Tribunal Judiciaire · Service des référés — 29 avril 2024

TRIBUNAL
 JUDICIAIRE
 DE PARIS


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N° RG 24/51568 - N° Portalis 352J-W-B7I-C37IS

N° : 3

Assignation du :
09 Février 2024

[1]

[1] 1 Copies exécutoires
délivrées le:


ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ 
rendue le 29 avril 2024



par Violette BATY, Vice-présidente au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Pascale GARAVEL, Greffier. 
DEMANDERESSE

La S.A. GENERALI IARD
[Adresse 2]
[Adresse 2]

représentée par Maître Michel SIMONET de la SELEURL MICHEL SIMONET Société d’Avocats, avocats au barreau de PARIS - #P0038


DEFENDERESSE

La société VKL TRADING S.A.S.
[Adresse 1]
[Adresse 1] 

non constituée



DÉBATS

A l’audience du 25 Mars 2024, tenue publiquement, présidée par Violette BATY, Vice-présidente, assistée de Pascale GARAVEL, Greffier, 









Nous, Président, 

Après avoir entendu les conseils des parties,

Par acte du 25 février 2022, la société GENERALI IARD a donné à bail dérogatoire au statut des baux commerciaux, à la société VKL TRADING des locaux situés [Adresse 3] (lots n° 7, 6 et 8), pour une durée de 24 mois à compter de la date prévisionnelle du 30 septembre 2022, moyennant un loyer en principal de 48.000 euros par an, payable d'avance, à une fréquence trimestrielle.

Des loyers sont demeurés impayés.

Le bailleur a fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire, par acte d’huissier de justice en date du 30 novembre 2023, à la société VKL TRADING, pour une somme de 82.081,28 euros en principal, au titre de l’arriéré locatif au 8 novembre 2023.

Par acte délivré le 9 février 2024, la société GENERALI IARD a fait assigner la société VKL TRADING devant le président du tribunal judiciaire de Paris statuant en référés aux fins de voir:

“Refuser tout délai de paiement à la société VKL TRADING 
 
Constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail de plein droit depuis le 30 décembre 2023 à MINUIT 

Ordonner l’expulsion de de Société VKL TRADING ainsi que de toute personne occupant les lieux de son chef avec le recours du Commissaire de police et d’un serrurier et sous astreinte de 1000 € par jour de retard à compter du prononcé de l’ordonnance à intervenir et ce jusqu’à la libération complète des lieux. 
 
Condamner la Société VKL TRADING à payer à titre provisionnel à la société GENERALI IARD une somme en principal sauf à parfaire 105.825,49 € TTC correspondant à l’arriéré de loyers et charges et indemnités d’occupation exigibles à la date de la délivrance de l’assignation, outre les intérêts légaux majorée de 5 points à compter de cette date. 
 
Condamner la société VKL TRADING à payer à titre provisionnel à la société GENERALI IARD une somme de 12.000 € correspondant à l’acquisition du dépôt de garantie ainsi qu’une somme de 10.582,58 € au titre de l’indemnité de retard de 10% telle que prévu au bail. 
 
Condamner la société VKL TRADING à payer à la société GENERALI IARD une somme de 4.500 € sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile. 
 
Condamner la société VKL TRADING aux entiers dépens qui comprendront notamment le coût de l’ensemble des actes de Maître [B] [Z] commissaire de Justice dont le coût du commandement de payer en date du 30 novembre 2023, des états de privilèges et nantissements et de délivrance de l’assignation et de la saisie conservatoire. 
 
Rappeler l’exécution provisoire de droit de l’ordonnance à intervenir”. 

Il convient de se référer à l’acte introductif d’instance pour un exposé des moyens qui y sont contenus.


A l’audience du 25 mars 2024, la société GENERALI IARD a, par l’intermédiaire de son conseil, maintenu les prétentions de son exploit introductif d’instance et les moyens qui y sont contenus.

Bien que régulièrement assignée à étude à l’adresse de son siège social, la société VKL TRADING n’a pas constitué avocat, de sorte qu’il doit être statué par décision réputée contradictoire.

L’assignation a été dénoncée par acte du 22 mars 2024 à l’URSSAF [Localité 4], créancier inscrit.


Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l'assignation et aux écritures déposées et développées oralement à l’audience.

MOTIFS

- Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire et sur les demandes subséquentes

L’article 834 du Code de procédure civile dispose que, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.

La juridiction des référés n'est toutefois pas tenue de caractériser l'urgence, au sens de l'article 834 du Code de procédure civile, pour constater l'acquisition de la clause résolutoire stipulée dans un bail.

Le bailleur, au titre d'un bail dérogatoire au statut des baux commerciaux, demandant la constatation de l'acquisition de la clause résolutoire comprise stipulée dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.

Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que :
- le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif,
- le bailleur soit, de toute évidence, en situation d'invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,
- la clause résolutoire soit dénuée d'ambiguïté et ne nécessite pas interprétation.







En l'espèce, le bail dérogatoire prévoit en son article 18 une clause résolutoire stipulant sa résiliation de plein droit à défaut de paiement d’un seul terme de loyer ou d’indemnité d’occupation (y compris les charges et prestations), de tout complément de loyers ou d’arriérés de loyers, de charges ou de rappel de charges, de dépôt de garantie, un mois après un commandement de payer resté sans effet pendant ce délai.

Il n’existe aucune contestation sérieuse sur la régularité du commandement en ce qu'il correspond exactement au détail des montants réclamées au preneur par le bailleur. En annexe du commandement, figure en effet le détail complet des loyers et charges dus et le décompte des versements effectués. Le commandement précise qu'à défaut de paiement dans le délai d'un mois, le bailleur entend expressément se prévaloir de la clause résolutoire incluse dans le bail. Le commandement contenait ainsi toutes les précisions permettant au locataire de connaître la nature, les causes et le montant des sommes réclamées, de procéder au règlement des sommes dues ou de motiver la critique du décompte.

En faisant délivrer ce commandement, la société GENERALI IARD n’a fait qu’exercer ses droits légitimes de bailleur face à un locataire ne respectant pas les clauses du bail alors que celles-ci avaient été acceptées en toute connaissance de cause.

Ce commandement détaille le montant de la créance, à savoir la somme de 82.081,28 euros, arrêtée au 8 novembre 2023.

Les causes de ce commandement n’ont pas été acquittées dans le mois de sa délivrance.

Dès lors, la clause résolutoire est acquise et le bail se trouve résilié de plein droit avec toutes conséquences de droit.

Aux termes de l’article 835 alinéa 1er du Code de procédure civile, le président peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le maintien dans un immeuble, sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail, constitue un trouble manifestement illicite.

L’expulsion de la société VKL TRADING et de tout occupant de son chef doit donc être ordonnée en cas de non restitution volontaire des lieux dans le mois suivant la signification de la présente ordonnance.

Le concours de la Force Publique était accordé, il n’est pas justifié de la nécessité de prononcer une astreinte.

Le sort des meubles trouvés dans les lieux sera régi en cas d’expulsion conformément aux dispositions du Code des procédures civiles d’exécution et selon les modalités précisées au dispositif de l’ordonnance.

L’article 835 alinéa 2 du Code de procédure dispose que, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier.

Il est rappelé qu’à compter de la résiliation du bail par l'effet de la clause résolutoire, le preneur n'est plus débiteur de loyers mais d'une indemnité d'occupation.

L’indemnité d’occupation due par la société VKL TRADING depuis l’acquisition de la clause résolutoire et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, sera fixée à titre provisionnel au montant du loyer contractuel, outre les charges, taxes et accessoires.

S’agissant du paiement, par provision, de l’arriéré locatif, il convient de rappeler qu’une demande en paiement de provision au titre d'une créance non sérieusement contestable relève du pouvoir du juge des référés sans condition de l'existence d'une urgence, aux termes de l’article 835 du Code de procédure civile. Le montant de la provision allouée en référé n'a d'autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée

Aux termes de l'article 1353 du Code civil, c'est à celui qui réclame l'exécution d'une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

En l’espèce, au vu du décompte produit par la société GENERALI IARD, l'obligation de la société VKL TRADING au titre des loyers, charges, taxes, accessoires et indemnités d'occupation au 30 janvier 2024 n'est pas sérieusement contestable à hauteur de 105.283,91 euros (1er trimestre 2024 inclus, déduction des frais dont le paiement est par ailleurs sollicité avec les dépens), somme provisionnelle au paiement de laquelle il convient de condamner la société VKL TRADING. Cette provision sera assortie en application de l’article 1231-6 du code civil des intérêts au taux légal depuis la date de délivrance du commandement du 30 novembre 2023 à hauteur de 82.081,28 euros et à compter de l'assignation pour le solde.

La société GENERALI IARD sollicite l'application d'une pénalité lui attribuant 10 % du montant des sommes dues et d’une pénalité consistant à majorer le taux applicable aux intérêts de retard prévus par la loi de 5 points.

Les pouvoirs du juge des référés qui accorde une provision sont limités par le caractère non sérieusement contestable de l'obligation. Les clauses pénales du bail qui prévoient une indemnité forfaitaire égale à 10% du montant des sommes et la majoration contractuelle de 5 points de l’intérêt légal prévu à l’article 1231-6 du code civil, courant sur les sommes dues, pouvant être modérée par le juge du fond en raison de son caractère manifestement excessif, le caractère non sérieusement contestable de l'obligation n'est pas établi de sorte qu'il n'y a pas lieu à référé sur l'application de ces clauses.






Enfin, la clause du bail relative au dépôt de garantie s’analyse comme une clause pénale et comme telle est susceptible d’être modérée par le juge du fond, en raison de son caractère manifestement excessif. Le caractère non sérieusement contestable de l'obligation n'est pas établi en application des dispositions de l’article 1231-5 du Code civil ; par suite, il n’y a pas davantage lieu à référé sur ce point.


- Sur les autres demandes

La société VKL TRADING, défendeur défaillant condamné au paiement d’une provision, doit supporter la charge des dépens, incluant les frais de commandement, d’assignation, de levée d’état des inscriptions et de procès-verbal de saisie conservatoire.

L’article 700 du Code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1° A l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, 2° et, le cas échéant, à l'avocat du bénéficiaire de l'aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l'aide aurait exposés s'il n'avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l'article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations. Néanmoins, s'il alloue une somme au titre du 2° du présent article, celle-ci ne peut être inférieure à la part contributive de l'Etat.

Il est rappelé que la juridiction des référés a le pouvoir de prononcer une condamnation en application de ces dispositions.

Aucun élément tiré de l’équité ou de la situation économique de la société VKL TRADING ne permet d’écarter la demande de la société GENERALI IARD formée sur le fondement des dispositions sus-visées. Celle-ci sera cependant évaluée à la somme de 1 000 euros en l’absence d’éléments de calcul plus explicites versés aux débats.


PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision réputée contradictoire et en premier ressort,

Constatons l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail à la date du 2 janvier 2024 à minuit ;

Ordonnons, à défaut de restitution volontaire des lieux dans le mois suivant la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de la société VKL TRADING et de tout occupant de son chef des lieux situés à [Adresse 3] (lots n° 7, 6 et 8) avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d’un serrurier ;

Disons n’y avoir lieu au prononcé d’une astreinte ;

Rappelons que le sort des meubles trouvés sur place est régi par les dispositions des articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution;
 
Fixons à titre provisionnel l’indemnité d’occupation due par la société VKL TRADING, à compter de la résiliation du bail du 3 janvier 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, à une somme égale au montant du loyer contractuel, outre les taxes, charges et accessoires ;

Condamnons par provision la société VKL TRADING à payer à la société GENERALI IARD la somme de 105.283,91 euros à valoir sur les loyers, charges, accessoires et indemnités d’occupation arriérés arrêtés au 30 janvier 2024 (1er trimestre 2024 inclus), avec intérêts au taux légal à compter du 30 novembre 2023 sur 82.081,28 euros et à compter du 9 février 2024 sur le surplus, ainsi que les indemnités d’occupation postérieures ;

Disons n’y avoir lieu à référé sur les demandes formées au titre de la clause pénale de 10 %, de majoration du taux d’intérêt de retard et de la conservation du dépôt de garantie ainsi que de condamnation à leur paiement provisionnel ;

Condamnons la société VKL TRADING aux entiers dépens, en ce compris les frais de commandement, d’assignation, de levée d’état des inscriptions et de procès-verbal de saisie conservatoire;

Condamnons la société VKL TRADING à payer à la société GENERALI IARD la somme de 1.000 euros par application des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile ;

Disons n’y avoir lieu à référé sur le surplus des demandes ;

Rappelons que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.


Ainsi fait à PARIS, le 29 avril 2024.


Le Greffier,Le Président,



Pascale GARAVELViolette BATY