Tribunal Judiciaire · Loyers commerciaux — 26 avril 2024

TRIBUNAL
 JUDICIAIRE
 DE PARIS


 ■

Loyers commerciaux

 
N° RG 23/12127
N° Portalis 352J-W-B7H-C23SN



N° MINUTE : 3

Assignation du :
22 Septembre 2023


Jugement avant dire droit
[1]

[1] Expéditions 
exécutoires
délivrées le :


Expert : [K] [S] [W][2]

[2] 
[Adresse 3]
[Localité 8]





JUGEMENT 
rendu le 26 Avril 2024

DEMANDERESSES

S.A. HELZEAR EXPLOITATION
[Adresse 6]
[Localité 13]

S.E.L.A.R.L. [M]-CHARPENTIER, prise en la personne de Maître [C] [M], administrateur judiciaire de la société HELZEAR EXPLOITATION
[Adresse 5]
[Localité 7]

S.C.P. BTSG², prise en la personne de Maître [U] [E], mandataire judiciaire de la société HELZEAR EXPLOITATION
[Adresse 4]
[Localité 10]

représentées par Maître Jérôme MARTIN, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #P0158


DEFENDERESSE

Société ALLIANZ INVEST PIERRE
[Adresse 2]
[Adresse 11] - [Localité 9]

représentée par Maître Typhaine DE PEYRONNET, avocate au barreau de PARIS, avocate plaidante, vestiaire #C2141



COMPOSITION DU TRIBUNAL

Sabine FORESTIER, Vice-présidente, Juge des loyers commerciaux
Siégeant en remplacement de Monsieur le Président du Tribunal judiciaire de Paris, conformément aux dispositions de l'article R.145-23 du code de commerce ;

assistée de Camille BERGER, Greffière


DEBATS

A l’audience du 15 Mars 2024 tenue publiquement 


JUGEMENT

Rendu publiquement par mise à disposition au greffe
Contradictoire
En premier ressort



EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 23 juillet 2014, la société PRELLOYD IMMOBILIER, aux droits de laquelle se trouve la société ALLIANZ INVEST PIERRE a donné à bail commercial à la société HELZEAR EXPLOITATION des locaux dépendant d’un immeuble sis à [Localité 13], [Adresse 6], pour une durée de neuf années du 17 juillet 2013 au 16 juillet 2022, l'exercice de l'activité de « hébergement hôtelier haut de gamme » et un loyer annuel de 680.000 euros hors charges et hors taxes. 

Selon jugement du tribunal de commerce de Paris en date du 29 juin 2021, une procédure de sauvegarde a été ouverte à l'égard de la société HELZEAR EXPLOITATION. 

Par acte d'huissier de justice signifié le 13 juillet 2022, la société HELZEAR EXPLOITATION a sollicité de la société ALLIANZ INVEST PIERRE le renouvellement du bail à compter du 17 juillet 2022, pour une durée de neuf années et moyennant un loyer annuel de 176.250 euros hors taxes et hors charges du 17 juillet 2022 au 16 juillet 2023, 235.360 euros du 17 juillet 2023 au 16 juillet 2024 et 294.200 euros du 17 juillet 2024 à la fin du bail.

Par acte d'huissier de justice signifié le 13 juillet 2022, la société ALLIANZ INVEST PIERRE a informé la société HELZEAR EXPLOITATION qu'elle acceptait le renouvellement du bail pour une durée de neuf années à compter du 17 juillet 2022 mais demandé la fixation du loyer à la somme de 782.477,16 euros hors taxes et hors charges correspondant au montant du loyer alors en vigueur.

Selon acte d'huissier de justice en date du 27 février 2023, la société HELZEAR EXPLOITATION a notifié à la société ALLIANZ INVEST PIERRE un mémoire préalable en fixation du prix du loyer du bail renouvelé au 17 juillet 2022 à 176.250 euros hors taxes et hors charges du 17 juillet 2022 au 16 juillet 2023, 235.360 euros du 17 juillet 2023 au 16 juillet 2024 et 294.200 euros du 17 juillet 2024 à la fin du bail.

Selon jugement du 28 février 2023, le tribunal de commerce de Paris a adopté le plan de sauvegarde de la société HELZEAR EXPLOITATION et désigné la société SELARL [M]-CHARPENTIER en qualité de commissaire à l'exécution du plan et la société SCP BTSG² en qualité de mandataire judiciaire.

Puis, par acte de commissaire de justice signifié le 22 septembre 2023, la société HELZEAR EXPLOITATION, la société SELARL [M]-CHARPENTIER et la société SCP BTSG² ont assigné la société ALLIANZ INVEST PIERRE à comparaître devant le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Paris.

Après renvois à la demande des parties, l'affaire a été appelée à l'audience du 12 janvier 2024 à laquelle la société HELZEAR EXPLOITATION, la société SELARL [M]-CHARPENTIER et la société SCP BTSG², d'une part, et la société ALLIANZ INVEST PIERRE, d'autre part, étaient représentées par leur avocat.
 
Aux termes de leur dernier mémoire régulièrement notifié, la sociétéHELZEAR EXPLOITATION, la société SELARL [M]-CHARPENTIER et la société SCP BTSG² demandent au juge des loyers commerciaux de :

- fixer le loyer du bail commercial renouvelé, à compter du 17 juillet 2022, à la somme de :
 • 176.520 euros hors taxes et hors charges du 17 juillet 2022 au 16 juillet 2023,
 • 235.360 euros hors taxes et hors charges du 17 juillet 2023 au 16 juillet 2024,
 • 294.200 euros hors taxes et hors charges par an a compter du 17 juillet 2024 jusqu’à la fin du bail ;
- condamner la société ALLIANZ INVEST PIERRE à verser à la société HELZEAR EXPLOITATION la somme de 605.957,16 euros hors taxes soit 727.148,592 euros TTC, à parfaire, correspondant à la difference entre le loyer du bail renouvelé et le montant du loyer du précédent bail dont elle s’acquitte depuis le 17 juillet 2022 ;
- majorer cette somme des intéréts au taux légal à compter du 17 juillet 2022 et capitalisés ;

Subsidiairement,
- ordonner la désignation d'un expert judiciaire avec mission de donner son avis sur la valeur locative des locaux à la date de renouvellement du bail ;
- fixer à 176.520 euros hors taxes et hors charges par an le montant du loyer provisionnel dû par la société HELZEAR EXPLOITATION pendant la durée de l'instance dans l’hypothèse où une mesure d'instruction serait ordonnée ;

En tout état de cause, 
- condamner la société ALLIANZ INVEST PIERRE à leur payer la somme de 5.000 euros chacune en application de l’article 700 du code de procédure civile ;
- condamner la société ALLIANZ INVEST PIERRE aux dépens ;
- dire n'y avoir lieu a écarter I'exécution provisoire de la decision a intervenir.


Sur le fondement de l'article L.145-33 et de l'article R. 145-10 du code de commerce, la société HELZEAR EXPLOITATION, la société SELARL [M]-CHARPENTIER et la société SCP BTSG² soutiennent que les hôtels constituant des locaux monovalents et étant construits en vue d'une seule utilisation, le loyer du bail renouvelé doit être fixé à la valeur locative, sans plafonnement. Elle précise que cette valeur locative doit être déterminée conformément à la méthode dite hôtelière. Elle ajoute que la fixation du loyer de renouvellement à la valeur locative peut aboutir à une baisse de loyer si celle-ci s'avère inférieure au loyer du bail expiré. 

S'agissant de la détermination de la valeur locative, elles indiquent s'appuyer sur une étude réalisée le 17 février 2022 par la société SAINSARD EXPERTS, expert près la cour d'appel, qui évalue le loyer aux montants qu'elle sollicite. Elles précisent que l'expert considère que le local se situe à un bon emplacement dans un secteur touristique et d'affaires, bien que fortement concurrentiel, et que l'immeuble est de belle facture tout en présentant l'inconvénient d'être difficilement identifiable comme hôtel et de ne permettre l'exploitation que d'un nombre limité de chambres. Elle ajoutent que les prix moyens pratiqués et taux d'occupation de 2018 et 2019 ont chuté à compter de 2020 en raison de la crise sanitaire dont le secteur de l'hôtellerie a subi les effets plus que tout autre. Elles précisent que l'expert a estimé le prix moyen praticable à 260 euros par chambre, soit une recette annuelle théorique de 2.562.300 euros, appliqué un abattement pour commissions de 13%, soit une recette hébergement annuelle réalisable de 2.229.201 euros, évalué le taux d'occupation théorique à 77%, soit une recette hébergement annuelle réalisable de 1.716.484,77 euros, retenu un pourcentage su recette de 16%, soit une valeur locative de 274.637,56 euros par an. 

S'agissant des deux salles de réunion, elles expliquent que l'expert a évalué leur valeur locative par référence aux loyers de bureaux situés à proximité, soit une valeur locative totale de 31.825 euros par an. Elles ajoutent que l'expert a appliqué un abattement de 4% compte tenu ces charges exorbitantes imputées au preneur, soit une valeur locative de renouvellement de 294.200 euros. Enfin, elles invoquent que l'expert a considéré nécessaire d'adapter la méthode dans la mesure où la recette théorique n'était pas réalisable, au moins temporairement, durant la crise sanitaire, et qu'il a en conséquence appliqué un taux de dégradation à la valeur locative.


Dans son dernier mémoire régulièrement notifié, la société ALLIANZ INVEST PIERRE demande au juge des loyers commerciaux de :

- débouter la société HELZEAR EXPLOITATION de ses demandes ;
- juger que s’agissant d’un bail en renouvellement au 17 juillet 2022, il convient de ne pas tenir compte de la crise sanitaire pour la fixation du loyer du bail renouvelé ; 
 - écarter la demande de fixation du loyer du bail en renouvellement de la société HELZEAR EXPLOITATION ;
- au cas où le Juge des loyers commerciaux ne s’estimerait pas suffisamment informé, 
ordonner une expertise ;
- écarter la demande de fixation du loyer provisionnel de la société HELZEAR EXPLOITATION ;
- juger que pendant l’expertise judiciaire le loyer sera maintenu au montant du loyer indexé et indexable conformément aux clauses du bail commercial, jusqu'à la fixation définitive du loyer ;
- condamner la société HELZEAR EXPLOITATION au paiement d'une somme de 5.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; 
- condamner la société la société HELZEAR EXPLOITATION aux entiers dépens. 

La société ALLIANZ INVEST PIERRE expose que les locaux constituent une résidence de tourisme qui a fait l'objet d'un classement en hôtel de tourisme en catégorie quatre étoiles et se situent dans un secteur très recherché pour une activité hôtelière, le quartier central des affaires, à proximité du triangle d'or. Elle ajoute que l'immeuble a été lourdement restructuré à la prise d'effet du bail. 

La société ALLIANZ INVEST PIERRE ajoute qu'il convient de se placer au 17 juillet 2022, date du renouvellement afin d'apprécier la valeur locative des locaux et invoque qu'à cette date la crise sanitaire était terminée et la relance de l'activité hôtelière flagrante. Selon elle, à compter du deuxième trimestre 2022, les taux d'occupation ont atteint ceux de l'année 2019 et le prix des nuitées a dépassé celui pratiqué en 2019 alors même que la moyenne de l'année 2022 est tirée par le bas compte tenu de l'effet d'inertie de la période covid antérieure sur le premier semestre 2022. Elle en déduit que la société HELZEAR EXPLOITATION est mal fondée à solliciter la prise en compte de la crise sanitaire intervenue avant la date de renouvellement du bail. De plus, sur le fondement de l'article R. 145-10 du code de commerce, elle soutient que la société HELZEAR EXPLOITATION est tenue de transmettre ses élements comptables et données d'exploitation relatifs à l'établissement exploité dans les locaux, notamment au titre de l'année 2022, afin que la méthode hôtelière puisse être appliquée et qu'il soit possible de vérifier la cohérence entre les résultats obtenus et les résultats réels de l'exploitation. Enfin, elle considère que le prix mpyen praticable de 260 euros retenu par l'expert est sous-évalué au regard du prix moyen du premier semestre 2022 qui s’élève à 328,31 euros, de l'excellente situation des locaux et de la composition des chambres. 

L’affaire a été mise en délibéré au 26 avril 2024.


MOTIFS DE LA DECISION


1- Sur le principe du renouvellement du bail

Les parties s'accordent pour le renouvellement du bail des locaux loués à compter du 17 juillet 2022 par l'effet de la demande de renouvellement signifié par acte d'huissier de justice en date du 13 juillet 2022 à la demande de la société HELZEAR EXPLOITATION.

Cela sera constaté.


2- Sur la fixation du montant du loyer du bail renouvelé

Selon l'article L 145-36 du code de commerce, les éléments permettant de déterminer le prix des baux des terrains, des locaux construits en vue d'une seule utilisation et des locaux à usage exclusif de bureaux sont fixés par décret en Conseil d'Etat. 

L'article R 145-10 du même code dispose que le prix du bail des locaux construits en vue d'une seule utilisation peut, par dérogation aux articles L 145-33 et R.145-3 et suivants, être déterminé selon les usages observés dans la branche d'activité considérée.

En l’espèce, il n’est pas contesté par les parties que les locaux sont monovalents. 

Il convient, en conséquence, de fixer le loyer du bail renouvelé selon les usages observés dans la branche d'activité considérée.

Les parties s'accordent sur l'application de la méthode hôtelière pour l'évaluation de la valeur locative des locaux. Elles divergent toutefois sur l'évaluation de la recette annuelle théorique, notamment sur le prix moyen par chambre louée et la prise en compte des conséquences de la crise sanitaire due à l'épidémie de covid-19 sur l'activité hôtelière. 

En outre, en l'état des moyens exposés et des pièces produites par les parties, il convient de rechercher et rassembler les éléments d’appréciation des faits qu'elles invoquent. Ces éléments ne peuvent résulter des vérifications personnelles du juge ou d’un constat. La production par la société HELZEAR EXPLOITATION d'un avis amiable n’est pas de nature à rendre inopportune le recours à une mesure d’instruction, d’autant que cette dernière se prévaut d’une valeur locative inférieure au loyer versé. Il est de ce fait, nécessaire de recourir à une mesure d’expertise en application de l’article R 145-30 du code de commerce, selon les modalités fixées au dispositif et aux frais avancés de la société HELZEAR EXPLOITATION qui sollicite la fixation judiciaire du loyer du bail renouvelé.

Il convient de fixer le loyer provisionnel dû par la société HELZEAR EXPLOITATION pour la durée de l’instance au montant du dernier loyer contractuel en principal, outre les charges, en application de l’article L 145-57 du code de commerce.

Dans l'attente du dépôt du rapport de l'expert, il sera sursis à statuer sur les demandes et les dépens seront réservés.



PAR CES MOTIFS


Le juge des loyers commerciaux, statuant après débats publics, par jugement contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe, 

Constate le principe du renouvellement du bail commercial liant la société ALLIANZ INVEST PIERRE et la société HELZEAR EXPLOITATION portant sur les locaux sis à [Localité 13], [Adresse 6], à compter du 17 juillet 2022 ;

Avant dire droit pour le surplus, tous droits et moyens des parties demeurant réservés,

Ordonne une mesure d'expertise ;


Désigne pour y procéder :


Mme [K] [S]-[W]
[Adresse 3] - [Localité 8]
Tél : [XXXXXXXX01] - [Courriel 12]


expert près la cour d'appel de Paris,

avec mission de :

- convoquer les parties, et, dans le respect du principe du contradictoire,
- se faire communiquer tous documents et pièces nécessaires à l’accomplissement de sa mission,
- visiter les locaux litigieux situés à [Localité 13], [Adresse 6], et les décrire,
- entendre les parties en leurs dires et explications,
- rechercher la valeur locative des lieux loués à la date du 17 juillet 2022 au regard des usages observés dans la branche d'activité considérée en application des articles L145-36 et R145-10 du code de commerce,
- rendre compte du tout et donner son avis motivé,
- dresser un rapport de ses constatations et conclusions ;

Dit que l’expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du code de procédure civile et qu’il déposera l’original de son rapport au greffe de la juridiction avant le 4 avril 2025 ;

Fixe à la somme de 3.500 euros la provision à valoir sur la rémunération de l’expert, somme qui devra être consignée par la société HELZEAR EXPLOITATION à la régie du tribunal judiciaire de Paris (Tribunal de Paris, atrium sud 1er étage, [Adresse 15], [Localité 14]) au plus tard le 5 juillet 2024 inclus, avec une copie de la présente décision ;

Dit que l’affaire sera rappelée le 27 septembre 2024 à 9h30 pour vérification du versement de la consignation ;

Dit que, faute de consignation de la provision dans ce délai, la désignation de l’expert sera caduque et privée de tout effet ;

Désigne le juge des loyers commerciaux aux fins de contrôler le suivi des opérations d’expertise;

Fixe le loyer provisionnel pour la durée de l’instance au montant du loyer contractuel en principal, outre les charges ;

Sursoit à statuer sur les demandes dans l'attente du dépôt du rapport de l'expert ;

Réserve les dépens.

Fait et jugé à PARIS, le 26 avril 2024.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE
C. BERGER S. FORESTIER