Tribunal Judiciaire · Loyers commerciaux — 26 avril 2024

TRIBUNAL
 JUDICIAIRE
 DE PARIS


 ■

Loyers commerciaux

 
N° RG 23/04049 - 
N° Portalis 352J-W-B7H-CZNQ6


N° MINUTE : 1

Assignation du :
17 Mars 2023


EXPERTISE[1]

[1] Expéditions 
exécutoires
délivrées le :


Expert:
[D] [X] [W][2]

[2] 
[Adresse 3]
[XXXXXXXX01]





JUGEMENT 
rendu le 26 Avril 2024


DEMANDERESSE

S.A. CCF venant au droit de la S.A. HSBC CONTINENTAL EUROPE
[Adresse 2]
[Localité 7]

représentée par Maître Séverine VALADE de la SELARL BARBIER ASSOCIES, demeurant [Adresse 9], avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire #C0987


DEFENDERESSE

S.C.I. [Adresse 10]-[Adresse 6]
[Adresse 4]
[Localité 8]

représentée par Maître Fleur GAFFINEL de la SELARL REINHART MARVILLE TORRE, demeurant [Adresse 5], avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire #K0030

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Sabine FORESTIER, Vice-présidente, Juge des loyers commerciaux
Siégeant en remplacement de Monsieur le Président du Tribunal judiciaire de Paris, conformément aux dispositions de l'article R.145-23 du code de commerce ;

assisté de Camille BERGER, Greffière lors des débats et de Manon PLURIEL, Greffière lors de la mise à disposition 


DEBATS

A l’audience du 15 Mars 2024 tenue publiquement 


JUGEMENT

Rendu publiquement par mise à disposition au greffe
Contradictoire
en premier ressort




EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 16 avril 2010, la société SCI [Adresse 10]-[Adresse 6] a donné à bail commercial à la société HSBC FRANCE des locaux dépendant d'un immeuble situé à [Adresse 10], pour une durée de douze années du 1er janvier 2009 au 31 décembre 2017, l'usage de « toutes opérations de banque, finances, crédit, arbitrage, cautionnement, courtage, commission et toutes opérations se rattachant directement ou indirectement à l'objet social dès lors qu'elles seront utiles à sa réalisation» et un loyer annuel de 293.150 euros hors taxes et hors charges.

Par acte d'huissier de justice signifié le 26 septembre 2018, la société SCI [Adresse 10]-[Adresse 6] a délivré à la société HSBC FRANCE congé pour le 31 mars 2019 et offert le renouvellement du bail à compter du 1er avril 2019 moyennant un loyer principal annuel de 394.400 euros, les autres clauses et conditions du bail demeurant inchangées.

Par lettre recommandée avec avis de réception en date du 29 mars 2021 et acte d'huissier de justice en date du 30 mars 2021, la société HSBC CONTINENTAL EUROPE a notifié à la société SCI [Adresse 10]-[Adresse 6] un mémoire préalable en fixation du loyer annuel du bail renouvelé à effet du 1er avril 2019 à la somme de 306.000 euros l'an en principal. 
Puis, par acte de commissaire de justice signifié le 17 mars 2023, la société HSBC CONTINENTAL EUROPE a assigné la société SCI [Adresse 10]-[Adresse 6] à comparaître devant le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Paris.

L'affaire a été retenue à l'audience du 15 mars 2024 à laquelle la société CCF, venant aux droits de la société HSBC CONTINENTAL EUROPE et la société SCI [Adresse 10]-[Adresse 6] étaient représentées par leur avocat.
 
Aux termes de son dernier mémoire régulièrement notifié, la société CCF demande au juge des loyers commerciaux de :

Au principal,
- déclarer recevables les demandes de la société CCF, qui s’est substituée àla société HSBC CONTINENTAL EUROPE ;
- fixer à 306.487 euros l’an en principal le loyer du bail renouvelé à effet du 1er avril 2019 ;
- dire que les trop-versés de loyers et de TVA dus par la société SCI [Adresse 10]-[Adresse 6] à lui rembourser par la société CCF sont majorés des intéréts au taux légal depuis le 1er avril 2019, puis à compter de chaque échéance contractuelle ;
- préalablement, au cas où le Juge des loyers commerciaux s’estimerait insuffisamment informé, ordonner une expertise ;
- dans ce cas fixer le loyer provisionnel à 306.487 euros par an à effet du 1er avril 2019 jusqu'à la fixation définitive ;

Subsidiairement,
- fixer à 326 338,95 euros l’an en principal le loyer du bail renouvelé à effet du 1er avril 2019 ;

En tout état de cause,
- débouter la société SCI [Adresse 10]-[Adresse 6] de ses demandes ;
- condamner la société SCI [Adresse 10]-[Adresse 6] au paiement d'une somme de 5.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
- condamner la société SCI [Adresse 10]-[Adresse 6] aux entiers dépens dont distraction au profit de Me Séverine Valade (SELARL Barbier Associés).
Sur le fondement des articles L. 145 -34 et L. 145-33 du code de commerce, la société CCF expose que la valeur locative étant inférieure au plafond, le loyer du bail renouvelé au 1er avril 2019 doit être fixé à la valeur locative.
Elle soutient que compte tenu des références de loyers de comparaison qu'elle produit, le prix unitaire doit être fixé à la somme de 600 euros/m2, soit pour une surface utile qu'elle évalue à 516,13 m2, une valeur locative brute de 309.678 euros par an.
En vertu de l'article R.145-8 du code de commerce, elle prétend que l'impôt foncier, qui aux termes du bail doit être remboursé au bailleur par le preneur alors qu'il incombe légalement au bailleur, doit être déduit de la valeur locative. Ayant réglé à ce titre au bailleur la somme de 3 190,90 euros, elle soutient qu'après déduction de cette charge, la valeur locative s'élève à 306.487 euros , somme à laquelle il convient de fixer le loyer.
Subsidiairement et en réponse à la société SCI [Adresse 10]-[Adresse 6] qui demande la fixation du loyer du bail renouvelé à la somme de 394.400 euros correspondant à la valeur locative supérieure au loyer plafonné, la société CCF déclare que l'article R. 145-11 du code de commerce ne peut être appliqué car le bail ne mentionne nullement que le local est à usage exlusif de bureaux. Elle souligne que la qualification des locaux à usage de bureaux ne dépend pas de l'usage de fait mais de la convention des parties.
De plus, la société CCF prétend que s'il était jugé que la valeur locative des locaux est supérieure au plafond légal, le loyer du bail renouvelé doit être fixé par application de la règle du plafonnement légal de l'article L. 145-34 du code de commerce, soit à la somme de 326.338,95 euros.


Dans son dernier mémoire régulièrement notifié, la société SCI [Adresse 10]-[Adresse 6] demande au juge des loyers commerciaux de :
A titre principal, 
- débouter la société CCF de l’ensemble de ses demandes ; 
- dire et juger que les locaux loués sont à usage exclusif de bureaux ; 
- constater que le loyer du bail renouvelé au 1er avril 2019 doit être fixé à la valeur locative ; 
Par conséquent, 
- fixer le prix du bail renouvelé au 1er avril 2019 à la somme annuelle de 394.400,00 euros hors taxes et hors charges, toutes les autres clauses, charges et conditions du bail expiré demeurant inchangées, sous réserve des adaptations inhérentes aux dispositions de la loi du 18 juin 2014 dite « Loi Pinel » ; 
- ordonner la majoration de la valeur locative des locaux loués de 9 % pour tenir compte des avantages consentis au preneur ;
- condamner la société CCF au paiement des intérêts au taux légal sur les loyers arriérés à compter de chaque date d’exigibilité et leur capitalisation ; 
A titre subsidiaire, 
- désigner tel expert qu'il plaira en lui attribuant la mission indiquée ;
- fixer le loyer provisionnel pendant la durée de l’instance à la somme annuelle de 398.436,20 euros hors charges et hors taxes, correspondant au dernier loyer quittancé, en vigueur depuis le 1er janvier 2024, lequel sera indexé chaque année dans les conditions de l’article 3 du bail.
 
La société SCI [Adresse 10]-[Adresse 6] soutient que les locaux loués étant à usage exclusif de bureaux, le loyer doit être fixé à la valeur locative conformément aux articles L. 145-36 et R. 145-11 du code de commerce. Elle souligne que le bail prévoit expressément à l'article V que les locaux loués ne pourront être utilisés que pour l'usage de bureaux et prétend que la précision selon laquelle cet usage s'effectue dans le cadre de l'objet social du preneur ne remet pas en cause l'usage exclusif de bureaux qui est prévu. Elle mentionne que l'agence bancaire qu'elle exploite et à laquelle la société CCF fait référence se situe au rez-de-chaussée et fait l'objet d'un bail distinct.
S'agissant de l'évaluation de la valeur locative, la société SCI [Adresse 10]-[Adresse 6] invoque que les locaux bénéficient d'un très bon emplacement, au coeur du quartier le plus recherché pour des locaux de bureaux. Elle ajoute que les stipulations du bail sont très favorables au preneur et justifient une majoration de la valeur locative. Elle indique que les locaux développent une surface utile de 516,50 m2. Elle considère que selon les références de comparaison équivalentes qu'elle produit, l'emplacement des locaux, leurs caractéristiques, les conditions locatives, le prix unitaire doit être fixé à 700 euros/m2, soit un loyer annuel de 361.550 euros, outre une majoration de 9% afin de tenir compte des avantages que les stipulations du bail procurent au locataire, soit un loyer annuel de 394.400 euros

L’affaire a été mise en délibéré au 26 avril 2024.


MOTIFS

A titre liminaire, il est rappelé que le juge n’est pas tenu de statuer sur les demandes de « dire et juger » et « constater » qui ne sont pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile mais un rappel des moyens invoqués par les parties au soutien de leurs demandes.


1- Sur le principe du renouvellement du bail

Les parties s'accordent pour le renouvellement du bail des locaux loués à compter du 1er avril 2019 par l'effet du congé avec offre de renouvellement signifié par la société SCI [Adresse 10]-[Adresse 6] le 26 septembre 2018.

Cela sera constaté.




2- Sur la fixation du montant du loyer du bail renouvelé

En vertu de l'article L 145-33 du code de commerce, le montant des loyers des baux commerciaux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative .
A défaut d'accord, cette valeur est déterminée d'après :
1- les caractéristiques du local concerné ;
2- la destination des lieux ;
3- les obligations respectives des parties ;
4- les facteurs locaux de commercialité ;
5- les prix couramment pratiqués dans le voisinage.
Les articles R 145-2 à R 145-11 du code de commerce précisent la consistance de ces éléments.

Selon l'article L 145-34 du même code, à moins d'une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l'article L. 145-33, le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d'effet du bail à renouveler, si sa durée n'est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation, intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré, de l'indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l'indice trimestriel des loyers des activités tertiaires mentionnés aux premier et deuxième alinéas de l'article L. 112-2 du code monétaire et financier, publiés par l'Institut national de la statistique et des études économiques. A défaut de clause contractuelle fixant le trimestre de référence de cet indice, il y a lieu de prendre en compte la variation de l'indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l'indice trimestriel des loyers des activités tertiaires, calculée sur la période de neuf ans antérieure au dernier indice publié.

En outre, selon l'article L. 145-36 du code de commerce, les éléments permettant de déterminer le prix des baux des terrains, des locaux construits en vue d'une seule utilisation et des locaux à usage exclusif de bureaux sont fixés par décret en Conseil d'Etat. 

L'article R. 145-11 du même code dispose que le prix du bail des locaux à usage exclusif de bureaux est fixé par référence aux prix pratiqués pour des locaux équivalents, sauf à être corrigés en considération des différences constatées entre le local loué et les locaux de référence.
Les dispositions des deuxième et troisième alinéas de l'article R. 145-7 sont en ce cas applicables.

Selon l'article R.145-7 alinéas 2 et 3, à défaut d'équivalence, ils peuvent, à titre indicatif, être utilisés pour la détermination des prix de base, sauf à être corrigés en considération des différences constatées entre le local loué et les locaux de référence.
Les références proposées de part et d'autre portent sur plusieurs locaux et comportent, pour chaque local, son adresse et sa description succincte. Elles sont corrigées à raison des différences qui peuvent exister entre les dates de fixation des prix et les modalités de cette fixation.

Il est acquis que lorsque la valeur locative est inférieure au montant du loyer plafonné résultant de l'évolution des indices à la date du renouvellement, le loyer du bail renouvelé doit être fixé à la valeur locative sans qu'il soit nécessaire pour le preneur d'établir une quelconque modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l'article L 145-33.

Il ressort également des dispositions légales susvisées que le loyer des locaux à usage exclusif de bureaux échappe à la règle du plafonnement et doit être fixé à la valeur locative 
par référence aux prix pratiqués pour des locaux équivalents, corrigés, le cas échéant, pour tenir compte des différences de situation ou de consistance entre ces locaux de comparaison et les locaux loués.

En l'espèce, le contrat de bail stipule, en son paragraphe V intitulé DESTINATION DES LIEUX LOUES : « Les locaux loués ne pourront être utilisés, pendant la durée ci-dessus définie du présent bail, que pour l'usage de bureaux dans le cadre de l'objet social du PRENEUR à savoir toutes opérations de banque, Finances, Crédit, Arbitrage, Cautionnement, Courtage, Commission et toutes opérations se rattachant directement ou indirectement à l'objet social du PRENEUR dès lors qu'elles seront utiles à sa réalisation. »

Ainsi, il apparaît que les locaux loués sont destinés à l'usage exclusif de bureaux. En effet, même si l'adjectif« exclusif » n'est pas utilisé, l'utilisation de la locution adverbiale « ne ...que » qui exprime la négation restrictive (« ne pourront être utilisés, (...), que pour l'usage de bureaux »), confirme l'usage exclusif.

De plus la clause ne souffre d'aucune ambiguité dès lors qu'elle vise expressément la nature des locaux et les activités du locataire qui sont de nature intellectuelle.

En outre, contrairement à ce que soutient la société CCF, le contrat de bail n'autorise pas la cession du droit au bail pour « toute activité compatible avec la destination de l'immeuble » mais, soit pour une même activité commerciale bancaire ou d'établissement financier, soit pour toute autre activité compatible avec la destination des locaux loués (cf article XII 2°) b., p 7), ce qui confirme une fois de plus la restriction d'usage.

Enfin, l'autorisation accordée au preneur de sous-louer partiellement les locaux à des sociétés filiales ou à toutes sociétés avec lesquelles il entretiendra des relations contractuelles (cf article XII 2°) a., p 7), ne déroge pas à la destination prévue ni ne dispense le preneur de toute responsabilité quant au respect de cette destination. 

Par conséquent, le loyer du bail renouvelé doit être fixé à la valeur locative par référence aux prix pratiqués pour des locaux équivalents, corrigés, le cas échéant, pour tenir compte des différences de situation ou de consistance entre ces locaux de comparaison et les locaux loués

S'agissant de l'évaluation de la valeur locative, en l’état des moyens exposés par les parties, il convient de rechercher et rassembler les éléments d’appréciation des faits qu'elles invoquent. Ces éléments ne peuvent résulter des vérifications personnelles du juge ou d’un constat. Il est de ce fait, nécessaire de recourir à une mesure d’expertise en application de l’article R. 145-30 du code de commerce, selon les modalités fixées au dispositif et aux frais avancés de la société CCF qui sollicite la fixation judiciaire du loyer du bail renouvelé.

En application de l’article L 145-57 du code de commerce, il convient de fixer le loyer provisionnel dû par la société CCF pour la durée de l’instance au montant du dernier loyer contractuel en principal, outre les charges.

Dans l'attente du dépôt du rapport de l'expert, il sera sursis à statuer sur les demandes et les dépens seront réservés.



PAR CES MOTIFS

le juge des loyers commerciaux, statuant après débats publics, par jugement contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe, 
Constate le principe du renouvellement du bail commercial liant la société SCI [Adresse 10]-[Adresse 6] et la société CCF pour les locaux dépendant d'un immeuble situé à [Adresse 10], à compter du 1er avril 2019 ;

avant dire droit pour le surplus, tous droits et moyens des parties demeurant réservés,

Ordonne une mesure d'expertise ;

Désigne pour y procéder 

M. [D] [X] [W]
[Adresse 3]
[XXXXXXXX01]
[Courriel 11]

avec mission de :
- convoquer les parties, et, dans le respect du principe du contradictoire,
- se faire communiquer tous documents et pièces nécessaires à l’accomplissement de sa mission,
- visiter les locaux litigieux situés à [Adresse 10], et les décrire,
- entendre les parties en leurs dires et explications,
- rechercher la valeur locative des lieux loués à la date du 1er avril 2019 au regard des dispositions des articles L.145-36, R.145-11 et R. 145-7 du code de commerce,
- rendre compte du tout et donner son avis motivé,
- dresser un rapport de ses constatations et conclusions ;

Dit que l’expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du code de procédure civile et qu’il déposera l’original de son rapport au greffe de la juridiction avant le 4 avril 2025 ;

Fixe à la somme de 3 500 euros la provision à valoir sur la rémunération de l’expert, somme qui devra être consignée par la société CCF à la régie du tribunal judiciaire de Paris (Tribunal de Paris, atrium sud 1er étage, Parvis du tribunal de Paris, Paris 17ème) au plus tard le 05 juillet 2024 inclus, avec une copie de la présente décision ;

Dit que l’affaire sera rappelée le 27 septembre 2024 à 9h30 pour vérification du versement de la consignation ;

Dit que, faute de consignation de la provision dans ce délai, la désignation de l’expert sera caduque et privée de tout effet ;

Désigne le juge des loyers commerciaux aux fins de contrôler le suivi des opérations d’expertise;

Fixe le loyer provisionnel pour la durée de l’instance au montant du loyer contractuel en principal, outre les charges ;

Sursoit à statuer sur les demandes dans l'attente du dépôt du rapport de l'expert ;

Réserve les dépens.


Fait et jugé à Paris le 26 Avril 2024

La Greffière La Présidente 
M. PLURIEL S. FORESTIER