Tribunal Judiciaire · PCP JCP ACR fond — 24 avril 2024

TRIBUNAL 
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à :Monsieur [L] [X] [R]


Copie exécutoire délivrée 
le :
à :Me François-luc SIMON

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP ACR fond
 
N° RG 24/01338 - N° Portalis 352J-W-B7I-C35KT

N° MINUTE : 11







JUGEMENT 
rendu le 24 avril 2024


DEMANDERESSE
Association [6] (ANCIENNEMENT DENOMMEE [5], dont le siège social est sis [Adresse 1] - [Localité 4]

représentée par Me François-luc SIMON, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #P0411

DÉFENDEUR
Monsieur [L] [X] [R], demeurant [Adresse 2] - [Localité 3]

comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Anne TOULEMONT, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection
assistée de Nicolas RANA, Greffier, lors des débats et Jennifer BRAY, Greffière, lors des délibérés,

DATE DES DÉBATS 
Audience publique du 15 février 2024

JUGEMENT
contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 24 avril 2024 par Anne TOULEMONT, juge des contentieux de la protection assistée de Jennifer BRAY, Greffière




Décision du 24 avril 2024
PCP JCP ACR fond - N° RG 24/01338 - N° Portalis 352J-W-B7I-C35KT


EXPOSE DU LITIGE

Par contrat sous seing privé en date du 24 avril 2014, l'association [6] a donné en location une chambre à Monsieur [R] [L] [X] situé dans le logement du [Adresse 2], [Localité 3]. 

Suspectant un hébergement non autorisé de tiers, l'association [6] a mis en demeure Monsieur [R] [L] [X] de faire cesser cet hébergement, par lettre recommandée avec avis de réception datée du 27 octobre 2022. Elle a ensuite obtenu l'autorisation de faire procéder à un constat sur les conditions d'occupation des lieux, suivant ordonnance du juge des contentieux de la protection de Paris du 16 octobre 2023, constat dressé le 27 novembre 2023.

Par acte d'huissier en date du 19 janvier 2024, l'association [6] a fait assigner Monsieur [R] [L] [X] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, aux fins de voir :
-constater la résiliation du contrat de résidence liant les parties, ou prononcer la résiliation 
-ordonner l'expulsion du preneur et de tout occupant de son chef avec le concours de la force publique si besoin est, avec suppression du délai de deux mois prévu par les dispositions de l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution
-ordonner que le sort des meubles soit régi par les articles R.433-5 et R.433-6 du code des procédures civiles d'exécution 
-condamner Monsieur [R] [L] [X] à lui payer la somme d'un euro par jour à compter du constat et jusqu'à résiliation du contrat de résidence par l'effet de la clause résolutoire, une indemnité d'occupation égale au montant mensuel de la résidence jusqu'à libération effective des lieux ainsi qu'une somme d'un euro par jour en terme de dommages et intérêts à compter de la résiliation,
-condamne le défendeur à lui payer la somme de 300 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens, comprenant les frais de notification par LRAR, de constat, de serrurier et d'assignation.

Au soutien de ses prétentions, l'association [6] reproche au défendeur d'héberger des tiers sans autorisation et en méconnaissance des articles 4 et 5 du règlement intérieur ainsi que de l'article 7 du contrat de résidence, malgré une mise en demeure visant la clause résolutoire insérée au contrat de contrat de résidence délivrée le 27 octobre 2022, suivie d'un courrier signifié par huissier le 2 et 8 juin 2023, informant le défendeur de la résiliation du contrat de résidence.

A l'audience du 15 février 2024, l'association [6], représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d'instance.

Monsieur [R] [L] [X] comparaît, explique qu'il héberge deux personnes dans le logement mais qu'il souhaite s'y maintenir. Il ajoute être effectivement parti pendant 3 mois en vacances. 

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 24 avril 2024.


MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire sur le statut juridique applicable au titre d'occupation litigieux, il convient de rappeler que le logement occupé par Monsieur [R] [L] [X] est soumis à la législation des logements-foyer résultant des articles L.633-1 et suivants du code de la construction et de l'habitation. Ainsi, il est soumis à une réglementation spécifique qui exclut le droit au maintien dans les lieux de l'occupant et il échappe aux dispositions protectrices de l'article L.632-1 du code de la construction et de l'habitation en vertu de l'article L.632-3 du même code ainsi qu'au titre Ier bis précité de la loi du 6 juillet 1989 en vertu de l'article 25-3 de la loi du 6 juillet 1989.

Sur la résiliation du titre d'occupation

Aux termes de l'article 1224 du code civil, la résolution d'un contrat résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice. L'article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l'exécution réciproque du contrat, il n'y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n'ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation. L'article 1225 précise qu'en présence d'une clause résolutoire, la résolution est subordonnée à une mise en demeure infructueuse s'il n'a pas été convenu que celle-ci résulterait du seul fait de l'inexécution. La mise en demeure doit viser expressément la clause résolutoire pour produire effet.

En matière de logement la l'association [6] plus précisément, en application de l'article L.633-2 du code de la construction et de l'habitation, le contrat est conclu pour une durée d'un mois et tacitement reconduit à la seule volonté de la personne logée. La résiliation du contrat par le gestionnaire ou le propriétaire ne peut intervenir que dans les cas suivants :
- inexécution par la personne logée d'une obligation lui incombant au titre de son contrat ou d'un manquement grave ou répété au règlement intérieur ;
- cessation totale d'activité de l'établissement ;
- cas où la personne logée cesse de remplir les conditions d'admission dans l'établissement considéré.

Les dispositions de l'article R.633-9 du code de la construction et de l'habitation encadrent par ailleurs le droit pour la personne logée d'héberger pendant une période totale ne pouvant excéder six mois par an, un ou des tiers, selon les caractéristiques des logements et les conditions de sécurité, pour une période maximale de trois mois par an pour une même personne hébergée et prévoient l'obligation de déclarer la présence et l'identité des personnes accueillies ainsi que leurs dates d'arrivée et de départ.

L'article R.633-3 du même code précise que le gestionnaire ou le propriétaire peut résilier le contrat dans l'un des cas prévus à l'article L. 633-2 sous réserve d'un délai de préavis :
a) d'un mois en cas d'inexécution par la ou les personnes titulaires du contrat d'une obligation leur incombant au titre de ce contrat ou en cas de manquement grave ou répété au règlement intérieur. La résiliation peut être décidée pour impayé, lorsque trois termes mensuels consécutifs, correspondant au montant total à acquitter pour le logement, les charges et les prestations obligatoires et facultatives, sont impayés ou bien, en cas de paiement partiel, lorsqu'une somme au moins égale à deux fois le montant mensuel à acquitter pour le logement et les charges reste due au gestionnaire.
b) de trois mois lorsque la personne logée cesse de remplir les conditions d'admission dans l'établissement telles qu'elles sont précisées dans le contrat ou lorsque l'établissement cesse son activité.

Cet article précise les conditions de forme de la résiliation en indiquant que la résiliation du contrat est signifiée par huissier de justice ou notifiée par courrier écrit remis contre décharge ou par lettre recommandée avec avis de réception. Il est jugé au visa de ce texte que la mise en œuvre de la clause résolutoire du contrat de résidence d'un logement-foyer est subordonnée à la remise effective de la lettre de mise en demeure à son destinataire.

En l'espèce, l'article 5 du règlement intérieur, dûment signé par Monsieur [R] [L] [X] le 24 avril 2014, rappelle les règles du code de l'habitation et de la construction applicables concernant l'hébergement de tiers. Les article 7 et 11 du contrat de résidence rappellent que tout inexécution contractuelle entraine la résiliation du contrat. 

L'huissier de justice relate pourtant dans son constat du 27 novembre 2023 que la chambre louée comporte un lit simple ainsi qu'un lit superposé avec deux matelas. L'occupant, Monsieur [R] présente ses papiers d'identité alors qu'une deuxième personne, Monsieur [R] [J] est également présente, et justifie aussi de son identité. Ils expliquent vivre dans la chambre en compagnie de Monsieur [E] [S], qui y est hébergé. 

Ces éléments confirment que Monsieur [R] [L] [X] héberge des tiers dans les lieux de façon habituelle et sans déclaration au responsable de la l'association [6] ni respect des dispositions de l'article R.633-9 du code de la construction et de l'habitation et du règlement intérieur concernant la durée maximale d'hébergement et le nombre de personnes hébergées, ce qui constitue un trouble manifestement illicite, ce dernier déclarant à l'audience héberger deux personnes. 

L'article 11 du contrat de résidence contient une clause résolutoire rappelant que le gestionnaire peut résilier de plein droit le contrat en cas d'inexécution par le résident de l'une des obligations lui incombant au regard du contrat ou manquement grave ou répété au règlement intérieur et que la résiliation ne produit effet qu'un mois après la date de notification. L'association [6] a précisément mis Monsieur [R] [L] [X] en demeure de mettre fin à l'hébergement de tiers, par signification d'huissier le 8 juin 2023. La résiliation de plein droit du contrat de résidence sera constatée à la date du 8 juillet 2023, de ce seul fait.

Monsieur [R] [L] [X] étant sans droit ni titre depuis 9 juillet 2023, il convient d'ordonner son expulsion ainsi que l'expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.


Aucune circonstance particulière de l'espèce ne justifiant que le délai de deux mois prévu par les dispositions des articles L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution soit réduit ou supprimé, il convient d'indiquer que passé le délai de deux mois suivant la signification du commandement d'avoir à libérer les lieux, il pourra être procédé à cette expulsion, avec le concours de la force publique.

Il sera rappelé que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution.

Sur la demande en paiement au titre de l'indemnité d'occupation

Le maintien dans les lieux postérieurement à la date d'expiration du contrat de résidence constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. Au delà de cet aspect indemnitaire, l'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Monsieur [R] [L] [X] sera ainsi condamné au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation provisionnelle pour la période courant du 9 juillet 2023 à la date de la libération effective et définitive des lieux, égale au montant des redevances et charges qui auraient été dus si le contrat de résidence s'était poursuivi.

Par ailleurs, il résulte des dispositions de l'article 5 du règlement intérieur que Monsieur [R] est redevable d'une somme de 1 euros par jour. L'association demande que cette somme soit versée du constat jusqu'à la date de résiliation du contrat. Or, le constat d'huissier date du 27 novembre 2023, la résiliation, étant de fait, antérieure. L'association sera déboutée de cette demande. Elle sera aussi déboutée de sa demande au titre de dommages et intérêts, non justifiée dans les écritures ou à l'audience. 

Sur les demandes accessoires

Monsieur [R] [L] [X] , partie perdante, supportera la charge des dépens, en application de l'article 696 du code de procédure civile, qui comprendront les frais de notifications par LRAR, de constat du commissaire de justice, et d'assignation à l'exclusion des frais de serrurier, aucun élément n'indique qu'un serrurier a été nécessaire, la porte de la chambre ayant été ouverte volontairement .

Il sera fait droit à la demande d'indemnités au titre de l'article 700 du code de procédure civile à hauteur de 300 euros.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.






PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire figurant au contrat de résidence conclu le 24 avril 2014 entre l'association [6] et Monsieur [R] [L] [X] concernant la chambre située au [Adresse 2] [Localité 3] sont réunies à la date du 8 juillet 2023 ;

ORDONNE en conséquence à Monsieur [R] [L] [X] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement ;

DEBOUTE l'association [6] de sa demande de suppression du délai prévu par les articles L. 412-1 et L. 412-2 du Code des procédures civiles d'exécution 

DIT qu'à défaut pour Monsieur [R] [L] [X] d'avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, l'association [6] pourra, deux mois après la signification d'un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu'à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d'un serrurier et de la force publique ;

DIT n'y avoir lieu à ordonner l'enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place et rappelle que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;

CONDAMNE Monsieur [R] [L] [X] à verser à la l'association [6] une indemnité mensuelle d'occupation provisionnelle d'un montant équivalent à celui de la redevance et des charges, telles qu'elles auraient été si le contrat s'était poursuivi, à compter du 9 juillet 2023 et jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux (volontaire ou en suite de l'expulsion) ;

CONDAMNE Monsieur [R] [L] [X] au paiement d'une indemnité de 300 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE l'association [6] de sa demande au titre des frais supplémentaires d'hébergement et de sa demande au titre des dommages et intérêts 

CONDAMNE Monsieur [R] [L] [X] aux dépens ;

RAPPELLE que la présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;
 
 Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le Présidant et le Greffier susnommés.

 
Le greffier,Le président