Tribunal Judiciaire · REFERES 1ère Section — 29 avril 2024

TRIBUNAL JUDICIAIRE
 
DE BORDEAUX



ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ


30B

Minute n° 24/387


N° RG 24/00054 - N° Portalis DBX6-W-B7H-YTG4

 2 copies















GROSSE délivrée
le29/04/2024
àMe Clémence COLLET



Rendue le VINGT NEUF AVRIL DEUX MIL VINGT QUATRE

Après débats à l’audience publique du 18 mars 2024

Par mise à disposition au greffe, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

Par Elisabeth FABRY, Première Vice-Présidente au tribunal judiciaire de BORDEAUX, assistée de Karine PAPPAKOSTAS, Greffière.



DEMANDERESSE

Société IMMORENTE, prise en la personne de son représentant légal
[Adresse 1]
[Localité 4]
représentée par Me Clémence COLLET, avocat au barreau de BORDEAUX



DÉFENDERESSE

S.A.S. JYS BUSINESS, prise en la personne de son représentant légal
[Adresse 3]
[Localité 2]
défaillante









I – FAITS, PROCEDURE ET DEMANDES DES PARTIES

Par acte du 29 décembre 2023, la SCPI IMMORENTE a fait assigner la SAS JYS BUSINESS devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Bordeaux, afin, au visa de l’article 835 du code de procédure civile, des articles 1103 et 1741 du code civil et de l’article L.145-41 du code de commerce, de :
- constater qu’à la suite du commandement délivré le 27 octobre 2023, la clause résolutoire est acquise faute par la SAS JYS BUSINESS d’avoir régularisé la situation ;
- constater la résiliation du bail et déclarer la SAS JYS BUSINESS occupant sans droit ni titre ;
- ordonner l’expulsion des lieux loués de la SAS JYS BUSINESS ainsi que de celle de tous occupants de son chef et si besoin avce l’assistance de la force publique, ainsi que la séquestration, à ses frais, risques et péril, des marchandises et objet garnissant les lieux dans tel grade-meubles qu’il plaira de désigner ;
- condamner provisionnellement la SAS JYS BUSINESS à lui payer en principal la somme de 48 400,42 euros au titre des loyers et charges impayés, augmenté d’un intérêt de retard au taux fixe de 5% annuel (article 7.1 du contrat de bail) ;
- condamner provisionnellement la SAS JYS BUSINESS à lui payer la somme de 4 840,04 euros au titre de l’article 7.1 du contrat de bail ;
- dire que le dépôt de garantie demeurera acquis à titre de premiers dommages et intérêts ;
- fixer et condamner provisionnellement la SAS JYS BUSINESS à lui payer une indemnité d’occupation établie forfaitairement sur la base d’une somme hors taxe égale au double du loyer augmenté de la redevance RIE (article 17 du contrat de bail), outre les charges et taxes, jusqu’à la remise de clés ; 
- condamner la SAS JYS BUSINESS à lui payer la somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
- condamner la SAS JYS BUSINESS aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer. 

La demanderesse expose que, par acte sous-seing privé en date du 26 mai 2020, la société PREIM RETAIL 1, aux droits de laquelle elle vient, a donné à bail à la SAS JYS BUSINESS INVEST, devenue la SAS JYS BUSINESS, des locaux à usage commercial (lot 12) dépendant de l’ensemble immobilier situé centre commercial Géant de [Localité 5] ; que par acte sous-seing privé en date du 17 février 2022, les parties ont convenu que le preneur acceptait de renoncer au bénéfice des allègements des loyers visés par l’article 4.1.1 du contrat en contrepartie de l’abandon par le bailleur de 50 % de la dette locative de 15 447,89 euros de sorte que la dette locative restant à la charge du preneur était ramenée à la somme de 7 723,94 euros qu’il s’engageait à régler en 24 échéances de 321,83 euros à compter du 1er mars 2022 ; que la SAS JYS BUSINESS n’a pas respecté l’échéancier et qu’elle s’abstient de régler ses dettes locatives ; que par acte du 27 octobre 2023, elle a fait délivrer au locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire qui est resté sans suite.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 18 mars 2024. 


Le demandeur a maintenu ses demandes telles qu’elles figurent dans son acte introductif d’instance auquel la présente décision se rapporte pour un plus ample exposé de ses demandes et moyens.

Bien que régulièrement assignée par acte remis à personne habilitée, la SAS JYS BUSINESS n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter. La procédure est régulière et elle a disposé d’un délai suffisant pour préparer sa défense. Il sera statué par décision réputée contradictoire.

L’état des privilèges et nantissements n’a révélé l’existence d’aucune inscription.


II – MOTIFS DE LA DECISION

L'article 834 du code de procédure civile permet au juge des référés, en cas d'urgence, de prendre les mesures qui ne se heurtent pas à l'existence d'une contestation sérieuse. En outre, l’article 835 alinéa 1 permet au juge, même en présence d’une contestation sérieuse, de prendre toute mesure nécessaire pour faire cesser un trouble manifestement illicite, tel que l’occupation sans titre d’une propriété privée.

L'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile permet au juge des référés, lorsque l'obligation n'est pas sérieusement contestable, d'allouer une provision au créancier ou d'ordonner l'exécution de cette obligation même lorsqu'il s'agit d'une obligation de faire. 

Aux termes de l’article L.145-41 du code du commerce, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit d’un bail commercial ne produit effet que passé un mois après un commandement de payer demeuré infructueux ; il impose au commandement de reproduire ce délai. Le juge saisi d’une demande de délai de grâce peut suspendre la réalisation et les effets de la clause résolutoire tant que la résiliation n’a pas été constatée par une décision ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire dans ce cas ne joue pas si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

En l'espèce, il ressort des pièces versées aux débats :
- que le bail commercial liant les parties comporte une clause résolutoire en cas de loyers impayés ;
- qu'un commandement de payer visant la clause résolutoire et reproduisant le délai a été régulièrement signifié le 27 octobre 2023 pour un montant de 41 778,46 euros dont 41 500,45 euros de dettes locatives et 278,01 euros au titre du coût de l’acte ;
- que le preneur ne s'est pas acquitté de son obligation de paiement intégral de sa dette dans le délai ci-dessus prescrit ;
- que selon décompte versé aux débats, la dette locative s’établissait au 18 décembre 2023 à la somme de 48 400,42 euros au titre des loyers et charges impayés. 

Il résulte de l'ensemble de ces éléments que la résiliation du bail commercial est intervenue le 27 novembre 2023 par l'effet de l'acquisition de la clause résolutoire, et qu’il convient donc :

- d'ordonner, à défaut de restitution volontaire des lieux dans le mois de la signification de la présente ordonnance, l'expulsion de la SAS JYS BUSINESS, de ses biens et des occupants de son chef des locaux litigieux, et ce, avec l'assistance éventuelle de la force publique et d’un serrurier ; 

- de dire qu'à compter du 27 novembre 2023, et jusqu'à complète libération des lieux, la SAS JYS BUSINESS est devenue redevable d'une indemnité mensuelle d'occupation équivalente au montant mensuel du loyer et des charges en vigueur avant cette date, soit 7 053,19/ 3 = 2 351,06 euros, au paiement de laquelle elle sera condamnée ;

- de condamner la SAS JYS BUSINESS à payer à la SCPI IMMORENTE la somme provisionnelle de 48 400,42 euros au titre des loyers, indemnité d'occupation et des charges arriérés arrêtés au 18 décembre 2023, et ce, en application de l'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, cette obligation de paiement n'étant pas sérieusement contestable ;

- de dire que cette dernière somme sera assortie des intérêts au taux légal, seul taux non sérieurement contestable, à compter du commandement de payer délivré le 27 octobre 2023 sur la créance exigible à cette date, et de la date d’échéance pour le surplus.
 
Les demandes tendant à la demande à la majoration de l’indemnité d’occupation, à la majoration de 10 % des sommes dues, à l’application d’un intérêt de retard au taux fixe de 5 % annuel, et à la conservation par la bailleresse du dépôt de garantie (clauses des article 17 et 7.1 du bail) seront rejetées, ces clauses s’apparentant à des clauses pénales susceptibles de se heurter à des contestations sérieuses qu’il n’appartient pas au juge des référés de trancher.

Afin d’assurer l’effectivité du départ de la SAS JYS BUSINESS, les biens meubles éventuellement laissés par elle après son départ des lieux loués pourront être transportés par le bailleur dans tout lieu qui lui paraîtra approprié, aux frais, risques et périls du preneur conformément aux dispositions des articles L 433-1 et R 433-1 du code des procédures civiles d’exécution. 

Il serait inéquitable de laisser à la charge de la partie demanderesse les frais non compris dans les dépens qu'elle a dû exposer pour faire valoir ses droits ; il lui sera alloué 1 500 euros par application de l'article 700 du code de procédure civile.


III - DECISION

Le juge des référés du tribunal judiciaire de Bordeaux statuant par une ordonnance réputée contradictoire, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe et à charge d'appel;

CONSTATE l'acquisition de la clause résolutoire du bail commercial liant la SCPI IMMORENTE et la SAS JYS BUSINESS ;

DIT qu'à compter du 27 novembre 2023, la SAS JYS BUSINESS est devenue redevable d'une indemnité mensuelle d'occupation ;

ORDONNE, à défaut de restitution volontaire des lieux dans le mois de la signification de la présente ordonnance, l'expulsion de la SAS JYS BUSINESS, de ses biens et de tout occupant de son chef des lieux constitués par le lot 12 dépendant de l’ensemble immobilier situé centre commercial Géant de [Localité 5] et ce, avec le concours éventuel de la force publique et d’un serrurie r;

CONDAMNE la SAS JYS BUSINESS à payer à la SCPI IMMORENTE :

1°) au titre des loyers, indemnités d'occupation ou charges dûs au 18 décembre 2023, la somme provisionnelle de 48 400,42 euros, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer délivré le 27 octobre 2023 sur la créance exigible à cette date, et de la date d’échéance pour le surplus ;

2°) au titre de l'indemnité d'occupation, la somme de 2 351,06 euros euros par mois à compter du 1er janvier 2024 ;

AUTORISE la SCPI IMMORENTE à faire transporter dans tout lieu qu’il lui plaira les meubles éventuellement laissés par le preneur dans les lieux loués après son départ, et ce aux frais, risques et périls de la SAS JYS BUSINESS ; 

DEBOUTE la SCPI IMMORENTE du surplus de ses demandes ;

CONDAMNE la SAS JYS BUSINESS aux dépens, qui comprendront le coût du commandement de payer, et la condamne à payer à la SCPI IMMORENTE la somme de 1 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

La présente décision a été signée par Elisabeth FABRY, Première Vice-Présidente, et par Karine PAPPAKOSTAS, Greffière.


Le Greffier,Le Président,