Tribunal Judiciaire · Chambre 6/Section 3 — 29 avril 2024

TRIBUNAL JUDICIAIRE
 de BOBIGNY

 

JUGEMENT CONTENTIEUX DU 29 AVRIL 2024


Chambre 6/Section 3
AFFAIRE: N° RG 22/08790 - N° Portalis DB3S-W-B7G-WXPL
N° de MINUTE : 24/00262


S.A.S. MOLIÈRE
[Adresse 3]
[Localité 4]
représentée par Me Romain GRAËFFLY, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D1548

DEMANDEUR

C/

Madame [B] [N] épouse [C]
[Adresse 2]
[Localité 5]
représentée par Me Jocelyne AZINCOURT, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D1389

Monsieur [O] [C]
[Adresse 2]
[Localité 5]
représenté par Me Jocelyne AZINCOURT, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D1389

DEFENDEURS




COMPOSITION DU TRIBUNAL

Monsieur François DEROUAULT, statuant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l’article 812 du code de procédure civile, assisté aux débats de Madame Maud THOBOR, greffier.


DÉBATS

Audience publique du 19 Février 2024, l’affaire a été mise en délibéré au 29 Avril 2024.



JUGEMENT

Rendu publiquement, par mise au disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort, par Monsieur François DEROUAULT, juge, assisté de Madame Maud THOBOR, greffier.

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte authentique du 10 octobre 2019, la société Molière a conclu avec M. et Mme [C] une promesse unilatérale de vente portant sur un bien immobilier sis [Adresse 1] (Seine-Saint-Denis) constitué d’un local commercial et d’un local et moyennant le prix de 90 000 euros, sous condition suspensive d’obtention d’un prêt immobilier.

Il était prévu que le délai d’option expirait le 10 février 2020 à 16 heures.

Une indemnité d’immobilisation était fixée à hauteur de 9 000 euros – les époux [C] ayant réglé partie de cette somme à hauteur de 4 500 euros par deux versements de 2 000 et 2 500 euros en date des 15 octobre 2019 et 7 novembre 2019.

Les époux [C] n’ont pas obtenu de prêt et n’ont pas levé l’option.

Par acte d'huissier en date du 31 août 2022, la société Molière a assigné devant le tribunal judiciaire de Bobigny les époux [C] aux fins d’indemnisation de son préjudice.

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 17 avril 2023, la société Molière demande au tribunal de :
- ordonner la libération de la somme de 4 500 euros telle que consignée par Maître [V], notaire à [Localité 6], auprès de la Caisse des dépôts et consignations à son profit ;
- condamner in solidum M. et Mme [C] à payer la somme de 4 500 euros au titre du surplus de l’indemnité d’immobilisation ;
- condamner in solidum M. et Mme [C] à payer la somme de 2 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens ;
- ordonner l’exécution provisoire.

Dans leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 26 juin 2023, M. et Mme [C] demandent au tribunal de :
- débouter la société Molière de ses demandes ;
- prononcer la nullité de la promesse de vente ;
- ordonner la restitution de la somme de 4 500 euros déposée entre les mains de Maître [V], notaire à [Localité 6] au titre de l’indemnité d’immobilisation ;
- condamner la société Molière à payer la somme de 5 000 euros au titre du préjudice moral ;
- condamner la société Molière à payer la somme de 2 500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens. 

Pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions des parties, il est renvoyé aux écritures visées ci-dessus conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L'ordonnance de clôture est intervenue le 11 octobre 2023.

L'affaire a été inscrite au rôle de l'audience du 19 février 2024, où elle a été appelée. 

Sur quoi elle a été mise en délibéré au 29 avril 2024 afin qu'y soit rendue la présente décision. 

MOTIFS DE LA DECISION

I. Sur l’annulation de la promesse de vente

Les époux [C] soutiennent que la promesse de vente est nulle dès lors que le promettant s’était déjà engagé à céder le bien litigieux à la société ML Délice au terme d’un protocole d’accord transactionnel du 19 septembre 2017, et que la société Molière a violé le droit de préférence du locataire commerciale la société ML Délice sur le fondement de l’article L145-46-1 du code de commerce.

***

A. Sur la nullité de la promesse tirée de la violation d’une promesse préalable

Aux termes de l'article 1124 du code civil, la promesse unilatérale est le contrat par lequel une partie, le promettant, accorde à l'autre, le bénéficiaire, le droit d'opter pour la conclusion d'un contrat dont les éléments essentiels sont déterminés, et pour la formation duquel ne manque que le consentement du bénéficiaire. La révocation de la promesse pendant le temps laissé au bénéficiaire pour opter n'empêche pas la formation du contrat promis. Le contrat conclu en violation de la promesse unilatérale avec un tiers qui en connaissait l'existence est nul. 

En l’espèce, les époux [C] produisent, en soutien à leur demande de nullité de la promesse, un protocole d’accord transactionnel conclu entre la société ML Délice – dont il est constant que M. et Mme [C] sont respectivement associé et gérant – et M. [I] – dont il n’est pas contesté qu’il est le gérant de la société Molière – en date du 19 septembre 2017 et qui prévoyait que ce dernier devait « faire signer par les parties un nouveau bail commercial » et « céder à la société ML Délice les murs du fonds de commerce qu’elle exploite au rez-de-chaussée dudit immeuble, pour un montant net vendeur de 100 000 euros, à l’issue de […] deux années pleines et consécutives à compter de la signature du bail commercial à intervenir. Toutefois, et à défaut de cette levée de l’option d’achat desdits murs par la société ML Délice à la date indiquée, celle-ci acquittera à nouveau les loyers habituels fixés audit bail ». Il est par ailleurs produit aux débats le bail commercial conclu entre la société Molière et la société ML Délice en date du 9 mai 2018.

Il résulte de ces pièces contractuelles que la société Molière s’est engagée à vendre à la société ML Délice les murs du fonds de commerce qu’elle exploite au rez-de-chaussée de l’immeuble pour un prix de 100 000 euros, la levée d’option expirant deux ans après la signature du bail commercial du 9 mai 2018, à savoir le 8 mai 2020.

Partant, les époux [C] ne peuvent reprocher à la société Molière d’avoir conclu une promesse de vente à leur bénéfice en violation de son engagement contractuel résultant du protocole d’accord transactionnel du 19 septembre 2017 et du bail commercial du 9 mai 2018, alors qu’eux-mêmes avaient nécessairement connaissance de cet engagement, en leur qualité d’associé et de gérant de la société ML Délice.

En réalité, le tribunal analyse la promesse unilatérale du 10 octobre 2019 non pas comme un acte contractuel conclu en violation d’un autre, mais comme un mutuus dissensus tacite de l’engagement contractuel préalable et sa substitution par un nouveau contrat.

En conséquence, le moyen tiré de la violation d’une promesse préalable est inopérant au soutien de la demande en annulation de la promesse du 10 octobre 2019.

B. Sur la violation du droit de préférence du locataire commercial

Aux termes de l'article L145-46-1 du code de commerce, lorsque le propriétaire d’un local à usage commercial envisage de vendre celui-ci, il en informe le locataire par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, ou remise en main propre contre récépissé ou émargement. Cette notification doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente envisagée. Elle vaut offre de vente au profit du locataire.

Il résulte de la jurisprudence de la Cour de cassation que cette disposition est d’ordre public (3e Civ, 28 juin 2018, n°17-14605) et que la vente conclue en violation de ce droit de préférence est sanctionnée par la nullité.

Aux termes de l'article 1179 du code civil, la nullité est absolue lorsque la règle violée a pour objet la sauvegarde de l'intérêt général. Elle est relative lorsque la règle violée a pour seul objet la sauvegarde d'un intérêt privé.

Il sera rappelé que les dispositions de l’article L.145-46-1 du code de commerce visent à protéger non pas l’intérêt général mais l’intérêt particulier du preneur commercial, de telle sorte que la nullité tirée du manquement à ces dispositions, est une nullité relative qui ne peut être alléguée que par la partie que la loi entend protéger. 

En l’espèce, il résulte du bail commercial du 9 mai 2018 que la société Molière loue son local commercial à la société ML Délice.

Dès lors, les époux [C] ne peuvent, pour éviter le paiement de l’indemnité d’immobilisation, exciper de la violation du droit de préférence de la société ML Délice, avec laquelle ils ne se sauraient se confondre.

La demande d’annulation de la promesse du 10 octobre 2019 sera rejetée.

II. Sur l’indemnité d’immobilisation

L'article 1103 du code civil dispose que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

L'article 1304-3 du même code précise que la condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l'accomplissement.

Il résulte par ailleurs des dispositions d'ordre public de l'article L313-41 du code de la consommation que :
- lorsque la promesse de vente immobilière indique que le prix est payé, directement ou indirectement, même partiellement, à l'aide d'un ou plusieurs prêts régis par les dispositions du code de la consommation relatives au crédit immobilier, cet acte est conclu sous la condition suspensive de l'obtention du ou des prêts qui en assument le financement ;
- que la durée de validité de cette condition suspensive ne peut être inférieure à un mois à compter de la date de la signature de l'acte ou, s'il s'agit d'un acte sous seing privé soumis à peine de nullité à la formalité de l'enregistrement, à compter de la date de l'enregistrement ;
- que lorsque la condition suspensive n'est pas réalisée, toute somme versée d'avance par l'acquéreur à l'autre partie ou pour le compte de cette dernière est immédiatement et intégralement remboursable sans retenue ni indemnité à quelque titre que ce soit ;
- que les parties ne peuvent imposer à l'acquéreur un délai intermédiaire pour déposer sa demande de prêt (voir en ce sens Cass, Civ 3, 12 février 2014, 12-27.182), ni lui imposer de notifier au vendeur la non-obtention du prêt dans le délai prévu (voir en ce sens Cass, Civ 1, 9 mai 1996, 94-12.133) ;
- que les parties peuvent en revanche exiger de l'acquéreur qu'il justifie avoir sollicité plusieurs établissements de crédit (voir en ce sens Cass, Civ 3, 21 juillet 1998) ;
- qu'il appartient au bénéficiaire de la promesse de vente de démontrer qu'il a bien sollicité un prêt conforme aux caractéristiques définies dans la promesse, auquel cas, il revient au promettant de rapporter la preuve que le bénéficiaire a empêché l'accomplissement de la condition suspensive.

En l’espèce, il est constant que la promesse de vente a été conclue sous la condition suspensive d’obtention d’un prêt immobilier.

Il n’est pas nié par les époux [C] qu’ils n’ont pas accompli les diligences nécessaires à la réalisation de cette condition suspensive ; aucun document contraire n’est par ailleurs produit aux débats.

Il y a dès lors lieu de considérer réalisée cette condition suspensive puisque les époux [C] dans l’intérêt desquels elle avait été stipulée ont fait échec à sa réalisation.

Partant, et dès lors qu’il résulte de la promesse de vente qu’une indemnité d’immobilisation était fixée à hauteur de 9 000 euros – indépendamment de la levée d’option ou non par les bénéficiaires –, les époux [C], qui ont déjà versé la somme de 4 500 euros au titre de séquestre, seront condamnés à payer in solidum à la société Molière la somme de 4 500 euros correspondant à la seconde moitié de l’indemnité d’immobilisation.

La somme séquestrée sera libérée au profit de la société Molière.

III. Sur la demande en paiement de M. et Mme [C]

Aux termes de l'article 1104 du code civil, les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.

Les époux [C], qui sollicitent la somme de 5 000 euros en réparation de leur préjudice moral, exposent que la société Molière a contracté de mauvaise foi.

Le tribunal entend rejeter cette demande, étant observé que le préjudice moral n’est pas du tout étayé dans les écritures des défendeurs, et que les développements qui précèdent ont fait la démonstration de ce que, loin d’agir de mauvaise foi, la société Molière a conclu une promesse de vente avec les époux [C] alors qu’eux-mêmes avaient connaissance du protocole transactionnel antérieur.

IV. Sur les mesures de fin de jugement

A. Sur les dépens

Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux 
dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à charge de l'autre partie.

Les époux [C] seront condamnés in solidum aux dépens.

B. Sur les frais irrépétibles

En application de l'article 700 du code de procédure civile, le tribunal condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l'autre la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Par principe, le tribunal alloue à ce titre une somme correspondant aux frais réellement engagés, à partir des justificatifs produits par les parties, ou, en l’absence de justificatif, à partir des données objectives du litige. Par exception et de manière discrétionnaire, le tribunal peut, considération prise de l’équité ou de la situation économique des parties, allouer une somme moindre, voire dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Les époux [C] seront condamnés in solidum à payer la somme de 2 000 euros à la société Molière en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

C. Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

Il sera rappelé l’exécution provisoire du jugement.


PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, publiquement, par jugement contradictoire, en premier ressort et mis à disposition au greffe, 

DEBOUTE M. et Mme [C] de leurs demandes ;

CONDAMNE in solidum M. et Mme [C] à payer à la société Molière la somme de 4 500 euros au titre du solde de l’indemnité d’immobilisation ;

ORDONNE la libération de la somme de 4 500 euros séquestrée entre les mains de Maître [V], notaire à [Localité 6], au profit de la société Molière ;

CONDAMNE in solidum M. et Mme [C] à payer à la société Molière la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum M. et Mme [C] aux dépens ;

RAPPELLE l’exécution provisoire du jugement.


La minute est signée par Monsieur François DEROUAULT, juge, assisté de Madame Maud THOBOR, greffier.

LE GREFFIERLE PRESIDENT