Tribunal Judiciaire · JUGE CX PROTECTION — 19 avril 2024

TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE RENNES
[Adresse 6]
[Adresse 6]
[Adresse 6]
[Adresse 6]
[Localité 2]
JUGEMENT DU 19 Avril 2024 

N° RG 24/01333 - N° Portalis DBYC-W-B7I-K2ST

JUGEMENT DU :
19 Avril 2024
N° 24/285 


[R] [P]

C/

[O] [J]







EXÉCUTOIRE DÉLIVRÉ
LE 19/04/24
à Me LAHALLE Vincent
COPIE CERTIFIEE CONFORME
à Mme [J] [O]
Au nom du Peuple Français ;

Rendu par mise à disposition le 19 Avril 2024 ;

Par Maud CASAGRANDE, Vice-Président au Tribunal judiciaire de RENNES statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, assisté de Annie SIMON, Greffier ;

Audience des débats : 22 Mars 2024.

Le juge à l'issue des débats a avisé les parties présentes ou représentées, que la décision serait rendue le 19 Avril 2024, conformément aux dispositions de l'article 450 du Code de Procédure Civile. 

Et ce jour, le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe ;

ENTRE :

DEMANDEUR

M. [R] [P]
[Adresse 1]
[Localité 4]
représenté par Me Vincent LAHALLE, avocat au barreau de RENNES substitué par Me Marc CAZO, avocat au barreau de RENNES


ET :

DEFENDEUR :

Mme [O] [J]
[Adresse 5]
[Adresse 5]
[Localité 3]
comparante en personne









 






RAPPEL DES FAITS, PROCÉDURE, PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES:

Par acte sous seing privé du 8 avril 2014, M. [R] [P] a consenti un bail d'habitation à Mme [O] [J] sur des locaux situés au [Adresse 5], à [Localité 3], moyennant le paiement d'un loyer mensuel de 750 euros et d'une provision pour charges de 66 euros.

 Par acte de commissaire de justice du 18 juillet 2023, le bailleur a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme principale de 2588,64 euros au titre de l'arriéré locatif, visant la clause résolutoire prévue dans le contrat.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Mme [O] [J] le 19 juillet 2023.

 Par assignation du 2 novembre 2023, M. [R] [P] a ensuite saisi le Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire de Rennes pour faire constater l'acquisition de la clause résolutoire, être autorisé à faire procéder à l'expulsion de Mme [O] [J] et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :
-une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu'à libération des lieux,
-5177,28 euros au titre de l'arriéré locatif arrêté au 31 octobre 2023,
-700 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

 L'assignation a été notifiée au représentant de l'État dans le département le 3 novembre 2023, mais aucun diagnostic social et financier n'est parvenu au greffe avant l'audience.

A l'audience du 22 mars 2024, M. [R] [P], représenté par son avocat, a maintenu l'intégralité de ses demandes, précisant que la dette locative, actualisée au 22 mars 2024, s'élevait désormais à la somme de 8491,68 euros. 

Présente à l'audience, Mme [O] [J] a sollicité des délais de paiement pour apurer sa dette et la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais. Elle a exposé avoir rencontré une situation financière difficile, en lien avec l'arrêt du versement de la contribution à l'entretien et à l'éducation du père de ses enfants. Elle a précisé avoir effectué deux paiements de 1 000€ en octobre 2023 et mars 2024 afin de diminuer sa dette.
Mme [O] [J] a été autorisée à produire en délibéré un justificatif du versement de la somme de 1 000€ au cours du mois de mars. Par mail en date du 8 avril 2024, Mme [O] [J] a produit deux pièces en ce sens.

 En application de l'article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les parties ont été invitées à produire tous éléments relatifs à l'existence d'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.
 Mme [O] [J] a indiqué ne pas faire l'objet d'une telle procédure.

En cet état l'affaire a été mise en délibéré, la décision étant prononcée par mise à disposition au greffe le 19 avril 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande de constat de la résiliation du bail

"Sur la recevabilité

 M. [R] [P] justifie avoir notifié l'assignation au représentant de l'État dans le département plus de six semaines avant l'audience.
 
 Il justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation.

 Son action est donc recevable au regard des dispositions de l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur le fond

 En application de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction antérieure à la loi du 27 juillet 2023, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

 En l'espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales a été signifié à la locataire le 18 juillet 2023. Or d'après l'historique des versements la somme de 2588,64 euros n'a pas été réglée par cette dernière dans le délai de deux mois et aucun plan d'apurement n'a été conclu dans ce délai entre les parties. 

 Il convient, dans ces conditions, de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 19 septembre 2023. 

Sur la dette locative

 Aux termes de l'article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

 L'article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

 En l'espèce, M. [R] [P] verse aux débats un décompte démontrant qu'à la date du 22 mars 2024, Mme [O] [J] lui devait la somme de 8491,68 euros, soustraction faite des frais de procédure.

Présente à l'audience, Mme [O] [J] a reconnu la dette dans son principe et son montant, précisant cependant avoir effectué un paiement par chèque de 1 000€ le 14 mars 2024, qui n'avait pas encore été encaissé par l'agence immobilière. 
Dans le cours du délibéré, elle a justifié de l'émission de ce chèque et de sa réception par l'agence immobilière en charge de la gestion locative de l'appartement (attestation d'Inéo Habitat en date du 5 avril 2024). Il convient, donc, de condamner Mme [O] [J] au paiement de la somme de 7491,68€, somme arrêtée au 22 mars 2024, incluant le loyer du mois de mars 2024 et après déduction du chèque de 1 000€ émis le 14 mars 2024. 

Sur la demande de délais de paiement et de suspension de la clause résolutoire :

 Selon l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

 Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

 En l'espèce, le paiement de 1000€ effectué par Mme [O] [J] le 14 mars 2024 doit s'analyser comme une reprise du versement intégral du loyer courant avant la date d'audience, elle peut donc bénéficier de délais de paiement. Elle expose, par ailleurs, être en mesure d'apurer sa dette en versant mensuellement une somme complémentaire en plus de son loyer courant. Elle justifie d'une part de la perception d'une prime exceptionnelle d'intéressement versée par son employeur au mois de mai 2024 de plus de 1000€, qu'elle prévoit de verser à son bailleur afin de diminuer le montant de sa dette. Elle justifie d'autre part, d'impayés importants de pension alimentaire et de prestation compensatoire de la part de son ex-époux (plus de 20 000€), dont elle espère pouvoir obtenir prochainement le paiement, au moins partiellement. Enfin, elle expose être propriétaire d'un appartement avec son ex-mari dont la vente est envisagée rapidement. 
 S'agissant de ses ressources, Mme [O] [J] perçoit un salaire mensuel d'environ 2 300€ et des prestations sociales et familiales à hauteur de 646,70€ (allocation de soutient familial comprise en raison du non-paiement par le père des enfants de sa contribution à l'entretien et à l'éducation des enfants). 
 
 Au regard de l'ensemble de ces éléments, il convient d'accorder à Mme [O] [J] des délais de paiement pour apurer sa dette selon les modalités prévues au dispositif de la décision. Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus : si la locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Sur l'indemnité d'occupation

 En cas de non-respect du plan d'apurement et donc de maintien dans les lieux de la locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d'occupation sera due. 

 L'indemnité d'occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l'étaient le loyer et les charges et ne cessera d'être due qu'à la libération effective des locaux avec remise des clés à M. [R] [P] ou à son mandataire.

 Sur les frais du procès et l'exécution provisoire

 Aux termes de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité et de la situation économique de la partie condamnée.

 Mme [O] [J], qui succombe à la cause, sera condamnée aux dépens de la présente instance, conformément à l'article 696 du code de procédure civile.

 L'équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 300 euros à la demande de M. [R] [P] concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

 Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

 Toutefois, selon l'article 514-1 du même code, le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée.

 En l'espèce, compte tenu du montant et de l'ancienneté de la dette et de l'octroi de délais de paiement, il n'y a pas lieu d'écarter l'exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,

 La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

 CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 18 juillet 2023 n'a pas été réglée dans le délai de deux mois, 

 CONSTATE que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 8 avril 2014 entre M. [R] [P], d'une part, et Mme [O] [J], d'autre part, concernant les locaux situés au[Adresse 5]5, à [Localité 3] sont réunies à la date du 19 septembre 2023,

CONDAMNE Mme [O] [J] à payer à M. [R] [P] la somme de 7491,68 euros (sept mille quatre cent quatre-vingt-onze et soixante-huit centimes) au titre de l'arriéré locatif arrêté au 22 mars 2024, loyer du mois de mars 2024 inclus et après déduction du chèque de 1000€ du 14 mars 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision pour le surplus,

AUTORISE Mme [O] [J] à se libérer de sa dette en réglant chaque mois pendant 36 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 100 euros (cent euros), la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais,

DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l'exécution des délais de paiement accordés à Mme [O] [J],

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n'avoir jamais été acquise,

DIT qu'en revanche, pour le cas où une mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l'arriéré, resterait impayée quinze jours après l'envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception,

"le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 19 septembre 2023,

"le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,

"le bailleur pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, faire procéder à l'expulsion de Mme [O] [J] et à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l'assistance de la force publique,

"le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution,

"Mme [O] [J] sera condamnée à verser à M. [R] [P] une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu'à la date de libération effective et définitive des lieux,

 DIT n'y avoir lieu d'écarter l'exécution provisoire de droit de la présente décision,

 CONDAMNE Mme [O] [J] à payer à M. [R] [P] la somme de 300 euros (trois cents euros) au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

 CONDAMNE Mme [O] [J] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 18 juillet 2023 et celui de l'assignation du 2 novembre 2023.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 19 avril 2024, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge