Cour d'Appel · Pôle 4 - Chambre 1 — 26 avril 2024

Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS





COUR D'APPEL DE PARIS

Pôle 4 - Chambre 1



ARRÊT DU 26 AVRIL 2024



(n° , 12 pages)



Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 22/15667 - N° Portalis 35L7-V-B7G-CGLOV



Décision déférée à la Cour : Jugement du 09 Juin 2022 - Tribunal judiciaire hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de Paris - RG n° 20/08069





APPELANT

 

Monsieur [W] [T] né le 08 Septembre 1975 à [Localité 11]

[Adresse 4]

[Localité 7]

Représenté par Me Maryline LUGOSI de la SELARL Selarl MOREAU GERVAIS GUILLOU VERNADE SIMON LUGOSI, avocat au barreau de PARIS, toque : P0073







INTIMÉS 



Monsieur [J] [U] né le 01 mars 1962 à [Localité 12],

[Adresse 2]

[Localité 9]

Représenté par Me Charles-hubert OLIVIER de la SCP LAGOURGUE & OLIVIER, avocat au barreau de PARIS, toque : L0029 substitué par Me Mathieu DUCROCQ, avocat au barreau de PARIS



Madame [S] [D] épouse [U] née le 06 mars 1964 à [Localité 13],

[Adresse 2]

[Localité 9]

Représentée par Me Charles-hubert OLIVIER de la SCP LAGOURGUE & OLIVIER, avocat au barreau de PARIS, toque : L0029 substitué par Me Mathieu DUCROCQ, avocat au barreau de PARIS



Monsieur [F] [U] né le 27 avril 1997 à [Localité 12],

[Adresse 5]

[Localité 6]

Représenté par Me Charles-hubert OLIVIER de la SCP LAGOURGUE & OLIVIER, avocat au barreau de PARIS, toque : L0029 substitué par Me Mathieu DUCROCQ, avocat au barreau de PARIS



Maître [A] [R]

[Adresse 1]

[Localité 8]

Représenté par Me Thierry KUHN de la SCP KUHN, avocat au barreau de PARIS, toque : P0090 substituée par Me Cyrille GAUTHIER de la SCP GAUTHIER, avocat au barreau d'EPINAL









COMPOSITION DE LA COUR :



L'affaire a été débattue le 18 janvier 2024, en audience publique, devant la Cour composée de :



 Marie-Ange SENTUCQ, Présidente de chambre 

Nathalie BRET, Conseillère

Catherine GIRARD- ALEXANDRE, Conseillère



qui en ont délibéré, un rapport a été présenté à l'audience par Madame Nathalie BRET, Conseillère, dans les conditions prévues par l'article 804 du code de procédure civile.





Greffier : Madame Marylène BOGAERS, lors des débats





ARRÊT :



- contradictoire,



- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour initialement prévue le 29 mars 2024 puis prorogée au 26 avril 2024, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de procédure civile,



- signé par Marie-Ange SENTUCQ, présidente de chambre, et par Marylène BOGAERS, Greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. 



FAITS ET PROCÉDURE



Par acte sous seing privé des 1er, 11 et 12 septembre 2017, a été signée une promesse synallagmatique de vente, par laquelle M. [W] [T] et M. [M] [K] se sont engagés à vendre à M. [J] [U], Mme [S] [D] épouse [U] et M. [F] [U] (ci-après les consorts [U]), trois lots numéro 19, 20 et 21 de l'immeuble situé [Adresse 3], incluant notamment un appartement, moyennant un prix de 455.000 €, sous diverses conditions suspensives.



Le notaire assistant les vendeurs était Me [A] [R], exerçant en l'office notarial Résidence [Adresse 1].



Conformément à cet acte, les consorts [U], acquéreurs, ont déposé la somme de 23.250 € à titre de dépôt de garantie, entre les mains de Me [A] [R].



Par lettre recommandée avec avis de réception du 20 juin 2018, M. [J] [U] et Mme [S] [D] épouse [U] ont notifié leur rétractation au notaire des

vendeurs, Me [R].



Par courrier du 13 juillet 2018, Me [R] a répondu que le délai de rétractation prévu par l'article L271-1 du code de la construction et de l'habitation était expiré, la notification du compromis de vente ayant été effectuée par lettre recommandée avec avis de réception en date du 12 septembre 2017.





Par courriel du 20 août 2018, Me [B], notaire des acquéreurs, a indiqué que seul M. [F] [U] avait réceptionné les notifications du compromis de vente, de sorte que le délai de 10 jours de l'article L271-1 n'avait pas couru contre les autres acquéreurs.



Par exploits d'huissier en date des 27, 28 et 30 juillet 2020, les consorts [U] ont fait assigner M. [W] [T], M. [M] [K] et Me [A] [R], devant le tribunal judiciaire de Paris, en restitution de la somme séquestrée de 23.250 €, compte tenu de la rétractation de M. [J] [U] et Mme [S] [U].



Dans leurs dernières conclusions, ils ont ajouté solliciter à titre subsidiaire de constater la caducité du compromis de vente et la nullité du compromis de vente, et en tout état de cause de condamner les vendeurs à leur verser des dommages et intérêts en réparation de leurs préjudices.



M. [T] et M. [K] ont sollicité reconventionnellement la condamnation des consorts [U] au paiement de la somme de 46.500 € à titre de dommages et intérêts en application de la stipulation de pénalité figurant au compromis de vente et la condamnation du notaire à les garantir de toute condamnation et à leur payer la somme de 46.500 € à titre de dommages et intérêts en indemnisation du préjudice subi en raison de l'immobilisation de leur bien pendant trois ans.



Par jugement du 9 juin 2022, le tribunal judiciaire de Paris a statué ainsi :



- Ordonne la restitution à M. [J] [U], Mme [S] [D] épouse [U] et M. [F] [U], pris ensemble, de la somme de 23.250 € versée entre les mains de Me [A] [R] à titre de dépôt de garantie en exécution du compromis de vente des 1er, 11 et 12 septembre 2017,

- Autorise Me [A] [R], notaire séquestre, à libérer au profit de M. [J] [U], Mme [S] [D] épouse [U] et M. [F] [U] la somme de 23.250 € à titre de dépôt de garantie en exécution du compromis de vente des 1er, 11 et 12 septembre 2017,

- Rejette la demande de M. [J] [U], Mme [S] [D] épouse [U] et M. [F] [U] tendant au prononcé d'une astreinte,

- Rejette la demande de M. [W] [T] et M. [M] [K] en paiement de la somme de 46.500 € au titre de l'indemnité prévue à la clause pénale,

- Rejette la demande de M. [J] [U], Mme [S] [D] épouse [U] et M. [F] [U] tendant à la condamnation solidaire de M. [W] [T] et M. [M] [K] à leur verser des dommages et intérêts à hauteur de 1.500 € en réparation de leur préjudice économique, 5.000 € en réparation de leur préjudice moral et 10.000 € en réparation de leur préjudice résultant de la résistance abusive des vendeurs,

- Rejette la demande de M. [W] [T] et M. [M] [K] tendant à la condamnation de Me [A] [R] à les garantir de toutes condamnations,

- Rejette la demande de M. [W] [T] et M. [M] [K] tendant à la condamnation de Me [A] [R] à leur verser la somme de 46.500 € de

dommages et intérêts,

- Condamne M. [W] [T] et M. [M] [K] in solidum aux dépens,

- Condamne M. [W] [T] et M. [M] [K] in solidum à verser à M. [J] [U], Mme [S] [D] épouse [U] et M. [F] [U] pris ensemble la somme de 4.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- Rejette les autres demandes au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- Rappelle que le présent jugement est exécutoire de plein droit par provision. 





M. [W] [T] a relevé appel de ce jugement par déclaration remise au greffe le 2 septembre 2022.



M. [M] [K] n'est pas partie en cause d'appel.



La procédure devant la cour a été clôturée le 21 décembre 2023.







PRÉTENTIONS DES PARTIES



Vu les conclusions en date du 31 mars 2023 par lesquelles M. [W] [T], appelant, invite la cour à :



Vu les articles 1103, 1132 et 1178 du code civil, 



Vu l'article L271-1 du code de la construction et de l'habitation, 

 

Infirmer le jugement du tribunal judiciaire de Paris du 9 juin 2022 en ce qu'il a : 

- Ordonné la restitution aux consorts [U] de la somme de 23.250 € versée entre les mains de Me [R] à titre de dépôt de garantie en exécution du compromis de vente des 1er, 11 et 12 septembre 2017, 

- Autorisé Me [R] à libérer au profit des consorts [U] ledit dépôt de garantie de 23.250 €, 

- Rejeté sa demande de paiement d'une somme de 46.500 € par les consorts [U] au titre de l'indemnité prévue à la clause pénale, 

- Rejeté sa demande tendant à la condamnation de Me [R] à le garantir de toutes condamnations, 

- Rejeté sa demande tendant à la condamnation de Me [R] à lui verser ainsi qu'à M. [M] [K] une somme de 46.500 € de dommages et intérêts, 

- Rejeté sa demande de débouter le demandeur de l'intégralité de leurs demandes, 

- Condamné M. [W] [T] à payer aux consorts [U] une somme de 4.000 € au titre de l'article 700 du cpc ainsi qu'aux dépens, et donc obtenir la réformation dudit jugement, 

 

Statuant à nouveau, 

 A titre principal,

- Débouter les consorts [U] de l'intégralité de leurs demandes et les condamner reconventionnellement à payer à M. [W] [T] la somme de 23.250 € à titre de dommages et intérêts correspondant à la moitié de la pénalité stipulée au compromis de vente, 

 

Subsidiairement,

si une quelconque condamnation devait être prononcée à l'encontre de M. [W] [T], juger que la SCP [P] [X] et [A] [R] prise en la personne de Me [R] a engagé sa responsabilité civile professionnelle et condamné cette dernière à le garantir en totalité de toutes conséquences financières d'une telle condamnation, 

- Condamner alors la SCP [P] [X] et [A] [R] prise en la personne de Me [R] à payer à M.[W] [T] une somme de 23.250 € au titre des dommages et intérêts en indemnisation du préjudice subi par ce dernier en raison de l'immobilisation de son bien pendant près de trois années, 



 

A titre infiniment subsidiaire,

- Débouter les demandeurs de l'intégralité de leurs demandes indemnitaires, ces derniers ne justifiant d'aucun préjudice,



 

En tout état de cause, 

Allouer à M. [W] [T] une somme de 6.000 € en application des dispositions de l'article 700 du cpc et condamner tout autre qu'eux aux entiers dépens ; 





Vu les conclusions en date du 14 février 2023 par lesquelles M. [J] [U], Mme [S] [D] épouse [U] et M. [F] [U], intimés, invitent la cour à :



Vu l'article L271-1 du code de la construction et de l'habitation, 



Vu les articles 1103, 1132 du code civil, et 1178 du code civil, 

 

- Confirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Paris le 9 juin 2022 en ce qu'il a ordonné la restitution à M. [J] [U], Mme [S] [D] épouse [U] et M. [F] [U], pris ensemble, de la somme de 23.250 € versée en les mains de Me [A] [R] à titre de dépôt de garantie en exécution du compromis de vente des 1er , 11 et 12 septembre 2017, 



- Infirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Paris le 9 juin 2022 en ce qu'il a débouté M. [J] [U], Mme [S] [D] épouse [U] et M. [F] [U] de leurs demandes de dommages et intérêts, 

 

Statuant à nouveau, 

- Condamner M. [T] au paiement d'un montant de 2.150 € au titre du préjudice 

économique souffert et d'un montant de 5.000 € au titre du préjudice moral souffert, 

 

 Et en tout état de cause, 

 - Débouter M. [T] et Me [R] de l'ensemble de leurs demandes, 

prétentions, fins et conclusions, 

- Condamner solidairement M. [T] et Me [R] au paiement d'un 

montant de 6.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens ;





Vu les conclusions en date du 3 janvier 2023 par lesquelles Me [A] [R], intimée, invite la cour à :



Vu les dispositions des articles L171-1 du code de la construction et de l'habitation,



Vu les articles 1103, 1132, 1178, 1956, 1960 du code civil, 



- Dire que les notifications adressées le 12 septembre 2017, en application de l'article L171-1 du code de la construction et de l'habitation, sont valables,

- Dire que Me [A] [R] n'a commis aucune faute en lien de causalité avec un prétendu préjudice subi par M. [W] [T],

- Débouter M. [T] de l'intégralité de ses demandes, fins et prétentions dirigées contre le notaire,

- Débouter M. [F] [U], M. [J] [U] et Mme [S] [U] de l'intégralité de leurs demandes, fins et prétentions dirigées contre le notaire,

- Déclarer Me [A] [R] recevable et bienfondée en son appel incident,



- Infirmer le jugement rendu le 9 juin 2022 en ce qu'il a débouté Me [A] [R] de sa demande formulée au titre de l'article 700 du cpc,



Y faisant droit, 

- Condamner M. [F] [U], M. [J] [U], Mme [S] [U] et M. [W] [T] à régler à Me [A] [R] la somme de 2.500 € au titre de l'article 700 du cpc devant le tribunal judiciaire de Paris,

- Condamner M. [F] [U], M. [J] [U], Mme [S] [U] et M. [W] [T] à régler à Me [A] [R] la somme de 4.000 € au titre de l'article 700 du cpc devant la cour d'appel de Paris,

- Condamner M. [F] [U], M. [J] [U], Mme [S] [U] et M. [W] [T] au dépens, dont distraction au profit de Me Thierry-Philippe Kuhn ;





SUR CE,



La cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel ;



En application de l'article 954 alinéa 2 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions ;



Au préalable, il convient de constater que le jugement n'est pas contesté en ce qu'il a: 

- rejeté les demandes formées par et à l'encontre de M. [M] [K],

- rejeté la demande de M. [J] [U], Mme [S] [D] épouse [U] et M. [F] [U] tendant à la condamnation solidaire de M. [W] [T] et M. [M] [K] à leur verser des dommages et intérêts à hauteur de 10.000 € en réparation de leur préjudice résultant de la résistance abusive des vendeurs ;





Sur la validité de la rétractation de M. [J] [U] et Mme [S] [U] de la promesse de vente



Les consorts [U] sollicitent de confirmer le jugement en ce qu'il a ordonné la restitution de la somme de 23.250 € qu'ils ont versée au notaire à titre de dépôt de garantie en exécution du compromis ; ils estiment que seul M. [F] [U] a réceptionné les notifications du compromis de vente et que le délai de 10 jours de l'article L271-1 n'a pas couru concernant M. [J] [U] et Mme [S] [U] ; ils ajoutent que leur rétractation est valable et que la rétractation de deux des trois acquéreurs emporte l'anéantissement du compromis de vente ;



M. [T] et le notaire estiment que le fils demeure à la même adresse que ses parents et qu'en vertu de la théorie de l'apparence, c'est à juste titre que le facteur puis le notaire ont considéré qu'il avait reçu mandat ou procuration de ses parents de recevoir les trois lettres recommandées ; ils considèrent donc que le délai de 10 jours a couru à compter du 19 septembre 2017 et qu'il était donc échu lors du courrier du 20 juin 2018 ; ils concluent que le fils ne s'est pas rétracté et que la rétractation des parents n'est pas valable ; le notaire ajoute que le fils a commis une faute en signant les accusés de réception de ses parents ; M. [T] ajoute que seul les parents se sont rétractés et que 'Nul ne peut invoquer sa propre turpitude' et subsidiairement que le fils en signant à la place de ses parents a engagé sa responsabilité ;



Aux termes de l'article L271-1 du code de la construction et de l'habitation, dans sa version applicable à la date de la promesse synallagmatique de vente, 'Pour tout acte ayant pour objet la construction ou l'acquisition d'un immeuble à usage d'habitation, la souscription de parts donnant vocation à l'attribution en jouissance ou en propriété d'immeubles d'habitation ou la vente d'immeubles à construire ou de location-accession à la propriété immobilière, l'acquéreur non professionnel peut se rétracter dans un délai de dix jours à compter du lendemain de la première présentation de la lettre lui notifiant l'acte.

Cet acte est notifié à l'acquéreur par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ou par tout autre moyen présentant des garanties équivalentes pour la détermination de la date de réception ou de remise. La faculté de rétractation est exercée dans ces mêmes formes.

Lorsque l'acte est conclu par l'intermédiaire d'un professionnel ayant reçu mandat pour prêter son concours à la vente, cet acte peut être remis directement au bénéficiaire du droit de rétractation. Dans ce cas, le délai de rétractation court à compter du lendemain de la remise de l'acte, qui doit être attestée selon des modalités fixées par décret.

Lorsque le contrat constatant ou réalisant la convention est précédé d'un contrat préliminaire ou d'une promesse synallagmatique ou unilatérale, les dispositions figurant aux trois alinéas précédents ne s'appliquent qu'à ce contrat ou à cette promesse.

Lorsque le contrat constatant ou réalisant la convention est dressé en la forme authentique et n'est pas précédé d'un contrat préliminaire ou d'une promesse synallagmatique ou unilatérale, l'acquéreur non professionnel dispose d'un délai de réflexion de dix jours à compter de la notification ou de la remise du projet d'acte selon les mêmes modalités que celles prévues pour le délai de rétractation mentionné aux premier et troisième alinéas. En aucun cas l'acte authentique ne peut être signé pendant ce délai de dix jours' ;



En l'espèce, la promesse des 1er, 11 et 12 septembre 2017, stipule en page 33 :

'Faculté de rétractation :

En vertu des dispositions de l'article l271-1 du code de la construction et de l'habitation, le bien étant à usage d'habitation et l'acquéreur étant un non-professionnel de l'immobilier, ce dernier bénéficie de la faculté de se rétracter.

A cet effet, le présent acte avec les pièces jointes lui sera notifié par lettre recommandée avec accusé de réception. Dans un délai de dix jours à compter du lendemain de la première présentation de la lettre de notification, l'acquéreur pourra exercer la faculté de rétractation, et ce par lettre recommandée avec accusé de réception.

A cet égard, le vendeur constitue pour son mandataire, Office notarial résidence [Adresse 1] aux fins de recevoir la notification de l'exercice éventuel de cette faculté ...' ;



Trois lettres recommandées en date du 12 septembre 2017 ont été adressées par Me [R], notaire des vendeurs, à chacun des acquéreurs, soit à M. [J] [U], à Mme [S] [D] épouse [U] et à M. [F] [U], pour leur notifier la promesse synallagmatique de vente ; 



Il n'est pas contesté que ces trois lettres ont toutes été présentées par le facteur à M. [F][U], lequel a signé seul les accusés de réception le 19 septembre 2017 des trois lettres, par la même signature, sans autre mention particulière et sans cocher la case 'mandataire' (pièce 2 [T]) ;



La notification de la promesse de vente par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, prévue par l'article L271-1 du code de la construction et de l'habitation, n'est régulière, dans le cas où le facteur ne laisse pas uniquement un avis de passage mais remet effectivement la lettre à une personne physique, que si ladite lettre est remise à son destinataire ou à un représentant muni d'un pouvoir à cet effet ; 





Il est constant que M. [F] [U] ne dispose pas de pouvoir écrit de représentation de M. [J] [U] et de Mme [S] [D] épouse [U] pour recevoir la notification de la promesse de vente ;



Le mandat apparent s'applique si le contractant a légitimement cru en la réalité des pouvoirs du représentant et il importe donc peu de déterminer si le facteur, qui n'est pas un contractant de la promesse, avait cette croyance ;



Il convient de considérer que le notaire, qui a envoyé les lettres recommandées de notification de la promesse de vente et a été mandaté par les vendeurs pour recevoir la notification de l'éventuelle rétractation, avait pour mission de vérifier les signatures des accusés de réception de la notification de la promesse, constituant le point de départ du délai de rétractation, et qu'il appartient à M. [T] de justifier que son notaire a pu croire que M. [F] [U] avait le pouvoir de représenter ses parents pour recevoir la notification de la promesse ;



A la date de la promesse, M. [J] [U], Mme [S] [D] épouse [U] et leur fils M. [F] [U], demeuraient au même domicile ; or aucun élément de la promesse ou extérieur à la promesse ne laisse penser qu'à cette date, le notaire des vendeurs a pu croire que le lien familial et le domicile commun entre les acquéreurs présumaient un mandat apparent pour recevoir la notification de la promesse ; 



Il n'est produit aucune pièce, courrier, attestation ou autre, postérieur à la promesse et antérieur à sa notification, laissant penser que M. [J] [U] et Mme [S] [D] épouse [U] aient eu l'intention de se faire représenter par M. [F] [U] pour recevoir la notification de la promesse et que celui-ci ait disposé d'un tel mandat apparent ;



Le fait que postérieurement à cette notification, dans le cadre de la présente affaire afférente à l'assignation de juillet 2020, les acquéreurs aient le même avocat et que M. [J] [U] et Mme [S] [D] épouse [U] ne reprochent aucune faute à leur fils M. [F] [U], ne démontre pas qu'au moment de la remise des lettres recommandées le 12 septembre 2017, M. [F] [U] disposait d'un mandat apparent pour représenter M. [J] [U] et Mme [S] [D] épouse [U] ;



Ainsi il convient de considérer que M. [F] [U] n'a pas signé ces recommandés en qualité de mandataire de M. [J] [U] et Mme [S] [D] épouse [U] ;



La preuve n'est donc pas rapportée de la notification de la promesse à M. [J] [U] et à Mme [S] [D] épouse [U] ;



En conséquence, la notification de la promesse de vente du 12 septembre 2017 n'étant pas régulière à l'égard de M. [J] [U] et à l'égard de Mme [S] [D] épouse [U], elle ne pouvait pas faire courir le délai de rétractation de dix jours prévu par l'article L271-1 du code de la construction et de l'habitation ;



Par lettre recommandée avec avis de réception du 20 juin 2018, M. [J] [U] et Mme [S] [D] épouse [U] ont notifié leur rétractation à Me [R], notaire des vendeurs ;



Cette rétractation est donc régulière ;





Sur l'incidence de la rétractation de M. [J] [U] et Mme [S] [D] épouse [U] sur la promesse de vente signée par les trois acquéreurs



En l'espèce, la promesse de vente stipule expressément en page 33 'En cas de pluralité d'acquéreurs, il est expressément convenu que la rétractation d'un seul d'entre eux emportera automatiquement résolution des présentes' ;



Ainsi la rétractation de deux des trois acquéreurs emporte la résolution de la promesse à l'égard des trois acquéreurs ;



Le fait que M. [J] [U] et Mme [S] [D] épouse [U] seraient susceptibles de rechercher la responsabilité de M. [F] [U], pour avoir signé les accusés de réception qui leur étaient destinés, sans disposer du pouvoir de représentation, ne remet pas en cause l'absence de réception de la lettre de notification par M. [J] [U] et par Mme [S] [D] épouse [U] et leur droit de se prévaloir de leur faculté de rétractation ;



Aux termes de l'article L271-2 du Code de la construction et de l'habitation, applicable en septembre 2012 et rappelé par le compromis de vente, 'Si l'acquéreur exerce sa faculté de rétractation, le professionnel dépositaire des fonds les lui restitue dans un délai de vingt et un jours à compter du lendemain de la date de cette rétractation' ;



L'exercice de la rétractation entraîne de fait l'obligation de restituer la somme mise sous séquestre ; 



Par conséquent, au vu de la validité de la rétractation, le dépôt de garantie doit être restitué aux acquéreurs ;



La promesse de vente de septembre 2017 prévoit en page 10 une pénalité de 46.500 € à la charge de la partie qui ne régulariserait pas l'acte authentique, toutes les conditions relatives à l'exécution de la promesse étant remplies ;



Toutefois, la validité de la rétractation par les acquéreurs entraînant l'anéantissement du contrat, cette clause pénale n'est pas applicable et la demande des vendeurs à ce titre doit être rejetée ;



En conséquence, le jugement est confirmé en ce qu'il a :



- Ordonné la restitution à M. [J] [U], Mme [S] [D] épouse [U] et M. [F] [U], pris ensemble, de la somme de 23.250 € versée entre les mains de Me [A] [R] à titre de dépôt de garantie en exécution du compromis de vente des 1er, 11 et 12 septembre 2017,

- Autorisé Me [A] [R], notaire séquestre, à libérer au profit de M. [J] [U], Mme [S] [D] épouse [U] et M. [F] [U] la somme de 23. 250 € à titre de dépôt de garantie en exécution du compromis de vente des 1er, 11 et 12 septembre 2017,

- Rejeté la demande de M. [J] [U], Mme [S] [D] épouse [U] et M. [F] [U] tendant au prononcé d'une astreinte,

- Rejeté la demande de M. [W] [T] et M. [M] [K] en paiement de la somme de 46.500 € au titre de l'indemnité prévue à la clause pénale ;





Sur la demande de dommages et intérêts des consorts [U]



Les consorts [U] sollicitent de condamner M. [T] au paiement d'un montant de 2.150 € au titre du préjudice économique et d'un montant de 5.000 € au titre du préjudice moral ; ils estiment que M. [T] a commis une faute en refusant de restituer le dépôt de garanti, qui a causé un préjudice économique évalué à 2.150 €, selon le taux d'inflation annuel ayant déprécié la valeur des fonds séquestrés sur la période de 4 ans et demi entre la remise du séquestre en décembre 2017 et la décision du tribunal, ainsi qu'un préjudice moral évalué à 5.000 €, en ce qu'ils ont perdu une année et demie de recherches et de visites pour trouver un appartement ;



En l'espèce, la promesse de vente stipule concernant le dépôt de garantie que 'à défaut d'accord entre les parties, la somme restera bloquée en la comptabilité du détenteur des fonds jusqu'à production d'un jugement ordonnant la restitution du dépôt à l'acquéreur ou sa perte en faveur du vendeur' ;



Compte tenu de l'analyse ci-avant, il convient de considérer que l'appréciation inexacte par M. [T] de ses droits n'est pas constitutive d'une faute, d'autant plus que le long délai de neuf mois qui s'est écoulé entre septembre 2017, date de la promesse, et le 20 juin 2018, date de la rétractation litigieuse, a pu lui laisser penser que la rétractation était tardive ;



En conséquence, le jugement est confirmé en ce qu'il a rejeté la demande de M. [J] [U], Mme [S] [D] épouse [U] et M. [F] [U] tendant à la condamnation de M. [W] [T] à leur verser des dommages et intérêts en réparation de leur préjudice économique et en réparation de leur préjudice moral ;





Sur l'appel en garantie et la demande de dommages et intérêts de M. [T] à l'encontre du notaire des vendeurs



M. [T] sollicite subsidiairement de condamner le notaire des vendeurs à le garantir de ses condamnations ; il sollicite 23.250 € de dommages et intérêts en indemnisation du préjudice subi en raison de l'immobilisation du bien pendant trois ans, entre l'été 2017 et le 30 juillet 2020, date à laquelle la procédure a été engagée, alors que ce bien aurait pu générer des loyers il estime que le notaire a engagé sa responsabilité en ne vérifiant pas la régularité des signatures figurant sur les accusés de réception de la notification du compromis de vente, effectuée en application de l'article L271-1 du CCH précité, et en ne réitérant pas les notifications après avoir constaté que les signatures étaient identiques ; 

 

Me [R] oppose qu'elle n'a pas commis de faute puisque M. [F] [U] avait procuration pour signer à la place de ses parents ; elle ajoute que si M. [F] [U] n'avait pas procuration, celui-ci a commis une faute qui engage sa responsabilité vis à vis des vendeurs et qu'il ne peut pas être engagée une action contre le notaire à la place d'une action contre M. [F] [U] ;



En l'espèce, tel que cela a été mentionné ci-avant, le notaire des vendeurs qui a envoyé les lettres recommandées de notification de la promesse de vente et a été mandaté par les vendeurs pour recevoir la notification de l'éventuelle rétractation avait pour mission de vérifier les signatures des accusés de réception de la notification de la promesse, et il y a lieu d'estimer qu'en ne vérifiant pas les accusés de réception de cette notification, ce notaire ne s'est pas assuré de l'efficacité de cette notification alors que cette vérification aurait permis de procéder à une nouvelle notification aux fins de faire courir le délai de rétractation ; 



Toutefois la responsabilité délictuelle ne peut être engagée que lorsque trois conditions sont réunies, une faute, un préjudice et un lien de causalité entre la faute et le préjudice ; or ces conditions ne sont pas réunies en l'espèce ;



En effet, si une faute peut être relevée à raison de la non vérification des accusés de réception, la responsabilité du notaire ne peut être engagée qu'autant que cette faute est à l'origine d'un préjudice qui lui soit imputable ;



Or la promesse de vente stipule en page 27 :

'Réitération authentique

En cas de réalisation des conditions suspensives stipulées au compromis, la signature de l'acte authentique de vente aura lieu au plus tard dans un délai de trois mois à compter de la plus tardive des signatures de la présentes, par le ministère de Me [Y] [B] notaire à [Localité 10], assistant l'acquéreur, avec la participation de Me [A] [R], assistant le vendeur moyennant le versement du prix stipulé payable comptant et des frais par virement.

... Si le défaut de réitération à la date prévue de réalisation dûment constaté provient de la défaillance de l'acquéreur, le vendeur pourra toujours renoncer à poursuivre l'exécution de la vente en informant l'acquéreur de sa renonciation par lettre recommandée avec accusé de réception, ce dernier faisant foi, ou par exploit d'huissier. Les parties seront alors libérées de plein droit de tout engagement ...' ;



Il en ressort qu'à défaut de prorogation de la date de réitération, M. [T] pouvait librement disposer de son bien, à l'échéance d'un délai de trois mois à compter de la plus tardive des signatures de la promesse, soit à compter du 13 décembre 2017 ;



M. [T] ne démontrant pas qu'une faute de son notaire l'ait empêché de disposer de son bien postérieurement à l'échéance de la promesse, il doit être débouté de sa demande de dommages et intérêts au titre de l'immobilisation de son bien ;



D'autre part, il n'est pas démontré de lien de causalité entre une faute du notaire et la présente procédure engagée par les consorts [U] pour obtenir la restitution de leur dépôt de garantie, en ce que M. [T], avisé par le courriel du 20 août 2018 du notaire des acquéreurs, que le délai de rétractation n'avait pas couru contre M. [J] [U], Mme [S] [D] épouse [U], était en mesure d'autoriser son notaire à restituer le dépôt de garantie aux acquéreurs et éviter la présente procédure ; 



Le notaire des vendeurs ne doit donc pas être condamné à garantir M. [T] de ses condamnations ;



Le jugement est donc confirmé en ce qu'il a :



- rejeté la demande de M. [W] [T] et M. [M] [K] tendant à la condamnation de Me [A] [R] à les garantir de toutes condamnations,

- rejeté la demande de M. [W] [T] et M. [M] [K] tendant à la condamnation de Me [A] [R] à leur verser la somme de 46.500 € de

dommages et intérêts ;









Sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile



Le sens du présent arrêt conduit à confirmer le jugement sur les dépens et l'application qui y a été équitablement faite des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile; 



M. [T], partie perdante, doit être condamné aux dépens d'appel ainsi qu'à payer aux consorts [U] la somme unique supplémentaire de 4.000 € par application de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel ;



Le sens du présent arrêt conduit à rejeter la demande par application de l'article 700 du code de procédure civile formulée par M. [T] et par Me [R] ; 





PAR CES MOTIFS

LA COUR



Statuant par mise à disposition au greffe, contradictoirement,



Confirme le jugement ;



Y ajoutant,



Condamne M. [W] [T] aux dépens d'appel qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile, ainsi qu'à payer à M. [J] [U], Mme [S] [D] épouse [U] et M. [F] [U] la somme unique supplémentaire de 4.000 € par application de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel ;



Rejette la demande de M. [W] [T] et de Me [A] [R] au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;





LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE