Tribunal Judiciaire · Service des référés — 29 avril 2024

TRIBUNAL
 JUDICIAIRE
 DE PARIS


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N° RG 24/51887 - N° Portalis 352J-W-B7I-C33ZP

N° : 7

Assignation du :
01 Février 2024

[1]

[1] 1 Copies exécutoires
délivrées le:


ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ 
rendue le 29 avril 2024



par Violette BATY, Vice-présidente au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Pascale GARAVEL, Greffier. 
DEMANDERESSE

La S.C.I. SEDAINE POPINCOURT
[Adresse 1] 
[Adresse 1]

représentée par Me Serge SADOUN, avocat au barreau de PARIS - #B0241



DEFENDERESSE

La S.A.R.L. AMA
[Adresse 1] 
[Adresse 1]

non constituée 




DÉBATS

A l’audience du 25 Mars 2024, tenue publiquement, présidée par Violette BATY, Vice-présidente, assistée de Pascale GARAVEL, Greffier, 






Nous, Président, 

Après avoir entendu les conseils des parties,

Par acte du 5 juin 2017, la SCI SEDAINE POPINCOURT a donné à bail commercial à la société ILAF, ayant pris la dénomination postérieure d’AMA, des locaux situés [Adresse 1] (lots n° 2, 25 et 1), pour une durée de neuf ans à compter du 5 juin 2017, moyennant un loyer en principal de 23.820 euros par an, payable d'avance, à une fréquence mensuelle.

Des loyers sont demeurés impayés.

Le bailleur a fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire, par acte d’huissier de justice en date du 25 août 2023, à la société AMA, pour une somme de 18.882,73 euros, au titre de l’arriéré locatif arrêté au mois d’août 2023 inclus.

Par acte délivré le 1er février 2024, la SCI SEDAINE POPINCOURT a fait assigner la société AMA devant le président du tribunal judiciaire de Paris statuant en référés aux fins de voir:

“Constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de plein droit du bail du 5 juin 2017 à la date du 25 septembre 2023 minuit. 
 
Ordonner en conséquence l’expulsion de la société AMA des locaux qu’elle occupe à [Adresse 1], ainsi que celle de toute personne dans lieux de son chef, et ce avec l’assistance de la force publique, s’il y a lieu. 
 
Dire que les meubles et objets mobiliers se trouvant sur place donneront lieu à l’application des dispositions des articles L433-1 et R435-1 et suivants du code des procédures civile d’exécution. 
 
Condamner par provision, la société AMA à payer la somme de 15379,08€ au titre de l’arriéré des loyers et indemnités d’occupations dus au 11 janvier 2024, terme du mois de janvier 2024 inclus. 

Condamner par provision à compter du 1 er février 2024, la société AMA à payer une indemnité d’occupation mensuelle de 2576,27€, charges et taxes en sus, jusqu’à la libération effective des lieux par remise des clés. 
 
Dire que si l’occupation devait se prolonger plus d’un an après l’acquisition de la clause résolutoire, l’indemnité d’occupation ainsi fixée serait indexée sur l’indice trimestriel du coût de la construction publié par l’INSEE, l’indice de bas étant le dernier indice paru à la date de l’acquisition de la clause résolutoire. 
 
Condamner, la société AMA au paiement des dépens qui comprendront le coût du commandement délivré le 25 août 2023, des états des privilèges et nantissements, et au paiement de la somme de 3 500€ par application de l’article 700 du code de procédure civile. 
 

Ordonner que l’exécution de l’ordonnance de référé à intervenir aura lieu aux seules vues de la minute”.

Il convient de se référer à l’acte introductif d’instance pour un exposé des moyens qui y sont contenus.


A l’audience du 25 mars 2024, la SCI SEDAINE POPINCOURT a, par l’intermédiaire de son conseil, maintenu les prétentions de son exploit introductif d’instance et les moyens qui y sont contenus.

Bien que régulièrement assignée à étude à l’adresse de son siège social, la société AMA n’a pas constitué avocat, de sorte qu’il doit être statué par décision réputée contradictoire.

L’assignation a été dénoncée au Crédit Industriel et Commercial, créancier inscrit par acte délivré le 15 février 2024.

Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l'assignation et aux écritures déposées et développées oralement à l’audience.

MOTIFS

- Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire et sur les demandes subséquentes

L’article 834 du Code de procédure civile dispose que, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.

La juridiction des référés n'est toutefois pas tenue de caractériser l'urgence, au sens de l'article 834 du Code de procédure civile, pour constater l'acquisition de la clause résolutoire stipulée dans un bail.

L’article L. 145-41 du Code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Le bailleur, au titre d'un bail commercial, demandant la constatation de l'acquisition de la clause résolutoire comprise stipulée dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.

Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que :
- le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif,
- le bailleur soit, de toute évidence, en situation d'invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,
- la clause résolutoire soit dénuée d'ambiguïté et ne nécessite pas interprétation.

Les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du Code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses résolutoires, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

L'octroi des délais de paiement autorisés par l'article 1343-5 du Code civil n'est par ailleurs nullement conditionné à la seule existence d'une situation économique catastrophique de celui qui les demande mais relève du pouvoir discrétionnaire du juge.

Cependant, la juridiction des référés ne peut, sans excéder ses pouvoirs, accorder d'office un délai de grâce et suspendre les effets de la clause résolutoire dès lors que ce délai ne lui a pas été demandé par le preneur.

En l'espèce, la soumission du bail au statut des baux commerciaux ne donne lieu à aucune discussion.

Le bail prévoit en son article 16 une clause résolutoire stipulant sa résiliation de plein droit à défaut de paiement d’un seul terme de loyer, des intérêts de retard ou des compléments de loyers, des indemnités d’occupation, des accessoires de loyers, des charges, taxes, impôts et redevances, un mois après un commandement de payer resté sans effet pendant ce délai.

Il n’existe aucune contestation sérieuse sur la régularité du commandement en ce qu'il correspond exactement au détail des montants réclamés au preneur par le bailleur. En annexe du commandement, figure en effet le détail complet des loyers et charges dus et le décompte des versements effectués. Le commandement précise qu'à défaut de paiement dans le délai d'un mois, le bailleur entend expressément se prévaloir de la clause résolutoire incluse dans le bail ; la reproduction de la clause résolutoire et de l'article L. 145-17 alinéa 1 du Code de commerce y figurent. Le commandement contenait ainsi toutes les précisions permettant au locataire de connaître la nature, les causes et le montant des sommes réclamées, de procéder au règlement des sommes dues ou de motiver la critique du décompte.

En faisant délivrer ce commandement, la SCI SEDAINE POPINCOURT n’a fait qu’exercer ses droits légitimes de bailleur face à un locataire ne respectant pas les clauses du bail alors que celles-ci avaient été acceptées en toute connaissance de cause.

Ce commandement détaille le montant de la créance, à savoir la somme de 18.882,73 euros, arrêtée au mois d’août 2023 inclus.

Les causes de ce commandement n’ont pas été intégralement acquittées dans le mois de sa délivrance. Le paiement des échéances courantes n’est pas régulièrement repris malgré des versements depuis le commandement et l’assignation. La société AMA n’est pas représentée à l’audience pour solliciter un délai de paiement sur l’arriéré locatif persistant à cette date.

Dès lors, la clause résolutoire est acquise et le bail se trouve résilié de plein droit avec toutes conséquences de droit.

Aux termes de l’article 835 alinéa 1er du Code de procédure civile, le président peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le maintien dans un immeuble, sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail, constitue un trouble manifestement illicite.

L’expulsion de la société AMA et de tout occupant de son chef doit donc être ordonnée en cas de non restitution volontaire des lieux dans le mois suivant la signification de la présente ordonnance.

Le sort des meubles trouvés dans les lieux sera régi en cas d’expulsion conformément aux dispositions du Code des procédures civiles d’exécution et selon les modalités précisées au dispositif de l’ordonnance.

L’article 835 alinéa 2 du Code de procédure dispose que, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier.

Il est rappelé qu’à compter de la résiliation du bail par l'effet de la clause résolutoire, le preneur n'est plus débiteur de loyers mais d'une indemnité d'occupation.

Le bailleur sollicite une indemnité d’occupation égale à la somme majorée de 2.576,27 euros en principal.
Il n’est pas sérieusement contestable par le preneur que ce dernier s’est acquitté, au titre de l’occupation des lieux le temps du bail, du loyer convenu par les parties et que la résiliation du bail prive le bailleur de ce revenu locatif. En revanche, l’application de la majoration sollicitée excède le revenu locatif dont il se trouve privé du fait de la résiliation du bail et est susceptible de s'analyser en une clause pénale que le juge du fond peut réduire si elle est manifestement excessive au regard de la situation financière du locataire. Elle relève donc de l'appréciation de ce juge. La demande d’indemnité provisionnelle ne peut donc être accueillie devant le juge des référés, juge de l'évidence, qu'à concurrence du montant du loyer courant, charges en sus, auquel le bailleur peut prétendre en cas de maintien dans les lieux après résiliation du bail.


S’agissant du paiement, par provision, de l’arriéré locatif, il convient de rappeler qu’une demande en paiement de provision au titre d'une créance non sérieusement contestable relève du pouvoir du juge des référés sans condition de l'existence d'une urgence, aux termes de l’article 835 du Code de procédure civile. Le montant de la provision allouée en référé n'a d'autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée

Aux termes de l'article 1353 du Code civil, c'est à celui qui réclame l'exécution d'une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

En l’espèce, au vu du décompte produit par la SCI SEDAINE POPINCOURT, l'obligation de la société AMA au titre des loyers, charges, taxes, accessoires et indemnités d'occupation au 1er mars 2024 n'est pas sérieusement contestable à hauteur de 8.126,87 euros (échéance du mois de mars 2024 comprise), somme provisionnelle au paiement de laquelle il convient de condamner la société AMA. Cette provision sera assortie en application de l’article 1231-6 du code civil des intérêts au taux légal depuis la date de délivrance de l'assignation.

- Sur les autres demandes

La société AMA, défendeur condamné au paiement d’une provision, doit supporter la charge des dépens, incluant les frais de commandement et de la levée de l’état des inscriptions.

L’article 700 du Code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1° A l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, 2° et, le cas échéant, à l'avocat du bénéficiaire de l'aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l'aide aurait exposés s'il n'avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l'article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations. Néanmoins, s'il alloue une somme au titre du 2° du présent article, celle-ci ne peut être inférieure à la part contributive de l'Etat.

Il est rappelé que la juridiction des référés a le pouvoir de prononcer une condamnation en application de ces dispositions.

Aucun élément tiré de l’équité ou de la situation économique de la société AMA ne permet d’écarter la demande de la SCI SEDAINE POPINCOURT formée sur le fondement des dispositions sus-visées. Celle-ci sera cependant évaluée à la somme de 1 000 euros en l’absence d’éléments de calcul plus explicites versés aux débats.

La nécessité d'une exécution de la décision sur minute n'étant pas justifiée, il n'y a pas lieu de l'ordonner.

PAR CES MOTIFS
Statuant en référé, par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision réputée contradictoire et en premier ressort,

Constatons l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail à la date du 25 septembre 2023 à minuit ;

Ordonnons, à défaut de restitution volontaire des lieux dans le mois suivant la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de la société AMA et de tout occupant de son chef des lieux situés à [Adresse 1] (lots n° 2, 25 et 1) avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d’un serrurier ;

Rappelons que le sort des meubles trouvés sur place est régi par les dispositions des articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution;
 
Fixons à titre provisionnel l’indemnité d’occupation due par la société AMA, à compter de la résiliation du bail du 26 septembre 2023 et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, à une somme égale au montant du loyer contractuel, outre les taxes, charges et accessoires, ladite indemnité étant révisable annuellement à la date anniversaire de la présente ordonnance selon l’indice et les conditions prévues au contrat s’il s’était poursuivi ;

Condamnons par provision la société AMA à payer à la SCI SEDAINE POPINCOURT la somme de 8.126,87 euros à valoir sur les loyers, charges, accessoires et indemnités d’occupation arriérés arrêtés au 1er mars 2024 (échéance de mars 2024 incluse), avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 1er février 2024, ainsi que les indemnités d’occupation postérieures;

Condamnons la société AMA aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement et de la levée de l’état des inscriptions;

Condamnons la société AMA à payer à la SCI SEDAINE POPINCOURT la somme de 1.000 euros par application des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile ;

Disons n’y avoir lieu à référé sur le surplus des demandes ;

Rappelons que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.


Ainsi fait à PARIS, le 29 avril 2024.


Le Greffier,Le Président,



Pascale GARAVELViolette BATY