Tribunal Judiciaire · JEX cab 2 — 18 janvier 2024

TRIBUNAL
 JUDICIAIRE
 DE PARIS


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N° RG 23/81403 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2WBO

N° MINUTE : 

Notification :
CCC parties LRAR
CE avocat demandeur toque
CCC avocat défendeur toque 
le :



SERVICE DU JUGE DE L’EXÉCUTION 
JUGEMENT RENDU LE 18 JANVIER 2024
DEMANDERESSE

S.A.S. ETOILE K26
RCS BOBIGNY 840 117 006
[Adresse 1]
[Localité 2]
représentée par Me Fabienne MOUREAU-LEVY, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #K0073

DÉFENDERESSE

S.A.R.L. IMMOBILIERE [Localité 5]
RCS BOBIGNY 792 990 558
[Adresse 3]
[Localité 4]
représentée par Me Joël ROUACH, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #D0577

JUGE : Madame Sophie CHODRON DE COURCEL, Juge

Juge de l’Exécution par délégation du Président du Tribunal judiciaire de PARIS.

GREFFIER : Madame Vanessa PAVLOVSKI

DÉBATS : à l’audience du 30 Novembre 2023 tenue publiquement,

JUGEMENT : rendu publiquement par mise à disposition au greffe
 contradictoire
 susceptible d’appel

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EXPOSE DU LITIGE

Par acte du 28 juillet 2023, la société IMMOBILIERE [Localité 5] a pratiqué une saisie conservatoire sur les comptes de la société ETOILE K26 sur le fondement de deux conventions d’occupation conclues les 23 juillet et 15 novembre 2021.
Cette saisie a été dénoncée à la société ETOILE K26 par acte du 4 août 2023.

Par acte du 29 août 2023, la société ETOILE K26 a assigné la société IMMOBILIERE [Localité 5] devant le juge de l’exécution du tribunal judiciaire de Paris.

La société ETOILE K26 sollicite le débouté des demandes adverses, la mainlevée de la saisie conservatoire pratiquée le 28 juillet 2023, la condamnation de la société IMMOBILIERE [Localité 5] à lui verser la somme de 10.000 euros à titre de dommages-intérêts, la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

La société IMMOBILIERE [Localité 5] sollicite le débouté des demandes adverses, la condamnation de la société ETOILE K26 à lui verser la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

Pour un plus ample exposé des prétentions et moyens des parties, il est fait référence aux conclusions respectives visées et déposées à l’audience.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la mainlevée de la saisie conservatoire

L’article L. 511-1 du code des procédures civiles d’exécution dispose que : « Toute personne dont la créance paraît fondée en son principe peut solliciter du juge de l’exécution l’autorisation de pratiquer une saisie conservatoire sur les biens de son débiteur, sans commandement préalable, si elle justifie de circonstances susceptibles d’en menacer le recouvrement. »

L'article L. 511-2 du même code prévoit que « Une autorisation préalable du juge n'est pas nécessaire lorsque le créancier se prévaut d'un titre exécutoire ou d'une décision de justice qui n'a pas encore force exécutoire. Il en est de même en cas de défaut de paiement d'une lettre de change acceptée, d'un billet à ordre, d'un chèque ou d'un loyer resté impayé dès lors qu'il résulte d'un contrat écrit de louage d'immeubles. »

Il convient de préciser que la jurisprudence admet que le terme de loyer peut recouvrir les charges lesquelles peuvent ainsi faire l’objet d’une mesure de saisie conservatoire sans autorisation préalable du juge (voir en ce sens Cour d’appel de Lyon 6e chambre 19 janvier 2023, n° 22/02787 s’agissant des provisions sur charges).

L'article L.512-1 prévoit que le juge peut donner mainlevée de la mesure conservatoire s'il apparaît que les conditions prescrites par l'article L. 511-1 ne sont pas réunies. 
 
Selon l'article R. 512-1 du même code, en cas de contestation d'une mesure conservatoire, il incombe au créancier de prouver que les conditions requises pour sa validité sont réunies.

En l’espèce, les parties ont conclu une convention d’occupation le 23 juillet 2021 portant sur un local situé [Adresse 3]), pour la période du 1er août au 15 novembre 2021 et prévoyant le versement d’un loyer forfaitaire de 12.500 euros et que le preneur réglera la consommation d’eau à la fin de la période. Elles ont conclu une seconde convention d’occupation le 15 novembre 2021, pour la période allant du 15 novembre 2021 au 15 septembre 2022, moyennant un loyer mensuel de 4.300 euros (TVA 20%) payable d’avance, le premier loyer correspondant à la somme de 2.150 euros TTC, et portant la même mention s’agissant de la consommation d’eau. Ainsi, si l'article 2 stipule que « le loyer et les charges devront être payés aux termes convenus », hormis la consommation d'eau à régler par le preneur, aucune autre charge n'est mentionnée. 

Par ailleurs, l'article 3 des conventions signées intitulé « Information du client » prévoit que « LE CLIENT reconnaît expressément avoir pris connaissance des conditions particulières et générales du CONTRAT CLIENT à intervenir, dont il lui a été remis une copie par LA SOCIETE, et ne pourra en conséquence se retrancher derrière un défaut d'information pour refuser la signature du CONTRAT CLIENT sauf à perdre les arrhes qui ont été versées. » Il convient de relever que ce « CONTRAT CLIENT » n'est pas intervenu au moment où la convention d'occupation est signée, qu'aucun CONTRAT CLIENT signé ou à minima paraphé par les deux parties n'est versé et que le refus de signature est envisagé avec pour sanction la perte des arrhes. Cet article ne permet pas de caractériser une acceptation des stipulations du CONTRAT CLIENT par la société ETOILE K26.

Or, au titre des charges, la société IMMOBILIERE [Localité 5] réclame le montant de 5.856,23 euros au titre de la régularisation de charges pour la période du 1er août 2021 au 31 décembre 2021 (taxe foncière, EDF, Entretien, Veolia 338,21 euros, Engie et assurance), le montant de 6.261,12 euros au titre de la taxe foncière de 2022 au prorata et une régularisation de charges 2022 au prorata d'un montant de 1.829,33, soit un montant de 13,946,68 euros auquel il convient de déduire le montant réclamé au titre de Veolia (consommation d'eau) étant précisé que ce montant a été réglé ainsi qu'il ressort du décompte établi par la société de gestion GALEY, soit un montant de 13.608,47 euros. La convention d'occupation ne prévoyant pas le règlement de ces charges par le preneur, la créance ainsi réclamée à hauteur de 13.510,97 euros ne paraît pas fondée en son principe.

Ainsi, la société IMMOBILIERE [Localité 5] ne démontrant pas une créance paraissant fondée en son principe, il y a lieu d’ordonner la mainlevée de la saisie conservatoire opérée le 28 juillet 2023 sur les comptes de la société ETOILE K26.

Sur la demande de dommages-intérêts

L'article L512-2 du code des procédures civiles d'exécution dispose que « Les frais occasionnés par une mesure conservatoire sont à la charge du débiteur, sauf décision contraire du juge.
Lorsque la mainlevée a été ordonnée par le juge, le créancier peut être condamné à réparer le préjudice causé par la mesure conservatoire. »
Il résulte d'une jurisprudence constante que la condamnation du créancier sur le fondement de l'alinéa 2 de cet article ne nécessite pas la constatation d'une faute (cf Ccass. 2e civ, 7 juin 2006, n°04-15.597 ; 3e civ., 21 octobre 2009, n°08-12.687, com., 25 septembre 2012, n°11-22.337).

En l'espèce, la saisie conservatoire a été fructueuse à hauteur de 1.375,44 euros de sorte que cette somme a été bloquée du 28 juillet 2023 à ce jour. Cette immobilisation de trésorerie sera réparée par l'allocation d'un montant de 50 euros.

Sur les dispositions de fin de jugement

La société IMMOBILIERE [Localité 5] sera condamnée aux dépens.

Il convient d'allouer à la société ETOILE K26 la somme de 1.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge de l'exécution, 

Ordonne la mainlevée de la saisie conservatoire réalisée le 28 juillet 2023, 

Condamne la société IMMOBILIERE [Localité 5] à verser à la société ETOILE K26 la somme de 50 euros à titre de dommages-intérêts, 

Condamne la société IMMOBILIERE [Localité 5] à verser à la société ETOILE K26 la somme de 1.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, 

Condamne la société IMMOBILIERE [Localité 5] aux dépens.

Fait à Paris, le 18 janvier 2024

LE GREFFIERLE JUGE DE L’EXÉCUTION