement du devis prévoyant un paiement « 40 % à la commande, paiement sur situations mensuelles au prorata de l’avancement des travaux, solde en fin de travaux » et dès lors que la réception judiciaire a été prononcée au 26 novembre 2020 sans réserve sur les travaux objets dudit devis, il convient de dire que le syndicat des copropriétaires est redevable de la somme de 13 722,15 euros TTC restant due au titre du devis n°2019-462.

I.C. Sur la demande de paiement de la facture n°2020-362 au titre du coût de la location de l’alarme

La société Gouider sollicite de voir condamner le syndicat des copropriétaires à lui payer la somme de 5760 € TTC au titre de la location d’une alarme entre le 6 juin 2019 et le 17 décembre 2019. 

Au soutien de sa demande, elle expose que la mise en place d’une alarme a été expressément sollicitée par le syndicat des copropriétaires, représenté par son syndic, par courriels des 4, 5 et 7 juin 2019, que le 7 juin 2019, le syndic a été informé de la pose effective de celle-ci. Elle fait valoir que compte tenu de l’urgence invoquée par le maître d’ouvrage, elle n’a pas été en mesure de lui produire un devis préalablement à sa pose, qu’enfin le prix de location de 25 euros HT / jour, tel que facturé, est usuel et non excessif. 

Le syndicat des copropriétaires s’oppose au paiement de cette somme dans la mesure où la location de l’alarme n’a fait l’objet d’aucun devis préalable et que la durée de cette location est principalement liée au retard de l’entreprise.

*

En application de l’article 1353 du Code civil précité, il appartient à la société Gouider de démontrer l’existence de sa créance en l’occurence, l’existence d’un accord sur les conditions de la location d’une alarme et sur son montant. 

S’il est démontré que le syndicat des copropriétaires a sollicité par courriel en juin 2019 auprès de la société Gouider la pose d’une alarme en raison de la survenance d’un cambriolage dans l’immeuble, force est de constater que la société Gouider n’a informé le maître d’ouvrage ni du coût de la location de l’alarme ni de la durée prévisible du chantier lui permettant de connaître le coût de la pose de l’alarme sollicitée avant l’émission d’une facture au mois de mai 2020. 

Il ne résulte dès lors pas du simple courriel de commande de la pose de l’alarme un accord sur le montant de la prestation et ce d’autant plus qu’au vu des échanges ayant eu lieu entre les parties, le syndicat des copropriétaires a pu légitimement penser que la mise en place d’une alarme, rendue nécessaire par la présence d’un échafaudage facilitant les intrusions au sein de l’immeuble, serait prise en charge par l’entreprise en application de son obligation de surveillance du chantier découlant du transfert de garde de l’ouvrage sur l’entrepreneur de construction jusqu’à la réception de l’ouvrage.

Il s’ensuit que la société Gouider doit être déboutée de sa demande formée à ce titre.

II. Sur les demandes reconventionnelles formées par le syndicat des copropriétaires

Le syndicat des copropriétaires sollicite de voir condamner la société Gouider à lui payer les sommes suivantes : 

8.316,48 € au titre du préjudice résultant des travaux restant à réaliser ;
5.000 € au titre du préjudice de jouissance ;
15.000 € au titre du préjudice de perte de chance de mise en concurrence;
10.000 € au titre du préjudice de perte de chance relative au traitement de la pierre du rez-de-chaussée.
II.A. Sur la demande relative au coût d’achèvement du chantier

Le syndicat des copropriétaires évalue le coût de la levée des réserves à la somme de 8316,48 € correspondant au montant du devis Rusconi (22 038,63 € TTC) après déduction des sommes restant dues à la société Gouider au titre du solde des travaux (13 722,15 €). 

La société Gouider soutient que le défendeur ne peut à la fois soutenir dans ses précédentes conclusions que les travaux étaient achevés en février 2020 et contester son achèvement dans ses dernières conclusions, que les griefs opposés listés par l’architecte missionnée en 2022 sont distincts des réserves listées en novembre 2020 et qu’il ne démontre pas les défauts d’achèvement allégués.

*

En application de l’article 1231-1 du Code civil l’entrepreneur est tenu d’une obligation de résultat de délivrer un ouvrage conforme à ses engagements contractuels et exempts de vices, obligation qui persiste pour les réserves listées par le maître d’ouvrage à la réception.

Au cas présent, il ressort qu’il a été précédemment jugé que la réception de l’ouvrage a été prononcée au 26 novembre 2020 avec 5 réserves soit :

- réserve n°1 : absence de ravalement d’une partie située derrière la descente des eaux pluviales au 2ème étage droite en entrant dans la cour ;
- réserve n°2 : débordement de l’enduit de la façade gauche en entrant dans la cour sur l’immeuble voisin ;
- réserve n°3 absence de nettoyage des rebords zingués (présence de plâtre et d’enduit)
- réserve n°4 absence de remise en état de la cour après travaux ( pavage abîmé) ;
- réserve n°5 absence de remise en place d’une grille d’aération d’une des fenêtres du 3ème étage.

Au vu des échanges de courriers intervenus entre les parties, il ressort que par courrier du 4 décembre 2020, la société Gouider, par l’intermédiaire de son conseil, n’a pas contesté la matérialité des 5 réserves ainsi listées et a indiqué qu’elle s’engageait à réception des sommes dues après déduction de la retenue de garantie de 10 % sur le devis n°2019-462 à réaliser les travaux de finition.

Force est de constater que la société Gouider ne conteste pas en définitive ne pas avoir levé les réserves dans la mesure où elle opère elle-même une retenue de garantie de 2284,12 € sur le solde des marchés de travaux.

Toutefois au vu des réserves formées et du devis de la société Rusconi produit aux débats, il convient d’évaluer le coût de reprise des réserves n°1 à 4 (aucune demande n’étant formalisée au titre de la réserve n°5) à la somme de 18 410€ HT soit 20 251 € TTC incluant les frais d’installation de chantier, de cantonnement et pose d’échafaudage), les travaux de plomberie, maçonnerie et nettoyage.

II.B. Sur la demande de dommages et intérêts au titre du préjudice de jouissance

Le syndicat des copropriétaires soutient avoir subi un préjudice de jouissance qu’il évalue à 5000€ compte tenu du défaut de nettoyage de la cour laissée en l’état empêchant les copropriétaires de profiter de la cour.

La société Gouider oppose que le défendeur ne justifie pas de son préjudice et qu’il ne peut se fonder à ce titre sur le rapport établi par l’architecte qui lui est inopposable.

*

S’il a été reconnu l’existence d’une réserve formée par le maître d’ouvrage sur le défaut de nettoyage de la cour qui n’a fait l’objet d’aucune contestation par la société Gouider notamment dans son courrier du 4 décembre 2020, force est de constater que le syndicat des copropriétaires ne démontre pas l’existence d’un trouble de jouissance de nature à faire obstacle à l’utilisation de la cour, les photos produites à l’appui de sa demande ne faisant en outre figurer que des tâches sur le sol. Il convient dès lors de débouter le défendeur de sa demande formée à ce titre.


II.C. Sur la demande de dommages et intérêts au titre du préjudice de perte de chance de mise en concurrence

Le syndicat des copropriétaires soutient à l’appui de sa demande que la société Gouider a commis une faute en s’abstenant de réaliser des sondages préalablement à l’établissement de son devis, qu’il appartenait ainsi à l’entreprise d’établir avant le démarrage des travaux un devis incluant l’ensemble des travaux nécessaires au ravalement et que le fait d’avoir découvert en cours de travaux le coût total des travaux ne lui a pas permis de solliciter d’autres devis de la part d’autres entreprises lui faisant perdre une chance de pouvoir mettre en concurrence les entreprises, faisant en outre valoir qu’il avait été contraint d’accepter le devis pour travaux supplémentaires face à la menace de l’entreprise de retirer son échafaudage.

La société Gouider expose que le syndicat des copropriétaires a bénéficié d’un délai suffisant pour accepter son devis et pour consulter d’autres entreprises et que l’argument de la menace d’échafaudage était fantaisiste.

*
Il s’ensuit que le syndicat des copropriétaires reproche principalement à la société Gouider l’absence de sondage réalisé préalablement au devis.

Au vu des pièces du dossier, il ressort que la société Gouider a établi un devis le 14 mars 2019, qui a été accepté par le syndic au nom de la copropriété, ce qui n’est pas contesté par le syndicat des copropriétaires lequel indique en outre que l’assemblée générale des copropriétaires l’a approuvé le 21 mai 2019. Force est de constater que le procès-verbal n’est pas produit aux débats de sorte que le tribunal ne connaît pas les conditions dans lesquelles ce devis a été approuvé notamment si d’autres entreprises ont été consultées, les montants figurant sur les autres devis et les prestations y figurant. 

Suite à la découverte de la présence de pierres de taille, la société Gouider a émis un nouveau devis accroissant le montant des travaux d’environ 20 000 euros. Force est de constater qu’en sa qualité de professionnelle spécialisée dans les travaux de ravalement, cette société aurait dû, en l’absence de sondage réalisé avant l’établissement du premier devis, pouvoir anticiper cette découverte et alerter au titre de son devoir de conseil le maître d’ouvrage des risques de modification du coût des travaux en fonction des éléments susceptibles d’être découverts en cours de chantier. Toutefois il n’est nullement démontré, a fortiori, en l’absence de toute pièce sur la mise en concurrence initiale que le syndicat des copropriétaires aurait pu bénéficier d’une réduction du coût total de son chantier s’il avait été en mesure de mettre en concurrence le devis complet de l’entreprise ni qu’il aurait accepté d’engager des frais au titre des sondages préalables nécessaires à la détermination des matériaux de la façade. En considération d’un préjudice purement hypothétique il convient dès lors de débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande formée à ce titre.

II.D. Sur la demande de dommages et intérêts au titre de la perte de chance relative au traitement de la pierre du rez-de-chaussée

Le syndicat des copropriétaires soutient à l’appui de sa demande que la société Gouider a commis une faute se caractérisant dans l’absence de déclaration d’ouverture de chantier auprès de la mairie de [Localité 6], qu’elle n’a pas sollicité l’avis des ABF ou de la mairie de [Localité 6] et a laissé sous-entendre aux copropriétaires que la mise en valeur de la pierre était obligatoire tout en appliquant un enduit sur les pierres de taille du rez-de-chaussée. Du fait de sa faute, il indique qu’elle l’a privé de la possibilité d’avoir pu laisser la pierre à nue.

La société Gouider fait valoir en réponse qu’elle a mis à nue les pierres de taille aux 1er et 2nd étage mais qu’elle a été contrainte d’enduire les pierres du rez-de-chaussée qui étaient trop dégradées, que ce procédé a été soumis à la Mairie de [Localité 6] qui n’a formulé aucune opposition.

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Il s’ensuit que le syndicat des copropriétaires reproche principalement à la société Gouider de ne pas avoir procédé à la déclaration des travaux et d’avoir teint les pierres de taille du rez-de-chaussée.

Au vu des pièces produites, soit de l’arrêté du 24 juin 2019 du maire de [Localité 6] et de l’attestation du 3 août 2021 du service urbanisme de la ville de [Localité 6], il ressort, d’une part, que la société Gouider justifie avoir procédé à une déclaration des travaux auprès de la mairie et que celle-ci n’a fait l’objet d’aucune décision municipale d’opposition, d’autre part, que la société Gouider telle qu’elle le reconnaît elle-même a procédé à l’enduit des pierres de taille du rez-de-chaussée. 

Or sur ce dernier point, au vu du devis 2019-242 il est établi que le devis comprenait bien l’application d’un corps d’enduit en chaux et après séchage réalisation d’une finition à la chaux type [Localité 6]-Déco et l’application d’une couche d’impression et de deux couches de peintures minérales sur les éléments linéaires sur toutes les façades sauf au 1er et 2ème étage de la façade de droit en pierre de sorte qu’il ne peut être reproché un manquement de l’entreprise à ses engagements contractuels. 

Force est de constater que le syndicat des copropriétaires ne démontre pas non plus un manquement de la société Gouider aux règles de l’art ou aux normes en vigueur, dès lors qu’elle n’apporte aucun élément probant de nature à démontrer cette non-conformité. A ce titre la société Gouider expose avoir sollicité la ville de [Localité 6] par courriel du 8 janvier 2021, « Lors des travaux nous avons décapé les façades et découverts des supports en pierre. Pouvez-vous faire un retour par mail nous confirmant qu’en cas de découverte de pierre, il convient de procéder à sa restauration et de la laisser apparente. ». Or par courriel du 9 janvier 2021, la ville de [Localité 6] a répondu « Sur ce point précis le PLU précise que la mise en peinture de la pierre de taille est interdite. Il n’est pas catégorique sur ce sujet et tout dépend de la situation exacte du mur. » .

En conséquence au vu de ces éléments faute de démontrer une faute commise par la société Gouider concernant le traitement des pierres de taille, il convient de débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande formée à ce titre.

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Sur les comptes entre les parties

Au vu des développements précédemment exposés, il convient de dire :

- que le syndicat des copropriétaires est redevable de la somme de 13 722,15 euros TTC restant due au titre du devis n°2019-462 ;

- la société Gouider est redevable d’une somme de 20 251 € TTC au titre de la reprise des réserves ;

- le solde de chantier du devis n°2019-462 s’élève à hauteur de la somme de 2284,12 € correspondant à la retenue de garantie destinée à la levée des réserves.

Il s’ensuit après compensation des créances réciproques et déduction de la retenue de garantie compte tenu des demandes formées pour lever les réserves, que la société Gouider doit être condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 4244,73 euros.

SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

La société Gouider, succombant dans ses demandes, sera condamnée aux dépens et à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 4500 euros au titre des frais irrépétibles.

Il convient de rappeler que la présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant par décision contradictoire, rendue en premier ressort, par voie de mise à disposition au greffe en application de l'article 450 du Code de procédure civile, les parties en ayant été avisées,

PRONONCE la réception judiciaire des travaux de ravalement et piochage complet des façades au 26 novembre 2020 accompagnée des réserves suivantes : 

- réserve n°1 : absence de ravalement d’une partie située derrière la descente des eaux pluviales au 2ème étage droite en entrant dans la cour ;
- réserve n°2 : débordement de l’enduit de la façade gauche en entrant dans la cour sur l’immeuble voisin ;
- réserve n°3 absence de nettoyage des rebords zingués (présence de plâtre et d’enduit)
- réserve n°4 absence de remise en état de la cour après travaux ( pavage abîmé) ;
- réserve n°5 absence de remise en place d’une grille d’aération d’une des fenêtres du 3ème étage,


CONDAMNE après compensation des créances réciproques et déduction du solde de chantier, la société GOUIDER à payer au syndicat des copropriétaires sis [Adresse 1] représenté par son syndic en exercice la somme de 4244,73 euros TTC (quatre-mille-deux-cent-quarante-quatre euros et soixante-treize centimes) au titre du coût de reprise des réserves ;



DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes ;

CONDAMNE la société GOUIDER à payer au syndicat des copropriétaires sis [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice la somme de 4500 euros (quatre mille cinq cents euros ) au titre des frais irrépétibles ;

CONDAMNE la société GOUIDER aux dépens;

RAPPELLE que la présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire ;


Fait et jugé à Paris le 26 avril 2024



Le GreffierLa Présidente