Tribunal Judiciaire · Chambre 5/Section 3 — 29 avril 2024

TRIBUNAL JUDICIAIRE
 de BOBIGNY

 

JUGEMENT CONTENTIEUX DU 29 AVRIL 2024


Chambre 5/Section 3
AFFAIRE: N° RG 22/09752 - N° Portalis DB3S-W-B7G-W3KV
N° de MINUTE : 24/00594


DEMANDEUR

Association AMARRAGE
[Adresse 1]
[Localité 3]
représentée par Me Jean-louis PERU, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : K0087

C/

DEFENDEUR

Commune [Localité 3] représentée par son Maire en Exercice
[Adresse 2]
[Adresse 2]
[Localité 3]
représentée par Maître Marc MANCIET de la SELEURL MBS Avocats, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : W02

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame [C] [A], statuant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l article 812 du code de procédure civile, assistée aux débats de Madame Khedidja SEGHIR, greffier.


DÉBATS

Audience publique du 11 Mars 2024.


JUGEMENT

Rendu publiquement, par mise au disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort, par Madame Aliénor CORON, assistée de Madame Khedidja SEGHIR, greffier.




EXPOSÉ DU LITIGE 

Par acte du 31 mars 2009, l’OPH de [Localité 3] HLM, agissant pour le compte de la commune de [Localité 4] a consenti à l'association AMARRAGE une convention d’occupation précaire portant sur des locaux situés [Adresse 1].

Par courrier du 28 août 2019, la commune de [Localité 4] a demandé à l'association AMARRAGE de libérer les lieux et de lui remettre les clés le 28 novembre 2019.

Par acte de commissaire de justice en date du 20 novembre 2019, l'association AMARRAGE a assigné la commune de [Localité 4] devant le tribunal judiciaire de Bobigny afin de voir requalifier la convention en contrat de bail professionnel.

L’affaire a été enregistrée sous le numéro de RG 19/13328. Elle a fait l’objet d’une radiation par jugement du 18 novembre 2020. Elle a été rétablie au rôle le 4 octobre 2022 sous le numéro de RG 22/9752.

Au terme de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 11 avril 2023, l'association AMARRAGE sollicite du tribunal de :
A titre principal, 
-REQUALIFIER la convention conclue entre la ville de [Localité 3] et l’association AMARRAGE en contrat de bail professionnel, et à titre subsidiaire en contrat sui generis,
-REJETER la demande d’expulsion de la ville de [Localité 3],
A titre subsidiaire, 
-Lui ACCORDER un délai de 18 mois pour quitter les lieux, 
A titre très subsidiaire, 
-CONDAMNER la ville de [Localité 3] à verser à l’association AMARRAGE la somme de 25.000 euros,
En tout état de cause,
-REJETER les demandes reconventionnelles de la ville de [Localité 3] 
-CONDAMNER la ville de [Localité 3] à verser à l’association AMARRAGE la somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

Au terme de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 13 novembre 2023, la commune de [Localité 4] sollicite du tribunal de :
-Ordonner le rétablissement de la procédure au rôle
-Déclarer l’association AMARRAGE irrecevable car prescrite en sa demande de requalification de la convention du 31 mars 2009,
Subsidiairement,
-Débouter l’association AMARRAGE de sa demande de requalification de la convention d’occupation précaire en bail professionnel, 
-Valider le congé qui lui a été délivré pour le 28 novembre 2019 ,
-Ordonner son expulsion des locaux sis [Adresse 1], ainsi que celle de tous occupants de son chef et ce, sous astreinte de 50 euros par jour à compter du 1er décembre 2019, 
-Ordonner la séquestration des meubles se trouvant dans les locaux dans tout garde meubles qu’il plaira au Tribunal de désigner et ce, aux frais de l’association AMARRAGE,
-Nonobstant l’astreinte, condamner l’association AMARRAGE à payer à la Commune de [Localité 4] la somme de 2 000 euros par mois, à titre d’indemnité d’occupation, à effet du 1er décembre 2019,
-La condamner à payer à la Commune de [Localité 4], la somme de 3.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ,
-La condamner en tous les dépens dont distraction au profit de la SELARL MBS AVOCATS, conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il sera référé aux conclusions des parties pour un complet exposé des moyens.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 24 janvier 2024.

L’affaire a été fixée à l’audience du 11 mars 2024 et mise en délibéré au 29 avril 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Il ne sera répondu que dans les présents motifs aux demandes de constat et de "dire et juger" qui ne sont pas des prétentions au sens des articles 4, 5 et 768 du code de procédure civile, mais des moyens ou arguments au soutien des véritables prétentions.

Il convient de rejeter la demande de rétablissement au rôle comme étant sans objet, l’affaire ayant déjà fait l’objet d’un rétablissement.

Sur la fin de non-recevoir opposée par la commune de [Localité 4] 

La commune de [Localité 4] sollicite que l'association AMARRAGE soit jugée irrecevable en sa demande de requalification de la convention d’occupation précaire en contrat de bail. Se fondant sur l’article 2224 du code civil et sur la jurisprudence, elle fait valoir que le point de départ de la prescription est la date de signature de la convention. Répondant au moyen soulevé par la commune de [Localité 4], elle soutient d’une part que la demande tendant à faire juger que le contrat aurait été fait en fraude est également prescrite, et d’autre part que la convention d’occupation précaire a été conclue en raison du projet de réhabilitation du secteur, dont l’échéance était indépendante de sa volonté.

En réponse, l'association AMARRAGE fait valoir que le point de départ de la prescription doit être fixé à la date du dernier renouvellement tacite de la convention, doit le 1er avril 2019. A titre subsidiaire, si le point de départ devait être fixé à la date de conclusion de la première convention, elle fait valoir que la prescription a été suspendue du fait de la fraude opérée par la commune de [Localité 4], aucun élément ne venant justifier la précarité du bail. 

L’article 2224 du code civil dispose que les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer.

La fraude doit être prouvée par celui qui l’allègue.

En l’espèce, la convention d’occupation précaire a été conclue le 1er avril 2009 pour se terminer le 30 mars 2010, les termes de la convention prévoyant qu’elle se renouvellerait tacitement à échéance.

Le point de départ de la prescription doit être fixé à la date de conclusion initiale de la convention, date à laquelle l'association AMARRAGE avait connaissance de son droit d’agir en requalification, étant observé au demeurant que fixer ce point de départ à la date de chaque renouvellement reviendrait à rendre imprescriptible l’action en requalification dans la mesure où la convention porte sur une durée d’un an, donc inférieure à cinq ans.




S’agissant de la fraude alléguée, il ressort des pièces produites par la commune de [Localité 4], et notamment de la décision du tribunal administratif de Montreuil du 15 décembre 2016, qu’est étudié depuis 2003 par la commune un projet d’implantation d’une aire logistique liée à l’activité des Puces, et dans le périmètre de laquelle se trouvent les locaux donnés à bail. Les pièces produites démontrent ainsi la volonté de la commune d’acquérir progressivement et par préemption l’ensemble des biens se situant sur cette zone, concrétisée par un périmètre d’études institué par délibération du 29 septembre 2014. Cette situation justifiait dès lors la précarité de l’occupation accordée à l'association AMARRAGE dans la mesure où la commune était dans l’attente de pouvoir réunir l’ensemble des biens du secteur, attente indépendante de sa volonté.

Aucune des pièces produites par l'association AMARRAGE ne permet de démontrer que la commune de [Localité 4] aurait cherché à contourner les dispositions d’ordre public applicables aux baux, le fait que le projet ait pu ou non se concrétiser étant sans rapport avec la caractérisation d’une fraude de la part de la commune de [Localité 4] à la date de conclusion de la convention, pas plus que l’existence d’évènements culturels organisés sur le site.

Il n’est donc pas démontré que c’est en fraude des droits de l'association AMARRAGE et aux seules fins d’échapper à l’application des règles d’ordre public qu’une convention d’occupation précaire a été régularisée entre les parties, et l'association AMARRAGE ne peut se prévaloir d’une suspension du délai de prescription applicable à son action en requalification.

Cette action, introduite le 20 novembre 2019, se trouve par conséquent prescrite en ce qu’elle porte sur une convention conclue le 31 mars 2009 et l'association AMARRAGE sera jugée irrecevable en ses demandes de requalification de la convention.
 
Sur les demandes reconventionnelles de la commune de [Localité 4] 

La commune de [Localité 4] sollicite à titre reconventionnel qu’il soit constaté la validité du congé donné le 28 août 2019, que soit ordonnée l’expulsion de l'association AMARRAGE, sous astreinte de 50 euros par jour de retard à compter du 1er décembre 2019, et sa condamnation à lui payer une indemnité d’occupation de 2 000 euros par mois à compter du 1er décembre 2019.

L'association AMARRAGE s’oppose à ses demandes. Elle fait valoir que le commandement d’avoir à quitter les lieux est irrégulier pour avoir été délivré par la commune de [Localité 3] alors que cette dernière avait confié la gestion de son bien à la société NEXITY, seule compétente pour procéder à tous les actes de gestion. Elle sollicite à titre subsidiaire que lui soient octroyés 18 mois de délais pour quitter les lieux, et à titre très subsidiaire la condamnation de la commune de [Localité 4] à lui payer la somme de 25 000 euros eu égard à l’ancienneté de l’occupation.

En vertu des dispositions de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé, à le réparer. Le débiteur fautif au sens des dispositions de l’article 1240 du code civil précité ne peut s’exonérer de sa responsabilité qu’en rapportant la preuve d’une cause étrangère ou d’un fait justificatif. 

En l’espèce, s’agissant tout d’abord du commandement d’avoir à quitter les lieux, il ressort de la convention d’occupation précaire que celle-ci a été conclue par la commune de [Localité 4] en sa qualité de propriétaire des locaux, et par l’intermédiaire de l’OPH de [Localité 3] - HLM. Le fait qu’elle ait ensuite pu changer de gestionnaire de biens ne saurait la priver de sa capacité à délivrer un congé, qui résulte de sa qualité de copropriétaire. 
La convention d’occupation précaire prévoit que l’occupant devra quitter les clefs à la date indiquée par la sommation de quitter les lieux. Par courrier du 28 août 2019, la commune de [Localité 4] a sommé la commune de [Localité 4] de quitter les lieux avant le 28 novembre 2019.

Dès lors, l'association AMARRAGE est occupante sans droit ni titre depuis le 28 novembre 2019, et son expulsion sera ordonnée dans les termes du dispositif, un délai d’un mois lui étant octroyé. L’astreinte n’apparaît pas justifiée au regard du prononcé de l’expulsion et ne sera donc pas ordonnée, étant observé que les termes de la convention prévoient seulement que l’expulsion de l'association AMARRAGE « pourra être ordonnée par simple ordonnance de référé du Président du tribunal de grande instance de Bobigny et sous astreinte de 50 euros par jour en cas de non libération des lieux à la date prévue », stipulations inapplicables en l’espèce puisque la juridiction de référé n’a pas été saisie.

Le maintien de l'association AMARRAGE dans les lieux loués a causé un préjudice à la commune de [Localité 4] qu’il convient de réparer par l’allocation d’une indemnité d’occupation égale aux redevances prévues à l’avenant à la convention, soit 452 euros par mois.

La demande d’indemnisation de l'association AMARRAGE n’étant fondée sur aucun élément de fait ou de droit, elle sera rejetée.

Sur les mesures de fin de jugement

En application de l’article 696 du code de procédure civile, l'association AMARRAGE, partie perdante, sera condamnée aux dépens, dont distraction au profit de la SELARL MBS AVOCATS en application de l’article 699 du code de procédure civile.

Il serait en outre inéquitable de laisser à la charge de la commune de [Localité 4] l’intégralité de ses frais de procédure non compris dans les dépens. L'association AMARRAGE sera donc condamnée à lui payer la somme de 1 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit. 























PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant après débats en audience publique, par décision contradictoire, en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

-Rejette la demande de la commune de [Localité 4] en rétablissement de la procédure au rôle comme étant sans objet,

-Déclare l'association AMARRAGE irrecevable en ses demandes de requalification de la convention d’occupation précaire conclue entre les parties le 31 mars 2009,

-Déclare valide le congé notifié le 28 août 2019 par la commune de [Localité 4] à l'association AMARRAGE à effet au 28 novembre 2019,

-Ordonne, à défaut de restitution volontaire des lieux dans le mois de la signification de la présente décision, l’expulsion de l'association AMARRAGE et de tout occupant de son chef des lieux situés [Adresse 1], avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d’un serrurier,

-Rejette la demande d’astreinte,

-Rappelle que les meubles et objets se trouvant dans les lieux suivront le sort prévu par l’article L.433-1 du code des procédures civiles d’exécution,

-Condamne l'association AMARRAGE à payer à la commune de [Localité 4] la somme de 452 euros par mois à titre d’indemnité d’occupation à compter du 1er décembre 2019, en deniers et quittances,

-Rejette la demande de l'association AMARRAGE en condamnation de la commune de [Localité 4] à lui payer la somme de 25 000 euros,

-Condamne l'association AMARRAGE à payer à la commune de [Localité 4] la somme de 1 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

-Condamne l'association AMARRAGE aux dépens, dont distraction au profit de la SELARL MBS AVOCATS.

La minute de la présente décision a été signée par Madame CORON, Juge, assistée de Madame Khedidja SEGHIR, Greffier présente lors de son prononcé.


LE GREFFIERLE JUGE



MADAME SEGHIRMADAME CORON