Cour d'Appel · Pôle 4 - Chambre 1 — 26 avril 2024

Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS





COUR D'APPEL DE PARIS

Pôle 4 - Chambre 1



ARRÊT DU 26 AVRIL 2024



(n° , 8 pages)



Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 22/08351 - N° Portalis 35L7-V-B7G-CFXEI



Décision déférée à la Cour : Jugement du 28 Mars 2022 -Tribunal de Commerce de Paris - RG n° 2021006013





APPELANTE

 



S.A.R.L. FER ANZA DESIGN, immatriculée au RCS de Paris sous le numéro 531 154 847, prise en la personne de son représentant légal domicilié audit siège

[Adresse 2]

[Localité 5]

Représentée par Me Anne LASSALLE, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, toque : 29 assistée de Me Ferroudja BETTACHE, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, toque : 18







INTIMÉE 



S.N.C. CACHAN 101 immatriculée au RCS de Lons -Le - Saunier sous le numéro 850 301 870, prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité au siège

[Adresse 3]

[Localité 4]

Représentée par Me Matthieu BOCCON GIBOD de la SELARL LEXAVOUE PARIS-VERSAILLES, avocat au barreau de PARIS, toque : C2477 assistée de Me Justine CROS de l'AARPI LEXE ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : P0009







COMPOSITION DE LA COUR :



L'affaire a été débattue le 21 décembre 2023, en audience publique, devant la Cour composée de :



 Marie-Ange SENTUCQ, Présidente de chambre 

Nathalie BRET, Conseillère

Catherine GIRARD- ALEXANDRE, Conseillère



qui en ont délibéré, un rapport a été présenté à l'audience par Madame Nathalie BRET, Conseillère, dans les conditions prévues par l'article 804 du code de procédure civile.





Greffier : Madame Marylène BOGAERS, lors des débats





ARRÊT :



- contradictoire,



- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour initialement prévue le 08 mars 2024 prorogée au 26 avril 2024, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de procédure civile,



- signé par Marie-Ange SENTUCQ, présidente de chambre, et par Marylène BOGAERS, Greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. 





FAITS ET PROCÉDURE



La société Cachan 101 a signé le 24 février 2020 au bénéfice de la société Fer Anza Design

une promesse unilatérale de vente portant sur un ensemble immobilier sis [Adresse 1], moyennant le prix de 1.130.000€, sous condition suspensive de prêt.



La promesse était consentie pour une durée expirant le 22 juin 2020. 

L'indemnité d'immobilisation était fixée à 113.000 € et la promesse stipulait le versement par le bénéficiaire de la somme de 56.500 € à la comptabilité du notaire.



La promesse ayant expiré et l'acte de vente n'ayant pas été signé, le séquestre a transféré au

promettant la somme de 56.500 €.



Par acte du 19 janvier 2021, la société Cachan 101, estimant que l'indemnité d'immobilisation d'un montant de 113.000 € lui était acquise, a assigné la société Fer Anza Design en paiement du complément de cette indemnité d'immobilisation.



Par jugement du 28 mars 2022, le tribunal de commerce de Paris a statué ainsi :

- dit que l'indemnité d'immobilisation de 113.000 € est acquise à la SNC Cachan 101 et

condamne la SARL Fer Anza Design à lui verser le solde de 56.500 €,

- déboute la SARL Fer Anza Design de sa demande de dommages et intérêts,

- condamne la SARL Fer Anza Design au paiement à la SNC Cachan 101 de la somme de

3.000 € au titre de l'article 700 du cpc,

- condamne la SARL Fer Anza Design à supporter les dépens, dont ceux à recouvrer par

le greffe, liquidés à la somme de 70,86 € dont 11,60 € de TVA.



La SARL Fer Anza Design a relevé appel de ce jugement par déclaration remise au greffe le 25 avril 2022.



La procédure devant la cour a été clôturée le 7 décembre 2023.



PRÉTENTIONS DES PARTIES



Vu les conclusions en date du 18 juillet 2022 par lesquelles la SARL Fer Anza Design, appelante, invite la cour à :



- Infirmer le jugement en date du 28 mars 2022, en ce qu'il a : 

¿ dit que l'indemnité d'immobilisation de 113.000 € est acquise à la SNC Cachan 101 et condamné la SARL Fer Anza Design à lui verser le solde de 56.500 €, 

¿ débouté la SARL Fer Anza Design de sa demande de dommages et intérêts, 

¿ condamné la SARL Fer Anza Design à verser à la SNC Cachan 101 la somme de 3.000€ au titre de l'article 700 du cpc,

¿ condamné la SARL Fer Anza Design à supporter les dépens, dont ceux à recouvrer par le greffe liquidés à la somme de 70, 86 € dont 11, 60 € de TVA,



Statuant à nouveau : 

A titre principal, 

Vu les articles 1187, 1218, 1304-6 et 1589 du code civil, 

- Débouter la société Cachan 101 de l'ensemble de ses demandes , 

- Condamner la société Cachan 101 à restituer à la société Fer Anza Design la somme de 56.500 €, sous astreinte de 100 € par jour de retard, à compter du prononcé de la décision à intervenir,



A titre subsidiaire, 

Vu les articles 1104, 1240 1348, 1348-1 du code civil, 

- Condamner la société Cachan 101 à verser à la société Fer Anza Design la somme de 113.000 €, à titre de dommages et intérêts , 

- Ordonner la compensation entre les dommages et intérêts, et les sommes éventuellement dues par la société Fer Anza Design,

 

En tout état de cause, 

- Condamner la société Cachan 101 à verser à la société Fer Anza Design la somme de 4.000€ au titre des frais irrépétibles de première instance, 

- Condamner la société Cachan 101aux dépens de première instance, 

Y ajoutant,

- Condamner la société Cachan 101 à verser à la société Fer Anza Design la somme de 5.000€ au titre des frais irrépétibles d'appel, 

- Condamner la société Cachan 101 aux dépens d'appel ; 





Vu les conclusions en date du 13 octobre 2022 par lesquelles la SNC Cachan 101, intimée, invite la cour à :



Vu les articles 1103 et 1304 et du code civil, 



- Confirmer le jugement rendu le 28 mars 2022 en toutes ses dispositions, 

- Débouter la société Fer Anza Design de toutes ses demandes, fins et conclusions , 

- Condamner la société Fer Anza Design à payer à la société Cachan 101 la somme de 4.000€ au titre de l'article 700 du code de procédure civile, 

- La condamner en outre aux entiers dépens de la présente procédure, distraction faite au profit de Me Matthieu Boccon Gibod ; 



SUR CE,



La cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel , 



En application de l'article 954 alinéa 2 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions , 





Sur la demande relative à l'indemnité d'immobilisation



La société Cachan 101 conclut que l'indemnité d'immobilisation lui est acquise puisque la société Fer Anza Design n'a pas levé l'option et qu'aucun acte authentique n'a été signé ; concernant la condition suspensive de prêt, la société Fer Anza Design n'a pas justifié des démarches auprès de la banque avant le début du confinement ni de l'absence d'activité de la banque pendant le confinement alors qu'aucun avenant de prorogation des délais n'a été signé 



La société Fer Anza Design estime avoir levé l'option avant la date limite de la promesse fixée au 22 juin 2020 puisque deux pièces sont révélatrices de sa volonté d'acquérir le bien immobilier, d'une part le courrier recommandé du 28 mai 2020 qui est constitutif d'une levée d'option tacite et d'autre part l'avenant de prorogation ; concernant la condition suspensive d'obtention du prêt, elle invoque la force majeure soit la crise sanitaire qui l'a empêchée de finaliser son dossier de financement en raison du confinement imposé le 17 mars 2020 à 12h et reproche à la société Cachan 101 de ne pas avoir signé d'avenant prorogeant les délais ;



Aux termes de l'article 1103 du code civil, 'Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits' ;



Sur la levée de l'option



En l'espèce, la promesse unilatérale de vente du 27 février 2020 (pièce 4 bis Fer Anza) stipule 



- en page 4 'Délai : La promesse de vente est consentie pour un durée expirant le 22 juin 2020 à 16 heures',

- en page 5 'Réalisation : La réalisation de la promesse aura lieu :

' Soit par la signature de l'acte authentique constatant le caractère définitif de la vente, accompagnée du versement par virement sur le compte du notaire ...

' Soit par la levée d'option faite par le bénéficiaire à l'intérieur de ce délai. La levée d'option par le bénéficiaire, si elle est effectuée, transformera la promesse unilatérale de vente en vente. Cette vente restera placée sous les seules conditions suspensives encore pendantes le jour de la levée d'option, sauf si renonciation de la part du bénéficiaire à ces dernières ... Cette levée d'option sera effectuée par tous moyens auprès du notaire rédacteur par le bénéficiaire ...',

- en page 6 'Au cas où le bénéficiaire n'aurait ni levé l'option ni signé l'acte de vente à l'intérieur du délai de réalisation, il sera de plein droit déchu du bénéfice de la promesse au terme dudit délai de réalisation sans qu'il soit besoin d'une mise en demeure de la part du promettant qui disposera alors librement du bien nonobstant toute manifestation ultérieure de la volonté du bénéficiaire de l'acquérir' ;



Ainsi la promesse ne prévoit pas une levée d'option tacite mais une levée d'option expresse, effectuée par tous moyens auprès du notaire, par le bénéficiaire, avant l'échéance de la promesse ;



La société Fer Anza Design ne justifie pas avoir effectué une levée d'option auprès du notaire avant la date d'expiration de la promesse fixée au 22 juin 2020 à 16 heures ;



Son courrier recommandé du 28 mai 2020 (pièce 6) est adressé à la société Fer Anza Design et il ne fait que préciser ses démarches en cours auprès de sa banque, en réponse à la demande de la société Fer Anza Design de justifier de la réalisation ou de la défaillance de la condition suspensive de prêt ; le fait que la société Fer Anza Design continue les démarches auprès de sa banque alors que le délai prévu dans la clause relative à la condition suspensive de prêt est dépassé et les termes de son courrier 'J'ai pris contact avec lui (mon banquier) afin de pouvoir réaliser mon projet qui me tient à coeur' ne constituent pas une levée d'option expresse ;



Le document que la société Fer Anza Design qualifie 'd'avenant de prorogation' est en fait un projet d'avenant qui n'a pas été ni daté si signé (pièce 8) et ne constitue pas non plus une levée d'option expresse ;



Il est donc considéré que la société Fer Anza Design n'a pas levé l'option dans le délai de la promesse ;



Sur la condition suspensive de prêt



La promesse unilatérale de vente du 27 février 2020 prévoit en page 13 une condition suspensive d'obtention de prêts :

'Qu'il soit obtenu par le bénéficiaire un ou plusieurs prêts

Pour l'application de cette condition suspensive, il est convenu au titre des caractéristiques financières des prêts devant être obtenus : 

' Que leur montant total soit d'un maximum de 909.900 €. 

' Que les taux fixes d'intérêts, hors assurance, n'excèdent pas 1,60 % sur une durée de remboursement de 17 ans. 

' Que ce ou ces prêts soient garantis par une sûreté réelle portant sur le bien ou le cautionnement d'un établissement financier, à l'exclusion de toute garantie personnelle devant émaner de personnes physiques, ainsi que par une assurance décès invalidité.

Il s'oblige à déposer le ou les dossiers dans le délai de quinze jours ...

La condition suspensive sera réalisée en cas d'obtention d'un ou plusieurs accords définitifs de prêts au plus tard le 30 avril 2020. Cette obtention devra être portée à la connaissance du promettant par le bénéficiaire au plus tard dans les 5 jours suivant l'expiration du délai ci-dessus.

A défaut de réception de cette lettre dans le délai fixé, le promettant aura la faculté de mettre le bénéficiaire en demeure de lui justifier sous huitaine de la réalisation ou la défaillance de la condition.

Cette demande devra être faite par lettre recommandée avec avis de réception au domicile ci-après élu.

Passé ce délai de huit jours sans que le bénéficiaire ait apporté les justificatifs, la condition sera censée défaillie et les présentes seront donc caduques de plein droit, sans autre formalité...' ;



Par courrier recommandé du 14 mai 2020, postérieur à l'échéance du 30 avril 2020, la société Cachan 101 a demandé à la société Fer Anza Design de lui justifier sous huitaine de la réalisation ou la défaillance de la condition, or celle-ci n'a pas justifié d'un prêt ou d'un refus de prêt conforme aux dispositions de la promesse, ni dans le délai de huit jours suivant ce courrier ni même à la date d'expiration de la promesse du 22 juin 2020 ;



La société Fer Anza Design justifie avoir déposé le 15 janvier 2020 auprès de la Caisse d'Epargne une demande de prêt selon les caractéristiques suivantes 'montant 900.000 €, durée 204 mois (17 ans), taux 1,6%' (pièce 2) ; le courrier précise que la demande de financement a reçu 'un accord de principe', sous plusieurs conditions dont 'l'établissement d'une nouvelle promesse de vente avec une date de levée des conditions suspensives retardée' et que 'cet accord est valable 20 jours' ; il en ressort que cet accord de principe du 15 janvier 2020 n'était plus valable à la date de la promesse signée plus de 20 jours après le 27 février 2020 ;



Dans son courrier du 28 mai 2020 (pièce 6), la société Fer Anza Design indique avoir déposé une demande de prêt le 4 mars 2020 ; elle ne justifie pas avoir déposé une telle demande à cette date, en revanche il ressort du courrier de la Caisse d'Epargne du 22 mai 2020 (pièce 3 Cachant) qu'elle a déposé une demande de prêt le 22 mai 2020 ;



Il n'y a pas lieu de retenir la force majeure, la société Fer Anza Design ne produisant aucune pièce justifiant que son établissement bancaire ait cessé de fonctionner pendant la crise sanitaire et que la condition d'un événement irrestitible était remplie ; et l'ordonnance n°2020-304 du 25 mars 2020 modifiée par l'ordonnance du 22 avril 2020 relative à l'état d'urgence sanitaire n'a pas prévu la prorogation des délais relatifs aux conditions suspensives de prêt et aux promesses de vente ;



La société Fer Anza Design ne justifie pas d'un accord de prêt, la Caisse d'Epargne mentionnant seulement dans le courrier du 22 mai 2020 (pièce 3 Cachan) un 'accord de principe' sous condition notamment 'de l'établissement d'une nouvelle promesse de vente avec une date de levée des conditions suspensives retardée' qui ne constitue pas une acceptation du prêt ; 



Au surplus, la demande de prêt déposée le 22 mai 2020 auprès de la Caisse d'Epargne ne correspond pas aux caractéristiques de la promesse en ce que le montant sollicité de 1.085.000 € dépasse celui de la promesse fixé au maximum à 909.900 € ;



Ainsi la société Fer Anza Design n'ayant pas apporté les justificatifs de l'acceptation d'un prêt ou ceux d'un refus d'une demande de prêt correspondant aux caractéristiques de la promesse, ni dans le délai de huit jours du courrier recommandé du 14 mai 2020 de la société Cachan 101 ni même avant la date d'expiration de la promesse du 22 juin 2020, il convient de considérer que la condition suspensive de prêt est 'censée défaillie' selon les termes de la promesse, du fait de la société Fer Anza Design ;







Sur l'indemnité d'immobilisation



La promesse unilatérale de vente du 27 février 2020 stipule :

- en page 10 : 'Indemnité d'immobilisation -séquestre

Les parties conviennent de fixer le montant de l'indemnité d'immobilisation à la somme forfaitaire de 113.000 € ...

1 Constatation d'un versement par le bénéficiaire

Le bénéficiaire déposera au moyen d'un virement bancaire et au plus tard le 6 mars 2020, à la comptabilité du notaire ... la somme de 56.500 € ...

3 Sort de ce versement ...

b) en cas de non réalisation de la vente promise selon les modalités et délais prévus au présent acte, la somme ci-dessus versée restera acquise au promettant ainsi que celle de 56.500 € que le bénéficiaire s'oblige à verser à titre d'indemnité forfaitaire pour l'immobilisation entre ses mains de l'immeuble formant l'objet de la présente promesse de vente pendant la durée de celle-ci ...

c) toutefois dans cette même hypothèse de non réalisation de la vente promise, la somme ci-dessus versée sera intégralement restituée au bénéficiaire s'il se prévalait de l'un des cas suivants :

si l'une au moins des conditions suspensives stipulées aux présentes venait à défaillir selon les modalités et délais prévus au présent acte ...',

- en page 12 dans le paragraphe relatif à la condition suspensive de prêt :

'... le bénéficiaire ne pourra recouvrer l'indemnité d'immobilisation qu'il aura, le cas échéant versée, qu'après justification qu'il a accompli les démarches nécessaires pour l'obtention du prêt, et que la condition n'est pas défaillie de son fait ; à défaut, l'indemnité d'immobililsation restera acquise au promettant ...'

 

Il ressort de l'analyse ci-avant que la vente n'a pas été réalisée dans les délais stipulés par la promesse et que la condition suspensive de prêt a défailli du fait de la société Fer Anza; 



Ainsi en application des dispositions ci-dessus de la promesse, l'indemnité d'immobilisation de 113.000 € est acquise à la société Cachan 101 soit d'une part la somme séquestrée de 56.500 € et d'autre part la somme de 56.500 € que le bénéficiaire, la société Fer Anza Design, s'oblige à verser à la société Cachan 101, à titre d'indemnité forfaitaire pour l'immobilisation de l'immeuble pendant la durée de la promesse ;



En conséquence, le jugement est confirmé en ce qu'il a dit que l'indemnité d'immobilisation de 113.000 € est acquise à la SNC Cachan 101 et a condamné la SARL Fer Anza Design à lui verser le solde de 56.500 € ;





Sur la demande de dommages et intérêts de la société Fer Anza Design



La société Fer Anza Design sollicite de condamner la société Cachan 101 à lui verser des dommages et intérêts, au motif de sa mauvaise foi en n'exécutant pas ses obligations et en restant taisant sur la demande de prorogation de délais de la promesse ;



En l'espèce, il ressort de l'analyse ci-avant que la société Fer Anza Design succombe en l'instance et n'a pas démontré le non respect de ses obligations par la société Cachan 101 ni sa mauvaise foi en ce que celle-ci était en droit de refuser d'accepter la prorogation des délais de la promesse sollicitée par la société Fer Anza Design ;



Le jugement est donc confirmé en ce qu'il a débouté la SARL Fer Anza Design de sa demande de dommages et intérêts ;





Sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile



Le sens du présent arrêt conduit à confirmer le jugement sur les dépens et l'application qui y a été équitablement faite des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ; 



La société Fer Anza Design, partie perdante, doit être condamnée aux dépens d'appel ainsi qu'à payer à la société Cachan 101 la somme supplémentaire de 3.000 € par application de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel ; 



Le sens du présent arrêt conduit à rejeter la demande par application de l'article 700 du code de procédure civile formulée par la société Fer Anza Design ; 





PAR CES MOTIFS

LA COUR



Statuant par mise à disposition au greffe, contradictoirement,



Confirme le jugement ; 



Y ajoutant,



Condamne la société Fer Anza Design aux dépens d'appel qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile, ainsi qu'à payer à la société Cachan 101 la somme supplémentaire de 3.000 € par application de l'article 700 du même code en cause d'appel ; 



Rejette la demande de la société Fer Anza Design au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; 





LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE