Cour d'Appel · Pôle 4 - Chambre 1 — 26 avril 2024

Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS



COUR D'APPEL DE PARIS

Pôle 4 - Chambre 1



ARRÊT DU 26 AVRILS 2024



(n° , 14 pages)



Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 22/18784 - N° Portalis 35L7-V-B7G-CGU52



Décision déférée à la Cour : Ordonnance rendue le 10 Octobre 2022 par le Juge de la mise en état du Tribunal judiciaire de MELUN - RG n° 20/03174





APPELANTE



S.C.P. Sophie BOURLON, Pierre Antoine DAILLIEZ, Benoît WAYMEL, Franck MASSY, Vincent RENOULT & Julie FLAMENT anciennement dénommée " Sophie BOURLON et Vincent RENOULT '

[Adresse 2]

[Localité 5]

Représentée et assistée de Me Herve-bernard KUHN de la SCP KUHN, avocat au barreau de PARIS, toque : P0090 substitué par Me Thierry KUHN de la SCP KUHN, avocat au barreau de PARIS, toque : P0090 





INTIMÉS 



Monsieur [I] [Y] né le 04 Avril 1965 à [Localité 7]

[Adresse 4]

[Adresse 4]

Représenté et assisté de Me Cédric DE KERVENOAEL de la SELARL Cabinet Z, avocat au barreau de PARIS, toque : E0833 substitué par Me Jonathan FARENC, avocat au barreau de PARIS



Maître [M] [D] de la SELARL BCM, immatriculée au RCS de Lyon sous le numéro 485 289 359, pris en sa qualité de mandataire ad hoc de la SCCV MAUD, nommé à ces fonctions par jugement du Tribunal de Commerce d'AMIENS du 5 janvier 2012, domicilié en cette qualité audit siège,

[Adresse 3]

[Adresse 3]

Représenté et assisté de Me Maryline LUGOSI de la SELARL Selarl MOREAU GERVAIS GUILLOU VERNADE SIMON LUGOSI, avocat au barreau de PARIS, toque : P0073 substituée par Me Corentin PION, avocat au barreau de PARIS



Société SCCV MAUD immatriculée au RCS d'Amiens sous le numéro 482 492 204, agissant poursuites et diligences prise en la personne de son représentant légal domiciliè en cette qualitè audit siège,

[Adresse 6]

[Localité 5]

Représenté et assisté de Me Maryline LUGOSI de la SELARL Selarl MOREAU GERVAIS GUILLOU VERNADE SIMON LUGOSI, avocat au barreau de PARIS, toque : P0073 substituée par Me Corentin PION, avocat au barreau de PARIS



Société COPRAGIM

[Adresse 1]

[Adresse 1]

Assignation devant la cour d'appel DE Paris - Pôle 4 .1- en date du 28 décembre 2022 à personne habilitée pour personne morale conformément à l'article 658 du code procédure civile





COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 905 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 29 novembre 2023 audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposé, devant Mme Catherine GIRARD-ALEXANDRE,conseillère, chargée du rapport.





Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :



Marie-Ange SENTUCQ, présidente de chambre 

Nathalie BRET, conseillère

Catherine GIRARD- ALEXANDRE, conseillère



Greffier, lors des débats : Marylène BOGAERS.





ARRÊT : 



- réputé contradictoire,



- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour initialement prévue le 09 février 2024 et 23 février 2024 puis prorogée au 22 mars 2024 et au 26 avril 2024, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.



- signé par Marie-Ange SENTUCQ, présidente de chambre et par Marylène BOGAERS, greffier, présent lors de la mise à disposition.





FAITS ET PROCÉDURE

Par acte portant vente en l'état futur d'achèvement reçu par Maître [V], notaire à [Localité 5], le 4 juillet 2008, Monsieur [I] [Y] a acquis de la SCCV MAUD, dont l'associé majoritaire et gérant unique était la SAS FINAXIOME, un appartement d'une surface de 56,14 m2, un garage fermé avec cave attenante et un emplacement de parking aérien, constituant les lots n°40, 44 et 87 d'un ensemble immobilier dénommé [Adresse 9] à [Localité 8], moyennant le prix de 211.000 €, devant être livrés au cours du premier trimestre de 2009. 

Cette acquisition, financée en totalité par un prêt contracté le 17 juin 2008 par Monsieur [Y] auprès de la BANQUE POSTALE, proposée par le commercialisateur, a été effectuée dans le cadre des dispositions de défiscalisation des lois dites « BORLOO » et « ROBIEN REMANIEE ».

Le groupe FINAXIOME, auquel appartient la SCCV MAUD, a rencontré d'importantes difficultés financières ayant conduit à l'ouverture d'une procédure de redressement judiciaire à l'égard de la SAS FINAXIOME par jugement du tribunal de commerce d'Amiens du 1er juin 2012, étendue le 6 juillet 2012 à la SARL FINAXIOME PRODUCTION ainsi que 14 SCCV, au nombre desquelles ne figurait pas la SCCV MAUD, puis à la liquidation judiciaire suivant jugement du 31 juillet 2012, les procédures de liquidation à l'égard de la SAS FINAXIOME et de la SARL FINAXIOME PRODUCTION, associés de la SCCV MAUD, ayant été clôturées pour insuffisance d'actif par jugement du 3 mars 2023.

La SCCV MAUD, se trouvant par ailleurs confrontée à des difficultés et retard de livraison en raison d'interruptions de chantiers, le Président du tribunal de commerce d'Amiens a, par ordonnance du 5 janvier 2012, désigné la SELARL BCM représenté par Maître [M] [D], en qualité de mandataire ad hoc de celle-ci avec pour mission notamment de procéder à l'achèvement des différentes résidences, recevoir les appels de fonds effectués auprès des acquéreurs en l'état futur d'achèvement ou même de les réclamer, procéder à la livraison des parties privatives et des parties communes. 

Le 9 juin 2015, un protocole d'accord transactionnel a été régularisé entre la SCCV MAUD, représentée par son mandataire ad hoc et Monsieur [Y] aux termes duquel ce dernier s'engageait notamment à payer le solde du prix de vente du bien lors de la livraison du logement et la SCCV MAUD s'engageait à livrer le logement au plus tard le 31 mai 2016, les parties renonçant réciproquement à toute action en nullité ou résiliation de la vente, Monsieur [Y] conservant la faculté d'agir en réparation de ses éventuels préjudices. 

Le chantier de la [Adresse 9] a donc pu reprendre au cours de l'année 2015 pour être achevé le 27 mai 2016, mais Monsieur [Y], convoqué par courrier du 6 mai 2016 en vue de la livraison du bien, et après une visite des lieux effectuée le 31 mai 2016 par un architecte DPLG mandaté par lui, a refusé de prendre livraison des biens en faisant état de diverses raisons tenant au refus de la SCCV MAUD de tenir compte dans le calcul des sommes restant dues au vendeur des créances qu'il estimait détenir à son encontre au titre intérêts intercalaires, du refus de Maître [D] de lui transmettre l'attestation RT 2005 justifiant du respect des normes en matière d'édification de l'immeuble, et de l'existence de malfaçons constatées par son mandataire et ayant donné lieu à l'émission de plusieurs réserves.

Monsieur [Y] a fait dresser un procès-verbal de constat d'huissier en date du 22 février 2019, afin de faire constater que les malfaçons présentes lors de la première visite du bien n'ont jamais été corrigées en vue de la livraison du bien.

Par actes d'huissier en date des 10 et 12 août 2020, Monsieur [Y] a fait assigner devant le tribunal judiciaire de Melun la SCP Sophie BOULON Pierre-Antoine DAILLIEZ Benoît WAYMEL Franck MASSY Vincent RENOULT Julien FLAMENT, venant aux droits de la SCP LEFEVRE BOURLON, la SCCV MAUD, Maître [M] [D], ès- qualités d'administrateur provisoire de cette dernière, la SARL COPRAGIM devant le Tribunal Judiciaire de Melun aux fins de voir :



« A TITRE PRINCIPAL : 

Sur les fautes commises : 


CONSTATER l'absence de livraison des biens à Monsieur [Y] dans le délai contractuel; 

JUGER que l'obligation de délivrance du vendeur a été violée ; 

JUGER que le bien a été vendu à Monsieur [Y] à un prix manifestement surévalué ; 

JUGER que l'existence des préjudices subis par Monsieur [Y], tels que détaillés ci-après, est en lien direct et certain avec les fautes commises.


Sur la prise en charge des préjudices : 

A titre principal : sur la prise en charge des préjudices par la société créée de fait 


JUGER que les agissements de la SAS FINAXIOME, la SCCV MAUD et de Maître [L] [V] caractérisent l'existence d'une société de fait ; 

CONDAMNER in solidum la SCCV MAUD et Maître [L] [V] en tant que membres in bonis de la société créée de fait à indemniser Monsieur [Y] des conséquences des manquements constatés et, partant, à lui verser les sommes de : 


* 26.200 € au titre de l'indemnité contractuelle forfaitaire prévue en cas de retard de livraison ; 

* 12.440,26 € au titre de l'engagement contractuel du vendeur de rembourser les intérêts intercalaires versés par les acquéreurs ; 

* 77.261 € au titre de la perte du gain locatif ; 

* 38.520 € au titre de la perte de l'avantage fiscal ; 

* 49.879 € au titre de la surévaluation du bien acquis ; 

* 31.814 € au titre de la surévaluation du montant du prêt bancaire ; 

* 98.266 € au titre de la perte du gain promis au titre de la revente du bien ;

* 2.620,89 € au titre des cotisations d'assurance du prêt supplémentaires; 

* 40.000 € au titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice moral subi ; 

A titre subsidiaire : sur la garantie du Notaire 

Vu l'insolvabilité de la société SCCV MAUD et de la société FINAXIOME ;


COMDAMNER la SCP DAILLIEZ, BOURLON, WAYMEL, MASSY, RENOULT, FLAMENT venant aux droits de la SCP LEFEVRE BOURLON à garantir Monsieur [Y] des préjudices il a subis et à lui verser les mêmes sommes à titre de dommages et intérêts que ci-dessus ;




A TITRE SUBSIDIAIRE 


JUGER que Maître [V] a manqué à ses obligations d'information et de conseil ; 

JUGER que Maître [V] a manqué à son obligation d'assurer l'efficacité juridique de l'acte de VEFA ; 


En conséquence, 


JUGER que Monsieur [Y] a subi un préjudice consistant en une perte de chance de ne pas conclure le contrat de vente ; 

CONDAMNER la SCP DALLIEZ, BOURLON, WAYMEL, MASSY, RENOULT, FLAMENT devant aux droits de la SCP LEFEVRE BOURLON à lui verser les sommes de :


* 151.920 € au titre de la perte de chance de ne pas conclure le contrat de vente; 

* 40 000 € au titre du préjudice moral ; 

EN TOUT ETAT DE CAUSE 

Sur la responsabilité du vendeur au titre de la garantie des vices apparents 

A titre principal 


JUGER que Monsieur [Y] est recevable en ses demandes formées sur le fondement de l'article 1642-1 du code civil, 

CONDAMNER solidairement la SCCV MAUD, au titre de la garantie prévue par l'article 1642-1 du code civil, à réaliser les travaux nécessaires à la réparation de vices apparents, sous astreinte de 1.000 Euros par jour de retard à l'issue d'un délai de 8 jours à compter de la signification du jugement à intervenir, 


A titre subsidiaire 


JUGER que la SCCV MAUD a violé ses obligations contractuelles relatives aux travaux de finition et parachèvement, 

COMDAMNER la SCCV MAUD à réaliser les travaux de finition nécessaires en vue de la livraison du bien sous astreinte de 1.000 Euros par jour de retard à l'issue d'un délai de 8 jours à compter de la signification du jugement à intervenir, 




Sur la livraison du bien 


ORDONNER la remise des clés par la SCCV MAUD à Monsieur [Y] sous astreinte de 1.000 Euros par jour de retard, huit jours à compter de la notification de la décision à intervenir, 

JUGER que le règlement du solde du prix de vente dû par Monsieur [Y] interviendra à l'issue de la remise des clefs, lors de la prise de possession du bien par Monsieur [Y], 

CONDAMNER in solidum les intimés à payer à Monsieur [Y] une somme de 20.000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens, 


Sur les charges de copropriété 


CONDAMNER la SCCV MAUD à garantir Monsieur [Y] du paiement des charges de copropriété appelées par la SARL COPRAGIM, et à lui verser en conséquence la somme de 4.312,77 € selon décompte arrêté au 1er avril 2020 ; 


Sur le surplus 


 PRONONCER la capitalisation des intérêts, 

ORDONNER les restitutions qui s'imposent ».




La SCCV MAUD et Monsieur [D], auxquels s'est associée la SCP notariale, ayant saisi le juge de la mise en état aux fins de voir déclarer l'action engagée par Monsieur [Y] irrecevable comme étant prescrite, le juge de la mise en état a par ordonnance en date du 10 octobre 202 :


déclaré prescrite l'action engagée par Monsieur [Y] au titre de la surévaluation du prix de vente du bien immobilier acquis de la SCCV MAUD le 4 juillet 2008; 

déclaré l'action de Monsieur [Y] recevable pour le surplus; 

réservé les dépens et les condamnations sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; 




La SCP DAILLIEZ BOURLON WAYMEL MASSY RENOULT FLAMENT a interjeté appel de cette ordonnance en ce qu'elle a déclaré « l'action de Monsieur [Y] recevable pour le surplus dès lors qu'il n'y a pas lieu de tenir compte du dernier délai de livraison annoncé par le constructeur-vendeur mais du protocole qui annonçait la date prévisible de livraison et permettrait à Monsieur [Y] de prendre connaissance de l'ampleur du préjudice résultant du retard dans cette livraison. Que, par conséquent, la signature du protocole constitue le point de départ de la prescription de l'action de Monsieur [Y] en responsabilité envers le vendeur et le notaire. En ce qu'elle renvoie la cause et les parties à l'audience de mise en état », et ce par déclaration du 4 novembre 2022.



Cette instance a été enrôlée sous le n° de RG 22/18784.



La SCCV MAUD, agissant par son administrateur ad hoc, et Maître [M] [D] es-qualitès, ont également relevé appel de cette ordonnance en ce qu'elle a déclaré l'action de Monsieur [Y] recevable pour le surplus, suivant déclaration du 6 mars 2023.



Cette instance a été inscrite sous le n° de RG 23/4674.



En réponse à la demande de jonction formalisée dans les deux dossiers par message RPVA du conseil de la SCCV MAUD et Monsieur [D] le 7 avril 2023, il a été indiqué, par l'avis de fixation en date du 9 mai 2023, aux avocats de l'ensemble des parties que « la jonction des deux dossiers sera vue dans l'arrêt. »



Les deux procédures ont fait l'objet d'une ordonnance de clôture le 9 novembre 2023 et ont été appelées à l'audience pour plaidoiries du 29 novembre 2023.



Par ses dernières conclusions d'appelante en date du 15 novembre 2023 et d'intimée du 7 juillet 2023 auxquelles la cour renvoie expressément pour plus ample exposé de ses moyens et prétentions, la SCP notariale demande:


d'ordonner au visa de l'article 367 du code de procédure civile la jonction des procédures n° de RG 22/18784 et 23/4674 ;

juger, au visa de l'arrêt de la 2ème chambre civile de la Cour de cassation du 13 avril 2023, que ses demandes constituent incontestablement des prétentions devant être jugées ; 

se juger saisie de l'ensemble des demandes formées par la SCP notariale;

confirmer l'ordonnance entreprise en ce que le juge de la mise en Etat s'est déclaré compétent pour statuer sur la prescription de l'action initiée par Monsieur [Y] et en ce qu'elle déclare prescrite l'action engagée par Monsieur [Y] au titre de la surévaluation du prix de vente du bien immobilier acquis de la SCCV MAUD le 4 juillet 2008» ;

vu les dispositions de l'Article 2224 du Code Civil, infirmer l'ordonnance entreprise en ce qu'elle a « déclaré l'action de Monsieur [Y] recevable pour le surplus; »

 juger prescrite l'action en responsabilité civile intentée par Monsieur [I] [Y] à l'encontre de la SCP notariale;

LE CONDAMNER in solidum (sic) au paiement d'une somme de 5.00 € et de 8.000 € au titre des dispositions de l'Article 700 du code de procédure civile et aux dépens de 1ère instance et d'appel dont distraction au profit de Maître KUHN, Avocat aux offres de droit, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.




La SCP notariale fait valoir, sur l'irrecevabilité soulevée par Monsieur [Y] que contrairement ce que soutient celui-ci, la cour est parfaitement saisie dans la mesure il était clairement indiqué dans le dispositif que la SCP notariale entendait voir infirmer en toutes ses dispositions la décision entreprise, et qu'en outre, ce grief n'est plus fondé dès lors que la Cour de cassation a enfin sonné le glas de cette jurisprudence récente qui imposait un formalisme excessif des demandes contenues dans le dispositif, et ce par un arrêt en date du 13 avril 2023 .



Sur la prescription, elle soutient que l'assignation en responsabilité de Monsieur [Y] en date du 10 août 2020, est de ce fait postérieure de plus de 12 ans aux actes litigieux, 11 ans à la date prévisionnelle d'achèvement, 9 ans à la liquidation de la Société FINAXIOME, 5 ans à la régularisation du protocole de livraison intervenu entre le demandeur et la SCCV MAUD, et que ce dernier savait ou était en situation de pouvoir connaître, dès 2011, que les faits reprochés pouvaient conduire à une éventuelle mise en cause de la responsabilité civile professionnelle de Maître [V] dans cette opération.



Aux termes de leurs conclusions d'intimés et d'appelants en date des 5 avril 2023 et 15 novembre 2023, auxquelles il est référé pour l'exposé complet de leurs moyens et prétentions, la SCCV MAUD et Maître [D] demandent à la cour, au visa des articles 1134 et suivants, 1146, 1601-1 et suivants, 1832 et suivants du code civil (dans sa version antérieure à l'ordonnance du 10 février 2016), 15, 133, 135, 753 du code de procédure civile, de :



- confirmer la décision entreprise en ce qu'elle a déclaré prescrite l'action engagée par Monsieur [Y] au titre de la surévaluation du prix de vente du bien immobilier acquis de la SCCV MAUD le 4 juillet 2008 ;

- l'infirmer pour le surplus, et statuant, à nouveau,

- juger irrecevable l'intégralité des demandes, fin et conclusions de Monsieur [Y] ;

- le condamner à payer à la SCCV MAUD et Maître [D] chacun a somme de 5.000 € en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, et aux dépens de l'instance, distraits au profit de Maître LUGOSI, avocat sur son offre de droits.



A l'appui de leurs prétentions, ils font valoir qu'en application d'une jurisprudence constante sur le fondement de l'article 2224 du code civil, le délai dans lequel l'acquéreur peut engager une action en réparation du préjudice résultant d'un manquement à l'obligation d'informations ou de conseils, et notamment d'une prétendue surévaluation du bien, court à compter de la signature de l'acte authentique de vente.

Ils ajoutent que les références jurisprudentielles communiquées par Monsieur [Y] à l'appui de sa demande d'infirmation sont fondées sur des situations dans lesquelles était sollicitée, non l'indemnisation de la surévaluation prétendue du bien, mais celle de la rentabilité moindre de l'opération locative et/ou de défiscalisation, et que le préjudice tiré de la perte de chance de ne pas contracter, et consécutif à une prétendue surévaluation du bien acquis, se trouve entièrement réalisé et connu de l'acquéreur à la date de signature de l'acte.

Ils en déduisent que l'acte de vente prévoyant une livraison du bien dans le courant du troisième trimestre 2008, laquelle n'a pas été respectée, Monsieur [Y] disposait, dès la fin de l'année 2008, de la connaissance des faits lui permettant d'exercer ses droits, notamment indemnitaires ; qu'il communique d'ailleurs une correspondance échangée avec les représentants de la SCCV MAUD démontrant que dès le courant de l'année 2010, il sollicitait la réparation de différents chefs de préjudices, ce qui démontre, à l'évidence, que dès cet instant, et consécutivement à l'absence de livraison à la dernière date annoncée par la SCCV MAUD (4ème trimestre 2009), il avait parfaitement conscience tant du principe que de l'étendue de son préjudice.

Enfin, ils ajoutent que le préjudice tiré de la perte de chance de ne pas contracter, et consécutif à une prétendue surévaluation du bien acquis, se trouve entièrement réalisé et connu de l'acquéreur à la date de signature de l'acte.



Par ses dernières conclusions en date du 6 novembre 2023 auxquelles il y a lieu de se référer pour plus ample exposé de ses prétentions et moyens, Monsieur [Y] demande à la cour de :

Vu les articles 122, 789, 905-2, 910-4 et 954 du Code de procédure civile, 

Vu l'article 2224 du Code Civil, 

Vu les articles 1116, 1147, 1382, 1184, 1601-1, 1610, 1611, 1642-1, 1648, 1792 et suivants du Code Civil (dans leur version antérieure à l'ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016) ; 

Vu les articles L 261-1 et suivants, L.271-2 et R 261-1 et suivants du Code de la Construction et de l'Habitation ; 

Vu les articles 699 et 700 du Code de Procédure Civile ; 

1) A TITRE LIMINAIRE 

- dire que la cour n'a pas été valablement saisie de la demande aux fins de « dire et juger prescrite l'action en responsabilité civile intentée par Monsieur [I] [Y] à l'encontre de la SCP notariale » formée par la SCP BOURLON DAILLIEZ WAYMEL MASSY RENOULT FLAMENT dans ses conclusions signifiées le 16 décembre 2022 ; 

En conséquence 

-déclarer irrecevable la demande tendant à « dire et juger prescrite l'action en responsabilité civile intentée par Monsieur [I] [Y] à l'encontre de la SCP notariale » formée par la SCP BOURLON DAILLIEZ WAYMEL MASSY RENOULT FLAMENT ; 



2) CONFIRMER l'ordonnance du 10 octobre 2022 rendue par le Juge de la Mise en Etat près le Tribunal Judiciaire de Melun en ce qu'elle a : 

- déclaré que l'action de Monsieur [Y] concernant le retard à la livraison et l'obligation de délivrance du vendeur n'est pas prescrite ; 

- déclaré l'action de Monsieur [Y] « recevable pour le surplus », à savoir ses demandes non relatives à la surévaluation du prix de vente du bien immobilier ; 



3) INFIRMER l'ordonnance du 10 octobre 2022 en ce qu'elle a : 

- déclaré prescrite l'action engagée par Monsieur [Y] au titre de la surévaluation du prix de vente du bien immobilier acquis de la SCCV MAUD le 4 juillet 2008 ; 

ET, STATUANT A NOUVEAU : 

- DIRE que les demandes de Monsieur [Y] formulées contre la SCCV MAUD et la SCP BOURLON DAILLIEZ WAYMEL MASSY RENOULT FLAMENT et fondées sur la surévaluation du prix de vente du bien immobilier et la rentabilité de l'opération ne sont pas prescrites ; 

En conséquence 

- DECLARER recevable l'ensemble des demandes formées par Monsieur [Y] à l'encontre de la SCCV MAUD et la SCP BOURLON AILLIEZ WAYMEL MASSY RENOULT FLAMENT; 



4) EN TOUT ETAT DE CAUSE 

- DEBOUTER la SCP BOURLON DAILLIEZ WAYMEL MASSY RENOULT FLAMENT de l'ensemble de ses demandes, fins et prétentions ; 

- CONDAMNER in solidum la SCCV MAUD et la SCP BOURLON DAILLIEZ WAYMEL MASSY RENOULT FLAMENT à payer à Monsieur [Y] une somme de 8.000 euros en application de l'article 700 du CPC, outre les entiers dépens ; 

- CONDAMNER in solidum la SCCV MAUD et la SCP BOURLON DAILLIEZ WAYMEL MASSY RENOULT FLAMENT aux entiers dépens, de première instance et d'appel, ceux d'appel distraits au profit de Me de Kervenoaël, Avocat sur son affirmation de droit.



Monsieur [Y] soutient qu'en matière de responsabilité des professionnels ayant apporté leur concours à une opération de VEFA n'ayant pu donner lieu à achèvement et/ou livraison du bien, la jurisprudence retient comme point de départ du délai de prescription de l'action, la date à laquelle l'acquéreur a été en mesure de connaître avec certitude ou aurait dû connaître avec certitude l'absence d'achèvement du bien, ou le terme du dernier délai de livraison annoncé par le constructeur-vendeur, dès lors qu'il ne prend réellement connaissance de l'ensemble des faits lui permettant d'engager son action que lorsqu'il est en mesure de connaître l'entièreté du préjudice qu'il a subi du fait des fautes commises par les acteurs de la vente. 

Il ajoute que c'est précisément cette analyse, également applicable lorsque la responsabilité du notaire est mise en jeu et que le préjudice en cause consiste en une perte de chance, qui a été retenue par l'ordonnance du 10 octobre 2022 relevant que la signature du protocole le 9 juin 2015 « établit la connaissance par Monsieur [Y] de l'ampleur de son préjudice et constitue le point de départ de la prescription de son action en responsabilité envers le vendeur et le notaire ». 

Par ailleurs, il fait valoir que, lorsque l'acquéreur en VEFA sollicite l'indemnisation de son préjudice résultant de la surévaluation du bien acquis et des conséquences sur la rentabilité de l'opération, la jurisprudence indique que le délai de prescription court à compter de la révélation du dommage à celui-ci, comme l'a jugé la Cour de cassation en un arrêt rendu le 26 octobre 2022, soit postérieurement à l'ordonnance critiquée.

Il en déduit que l'entier dommage par lui subi ne s'est révélé à lui au plus tôt qu'au mois de juin 2015 concernant le retard de livraison, et postérieurement à la livraison concernant les préjudices découlant de la surévaluation du bien, et que ce sont ces dates qu'il convient de retenir comme point de départ du délai de prescription de l'action à l'encontre tant du notaire que du vendeur. 



La société COPRAGIM, à laquelle les déclarations d'appel ont été siginifiées par actes d'huissier délivrés à une personne habilitée, dans le dossier n°22/18784 le 28 décembre 2022, et dans le dossier 23/4674 le 6 avril 2023, suivie de la signification des conclusions le 20 avril 2023, n'a pas constitué avocat.



MOTIFS DE LA DÉCISION

Dans l'intérêt d'une bonne administration de la justice, il convient d'ordonner la jonction entre les instances portant les n° de RG 22/18784 et 23/04674.

-Sur la recevabilité de la demande tendant à « dire et juger prescrite l'action en responsabilité civile intentée par Monsieur [I] [Y] à l'encontre de la SCP notariale » formée par la SCP BOURLON DAILLIEZ WAYMEL MASSY RENOULT FLAMEN 



Aux termes de l'article 910-4 alinéa 1 du code de procédure civile, « à peine d'irrecevabilité, relevée d'office, les parties doivent présenter, dès les conclusions mentionnées aux articles 905-2 et 908 à 910, l'ensemble de leurs prétentions sur le fond. « .

Par application des dispositions de l'article 954 alinéa 3 du même code, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des dernières conclusions et n'examine les moyens au soutien de ces prétentions que s'ils sont invoqués dans la discussion.



Si la cour, aux termes de l'article 954 précité, ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n'examine les moyens au soutien de ces prétentions que s'ils sont invoqués dans la discussion, elle ne peut affirmer que les "dire et juger" et "constater" ne constituent pas des prétentions sans le vérifier concrètement. (2°CIV., 13 avr. 2023, n° 21-21.463)

En effet, cet article, qui ne soumet la formulation des demandes à aucune formule sacramentelle et ne proscrit réciproquement l'emploi d'aucune formule de style, n'a pas vocation à sanctionner de simples maladresses de style, dès lors que le juge est en mesure de se convaincre de la teneur des demandes dont il est saisi, au besoin en accomplissant le minimum d'effort d'interprétation ou de clarification que lui impose une pratique loyale de son office. 



En l'espèce, la SCP notariale demande, aux termes de ses premières conclusions au sens de l'article 910-4 notifiées le 16 décembre 2023 et de ses dernières conclusions du 15 novembre 2023, d' « infirmer l'ordonnance entreprise en ce qu'elle a (') déclaré l'action de Monsieur [Y] recevable pour le surplus » et de « dire et juger » ou « juger' » « prescrite l'action en responsabilité civile intentée par Monsieur [I] [Y] à l'encontre de la SCP notariale. »

Ce faisant, la SCP notariale développe bien une prétention qui a pour objet de faire juger par la cour que l'action engagée par Monsieur [Y] est atteinte par la prescription extinctive, et non seulement un moyen.



En conséquence, l'irrecevabilité soulevée par Monsieur [Y] est rejetée, et la demande de la SCP notariale tendant à voir déclarer l'action engagée par celui-ci sur le fondement des moyens autres que celui de la surévaluation du prix de vente du bien immobilier acquis de la SCCV MAUD le 4 juillet 2008, est recevable.



- Sur la fin de non-recevoir tirée de la prescription 

Pour déterminer le régime applicable tant au délai de prescription qu'au point de départ de celui-ci, il importe en liminaire de s'attacher à la détermination des actions engagées par Monsieur [Y] aux termes de son acte introductif d'instance.



Cette analyse fait ressortir que celui-ci a engagé deux actions en responsabilité de nature différente : 


l'une fondée sur la responsabilité contractuelle de son vendeur, la SCCV MAUD, tendant à obtenir la réparation du dommage, en ses différentes composantes, qui aurait été causé par l'inexécution par celui-ci de son obligation résultant du contrat de vente en l'état futur d'achèvement de délivrer le bien vendu au terme convenu (articles 1610 et 1611 du code civil) (et dont elle demande à ce titre la prise en charge à titre principal par la société qui aurait été créée de fait entre la SCCV MAUD, la société FINAXIOME et Maître [V], et à titre subsidiaire par ce dernier uniquement sur un fondement délictuel) ;





l'autre fondée sur la responsabilité contractuelle et/ou délictuelle d'une part de son vendeur, sur le fondement du dol ou de la réticence dolosive ou encore du manquement à une obligation d'information et de conseil quant à la valeur du bien vendu (1116, 1382 anciens du code civil), et /ou d'autre part délictuelle du notaire fondés sur les manquements par celui-ci à ses obligations d'assurer l'efficacité juridique de l'acte auquel il apporte son concours, et de conseil et d'information (article 1382 du code civil ), tendant à obtenir la réparation du dommage, en ses différentes composantes, qui en serait résulté pour lui.




En application de l'article 2224 du code civil applicable en l'espèce s'agissant d'un contrat conclu le 4 juillet 2008, les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire du droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l'exercer.

Il est constant que la prescription d'une action en responsabilité, contractuelle ou délictuelle, court à compter de la réalisation du dommage ou de la date à laquelle il est révélé à la victime si celle-ci établit qu'elle n'en avait pas eu précédemment connaissance.

L'exercice d'une action en responsabilité, contractuelle ou délictuelle, supposant la démonstration d'une faute, d'un dommage et du lien de causalité entre la première et le second, le point de départ de la prescription suppose, en toute hypothèse, que le dommage allégué soit connu de la victime et se soit manifesté dans toute son ampleur.



S'agissant du dommage (des préjudices) causé par le manquement allégué de la SCCV à son obligation de délivrance des biens vendus au terme convenu par le contrat :

Il sera observé que, contrairement à ce que soutiennent la SCCV MAUD, Maître [D] et la SCP notariale, le point de départ du délai de prescription ne peut être fixé à la date à laquelle le délai contractuel de livraison était échu, ou à la fin de l'année 2009 correspondant « au dernier délai de livraison annoncé » par le vendeur, dès lors que les pièces produites aux débats démontrent que Monsieur [Y] avait eu au-delà de cette date, des raisons tangibles d'espérer une reprise des travaux en vue d'une livraison des biens, et ce jusqu'à la conclusion du protocole d'accord le 9 juin 2015.



Ainsi, après un premier courrier en date du 16 avril 2009 annonçant la livraison courant du quatrième trimestre 2009, la société Finaxiome SCCV MAUD, s'excusant du décalage de livraison le 10 février 2010, l'informe d'une nouvelle date de livraison prévisionnelle au troisième trimestre 2010.

Par un troisième courrier du 4 mai 2010, auquel est annexé une attestation de Monsieur [P] [C], gérant de la SCCV MAUD, détaillant de manière extrêmement précise et circonstanciée les « lourdes difficultés conjoncturelles venues impacter très considérablement le bon déroulement du projet », lequel s'inscrit dans le « domaine de la promotion immobilière defiscalisante qui a été l'un des secteurs les plus impactés par la crise immobilière et financière récente », et les solutions mises en 'uvre pour « sortir de cette période de turbulences », il est indiqué la reprise des travaux dans les quinze jours.



Maître [D], désigné mandataire ad hoc de la SCCV MAUD suivant ordonnances du Président du tribunal de commerce d'Amiens des 5 janvier 2012, 22 octobre 2012, 7 janvier 2014 et 6 janvier 2015, avec la mission notamment de trouver les financements permettant l'achèvement des immeubles en vue de la livraison des lots, a repris contact avec Monsieur [Y], le 10 avril 2015 pour lui faire retour d'une réunion ayant eu lieu le 3 mars précédent et le convoquer à une réunion d'information le 4 mai 2015, et le 13 mai 2015 en précisant que « l'ensemble des logements est livrable au 31 mai 2016» 



Enfin, la SCCV MAUD et Monsieur [Y] ont signé, le 9 juin 2015, un protocole d'accord aux termes duquel la première s'engageait à livrer le logement au plus tard le 31 mai 2016, en contrepartie de l'engagement du second de payer le solde du prix de vente, soit 42.200 €, à la livraison, étant en outre observé que les parties renonçaient réciproquement à toute action en nullité ou résolution de la vente, ainsi qu'au bénéfice de toute décision judiciaire prononçant une telle nullité ou résolution, mais que l'acquéreur conservait la faculté d'engager toutes procédures en dommages et intérêts contre la SCCV MAUD ou les tiers, la seule réserve étant de ne pas rechercher directement ou indirectement à exécuter un jugement contre la SCCV MAUD pendant le cours de l'achèvement de façon à ce qu'elle puisse achever et livrer l'ensemble des acquéreurs.

Ainsi, comme le soutient Monsieur [Y], il n'était pas en mesure de connaitre avec certitude le devenir de son acquisition en l'état futur d'achèvement avant la conclusion du protocole d'accord, qui a seul permis d'établir que le bien serait achevé et livré, matérialisant ainsi la certitude de l'acquisition et lui permettant, par voie de conséquence, de connaître les préjudices résultant du retard de livraison tant dans leur principe que dans toute leur ampleur.

Dès lors, le point de départ de la prescription étant fixé au 9 juin 2015, date de conclusion du protocole d'accord, le délai pour agir expirait au 9 juin 2020.



Il n'est pas contesté que, par l'effet des articles 1-I et 2 de l'ordonnance n°2020-306 du 25 mars 2020 relative à la prorogation des délais échus pendant la période d'urgence sanitaire et à l'adaptation des procédures pendant cette même période, les délais pour agir expirant entre le 12 mars et la fin de la période d'urgence sanitaire le 23 juin 2020 ont été prorogés de deux mois à compter de cette date, soit jusqu'au 24 août 2020, le 23 août étant un dimanche.



Dans la mesure où Monsieur [Y] a engagé son action par actes des 10 et 12 d'août 2020, celle-ci est bien recevable, de sorte que l'ordonnance doit être confirmée en ce qu'elle a « déclaré l'action recevable pour le surplus », soit l'action en réparation, à l'encontre du vendeur et/ou du notaire, des préjudices résultant du retard de livraison et du manquement invoqué à l'obligation de délivrance du vendeur.



S'agissant des préjudices découlant d'un dol, ou d'une réticence dolosive, ou d'un manquement à une obligation d'information et de conseil notamment quant à la valeur du bien vendu, allégués à l'encontre du vendeur, et découlant des manquements allégués à l'encontre du notaire à ses obligations d'assurer l'efficacité juridique de l'acte auquel il apporte son concours, et de conseil et d'information :



La surévaluation du bien au jour de la vente, invoquée par Monsieur [Y], que celle-ci soit constitutive d'un dol ou d'une réticence dolosive commis par le vendeur ou d'un manquement par le vendeur et/ou le notaire à une obligation d'information ou de conseil (fautes et manquements sur le mérite desquels il n'appartient pas à la cour de se prononcer dès lors qu'elle n'est pas saisie du fond du litige), ne constitue que le fait générateur du dommage dont Monsieur [Y] demande réparation, en ses différentes composantes, de sorte qu'il importe peu que cette surévaluation ait été connue ou aurait pu

 ou dû être connue par l'acquéreur au jour de la conclusion de la vente, le point de départ de l'action en prescription ne se situant pas au jour du fait générateur, mais à la date de la réalisation du dommage en résultant.

De plus, s'agissant d'un investissement locatif avec défiscalisation, la manifestation du dommage pour l'acquéreur, constitué par le défaut de rentabilité espéré de l'opération immobilière ou l'impossibilité d'obtenir la rentabilité prévue lors de la conclusion du contrat, ou encore la perte de chance de contracter ou d'éviter un investissement déceptif, notamment en raison d'une surévaluation du bien vendu, ne peut résulter que de faits susceptibles de lui révéler ces circonstances. (3° Civ.15/06/2022 ; n°21-15.726 ; 3°Civ . 26/10/2022, n°21-19.899 ; 3°Civ. 13/07/2023, n°22-16.221 ; 2°Civ. 05/10/2023, n°23-13.104).



En l'espèce, les faits susceptibles de révéler à Monsieur [Y] l'impossibilité d'obtenir la rentabilité prévue lors de la conclusion du contrat n'ont pu l'être, nonobstant l'absence de livraison du bien en raison du refus opposé par Monsieur [Y], qu'à compter de la dernière date de livraison annoncée, soit à compter du 31 mai 2016, dès lors que ce n'est qu'à compter, au plus tôt, de cette date qu'il aurait pu disposer des informations lui permettant de savoir que le gain locatif réel ou encore la rentabilité de l'opération après la revente du bien, n'étaient pas ceux escomptés et promis lors de la conclusion du contrat en 2008.



Dès lors, le délai de prescription expirant le 31 mai 2021, les actions engagées par Monsieur [Y], tant à l'encontre du vendeur que du notaire, en raison de la surévaluation des biens vendus, par assignations du 10 août 2020, sont recevables, de sorte que l'ordonnance doit être infirmée de ce chef.



- Sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile 

Le sens du présent arrêt conduit à infirmer l'ordonnance sur les dépens de l'incident en première instance, qui seront mis à la charge de la SCCV MAUD et la SCP DAILLIEZ BOURLON WAYMEL MASSY RENOULT FLAMENT, ainsi que sur l'application qui y a été faite de l'article 700 du code de procédure civile.

La SCCV MAUD et la SCP DAILLIEZ BOURLON WAYMEL MASSY RENOULT FLAMENT, parties perdantes, doivent être condamnées aux dépens d'appel, ainsi qu'à payer à Monsieur [Y] la somme de 6.000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile au titre des frais non taxables de première instance et d'appel.

Le sens du présent arrêt conduit à rejeter les demandes au titre de l'article 700 du code de procédure civile formées par la SCCV MAUD, Maître [D] et la SCP DAILLIEZ BOURLON WAYMEL MASSY RENOULT FLAMENT.



PAR CES MOTIFS

LA COUR 

Ordonne la jonction entre les instances portant les n° de RG 22/18784 et 23/04674 ;



Déclare recevable la demande de la SCP DAILLIEZ BOURLON WAYMEL MASSY RENOULT FLAMENT tendant à voir déclarer prescrite l'action engagée par Monsieur [I] [Y] sur le fondement des moyens autres que celui de la surévaluation du prix de vente du bien immobilier acquis de la SCCV MAUD le 4 juillet 2008 ;



Infirme l'ordonnance du 10 octobre 2022 du juge de la mise en état du tribunal judiciaire de Melun en ce qu'elle a déclaré prescrite l'action engagée par Monsieur [I] [Y] au titre de la surévaluation du prix de vente du bien immobilier acquis de la SCCV MAUD le 4 juillet 2007, et a réservé les dépens et les condamnations au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;



Statuant de nouveau,



Déclare recevable l'action engagée par Monsieur [I] [Y] à l'encontre de la SCCV MAUD et / ou de la SCP DAILLIEZ BOURLON WAYMEL MASSY RENOULT FLAMENT, au titre du dommage résultant de la surévaluation du prix de vente du bien immobilier acquis de la SCCV MAUD le 4 juillet 2008 ;



Condamne in solidum la SCCV MAUD et la SCP BOURLON DAILLIEZ WAYMEL MASSY RENOULT FLAMENT aux entiers dépens de l'incident de première instance ;



Condamne in solidum la SCCV MAUD et la SCP BOURLON DAILLIEZ WAYMEL MASSY RENOULT FLAMENT aux entiers dépens de l'incident d'appel, avec bénéfice de distraction au profit de Maître de Kervenoaël, Avocat sur son affirmation de droit ;



Condamne in solidum la SCCV MAUD et la SCP BOURLON DAILLIEZ WAYMEL MASSY RENOULT FLAMENT à payer à Monsieur [I] [Y] la somme de 6.000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.



Déboute la SCCV MAUD, Maître [D] et la SCP BOURLON DAILLIEZ WAYMEL MASSY RENOULT FLAMENT de leurs demandes sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.







LE GREFFIER, 

LA PRÉSIDENTE,