Cour d'Appel · Pôle 1 - Chambre 8 — 26 avril 2024

Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS



COUR D'APPEL DE PARIS



Pôle 1 - Chambre 8



ARRÊT DU 26 AVRIL 2024



(n° , 6 pages)



Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 23/14895 - N° Portalis 35L7-V-B7H-CIGVZ



Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 31 Août 2023 -Président du TJ de [Localité 5] - RG n° 23/53130



APPELANTE 



SAS T et J, agissant en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité au siège 

[Adresse 4]

[Localité 3]



Représentée par Me Jean-olivier D'ORIA de la SCP SMITH D'ORIA - IPP, avocat au barreau de PARIS, toque : C1060.



INTIMÉES 



Mme [S], [L], [Z] [Y]

[Adresse 1]

[Localité 2]



Mme [K], [B], [H] [Y]

[Adresse 1]

[Localité 2]



Représentées par Me Valérie FIEHL, avocat au barreau de PARIS, toque : E1294.





COMPOSITION DE LA COUR :



En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 1er mars 2024, en audience publique, les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Florence LAGEMI, Président.



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Florence LAGEMI, Président,

Michèle CHOPIN, Conseiller

Patrick BIROLLEAU, Magistrat honoraire 

 

Greffier, lors des débats : Jeanne BELCOUR





ARRÊT :



- CONTRADICTOIRE 

- rendu publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.

- signé par Florence LAGEMI, Présidente de chambre et par Jeanne BELCOUR, Greffière, présente lors de la mise à disposition.



Par acte du 18 janvier 2011, 'l'indivision [Y]', représentée par Mme [K] [X], a donné à bail commercial en renouvellement à M. [P] une boutique sur rue, au rez-de-chaussée de l'immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 2], pour une durée de 9 ans à compter rétroactivement du 1er janvier 2011, moyennant un loyer annuel en principal de 4.622 euros et pour l'exercice d'une activité de marchands de couleurs, plumeaux, brosses et tous articles de nettoyage et de peinture.



Par acte du 28 janvier 2019, M. [P] a cédé son fonds de commerce, en ce inclus son droit au bail, à la société T et J, alors en cours d'immatriculation.



Par acte du 28 juin 2019, Mmes [K] [X], [S] [Y] et M. [Y] [X] ont délivré congé à la société T et J pour le 31 décembre 2019, lui offrant le renouvellement du bail à compter du 1er janvier 2020 et sollicitant un nouveau loyer fixé à la somme annuelle de 12.000 euros en principal.



Les parties ont échangé entre 2021 et 2022 quant aux conditions de la signature d'un bail renouvelé, le preneur indiquant notamment souhaiter exercer une activité de vente de bubble tea, puis notifiant, le 15 janvier 2022, un mémoire en fixation du prix du bail renouvelé le 1er janvier 2020 selon le principe du plafonnement, faisant valoir que sa demande de déspécialisation n'ayant pas été acceptée, le prix du bail ne pouvait augmenter.



Considérant que les locaux sont vides et inexploités depuis plusieurs mois, Mmes [K] [X] et [S] [Y] (ci-après les consorts [Y]) ont, par acte du 25 janvier 2023, fait délivrer à la société T et J un commandement, visant la clause résolutoire du bail du 18 janvier 2011, d'avoir à exercer dans les lieux loués l'activité visée au bail, de garnir les locaux et de les tenir constamment ouvert et achalandés et de les entretenir.



Par acte du 5 avril 2023, les consorts [Y] ont fait assigner la société T et J devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris aux fins, notamment, de constatation de l'acquisition de la clause résolutoire, expulsion de la défenderesse et condamnation, par provision, au paiement d'une indemnité d'occupation. 



Par ordonnance du 31 août 2023, le premier juge a : 


constaté l'acquisition de la clause résolutoire insérée au bail liant les consorts [Y] à la société T et J au 25 février 2023 minuit ; 

fixé à titre provisionnel l'indemnité d'occupation due par la société T et J, à compter du 26 février 2023 et jusqu'à la libération effective des lieux par remise des clés, à une somme égale au montant du loyer contractuel, outre taxes, charges et accessoires ; 

condamné la société T et J à payer aux consorts [Y], pris ensemble, par provision, cette indemnité mensuelle d'occupation, à compter du 26 février 2023 et jusqu'à parfaite libération des lieux par remise des clefs ; 

ordonné, à défaut de restitution volontaire des lieux dans les quinze jours de la signification de l'ordonnance, l'expulsion de la société T et J et de tout occupant de son chef des lieux situés [Adresse 1] à [Localité 2], avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d'un serrurier ; 

rappelé que le sort des meubles trouvés sur place est régi par les dispositions des articles L433-1 et suivants du code de procédures civiles d'exécution ; 

condamné la société T et J aux dépens incluant le coût du commandement de payer du 25 janvier 2023 et ceux des procès-verbaux de constat des 21 novembre 2022 et 17, 20 et 22 mars 2023 ; 

rejeté les demandes formées sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. 




Par déclaration du 21 septembre 2023, la société T et J a interjeté appel de cette décision en critiquant l'ensemble de ses chefs de dispositif.





Dans ses dernières conclusions remises et notifiées le 8 novembre 2023, la société T et J demande à la cour de : 


la recevoir en son appel ; 

infirmer l'ordonnance entreprise en toutes ses dispositions dont elle a relevé appel ; 


Statuant à nouveau, 


juger le commandement de 'payer' délivré le 25 janvier 2023 nul et de nul effet ; 

juger qu'il n'y a lieu à faire application de la clause résolutoire, pour les motifs invoqués dans le commandement, eu égard à leur nature et aux circonstances ; 

condamner les consorts [Y] à lui payer la somme de 2.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, pour la procédure de première instance outre les entiers dépens ; 


En tout état de cause,


condamner les consorts [Y] à lui payer la somme de 5.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile pour la procédure d'appel ainsi que les dépens d'appel. 




Dans leurs dernières conclusions remises et notifiées le 1er décembre 2023, les consorts [Y] demandent à la cour de : 


débouter la Société T et J de toutes ses demandes ; 

confirmer l'ordonnance entreprise en toutes ses dispositions ; 

condamner la société T et J au paiement de la somme de 5.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens d'appel, qui comprendront le coût des procès-verbaux de constat en date des 2, 7 et 10 novembre 2023 avec faculté de recouvrement direct conformément à l'article 699 du code de procédure civile.




La clôture de la procédure a été prononcée le 21 février 2024. 



Pour un exposé plus détaillé des faits, de la procédure, des moyens et prétentions des parties, la cour renvoie expressément à la décision déférée ainsi qu'aux conclusions susvisées, conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile. 



 

SUR CE, LA COUR 



Sur l'acquisition de la clause résolutoire



Selon l'article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend. 



Selon l'article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. 



En application de ces textes, il est possible, en référé, de constater la résiliation de plein droit d'un bail en application d'une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en oeuvre régulièrement et qu'il n'est pas opposé de contestation sérieuse susceptible d'y faire obstacle.

 

Selon l'article L. 145-41 du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.







Au cas présent, les consorts [Y] ont fait délivrer à la société T et J, le 25 janvier 2023, un commandement, visant la clause résolutoire, aux fins de faire cesser les infractions au bail dénoncées, et qu'ainsi, cette dernière exploite le local donné à bail, le garnisse, l'entretienne et l'ouvre à la clientèle. 



Pour s'opposer aux effets de ce commandement, la société T et J soutient que la clause résolutoire a pour objet principal d'assurer au bailleur le paiement du loyer courant et de ses accessoires et de garantir le respect de l'obligation d'assurance qui pèse sur le locataire, obligations, qui en l'espèce sont parfaitement exécutées. Elle considère que la résiliation du bail est poursuivie pour un motif étranger au mécanisme de la clause résolutoire. 



Ainsi que l'a exactement retenu le premier juge, les parties sont liées par un bail commercial renouvelé à compter du 1er janvier 2020, reprenant toutes les clauses et conditions du bail du 18 janvier 2011 expiré, notamment, de prix et d'obligations du preneur, faute d'accord entre les parties pour les modifier. 



Parmi les obligations du preneur énoncées dans le bail du 18 janvier 2011, renouvelé, figure celles de 'garnir et tenir constamment garnis les lieux loués de meubles, objets mobiliers, matériels et marchandises en quantité et de valeur suffisante pour répondre en tout temps du paiement du loyer et accessoires et de l'exécution des clauses et conditions du présent bail. De les tenir constamment ouverts et achalandés, sans pouvoir cesser sans aucun prétexte, même momentanément, de les employer à la destination ci-dessus indiquée'. 



Le commandement litigieux, qui reproduit les clauses du bail dont le non-respect est invoqué par les bailleurs, la clause résolutoire qui vise non seulement le défaut de paiement des loyers mais aussi 'l'inexécution d'une seule des conditions du bail' et le délai d'un mois laissé au preneur pour satisfaire à ses obligations ainsi que l'article L.145-41, n'apparaît pas irrégulier. 



La clause résolutoire dont les termes sont dépourvus de toute ambiguïté, peut être mise en oeuvre pour l'inexécution de l'une quelconque des obligations du preneur et, notamment, en cas d'inexécution de l'obligation prévue au bail d'achalander le local loué et de le tenir ouvert au public. 



La société T et J soutient en outre que l'appréciation du défaut d'exploitation et de garnissement du local loué relève des seuls pouvoirs du juge du fond. Elle ajoute que les infractions au bail reprochées ne peuvent résulter de simples constats d'un commissaire de justice réalisés depuis la rue et sans avoir pu pénétrer à l'intérieur des locaux. 



Les bailleurs versent aux débats plusieurs procès-verbaux de constat établis les 21 novembre 2022, 17, 20 et 22 mars 2023, 2, 7 et 10 novembre 2023. 



Ces constats, réalisés sur une année, démontrent que le local donné à bail à la société T et J n'est pas exploité et qu'il est donc fermé au public ; que sa devanture est dépourvue de toute enseigne, que le carrelage au seuil de la devanture est cassé ou fendu, que les châssis en métal des baies vitrées fixes sont rouillés ; que la porte vitrée et les vitrines sont aux trois quarts masquées par une bâche en plastique tenue grossièrement au moyen de papiers adhésifs donnant l'apparence d'un local en travaux ; que l'intérieur, aperçu à travers les parties hautes non masquées des vitrines, est encombré, notamment, de cartons empilés, de petits matériels et de cagettes en plastique. 



Ces pièces caractérisent, avec l'évidence requise en référé, le manquement de la société T et J à son obligation de garnir le local loué de marchandises destinées à être vendues et de le tenir ouvert au public tant avant qu'après le commandement de faire délivré le 25 janvier 2023 et démontrent que celui-ci est resté sans effet dans le mois de sa délivrance. 







La consommation d'électricité justifiée par l'appelante pour les périodes du 13 novembre 2022 au 12 janvier 2023 et du 13 mai au 12 juillet 2023, ne suffit pas pour établir une exploitation du local conforme au bail et ne permet pas d'infirmer les constatations auxquelles a procédé le commissaire de justice au cours d'une année. 



La société T et J invoque encore avoir dû réaliser des travaux ayant interrompu la possibilité d'exploiter le local. Elle produit pour en justifier une facture de travaux datée du 12 janvier 2020 portant, notamment, sur des travaux de maçonnerie, électricité, peinture et plomberie et un devis daté du 1er avril 2022, portant sur des travaux de menuiserie en ce inclus la fourniture de tables, chaises, plaque de cuisson. 



Mais, s'il est permis au preneur de faire réaliser des travaux nécessitant une interruption temporaire nécessaire de l'exploitation, les travaux entrepris en 2020, soit plus de trois ans avant les derniers constats, ne sont pas de nature à justifier l'absence d'exploitation durable du local donné à bail. En outre, la cour relève que le devis produit porte sur un aménagement du local permettant l'exercice d'une activité non conforme à celle prévue au bail, laquelle est limitée à celle de quincaillerie. 



Enfin, la société T et J soulève la mauvaise foi des bailleurs, en soutenant, que le commandement de faire a été délivré alors que les parties négociaient un nouveau bail permettant l'exercice d'une activité de salon de thé et qu'en tout état de cause, l'activité de vente et de dégustation de thé peut s'entendre comme une activité accessoire ou annexe à celle de quincaillerie. 



Cependant, si les échanges de mails produits entre 2021 et 2022 démontrent que les parties ont négocié un nouveau bail comportant un changement de destination du local, ils établissent aussi que celles-ci n'ont pu s'entendre sur le montant du nouveau loyer et que la société T et J a finalement considéré que 'le bail renouvelé est fondé sur les dispositions du bail initial, sans déspécialisation' ainsi qu'il résulte du mail de son conseil du 18 octobre 2022. 



Aucune mauvaise foi de la part des consorts [Y] n'est donc caractérisée, la délivrance du commandement de payer étant intervenue le 25 janvier 2023, soit trois ans après le renouvellement du bail et plus de trois mois après la décision prise par la société T et J de renoncer au changement d'activité, étant en outre relevé que, contrairement à ce soutient l'appelante, la vente et dégustation de thé ne peut s'analyser comme une activité accessoire ou annexe à celle de quincaillerie autorisée par le bail. 



La demande des consorts [Y] ne se heurtant à aucune contestation sérieuse, il y a lieu de confirmer l'ordonnance entreprise en ce qu'elle a constaté l'acquisition de la clause résolutoire au 25 février 2023 minuit, ordonné l'expulsion de la société T et J dont l'occupation du local à compter du 26 février 2023 s'effectue sans droit ni titre et condamnée cette dernière au paiement d'une indemnité d'occupation, contrepartie de l'occupation illicite, fixée, à titre provisionnel, au montant du loyer contractuel majoré des charges, taxes et accessoires. 



Sur les dépens et les frais irrépétibles 



Le sort des dépens de première instance et l'application de l'article 700 du code de procédure civile ont été exactement appréciés par le premier juge. 



Succombant en ses prétentions, la société T et J supportera les dépens d'appel, qui comprendront le coût des procès-verbaux de constat des 2, 7 et 10 novembre 2023. 



Il sera alloué aux consorts [Y], contraints d'exposer des frais irrépétibles pour assurer leur défense en appel, la somme de 3.000 euros à ce titre. 





PAR CES MOTIFS 



Confirme l'ordonnance entreprise en toutes ses dispositions ; 



Condamne la société T et J aux dépens d'appel avec faculté de recouvrement direct conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile ; 



Condamne la société T et J à payer à Mme [S] [Y] et Mme [K] [Y] épouse [X] la somme globale de 3.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. 







LE GREFFIER LE PRÉSIDENT