Tribunal Judiciaire · Service des référés — 29 avril 2024

TRIBUNAL
 JUDICIAIRE
 DE PARIS


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N° RG 23/52695 - N° Portalis 352J-W-B7H-CZJTP

N° : 15

Assignation du :
22 Mars 2023

[1]

[1] 2 Copies exécutoires
délivrées le:


ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ 
rendue le 29 avril 2024



par Violette BATY, Vice-présidente au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Pascale GARAVEL, Greffier. 
DEMANDEUR

Le syndicat des Copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] représenté par son syndic, la société IMMO DE FRANCE SAS 
[Adresse 2] 
[Localité 3] 

représentée par Maître Aurore FRANCELLE de l’AARPI ADONIS, avocats au barreau de PARIS - #P0422


DEFENDEUR

Monsieur [J] [N]
[Adresse 1]
[Localité 3]

représenté par Me Raphaël FARACHE, avocat au barreau de PARIS - #A0009




DÉBATS

A l’audience du 25 Mars 2024, tenue publiquement, présidée par Violette BATY, Vice-présidente, assistée de Pascale GARAVEL, Greffier, 




Nous, Président, 

Après avoir entendu les conseils des parties,

Par acte délivré le 22 mars 2023, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] a fait assigner devant le président du tribunal judiciaire de Paris statuant en matière de référé, M. [J] [N], au visa des articles 835, 699 et 700 du code de procédure civile, de l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965, des dispositions de la loi du 10 juillet 1965 et du décret du 17 mars 1967, aux fins de voir :

- “RECEVOIR le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1], représenté par son syndic, la Société IMMO DE FRANCE, recevable et bien fondé en ses demandes ; 
 
- CONDAMNER Monsieur [N], sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter du prononcé de la décision, à laisser l’accès, à son appartement (lots n°9 et 32) situé au 4 ème étage de l’immeuble sis [Adresse 1], afin que les travaux de remplacement de la colonne d’évacuation des eaux usées et eaux vannes puissent être réalisés et/ou procéder aux réfections nécessaires à la suppression des fuites causant des désordres ; 
 
- SE RESERVER le droit de liquider l’astreinte ; 

- AUTORISER l’ouverture de la porte d'entrée de l’appartement de Monsieur [N] (lots n°9 et 32) situe au 4ème étage de l’immeuble sis [Adresse 1], à l'aide d’un serrurier en présence d’un commissaire de justice et si besoin de la force publique, à défaut pour celui-ci de laisser l’accès a son appartement spontanément ;
 
- CONDAMNER Monsieur [N] à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1], représenté par son syndic, la Société IMMO DE FRANCE, la somme provisionnelle de 10.000 euros en réparation de son préjudice ; 
 
- CONDAMNER Monsieur [N] à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1], représenté par son syndic, la Société IMMO DE FRANCE, la somme de 5.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile ; 
 
- CONDAMNER Monsieur [N] à payer les entiers aux dépens de la présente instance conformément aux dispositions de l’article 699 du CPC”. 

Les parties ont été enjointes à recevoir une information sur la médiation, à l’issue de laquelle les parties ne sont pas entrées en médiation.

A l’audience de renvoi du 25 mars 2024, le syndicat des copropriétaires en demande, représenté par son conseil, a repris oralement les conclusions déposées par lesquelles il maintient ses demandes tendant à voir :

- “RECEVOIR le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1], représenté par son syndic, la Société IMMO DE FRANCE, recevable et bien fondé en ses demandes ; 
 
- CONDAMNER Monsieur [N], sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter du prononcé de la décision, à laisser l’accès, à son appartement (lots n°9 et 32) situé au 4 ème étage de l’immeuble sis [Adresse 1], afin que les travaux de remplacement de la colonne d’évacuation des eaux usées et eaux vannes puissent être réalisés et/ou procéder aux réfections nécessaires à la suppression des fuites causant des désordres ; 
 
- SE RESERVER le droit de liquider l’astreinte ; 

- AUTORISER l’ouverture de la porte d'entrée de l’appartement de Monsieur [N] (lots n°9 et 32) situe au 4ème étage de l’immeuble sis [Adresse 1], à l'aide d’un serrurier en présence d’un commissaire de justice et si besoin de la force publique, à défaut pour celui-ci de laisser l’accès a son appartement spontanément ;
 
- CONDAMNER Monsieur [N] à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1], représenté par son syndic, la Société IMMO DE FRANCE, la somme provisionnelle de 10.000 euros en réparation de son préjudice ; 
 
- CONDAMNER Monsieur [N] à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1], représenté par son syndic, la Société IMMO DE FRANCE, la somme de 5.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile ; 
 
- CONDAMNER Monsieur [N] à payer les entiers aux dépens de la présente instance conformément aux dispositions de l’article 699 du CPC”. 

Le syndicat des copropriétaires expose que l’appartement au 4ème étage de l’immeuble en copropriété sis [Adresse 1], appartenant à M. [N], est traversé par une canalisation des eaux usées et eaux vannes fuyarde ; que l’utilisation de la salle de bains au 5ème étage fait craindre un dégât des eaux ; qu’il entend remettre en état la colonne, partie commune; que M. [N] a été informé par courriel du 12 janvier 2023 de l’intervention d’un plombier mandaté pour remplacer la colonne au sein de son domicile ; que M. [N] n’a pas assuré l’accès à la société VISSOUARN, en charge de ces travaux de remplacement ; que la mise en demeure adressée le 6 février 2023 en vue de permettre cet accès est demeurée vaine; qu’en l’absence de réparation de cette fuite ancienne, il craint pour la structure de l’immeuble et la sécurité des habitants de l’immeuble ; qu’il existe un risque pour la solidité de l’immeuble ancien ; qu’il a intérêt à agir aux fins de remédier en urgence à cette fuite ; que le dépôt par M. [N] d’une requête à l’encontre de la société IMMO DE FRANCE aux fins de lui voir déclarer inopposable le devis de la société VISSOUARN n’est pas de nature à le priver de son intérêt à agir ; que M. [N] doit laisser l’accès à ses parties privatives pour la réalisation de travaux d’intérêt collectif concernant une canalisation commune au sens de l’article 3 du règlement de copropriété ; que s’agissant d’une action relevant de l’office du juge des référés, il n’a pas à justifier d’une autorisation préalable de l’assemblée générale des copropriétaires avant d’agir en justice ; que le défendeur s’est plaint lui-même de son caractère fuyard depuis plusieurs années ; que le remplacement de cette colonne fuyarde est nécessaire et urgent ; qu’il n’existe pas d’alternative aux travaux de remplacement de la colonne fuyarde au 4ème étage ; que malgré l’allégation contraire, M. [N] n’a jamais communiqué ses disponibilités pour permettre l’intervention de la société de plomberie; qu’il ne peut imposer aux copropriétaires de l’étage supérieur de renoncer à l’usage de la salle d’eau desservie par cette colonne ; qu’il ne peut pas davantage s’opposer aux travaux en arguant des nuisances acoustiques causées par cette colonne dans cet appartement en se servant d’un simple rapport d’une société de travaux remontant à de nombreuses années ; qu’il n’est pas établi la réalité de nuisances causées par la canalisation au vu d’attestations de complaisance ; que M. [N] a bien été informé des interventions programmées dans les conditions de l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965 et que l’entrepreneur a confirmé s’être déplacé sans succès ; que ce dernier a remis un devis complet de l’intervention programmée ; que ladite intervention n’est pas de nature à altérer les parties privatives du défendeur de manière durable ; qu’il est enfin fondé à solliciter une provision de 10.000 euros à valoir sur l’indemnisation du préjudice résultant de l’inertie de M. [N] et de l’aggravation de l’état de l’immeuble en l’absence de réalisation des travaux.

M. [N], représenté par son conseil, a soutenu oralement les conclusions en défense par lesquelles il demande de voir :

“1. Juger le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1], représenté par Immo de France, Syndic, irrecevable et mal fondé en ses demandes ; 
2. Juger que le Syndic et le Syndicat des copropriétaires n’ont pas qualité pour agir ; 
3. Juger que la procédure de référé initiée contre M. [N] n’a jamais été ni abordée, ni votée en Assemblée générale, contrairement à l’affirmation du Syndic dans ses premières écritures, les copropriétaires n’ayant ainsi pas même été invités à se prononcer ni sur son opportunité ni sur les demandes qu’elle formule, ni sur le but qu’elle poursuit ; 
4. Juger que l’urgence alléguée par le demandeur n’est pas établie ; 
5. Juger que la demande formulée par le syndicat se heurte à une contestation sérieuse ; 
6. Juger que l’assignation en référé a été délivrée le 22 mars 2023 à M. [N], soit postérieurement au dépôt par ce dernier, le 7 mars 2023, d’une Requête au fond devant le Tribunal judiciaire visant à se voir déclarer inopposable le devis de la société Vissouarn, établi à l’aveugle, sans rendez-vous préalable, sur le seul fondement de 3 photos SMS, sans déplacement ni de cette entreprise ni du Syndic à son domicile ; 
De la sorte, juger que la saisine par M. [N] du Tribunal judiciaire de Paris n’aurait pas dû permettre, faute de l’urgence et de l’évidence requises, au Syndicat des copropriétaires d’initier 15 jours plus tard le présent Référé ; 
7. Débouter le Syndicat des copropriétaires ; le renvoyer à mieux se pourvoir ; 
8. Juger le devis Vissouarn dépourvu des précisions et garanties minima exigibles par un particulier avant que de tels travaux soient exécutés chez lui, et surtout contraire au devis de la société AG’Tech (mai 2002) ainsi qu’au devis et au Rapport de visite établi sur place en 2003 (dans chacun des deux appartements concernés) par la société Alpha pour les mêmes faits, matériaux et lieux exactement ; 
9. Juger, au vu du rapport de visite de la société Otel (20 02 2024), que « la sécurité des copropriétaires » ou la « solidité de l’immeuble » ne sont en rien affectées par le caractère fuyard d’un simple joint de raccordement inutilisé depuis la fin des années 1990, vide, creux, vacant, désaffecté, isolé, abandonné et laissé tel quel par les 5 Syndics qui se sont succédé dans l’immeuble ces 25 dernières années et qui en ignoraient jusqu’à tout récemment l’existence; 10. Juger que ce raccordement défectueux n’a jamais gêné aucun copropriétaire ni personne depuis cette époque (seule l’ancienne salle de bain contestée du 5 ème étage-rue -délaissée depuis- étant concernée dans l’immeuble), et qu’il n’existe, s’agissant d’une banale corrosion de joint, aucun risque « d’explosion » (Cf. Rapport de la sté Otel, 20 02 2024) ; 
11. Juger qu’il ne « fuit » chez M. [N] (et chez lui seul) que parce que M. et Mme [Y] se servent intentionnellement, depuis désormais plusieurs mois, avec l’accord du syndic qui les y encourage, de leurs 2ème WC-salle de bain sans attendre qu’il soit le moment venu statué sur le dossier et la situation de fait accompli qu’ils ont eux-mêmes délibérément créée en reconstruisant, malgré son désaccord immédiat, des équipements sanitaires massifs au-dessus de sa chambre de repos ; 
12. Juger que le raccordement d’évacuation dont il s’agit est privatif, ainsi que cela ressort de l’Assemblée générale des copropriétaires du 7 janvier 2004, du Règlement de Copropriété et de son descriptif précis de 1948, de la configuration des lieux, des plans et photographies de l’immeuble versés au débat, du propre engagement en janvier 2004 de Mme [B] de le réparer à ses frais exclusifs, (engagement renouvelé fin avril 2004) et de la transmission légale de cette obligation à ses successeurs dans les lieux M. et Mme [Y] en mai 2022 ; 
13. Juger que les prédécesseurs des époux [Y], c’est-à-dire la famille [B], ont clairement renoncé il y a 20 ans à réparer (et à utiliser) ce raccordement d’évacuation de l’une de leurs salles de bain en raison des nuisances acoustiques qu’elle entraînait au-dessous, dans le propre appartement de M. [N] (soit sa chambre de repos), chose constatée dès le milieu des années 1980 et confirmée par le Rapport de visite et le devis de l’entreprise Alpha, évoqués dans le PV d’Assemblée générale du 7 janvier 2004, étant souligné que ce rapport a été sollicité à l’époque par le Syndic lui-même (et en aucun cas par M. [N]) ; 
14. Juger que malgré les explications et protestations de M. [N] tant auprès du Syndic que de ses nouveaux voisins qui ont refusé catégoriquement de lui assurer la tranquillité de son bien et (comme leurs prédécesseurs l’avaient en leur temps pourtant fait de leur côté) l’insonorisation de leurs nouvelles installations, le Syndic a abusivement décidé d’introduire, sans entreprendre sur place quelque contrôle ou vérification que ce soit, une procédure dite « d’urgence » au profit des seuls nouveaux acquéreurs, et non -malgré ce qu’il prétend- dans l’intérêt de la Copropriété, qui n’est en rien concernée ; 



15. Juger M. [N] fondé à solliciter le rejet des demandes introduites à son encontre par le syndicat, et que lui soient déclarés inopposables le devis et les travaux envisagés à l’aveugle chez lui, sans garantie ni explications ni transparence, ni aucune précision ou détail par le Syndic et la Société Vissouarn, devis qui exclut la remise en état après travaux de son propre bloc sanitaire et toute insonorisation des équipements et sols (carrelés) [Y] ; 
16. Juger qu’il appartient au syndic de s’opposer par tous moyens au fait de laisser des copropriétaires déverser quotidiennement leurs excrétions dans une conduite fuyarde traversant le bien de leur voisin, alors que ces derniers disposent d’une autre salle de bain et d’autres W.C dans leur appartement, et qu’une procédure est doublement en cours devant le Juge des référés et le Tribunal judiciaire pour statuer sur cette évacuation contestée ; 
17. Donner acte à M. [N] du fait qu’il ne sollicite aucun dommage-intérêt en sa faveur, son unique but étant à 73 ans et deux fois opéré du cœur, de pouvoir terminer ses jours paisiblement, sans être exposé aux chasses d’eau, bains, douches, lavabos (2 lavabos) et nouveau sol carrelé de ses voisins (Certificats Dr [R], août et octobre 2023) ; 
Condamner en revanche le syndicat à 3.000 € sur le fondement de l’article 700 du CPC en dédommagement des frais que M. [N] se voit contraint d’exposer depuis un an et demi pour assurer sa représentation en justice ; 
18. Juger que M. [N] - que l’article 9 de la loi de 1965, le Règlement de l’immeuble, le P.V d’A.G de janvier 2004 et les antécédents judiciaires de ce dossier au cours des années 1980, autorisent à défendre et préserver ses conditions de vie et l’intégrité de son bien, et dont la bonne foi est constante - sera exempté des charges, frais, dépens et honoraires relatifs à la présente procédure et ses suites, en ce compris les frais d’assignation déjà exposés et provision(s) déjà versée(s) par le syndic ; 
19. Condamner le syndicat des copropriétaires aux entiers dépens”. 

Le défendeur soulève l’irrecevabilité de l’action du syndicat des copropriétaires pour défaut de qualité à agir s’agissant d’une intervention à la suite d’une fuite sur un tronçon privatif de raccordement à la canalisation commune d’évacuation, antérieurement abandonné par la précédente propriétaire des lots du 5ème étage du bâtiment sur rue à la suite d’un accord des parties pour mettre fin aux nuisances sonores subies dans son propre appartement du 4ème étage situé dans le bâtiment sur cour ; que l’ancienne propriétaire des lots desservis par le tronçon défectueux s’est engagée à prendre en charge les travaux de remplacement de la fonte défectueuse, laquelle obligation a été transmise aux nouveaux propriétaires des lots ; qu’il n’est pas démontré par le syndicat en demande le caractère commun de ce tronçon posé dans une pièce sèche après la construction de l’immeuble et raccordé dans l’intérêt exclusif de l’appartement du bâtiment sur rue sur le réseau d’évacuation des eaux du bâtiment sur cour ; que dans ces conditions, le syndicat des copropriétaires n’a pas qualité pour agir aux fins de demander la réparation du tronçon d’évacuation privé et le contraindre à subir de tels travaux ; que la demande en référé est par ailleurs irrecevable pour avoir été formée après le dépôt d’une requête au fond par le défendeur aux fins de lui voir déclarer inopposable le devis établi par la société VISSOUARN et empêcher l’exécution par la force de tels travaux à son domicile ; qu’il n’est pas établi une urgence à intervenir ; que l’existence de ce raccordement privatif a été contestée depuis 36 ans et que celui-ci est inutilisé depuis 25 ans, de sorte que sa dégradation ne met pas en péril la solidité de l’immeuble ni la sécurité de ses habitants; que la remise en fonction de ce raccordement alors que les propriétaires des lots desservis par ce dernier dispose d’autres sanitaires et d’un accès à la colonne d’évacuation de leur propre bâtiment, ne peut aboutir qu’à de nouvelles nuisances acoustiques pour son propre lot ; que les nouveaux propriétaires ont été avertis du précédent litige ayant opposé l’ancienne propriétaire à M. [N] ; que cette dernière ainsi que les syndics successifs ne se sont pas davantage préoccupés de ce raccordement fuyard et abandonné avant la vente des lots ; que la remise en service des sanitaires installés dans une pièce sèche a été effectuée unilatéralement par les nouveaux acquéreurs du 5ème étage sur rue, sans étude des risques encourus pour l’immeuble ni des conséquences graves pour la vie du défendeur ; qu’il présente une contestation sérieuse auxdits travaux, compte tenu des antécédents de nuisances ayant abouti à un accord avec l’ancienne propriétaire des lots concernés pour ne plus faire usage des sanitaires de cette pièce, et au regard du caractère sommaire du devis de travaux présentés à l’appui de la demande alors que lesdits travaux n’ont pas été votés en assemblée des copropriétaires ; que le devis a été établi sans visite des lieux et sans tenir compte des travaux auxquels s’engageait l’ancienne propriétaire des lots voisins du bâtiment sur rue devant l’assemblée générale des copropriétaires en 2004 ; que son propre comportement dans ces circonstances ne cause aucun préjudice à la copropriété ; qu’il a en revanche subi un préjudice du fait du comportement tant du syndic de copropriété que des époux [Y], ayant acquis au sein de l’immeuble voisin, les lots desservis par ledit raccord litigieux.

Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l'assignation et aux écritures déposées et développées oralement à l’audience. 

SUR CE,

A titre liminaire, il convient de rappeler qu'une demande de « constater », de « juger » ou de « donner acte » ne constitue pas, sauf exception, la formulation d’une prétention au sens de l’article 30 du code de procédure civile.

*****
- Sur la fin de non-recevoir tirée du défaut d’intérêt et de qualité à agir du syndicat des copropriétaires :

En application de l’article 122 du code de procédure civile, “Constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l'adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d'agir, tel le défaut de qualité, le défaut d'intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée”.






Selon l’article 31 du code de procédure civile, “L'action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d'une prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d'agir aux seules personnes qu'elle qualifie pour élever ou combattre une prétention, ou pour défendre un intérêt déterminé”.

L’article 32 du même code dispose que “Est irrecevable toute prétention émise par ou contre une personne dépourvue du droit d'agir”.

L’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que le syndic est chargé, notamment, d’administrer l’immeuble, de pourvoir à sa conservation, à sa garde et à son entretien, et, en cas d’urgence, de faire procéder de sa propre initiative à l’exécution de tous travaux nécessaires à la sauvegarde de celui-ci, en respectant toutefois la procédure prévue à l’article 37 du décret du 17 mars 1967.

L’article 14 de la dite loi prévoit par ailleurs que le syndicat des copropriétaires a pour objet la conservation et l'amélioration de l'immeuble ainsi que l'administration des parties communes.

L’article 15 de la même loi dispose enfin que le syndicat a qualité pour agir en justice, tant en demandant qu'en défendant, même contre certains des copropriétaires ; il peut notamment agir, conjointement ou non avec un ou plusieurs de ces derniers, en vue de la sauvegarde des droits afférents à l'immeuble.

Selon l’article 55 du décret du 17 mars 1967, Le syndic ne peut agir en justice au nom du syndicat sans y avoir été autorisé par une décision de l'assemblée générale. Une telle autorisation n'est pas nécessaire pour les demandes qui relèvent des pouvoirs du juge des référés.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires se prévaut d’une atteinte à la solidité de l’immeuble à la suite de l’impossibilité de procéder à des travaux de remplacement d’une colonne fuyarde d’évacuation des eaux usées et eaux vannes en l’absence d’autorisation d’accès donnée à l’entrepreneur mandaté par le syndic de copropriété par le propriétaire des parties privatives par lesquelles passe la canalisation.

Considérant son objet, le syndicat des copropriétaires justifie d’un intérêt légitime à agir en justice à l’encontre du copropriétaire n’ayant pas autorisé cet accès, indépendamment de l’examen du bien-fondé de sa demande au regard des exigences posées par l’article 835 du code de procédure civile. 

Par ailleurs, le seul fait que M. [N] a agi par requête devant le pôle civil de proximité du tribunal judiciaire de Paris, déposée le 7 mars 2023, à l’encontre de la seule société IMMO FRANCE, par ailleurs syndic de copropriété de l’immeuble, aux fins de lui voir déclarer inopposable le devis de travaux, n’est pas de nature à priver le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] de son intérêt ni de sa qualité à agir en référé devant le président du tribunal judiciaire de Paris, au visa de l’article 835 du code de procédure civile. 

Il n’est pas en outre démontré la nécessité de justifier d’une autorisation préalable de l’assemblée générale des copropriétaires à agir en justice pour présenter une demande relevant des pouvoirs du juge des référés et notamment sur le fondement de l’article 835 du code de procédure civile. 

Enfin, le moyen tiré de l’absence de caractérisation de l’urgence ne constitue pas une condition de recevabilité de la demande au visa de l’article 835 du code de procédure civile et ne constitue qu’un moyen de défense au fond et non pas une fin de non-recevoir.

Dans ces conditions, il n’y a pas lieu de faire droit aux fins de non recevoir soulevées en défense.

- Sur la demande principale : 

Aux termes de l'article 835 du code de procédure civile, le président peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

Le trouble manifestement illicite résulte de toute perturbation résultant d'un fait matériel ou juridique qui directement ou indirectement constitue une violation évidente de la règle de droit.

Le dommage imminent s'entend du dommage qui n'est pas encore réalisé mais qui se produira sûrement si la situation présente doit se perpétuer.

Il s'ensuit, pour que la mesure sollicitée soit prononcée, qu'il doit nécessairement être constaté à la date à laquelle le juge statue et, avec l'évidence qui s'impose à la juridiction des référés, l'imminence d'un dommage. Un dommage purement éventuel ne saurait donc être retenu pour fonder l'intervention du juge des référés. La constatation de l'imminence du dommage suffit à caractériser l'urgence afin d'en éviter les effets.

Il est rappelé qu’un dommage n'est subi que par la méconnaissance d'un droit. Un dommage n'est, en effet, pas susceptible d'être prévenu en référé s'il est légitime. Ainsi, le dommage imminent suppose une illicéité, ou tout au moins, du fait de l'urgence inhérente à l'imminence, qu'il apparaisse comme potentiellement illicite.

L'article 9 I et II de la loi du 10 juillet 1965 dispose que chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l'immeuble.



Les travaux supposant un accès aux parties privatives doivent être notifiés aux copropriétaires concernés au moins huit jours avant le début de leur réalisation, sauf impératif de sécurité ou de conservation des biens.

Un copropriétaire ne peut faire obstacle à l'exécution, même sur ses parties privatives, de travaux d'intérêt collectif régulièrement décidés par l'assemblée générale des copropriétaires, dès lors que l'affectation, la consistance ou la jouissance des parties privatives n'en sont pas altérées de manière durable. La réalisation de tels travaux sur une partie privative, lorsqu'il existe une autre solution n'affectant pas cette partie, ne peut être imposée au copropriétaire concerné que si les circonstances le justifient.

Pour la réalisation de travaux d'intérêt collectif sur des parties privatives, le syndicat exerce les pouvoirs du maître d'ouvrage jusqu'à la réception des travaux.

Tout copropriétaire doit laisser au syndic un libre accès à son lot d’une part pour que des interventions sur les parties communes situées dans son lot puissent être réalisées, d’autre part dans l'hypothèse d'un dysfonctionnement ou d'un défaut d’entretien de ses parties privatives mettant en péril, notamment, la pérennité et la solidité des parties communes.

En l’espèce, il est établi par la production d’un extrait de matrice cadastrale et de l’état de division, la propriété de M. [N] sur les lots n° 8, 9 et 32, constitués notamment d’un appartement au 4ème étage et d’une cave, au sein du bâtiment sur cour composant l’ensemble immobilier en copropriété sis [Adresse 1], constitué lui-même d’une maison en façade et d’un bâtiment d’habitation en fond de cour.

Le règlement de copropriété prévoit que les parties communes comprendront notamment “(...) les canalisations d’eau, de gaz et d’électricité, (sauf cependant pour les parties de ces diverses canalisations se trouvant à l’intérieur de chaque appartement, logement, boutique ou locaux en dépendant et affectés à l’usage exclusif et particulier de chaque appartement, logement et boutiques) les tuyaux du tout à l’égout, ceux d’écoulement des eaux pluviales, ceux conduisant les eaux ménagères au tout à l’égout (sauf pour les parties intérieures à l’usage exclusif et particulier de chaque appartement, logement, boutique ou locaux en dépendant). (...)”.

Il ressort des pièces versées aux débats par le syndicat des copropriétaires que :

- par courriel en date du 12 janvier 2023, la société IMMO DE FRANCE, syndic de copropriété, a informé M. [Y] et M. [N] d’une demande d’accès de leur logement le 26 janvier afin de remplacer “le coude fuyard” ;





- par courrier recommandé en date du 13 janvier 2023, le syndic de copropriété a informé M. [N] de la décision du conseil syndical de valider le changement de l’évacuation fuyarde entre son logement et celui de M. [Y] et de l’intervention de la société VISSOUARN au titre d’un devis n°17161 “remplacement du coude fuyard”, programmée le 26 janvier 2023, et a sollicité l’accès à son logement pour réaliser ladite intervention ;

- par courrier recommandé du conseil du demandeur, en date du 6 février 2023, M. [N] a été mis en demeure de laisser l’accès de son appartement à M. VISSOUARN, le 28 février 2023, pour y réaliser des “travaux de remplacement de la colonne d’eau”;

- l’entreprise VISSOUARN a confirmé par courriels des 27 janvier 2023 et 28 février 2023, s’être présentée au domicile de M. [N] mais ne pas avoir eu accès aux lots privatifs appartenant à M. [N] ;

- par courrier recommandé du conseil du demandeur en date du 22 juin 2023, le conseil de M. [N] a été invité à communiquer les disponibilités de ce dernier pour procéder aux “travaux de réfection de la colonne d’évacuation des eaux usées et eaux vannes fuyarde dans les meilleurs délais”.

Il est par ailleurs communiqué en demande des photographies non datées d’une colonne présentant des coulures et un courriel de M. [N] en date du 26 février 2023, contestant le versement d’eaux usées provenant du logement des consorts [Y] dans une colonne fuyarde et neutralisée depuis deux décennies, indiquant que son cabinet de toilette et ses affaires sont trempées et dénonçant une odeur d’urine et d’égout se répandant dans son logement.

S’agissant du devis n°17161 établi le 2 novembre 2022 par la société VISSOUARN et produit en défense, il est prévu, en réponse à un appel d’offre du syndic de copropriété, dans le WC du 4ème étage chez M. [N], le remplacement de la descente eau vanne en fonte depuis la coulisse en partie basse jusque dans l’épaisseur du plafond après les deux coudes, impliquant le percement du plafond, la dépose de la fonte, la fourniture et pose de fonte comprenant deux coudes et le rebouchage du plafond.

Pour contester le bien-fondé des travaux projetés par le syndic de copropriété et de la demande d’accès sous astreinte à ses lots privatifs en vue de leur réalisation, M. [N] communique un procès-verbal d’assemblée générale des copropriétaires en date du 7 janvier 2004 comportant un point fait par le syndic de copropriété de l’époque sur le dégât des eaux dans l’appartement de M. [N] et en provenance de l’appartement de Mme [B], indiquant que le dégât des eaux perdure depuis deux ans mais que Mme [B] n’occupe plus le point d’eau (salle de bains WC) de façon à ne pas provoquer de nouvelles fuites ; que Mme [B] a demandé à son plombier, la société ALPHA de faire établir un devis pour le remplacement de la descente défectueuse et un rapport sur les nuisances subies par M. [N] au cours des années d’utilisation de ce WC et de cette salle de bains (point d’eau au dessus d’une pièce sèche) ; que le rapport relève une nuisance sonore indéniable dans l’appartement (chambre) du 4ème étage chez M. [N], lorsque l’on actionne la chasse d’eau de l’appartement du 5ème étage chez Mme [B] ; que la pièce d’eau de l’appartement de Mme [B] se situe à l’aplomb de la chambre de l’appartement de M. [N] ; que la canalisation d’évacuation reprenant les eaux de cette salle de bains traverse verticalement l’appartement de l’étage inférieur au niveau des toilettes ; que ces toilettes sont séparées de la chambre par un mur de refend qui devrait logiquement constituer une protection phonique entre la chute en fonte et la chambre ; que cependant, le bruit lors du tirage de chasse d’eau est bien réel à l’intérieur de la chambre au 4ème étage. Il est par ailleurs mentionné qu’il est nécessaire pour Mme [B] de réaliser les travaux suivants :

- création d’une ventilation primaire de la chute pour le WC afin de résorber les nuisances sonores,
- si les nuisances persistent, entreprendre des travaux plus conséquents avec dépose de la salle de bains du 5ème étage, démolition du sol et reconstitution avec isolation phonique en masse,
- remplacement de la fonte défectueuse des eaux usées, eaux vannes situées dans les toilettes (appartement du 5ème étage) afin de résorber le dégât des eaux selon le devis de l’entreprise ALPHA.

Il est enfin précisé que les travaux ci-dessus sont strictement privatifs donc à l’entière charge de Mme [B] qui informe l’assemblée générale qu’il est de son souhait de les réaliser rapidement, ce dont l’assemblée générale prend acte.

Sont joints en défense le rapport de la société ALPHA et le devis des travaux précités.

Il est également communiqué un devis établi à la demande du syndic de copropriété en date du 13 mai 2002, par la société AG TECH, à la suite du constat que la colonne d’eaux usées est défectueuse dans les WC et dans le sol du 5ème étage chez Mme [B] (fuite à deux endroits due à colonne cassée).

Il ressort des attestations produites en défense que M. [N] n’a pas demandé à Mme [B] ni au syndic la réalisation des travaux de remplacement de fonte postérieurement à cette assemblée générale et qu’il ne s’est pas plaint de nuisances avant l’année 2022, en l’absence d’utilisation des sanitaires concernés au 5ème étage.

Il est par ailleurs établi par le relevé de formalités foncières que M. [Y] et Mme [C] ont acquis les lots n° 11 et 12 auprès de l’indivision [B], le 11 mai 2022, lesquels constituent selon l’état de division, deux appartements au 5ème étage au sein du bâtiment sur la rue du Printemps.







Il ressort des déclarations de main-courante effectuées par M. [N], des attestations produites en défense et des échanges de courriels émanant de M. [N] que ce dernier s’est plaint des travaux effectués par les nouveaux acquéreurs à partir de 2022, aux fins d’utiliser de nouveau la salle de bains et les toilettes litigieuses au 5ème étage du bâtiment sur rue, à l’origine de dégâts des eaux en 2004 dans ses lots privatifs au 4ème étage du bâtiment sur cour, puis de la survenance de nouveaux désordres d’infiltrations d’eaux usées et de nuisances sonores, en lien avec cette utilisation, notamment à compter de février 2023.

Il sera observé que les parties sont contraires sur l’origine privative ou commune des fuites constatées au niveau de la canalisation des eaux usées et au 4ème étage, dès lors qu’il n’est pas démontré qu’il a été remédié aux désordres dont a été informée l’assemblée générale des copropriétaires en 2004 par le syndic, par la réalisation de travaux mais par une simple renonciation jusque 2022 à l’usage des sanitaires du 5ème étage du bâtiment sur rue raccordés au 4ème étage sur la canalisation d’évacuation des eaux usées desservant le bâtiment sur cour.

Il n’est communiqué, en dehors du devis de la société VISSOUARN, ni plan des installations défectueuses ni aucun rapport technique récent sur l’origine des fuites constatées lors de la remise en service en 2022 des sanitaires du 5ème étage du bâtiment sur rue, raccordés à la colonne d’évacuation des eaux usées du bâtiment sur cour, ni sur la nécessité de changer la colonne des eaux usées et eaux vannes au sein du bâtiment sur cour, équipant notamment le 4ème étage de ce bâtiment.

Cette indétermination ressort également des avis de travaux adressés par mail ou lettre recommandée à M. [N] par le syndic de copropriété et le conseil du demandeur, évoquant une nécessité d’accès selon les cas, pour changement d’un coude fuyard ou d’une colonne d’eau ou encore d’une colonne d’évacuation des eaux usées et eaux vannes.

Dans ces circonstances, il n’est pas démontré avec l’évidence requise en référé ni le trouble manifestement illicite imputé à M. [N], concernant le refus d’organiser l’accès à ses lots privatifs pour réaliser sur l’initiative du syndic, le remplacement de la colonne eaux usées - eaux vannes, ni caractériser le dommage imminent constitué par le défaut de changement de cette colonne au 4ème étage, alors d’une part qu’il n’est pas suffisamment établi le lien entre une défectuosité de cette colonne et une détérioration d’une partie commune compromettant la solidité de l’immeuble ou la sécurité de ses habitants et alors d’autre part qu’une appréciation au fond est nécessaire sur le caractère privatif ou commun du désordre au regard des dispositions du règlement de copropriété excluant de la qualification de partie commune les tuyaux conduisant les eaux ménagères au tout à l’égout pour les parties intérieures à l’usage exclusif et particulier de chaque appartement.





Les conditions de l’application de l’article 835 ne sont pas réunies ni quant à son alinéa premier en l’absence de démonstration évidente de l’existence d’un trouble manifestement illicite ou dommage imminent imputable à M. [N] ni concernant son alinéa second, au vu de la contestation sérieuse de l’obligation pesant sur ce dernier de permettre la réalisation dans ses lots privatifs des travaux dont l’intérêt collectif est mis en cause et n’est pas suffisamment démontré.

Il n’y a donc pas lieu à référé sur les demandes tendant à voir condamner sous astreinte Monsieur [N] à laisser l’accès, à son appartement aux fins de réalisation de travaux de remplacement de la colonne d’évacuation des eaux usées et eaux vannes ou de réfections nécessaires à la suppression des fuites causant des désordres et à voir autoriser à défaut l’ouverture de la porte d'entrée de l’appartement de Monsieur [N].

Les parties seront renvoyées à mieux se pourvoir au principal sur ces chefs de demandes.

- Sur la demande de provision :

En application de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

En l’espèce, il ressort des développements précédents une contestation sérieuse de l’obligation pour M. [N] d’autoriser l’accès aux lots privatifs dont il est propriétaire pour la réalisation des travaux commandés par le syndic du copropriété, quant à la nécessité d’intérêt collectif de procéder auxdits travaux et à la pertinence de tels travaux quant aux désordres subis par l’immeuble en copropriété.

Les seuls éléments produits sont insuffisants à justifier avec l’évidence requise en référé les responsabilités engagées et le préjudice pour la copropriété qui en est résulté.

Dans ces conditions, il n’y a pas lieu à référé sur la demande de provision à valoir sur l’indemnisation définitive du préjudice allégué en demande.

- Sur les autres demandes :

Le syndicat des copropriétaires échouant dans ses prétentions conservera la charge des dépens de la présente instance et sera débouté de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il sera condamné à payer à M. [N] la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile. 





En application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, M. [N] sera dispensé de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires.

PAR CES MOTIFS 

Statuant en référé, par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision contradictoire et en premier ressort,

Ecartons les fins de non-recevoir soulevées par M. [J] [N] ;

Disons n’y avoir pas lieu à référé sur les demandes du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] tendant à voir condamner sous astreinte Monsieur [N] à laisser l’accès, à son appartement aux fins de réalisation de travaux de remplacement de la colonne d’évacuation des eaux usées et eaux vannes ou de réfections nécessaires à la suppression des fuites causant des désordres et à voir autoriser à défaut l’ouverture de la porte d'entrée de l’appartement de Monsieur [N] ;

Disons n’y avoir pas lieu à référé sur la demande de provision présentée par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] ;

Renvoyons les parties à mieux se pourvoir au principal sur ces chefs de demandes ;

Laissons la charge des dépens à la partie demanderesse ;

Condamnons le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à payer à M. [J] [N] la somme de 3.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile;

Déboutons le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Disons que M. [J] [N] sera dispensé de toute participation à la dépense commune des frais de la présente procédure, dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires ;

Disons n’y avoir lieu à référé sur le surplus des demandes ;








Rappelons que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Ainsi fait à PARIS, le 29 avril 2024.

Le Greffier,Le Président,



Pascale GARAVELViolette BATY