Tribunal Judiciaire · PCP JCP fond — 29 avril 2024

TRIBUNAL 
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à :


Copie exécutoire délivrée 
le :
à :
Me Jean-François PERET
Me Camille BRETEAU

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP fond
 
N° RG 24/01211 - N° Portalis 352J-W-B7I-C34KH

N° MINUTE : 





JUGEMENT 
rendu le lundi 29 avril 2024



DEMANDEURS
L’usufruitier : 
Monsieur [D] [Z], demeurant [Adresse 2]
Les nus propriétaires : 
- Monsieur [J] [Z], demeurant [Adresse 1]
- Madame [C] [Z] épouse [O], demeurant [Adresse 3]
- Monsieur [F] [Z], demeurant [Adresse 4]
- Monsieur [G] [Z], demeurant [Adresse 6]

tous cinq représentés par Me Jean-François PERET, avocat au barreau de PARIS

DÉFENDERESSE
Madame [V] [P] 
demeurant [Adresse 5]
représentée par Me Camille BRETEAU, avocat au barreau de PARIS

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Aurélie LESAGE,Vice-présidente, juge des contentieux de la protection
assistée de Coraline LEMARQUIS, Greffière,

DATE DES DÉBATS 
Audience publique du 07 mars 2024

JUGEMENT
contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 29 avril 2024 par Aurélie LESAGE, Vice-présidente assistée de Coraline LEMARQUIS, Greffière
Décision du 29 avril 2024
PCP JCP fond - N° RG 24/01211 - N° Portalis 352J-W-B7I-C34KH


EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 7 septembre 2007, Monsieur [D] [Z] en qualité d'usufruitier a consenti à Monsieur [U] [L] et Madame [V] [P] un bail d'habitation portant sur un logement situé [Adresse 5] à [Localité 7].

A la suite du divorce des preneurs, Madame [V] [P] est restée seule titulaire du bail.

Les lieux ont été restitués le 10 septembre 2021 après qu'un litige se soit élevé entre les parties au sujet de loyers impayés et de troubles de jouissance liés à la présence d'insectes sclérodermes à compter de juin 2020.

Par acte d'huissier du 22 novembre 2023, Monsieur [D] [Z], Monsieur [J] [Z], Monsieur [G] [Z], Madame [C] [Z] épouse [O] et Monsieur [F] [Z] ont fait assigner Madame [V] [P] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Paris aux fins d'obtenir :
- le paiement de la somme de 11.747,74 euros au titre du solde locatif avec intérêt au taux légal à compter du commandement de payer,
- la débouter de toutes éventuelles demandes reconventionnelles d'indemnité au titre d'un prétendu trouble de jouissance résultant de piqures de sclérodermes subie dans les lieux alors que les professionnels spécialisées n'ont pu constater d'infestation et que le lien de causalité entre les troubles personnels ressentis par la locataire et le logement n'est pas démontré, et alors qu'il n'est pas démontré que l'importance du trouble allégué a rendu le logement indécent ou inhabitable, et alors qu'au surplus plusieurs traitements complets ont été réalisés sans délai aux frais du bailleur pour supprimer, uniquement à titre de précaution, tout risque potentiel à ce sujet,
- à titre subsidiaire si par impossible un principe de responsabilité était retenu, dire et juger que la locataire n'a jamais pu établir que l'ampleur du trouble subi rendait inhabitable le logement loué, les professionnels certifiant bien au contraire l'absence de toute infestation,
- à titre encore plus subsidiaire, dire et juger que Madame [V] [P] ne justifie ni du bien fondé ni du lien de causalité ni de la nature et du montant des dépenses dont elle demande le remboursement avec le trouble allégué,
- la condamner au paiement de la somme de 2.500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 27 janvier 2021. 

Ils font valoir que Madame [V] [P] ne démontre pas la réalité de l'infestation de sclérodermes alléguée, que de nombreux traitements préventifs ont été mis en place, subsidiairement que les nuitées d'hôtel sont sans lien de causalité avec l'infestation alléguée, étant ponctuelles, qu'elle ne justifie pas du bail pour la sous-location du 7 août 2020 au 30 novembre 2020, que le bailleur a financé à hauteur de 1.000 euros un linoléum qu'il a ensuite dû retirer pour 1.200 euros, que le bailleur n'a pas été informé en amont des dépenses de réparation ou d'entretien engagées par la locataire.

A l'audience du 7 mars 2024, Monsieur [D] [Z], Monsieur [J] [Z], Monsieur [G] [Z], Madame [C] [Z] épouse [O] et Monsieur [F] [Z], représentés par leur conseil, sollicitent le bénéfice de leur acte introductif d'instance.

Madame [V] [P], représentée par son conseil, sollicite de :
- dire et juger que la demande des consorts [Z] est partiellement prescrite sur la période antérieure au 22 novembre 2020 et par conséquent les débouter de leur demande portant sur ladite période,
- dire et juger que la dette locative ne saurait être supérieure à la somme de 7.461,22 euros au titre de la période du 22 novembre 2020 au 10 septembre 2021, date de libération des lieux,
- débouter les consorts [Z] de leur demande de règlement de la somme de 1.200 euros au titre de la dépose du lino,
- condamner les consorts [Z] à l'indemniser de son préjudice de jouissance à hauteur de 15.949,84 euros et ordonner en conséquence la compensation avec les loyers restant dus,
- en cas de solde en sa faveur, condamner les consorts [Z] à lui verser ledit solde,
- à titre subsidiaire, en cas de solde en faveur des bailleurs lui octroyer les plus larges délais pour régler le solde locatif,
- débouter les consorts [Z] de toutes leurs demandes plus amples ou contraires notamment au titre du lino,
- condamner les consorts [Z] aux entiers et au paiement de la somme de 1.800 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.

Elle expose avoir été victime d'une infestation de sclérodermes à compter de mai 2020, qu'elle a dû quitter les lieux et engager des dépenses, que son bailleur a refusé de l'exonérer du prix du loyer, qu'elle a en conséquence donné congé. Concernant la demande en paiement, elle fait valoir que la dette est partiellement prescrite suite à une péremption de la précédente instance. Elle ajoute que son bailleur n'a jamais payé la somme de 1.000 euros pour le linoléum et qu'il n'est pas justifié de son retrait.

Il sera référé aux écritures des parties déposées à l'audience pour un plus ample exposé de leurs moyens en application des dispositions de l'article 455 du code de procédure civile.

La décision a été mise en délibéré au 29 avril 2024 par mise à disposition au greffe.


MOTIFS DE LA DECISION

Sur la somme due au titre du solde locatif

L'article 1728 du code civil dispose que le preneur est tenu de deux obligations principales : user de la chose louée raisonnablement et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, et payer le prix du bail aux termes convenus. Aux termes de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L'article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit une prescription triennale des actions dérivant d'un contrat de bail, l'article 82-II de la loi n° 2015-990 du 6 août 2015 précisant que l'article précité est applicable aux contrats en cours.

Les deux seules causes d'interruption de ce délai de prescription sont la reconnaissance par le débiteur du droit de celui contre lequel il prescrit, prévu par l'article 2240 du code civil, et la demande en justice, prévue par l'article 2241 de ce même code.

L'interruption de la prescription étant non avenue en cas de péremption d'instance, le délai de prescription se calcule à compter de la présente assignation. 

Madame [V] [P] est donc recevable à soutenir que la prescription triennale est acquise pour les loyers et charges antérieurs au 22 novembre 2020.

Elle est donc redevable des sommes suivantes hors linoléum :
-période du 20 au 30 novembre 2020 : 1.815,01:30x9 = 544,50 euros,
-décembre 2020 : 1.815,01 euros,
-1er trimestre 2021 : 5.445,03 euros,
-2eme trimestre 2021 : 5.459,03 euros,
-juillet 2020 : 1.305,42 euros,
-août 2020 : 1.305,42 euros,
-période du 1er au 10 septembre : 1.305,42:30x10 = 435,14 euros, étant observé que le décompte ne mentionne pas de prorata temporis et que le dernier avis d'échéance trimestriel n'est pas produit,
Total : 16.309,55 euros
A déduire au crédit : 9.717,61 euros
Solde dû : 6.591,94 euros.

Il convient de déduire de cette somme la somme de 1.000 euros correspondant à la prise en charge du linoléum à hauteur de 1.000 euros selon courrier du gestionnaire 22 décembre 2020, cette somme n'apparaissant pas au crédit sur le décompte.

En outre, le bailleur ayant autorisé la pose du linoléum (à la condition qu'il ne soit pas collé) sans spécifier que le retrait serait à la charge de la locataire à son départ, il est mal fondé à solliciter le paiement de la somme de 1.200 euros pour son retrait.

Madame [V] [P] est donc redevable de la somme de 5.591,94 euros au titre du solde locatif et sera condamnée au paiement de cette somme qui portera intérêt au taux légal à compter du commandement de payer délivré le 27 janvier 2021.

Sur la demande reconventionnelle au titre du préjudice de jouissance

Aux termes de l'article 1719 du code civil, le bailleur est obligé de délivrer au preneur la chose louée et, s'il s'agit de son habitation principale, un logement décent, d'entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée et d'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail.


Aux termes de l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d'espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation.

En cas de méconnaissance par le bailleur de son obligation de délivrance, le locataire dispose d'une action en exécution des travaux accompagnée le cas échéant d'une demande d'indemnisation pour les préjudices subis et d'une demande de consignation des loyers. La charge de la preuve du défaut de délivrance incombe au preneur.

Madame [V] [P] justifie de l'intervention de la société HYGIENE SERVICES SOLUTIONS le 5 mai 2020 pour des punaises de lit et le 29 mai 2020, le 9 juin 2020 et le 4 septembre 2020 pour des sclérodermes.

Madame [V] [P] a signalé à son bailleur le 12 juin 2020 une infestation de sclérodermes. Le mandataire du bailleur a aussitôt mandaté la société TECHMOHYGIENE qui indique dans son rapport du 20 juillet 2020 n'avoir constaté " aucune activité d'insectes à larves xylophages (…) sur le parquet et sur les moulures en bois dans les différentes pièces, aucune présence de scléroderme, présence de trous de sorties d'insectes à larves xylophages de type petites vrillettes sur le meuble de la cuisine, l'insecte retrouvé sans vie lors de notre inspection est un attagène de smirnov " et conclut qu'aucun traitement n'est à envisager.

Madame [V] [P] maintenant l'existence d'une infestation, le bailleur a mandaté le 31 juillet 2020 la société TUENET moyennant un prix de 1.039,50 euros pour des " travaux préventif et curatif de l'ensemble des parquets de l'appartement contre les insectes à larves xylophages " qui ont été effectués en août 2020. Dans un courriel du 26 novembre 2020, la société TUENET indique que lors de la visite du 17 septembre 2020, elle n'a constaté aucune présence d'insecte.

Madame [V] [P] s'est plaint le 24 septembre 2020 de la persistance de l'infestation et le bailleur a de nouveau mandaté le 1er octobre 2020 la société TUENET pour une prestation de " désinsectisation, désinsectisation spécifique, divers " pour un prix de 1.072,50 euros qui n'a pu être mise en œuvre du fait de Madame [V] [P], la société TUENET indiquant par courriel du 29 octobre que Madame [V] [P] leur avait demandé d'attendre son appel.

La société TUENET est finalement intervenue le 4 janvier 2021 et un linoléum a été posé après traitement. La société TUENET mentionne dans ses rapports d'intervention des 4 et 8 janvier 2021 l'absence d'infestation.

Le 29 mars 2021, Madame [V] [P] a fait part de nouvelles piqures, joignant des photos et vidéos d'insectes. La société TUENET a identifié le lendemain une fourmi et une petite mouche mais pas de sclérodermes.


Madame [V] [P] a fait de nouveau intervenir le 21 mai 2021 la société HYGIENE SERVICES SOLUTIONS qui indique dans un compte rendu du 28 mai 2021 confirmer la présence de scléroderme.

Dans un courrier du 6 juillet 2021, la société TUENET indique s'être rendue chez Madame [V] [P] le 17 juin 2021 et n'avoir vu aucun scléroderme. Puis dans un courrier du 6 octobre 2021, elle indique s'être rendue de nouveau dans les lieux le 4 octobre 2021, avoir inspecté l'ensemble du logement, être restée sur place pendant 1h30 pour constater d'éventuelles piqures et n'avoir rien trouvé ni avoir été piquée.

Madame [V] [P] produit un certificat médical du 28 mai 2021 attestant de 11 consultations entre le 2 avril 2020 et le 7 août 2020 dont " le motif récurrent était notamment pour des piqures d'insectes " ayant entraîné une prescription d'ivermectine et d'atarax.

Il ressort de l'ensemble de ces éléments que l'infestation de sclérodermes entre juin 2020 et septembre 2021 alléguée par Madame [V] [P] n'est pas démontrée. En effet, si la société HYGIENE SERVICES SOLUTIONS indique avoir constaté la présence de sclérodermes au cours de l'été 2020 puis en mai 2021, ses déclarations sont contredites par celles de la société TECHMOHYGIENE puis de la société TUENET qui n'ont jamais constaté la présence de nuisibles. Il est en outre établi que le bailleur a néanmoins mis en œuvre des traitements préventifs, si bien qu'aucune carence ne peut lui être imputée. Enfin le certificat médical produit par Madame [V] [P] ne fait pas état de doléances postérieurement au 7 août 2020 et le médecin n'indique pas expressément avoir constaté la présence de piqures sur sa patiente.

Madame [V] [P], qui est défaillante dans l'administration de la preuve, sera par conséquent déboutée de sa demande reconventionnelle au titre du préjudice de jouissance.

Sur la demande de délais

Compte-tenu de la situation économique de [V] [P], il convient d'accorder des délais de paiement selon les termes précisés au dispositif de la présente décision, en application de l'article 1343-5 du code civil.

Sur les mesures accessoires

Madame [V] [P], qui succombe, supportera les dépens de l'instance incluant le coût du commandement de payer et sera condamnée en équité au paiement à Monsieur [D] [Z], Monsieur [J] [Z], Monsieur [G] [Z], Madame [C] [Z] épouse [O] et Monsieur [F] [Z], qui ont dû exposer des frais pour obtenir un titre exécutoire, une somme de 1.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

Il convient de rappeler qu'en application de l'article 514 du code de procédure civile dans sa rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.


PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Paris, statuant après débats en audience publique par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE Madame [V] [P] au paiement à Monsieur [D] [Z], Monsieur [J] [Z], Monsieur [G] [Z], Madame [C] [Z] épouse [O] et Monsieur [F] [Z] de la somme de 5.591,94 euros au titre du solde locatif avec intérêt au taux légal à compter du commandement de payer délivré le 27 janvier 2021 

DEBOUTE Madame [V] [P] de sa demande d'indemnisation au titre du préjudice de jouissance ;

AUTORISE Madame [V] [P] à s'acquitter de la somme susvisée en 24 mensualités de 232 euros, le 15 de chaque mois et pour la première fois le 15 du mois suivant la signification de la présente décision, la dernière mensualité étant majorée du solde de la dette ;

DIT qu'à défaut de paiement d'une seule mensualité à son terme, la totalité des sommes restant dues deviendra immédiatement exigible ;

CONDAMNE Madame [V] [P] aux dépens de l'instance incluant le coût du commandement de payer 

CONDAMNE Madame [V] [P] au paiement à Monsieur [D] [Z], Monsieur [J] [Z], Monsieur [G] [Z], Madame [C] [Z] épouse [O] et Monsieur [F] [Z] de la somme de 1.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE le surplus des demandes ;

RAPPELLE que l'exécution provisoire est de droit.



Le greffierLe juge des contentieux de la protection

Décision du 29 avril 2024
PCP JCP fond - N° RG 24/01211 - N° Portalis 352J-W-B7I-C34KH