Tribunal Judiciaire · PCP JCP ACR fond — 24 avril 2024

TRIBUNAL 
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à :Madame [F] [Z]


Copie exécutoire délivrée 
le :
à :Maître Marion LACOME D’ESTALENX

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP ACR fond
 
N° RG 24/00250 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3W44

N° MINUTE : 10







JUGEMENT 
rendu le 24 avril 2024

DEMANDEURS
Monsieur [T] [K]

représenté par Maître Marion LACOME D’ESTALENX de l’AARPI LACOME D’ESTALENX MARQUIS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #C0922

Madame [W] [N] épouse [K], demeurant [Adresse 4]

représentée par Maître Marion LACOME D’ESTALENX de l’AARPI LACOME D’ESTALENX MARQUIS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #C0922

S.A. SEYNA, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par Maître Marion LACOME D’ESTALENX de l’AARPI LACOME D’ESTALENX MARQUIS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #C0922

DÉFENDERESSE
Madame [F] [Z], demeurant [Adresse 2]

comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Anne TOULEMONT, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection
assistée de Nicolas RANA, Greffier, lors des débats et Jennifer BRAY, Greffière, lors des délibérés

DATE DES DÉBATS 
Audience publique du 15 février 2024

JUGEMENT
contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 24 avril 2024 par Anne TOULEMONT, juge des contentieux de la protection assistée de Jennifer BRAY, Greffière



Décision du 24 avril 2024
PCP JCP ACR fond - N° RG 24/00250 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3W44


EXPOSE DU LITIGE

Par contrat sous seing privé en date du 30 mars 2023, Madame [N] [W] épouse [K] et Monsieur [K] [T] ont donné à bail à Madame [Z] [F] usage [R] un appartement à usage d'habitation situé au [Adresse 1].

Un acte de cautionnement a également été signé pour une indemnisation de 36 mois dans la limite de 90 000 euros, le 1er avril 2023. 

Des loyers étant demeurés impayés, Madame [N] [W] épouse [K] et Monsieur [K] [T] ont fait signifier par acte d'huissier un commandement de payer la somme de 3097, 88 euros, en principal, correspondant à l'arriéré locatif, et visant la clause résolutoire contractuelle, le 9 octobre 2023.

Par acte d'huissier en date du 8 décembre 2023, Madame [N] [W] épouse [K] et Monsieur [K] [T] et la société SEYNA ont fait assigner Madame [Z] [F] usage [R] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de voir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire :
-constater le jeu de la clause résolutoire insérée au contrat de bail liant les parties sur le fondement de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et subsidiairement prononcer la résiliation judiciaire du bail aux torts du preneur,
-ordonner l'expulsion du preneur et de tout occupant de son chef avec le concours de la force publique et d'un serrurier si besoin est, 
-dire que le sort des meubles est régi par les dispositions des articles L433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d'exécution
-condamner Madame [Z] [F] usage [R] à lui payer les loyers et charges impayés la somme de 1770 euros à la société SEYNA, caution, et 2360 euros à Madame [N] [W] épouse [K] et Monsieur [K] [T] , sous réserve des loyers à échoir, avec intérêts légaux à compter de l'assignation, ainsi qu'une indemnité d'occupation jusqu'à libération effective des lieux d'un montant mensuel égal au montant du loyer et des charges si le bail s'était poursuivi, 
-condamner le défendeur à payer à la société SEYNA la somme de 1000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer, de l'assignation et de sa notification à la préfecture.

Au soutien de ses prétentions, Madame [N] [W] épouse [K] et Monsieur [K] [T] exposent que plusieurs échéances de loyers sont demeurées impayées malgré un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail délivré le 9 octobre 2023, et ce pendant plus de six semaines.

A l'audience du 15 février 2024, Madame [N] [W] épouse [K] et Monsieur [K] [T] , représentés par leur conseil, ont sollicité le bénéfice de leur acte introductif d'instance, et a actualisé sa créance à la somme de 5 310 euros, se décomposant en 1 770 euros, somme due à la société SEYNA, et 3 540 euros, somme due à la bailleresse, selon décompte en date du 1er février 2024. Ils expliquent que la dette s'aggrave et qu'aucune reprise des loyers courants n'est intervenue, s'opposant de ce fait aux délais et à la suspension des effets de la clause résolutoire. Ils ajoutent que le dernier paiement date du mois de mai. 

Madame [Z] [F] usage [R] est présente. Elle s'exprime en anglais, la traduction étant assuré par Monsieur le greffier avec l'autorisation de l'ensemble des parties. Elle explique être venue faire des études depuis une année en France, mais ne pas parler la langue. Elle ajoute que ses frais de scolarité sont élevés et qu'elle ne peut pas financer les deux. 

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 24 avril 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité de l'action

Une copie de l'assignation a été notifiée à la préfecture de [Localité 5] par la voie électronique le 11 décembre 2023, soit plus de six semaines avant l'audience du 15 février 2024, conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, Madame [N] [W] épouse [K] et Monsieur [K] [T] justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) également par la voie électronique le 9 octobre 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation le 8 décembre 2023.

L'action est donc recevable.

Sur l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

L'une des obligations essentielles du preneur d'un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l'article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Aux termes de l'article 1224 du code civil, la résolution d'un contrat résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice. L'article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l'exécution réciproque du contrat, il n'y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n'ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.

En matière de bail, l'article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. 


En l'espèce, le bail conclu le 30 mars 2023 contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 9 octobre 2023, pour la somme en principal de 3 097, 88 euros. Ce commandement est régulier en sa forme.

Il correspond par ailleurs bien à une dette justifiée à hauteur du montant des loyers échus et impayés et est ainsi valable.

Ce commandement est enfin demeuré infructueux pendant plus de six, de sorte qu'il y a lieu de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 20 novembre 2023.

Si, en application de l'article 24 V et VII de la loi du 6 juillet 1989 le juge peut accorder des délais de paiement, dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative, et peut, à la demande d'une des parties, sous la condition de la reprise du loyer courant, suspendre les effets de la clause résolutoire, les difficultés exposées par la défenderesse ne permettent pas au tribunal de déterminer des mensualités susceptibles d'être tenues pour acquitter la dette, dans le délai légal précité alors que la dette augmente, aucune reprise de paiement du loyer courant n'étant au demeurant observée. Dans ces conditions il ne sera pas fait application de l'article précité, la bailleresse maintenant sa demande d'acquisition de la clause résolutoire.

Madame [Z] [F] usage [R] étant sans droit ni titre depuis le 21 novembre 2023, il convient d'ordonner son expulsion ainsi que l'expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Il sera rappelé que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution. 
 
Sur la demande en paiement au titre de l'arriéré locatif et de l'indemnité d'occupation

Madame [Z] [F] usage [R] est redevable des loyers impayés jusqu'à la date de résiliation du bail en application des articles 1103 et 1217 du code civil. 

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d'expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. Au delà de cet aspect indemnitaire, l'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

En l'espèce, Madame [N] [W] épouse [K] et Monsieur [K] [T] produisent un décompte démontrant que Madame [Z] [F] usage [R] reste devoir la somme de 5 310 euros à la date du 1er février 2024, cette somme correspondant à l'arriéré des loyers impayés et aux indemnités d'occupation échues à cette date, la somme de 1 770 euros étant due à la société SEYNA, caution, au regard des quittances subrogatives versés aux débats. Pour la somme au principal, Madame [Z] [F] usage [R] sera donc condamnée au paiement de la somme de 5 310 euros, avec les intérêts au taux légal à compter de l'assignation 

Madame [Z] [F] usage [R] sera aussi condamnée au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation pour la période courant du 2 février 2024 à la date de la libération effective et définitive des lieux, égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi.

Sur les demandes accessoires

Madame [Z] [F] usage [R], partie perdante, supportera la charge des dépens, en application de l'article 696 du code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de la société SEYNA les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 300 euros lui sera donc allouée au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

 La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 30 mars 2023 entre Madame [N] [W] épouse [K] et Monsieur [K] [T] et Madame [Z] [F] usage [R] concernant l'appartement à usage d'habitation, situé au [Adresse 1] sont réunies à la date du 20 novembre 2023 ;

ORDONNE en conséquence à Madame [Z] [F] usage [R] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement ;

DIT qu'à défaut pour Madame [Z] [F] usage [R] d'avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Madame [N] [W] épouse [K] et Monsieur [K] [T] pourra, deux mois après la signification d'un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu'à celle de tous occupants de son chef, conformément à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, y compris le cas échéant avec le concours d'un serrurier et de la force publique ;

RAPPELLE que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;

CONDAMNE Madame [Z] [F] usage [R] à payer la somme de 5 310 euros, répartie comme suit, la somme de 3 540 euros versée à Madame [N] [W] épouse [K] et Monsieur [K] [T] et la somme de 1770 euros versée à la société SEYNA correspondant à l'arriéré de loyers, charges et indemnités d'occupation, avec les intérêts au taux légal à compter du 8 décembre 2023 (décompte arrêté au 1er février 2024, incluant la mensualité de février 2024) ;

CONDAMNE Madame [Z] [F] usage [R] à verser à Madame [N] [W] épouse [K] et Monsieur [K] [T] une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi (soit à ce jour 590 euros), à compter du 2 février 2024 et jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux (volontaire ou en suite de l'expulsion) ;

CONDAMNE Madame [Z] [F] usage [R] à verser à la société SEYNA une somme de 300 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [Z] [F] usage [R] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

 Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le Juge des contentieux de la protection et le Greffier susnommés.

 
Le greffier,Le juge des contentieux de la protection