Tribunal Judiciaire · Service des référés — 29 avril 2024

TRIBUNAL
 JUDICIAIRE
 DE PARIS


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N° RG 23/57899 
 24/51544
- N° Portalis 352J-W-B7H-C27SP

N° : 14

Assignation du :
17 Octobre 2023
19 Février 2024

[1]

[1] 2 Copies exécutoires
délivrées le:


ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ 
rendue le 29 avril 2024



par Violette BATY, Vice-présidente au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Pascale GARAVEL, Greffier. 
DEMANDERESSE

La société JMK INVESTISSEMENTS S.N.C.
[Adresse 2]
[Localité 1]

représentée par Maître Emmanuel SOURDON de la SELEURL SOURDON AVOCATS, avocats au barreau de PARIS - #P0290


DEFENDERESSE

la S.A.R.L. MELTING FACTORY
[Adresse 3]
[Localité 4]

Ayant pour avocat constitué Maître Romain ROSSI LANDI de la SELEURL ROSSI-LANDI AVOCAT, avocats au barreau de PARIS - #D0014
non comparant 





DÉBATS

A l’audience du 25 Mars 2024, tenue publiquement, présidée par Violette BATY, Vice-présidente, assistée de Pascale GARAVEL, Greffier, 


Nous, Président, 

Après avoir entendu les conseils des parties,

Par acte du 12 mai 2015, la société IMMO ROLLAND, aux droits de laquelle est venue la société JMK INVESTISSEMENTS à partir du 28 juin 2023, a donné à bail commercial à la société MELTING FACTORY des locaux situés [Adresse 3] pour une durée de neuf années à compter du 12 mai 2015, moyennant un loyer en principal de 2.100 euros par mois, payable d’avance pour l’activité de tous commerces sauf les activités entraînant des nuisances, la restauration et salon de coiffure et notamment pour l’activité initiale de caviste.

Le bailleur a fait délivrer à la société MELTING FACTORY, un commandement visant la clause résolutoire, par acte d’huissier de justice en date du 30 août 2023, d’avoir à cesser de sous-louer les locaux, d’avoir à remettre les lieux loués dans leur état antérieur, d’avoir à cesser d’exploiter un meublé de tourisme, d’avoir à ouvrir la boutique et d’avoir à respecter le règlement de copropriété. Il fait sommation d’avoir à remettre dans leur état antérieur les lieux transformés à la suite de travaux réalisés sans autorisation du bailleur et de la copropriété, consistant à supprimer le monte-charge et à aménager en sous-sol une salle de bains/salle d’eau, d’ouvrir la boutique en permanence, de se conformer aux clauses du bail visées au commandement en cessant de sous-louer les locaux, de cesser d’exploiter dans les lieux loués un meublé de tourisme et de cesser de violer la réglementation applicable et le règlement de copropriété.

Par acte délivré le 17 octobre 2023, enregistré sous le numéro de RG 23/57899, la société JMK INVESTISSEMENTS a fait assigner la société MELTING FACTORY devant le président du tribunal judiciaire de Paris statuant en référés, au visa des articles 834 et 835 du code de procédure civile, des articles 1224, 1728 et 1729 du code civil, des articles L.145-1 et suivants du code de commerce, de l'article R. 423-1 du code de l'urbanisme et de l’article L. 324-1-1 du code du tourisme, de l’arrêté du 20 novembre 1979 portant règlement sanitaire du département de Paris, du règlement de sécurité incendie et des règles d’accessibilité aux handicapés dans les ERP, du bail commercial du 12 mai 2015, et des articles 4, 12, 15 et 25 dudit bail, de la clause résolutoire prévue à l’article 31 dudit bail et du règlement de copropriété de l’immeuble, et aux fins de voir :

“CONSTATER l’acquisition de la clause résolutoire et/ou DIRE ET JUGER acquise la clause résolutoire insérée au bail commercial signé le 12 mai 2015 entre la SCI IMMO ROLLAND, aux droits de laquelle vient la SNC JMK INVESTISSEMENTS, et la SARL MELTING FACTORY et visée à la sommation du 30 août 2023 ainsi que la résolution dudit bail à compter rétroactivement du 1 er octobre 2023 à minuit, en application des articles 1224 et suivants du Code civil. 
 
ORDONNER en conséquence l’expulsion de la SARL MELTING FACTORY, ainsi que celle de tout occupant de son chef des lieux loués situés au rez-de-chaussée et au sous-sol de l’immeuble du [Adresse 3] à [Localité 4], en la forme habituelle, au besoin accompagné d’un serrurier et du commissaire de Police. 

ORDONNER la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux loués et appartenant au locataire, dans tel garde meubles qu’il plaira au Président de désigner, et ce aux frais, risques et périls des locataires. 
 
FIXER à la somme de 2.837,12 euros par mois l’indemnité d’occupation due par la SARL MELTING FACTORY à compter rétroactivement du 11 août 2023 à minuit jusqu’au jour effectif de l’expulsion, ladite indemnité d’occupation étant payable par mois et d’avance. 
 
CONDAMNER la SARL MELTING FACTORY au paiement de ladite indemnité d’occupation d’un montant de 2 837,12 euros par mois, à compter rétroactivement du 11 août 2023 à minuit jusqu’au jour effectif de l’expulsion, ladite indemnité d’occupation étant payable par mois et d’avance. 
 
CONDAMNER la SARL MELTING FACTORY, sous astreinte de 1000 € par jour de retard dans un délai de huit jours à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir, à ne plus exploiter un meublé tourisme dans les lieux loués par la SNC JMK INVESTISSEMENTS ni à sous-louer les locaux. 
 
CONDAMNER la SARL MELTING FACTORY à verser à la SNC JMK INVESTISSEMENTS la somme de 3.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile. 
 
CONDAMNER la SARL MELTING FACTORY aux entiers dépens”.

Il convient de se référer à l’acte introductif d’instance pour un exposé des moyens qui y sont contenus.

Le bailleur a fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire, par acte d’huissier de justice en date du 12 janvier 2024, à la société MELTING FACTORY, pour une somme de 8.511,36 euros, au titre de l’arriéré locatif au mois de janvier 2024 inclus ainsi que d’avoir à justifier de la souscription d’une assurance dans le délai d’un mois.

Par acte délivré le 19 février 2024, enregistré sous le numéro de RG 24/51544, la société JMK INVESTISSEMENTS a fait assigner la société MELTING FACTORY devant le président du tribunal judiciaire de Paris statuant en référés au même visa et aux fins de voir : 

“A titre préliminaire.
ORDONNER la jonction de la présente instance avec l'affaire opposant la SNC JMK INVESTISSEMENTS à la SARL MELTING FACTORY venant à l’'audience du 25 mars 2024 à 13h30, enrôlée sous le numéro RG 23/57899.









A titre principal.
CONSTATER l'acquisition de la clause résolutoire et/ou DIRE ET JUGER acquise la clause résolutoire insérée au bail commercial signé le 12 mai 2015 entre la SCI IMMO ROLLAND, aux droits de laquelle vient la SNC JMK INVESTISSEMENTS, et la SARL MELTING FACTORY et visée à la sommation du 30 août 2023 ainsi que la résolution dudit bail à compter rétroactivement du 1er octobre 2023 à minuit, en application des articles 1224 et suivants du Code civil.

A titre subsidiaire,
CONSTATER l'acquisition de la clause résolutoire et/ou DIRE ET JUGER acquise la clause résolutoire insérée au bail commercial signé le 12 mai 2015 entre la SCI IMMO ROLLAND, aux droits de laquelle vient la SNC JMK INVESTISSEMENTS, et Ia SARL MELTING FACTORY et visée au commandement de payer du 12 janvier 2024 ainsi que la résolution dudit bail à compter rétroactivement du 11 février 2024 à minuit, en application des articles 1224 et suivants du Code civil.

En toutes hypothèses,
ORDONNER en conséquence l'expulsion de la SARL MELTING FACTORY, ainsi que celle de tout occupant de son chef des lieux loués situés au rez-de-chaussée et au sous-sol de l'immeuble du [Adresse 3], en la forme habituelle, au besoin accompagné d'un serrurier et du commissaire de Police.

ORDONNER la séquestration des meubles et objets mobiliers gamissant les lieux loués et appartenant au locataire, dans tel garde meubles qu'il plaira au Président de désigner, et ce aux frais, risques et périls des locataires.

FIXER à la somme de 2837,12 euros par mois l’indemnité d'occupation due par la SARL MELTING FACTORY à compter rétroactivement du 11 août 2023 à minuit jusqu'au jour effectif de l’expulsion, ladite indemnité d’occupation étant payable par mois et d'avance.

CONDAMNER la SARL MELTING FACTORY au paiement de ladite indemnité d’occupation d'un montant de 2 837,12 euros par mois, à compter rétroactivement du 11 août 2023 à minuit jusqu'au jour effectif de l'expulsion, ladite indemnité d'occupation étant payable par mois et d'avance.

CONDAMNER la SARL MELTING FACTORY à verser à la SNC JMK INVESTISSEMENTS une provision de 12.659, 20 euros au titre des sous-loyers indument perçus.

CONDAMNER la SARL MELTING FACTORY à verser à la SNC JMK INVESTISSEMENTS une provision de 11 517.67 euros au titre de l'arriéré de loyers et de charges au 15 février 2024.

CONDAMNER la SARL MELTING FACTORY, sous astreinte de 1000 euros par jour de retard dans un délai de huit jours à compter de la signification de l'ordonnance à intervenir, à ne plus exploiter un meublé tourisme dans les lieux loués par la SNC JMK INVESTISSEMENTS ni à sous-louer les locaux.


CONDAMNER la SARL MELTING FACTORY à verser à la SNC JMK INVESTISSEMENTS la somme de 3.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.
CONDAMNER la SARL MELTING FACTORY aux entiers dépens”.

Il convient de se référer à l’acte introductif d’instance pour un exposé des moyens qui y sont contenus.

A l’audience du 25 mars 2024, la jonction des deux procédures a été ordonnée sous le numéro unique de RG 23/57899.

La société JMK INVESTISSEMENTS a, par l’intermédiaire de son conseil, soutenu oralement les conclusions notifiées électroniquement le 15 février 2024 et déposées à l’audience reprenant les prétentions de l’assignation signifiée à la partie défenderesse, le 19 février 2024 et les moyens qui y sont contenus.

Elle soutient avoir fait délivrer à la société défenderesse un commandement visant la clause résolutoire à la suite de diverses infractions au bail commercial liant les parties puis un nouveau commandement de payer visant la clause résolutoire comportant également sommation d’avoir à justifier de la souscription d’une assurance ; que le preneur à bail n’a pas fait le nécessaire pour mettre fin aux infractions notamment aux dispositions des articles 4, 8, 12, 15 et 25 du bail, persistant dans la sous-location des lieux en meublé touristique, ni pour régulariser sa dette et justifier d’une assurance pour les lieux loués, dans le délai d’un mois à compter de la délivrance de ces commandements ; que l’effet de la clause résolutoire inscrite au bail est acquis et qu’il sera fait droit aux demandes subséquentes au constat de la résiliation du bail. Elle sollicite en outre qu’il soit enjoint à la société défenderesse de ne plus exploiter les lieux loués en meublé de tourisme ni de les sous-louer, en contravention au bail mais aussi aux réglementations du code de tourisme, du code de l’urbanisme et communales ainsi qu’au règlement de copropriété, et ce, sous astreinte. Elle soutient par ailleurs disposer d’une créance non sérieusement contestable sur les fruits de la sous-location et sollicite l’allocation d’une provision à ce titre, outre d’une provision au titre de l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation.


La société MELTING FACTORY, ayant constitué avocat, n’était pas représentée à l’audience malgré le renvoi de l’affaire à cette audience à la demande de son conseil.

L'état des privilèges et publications ne mentionne aucun créancier inscrit sur le fonds de commerce.

Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l'assignation et aux écritures déposées et développées oralement à l’audience.







MOTIFS

- Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire et sur les demandes subséquentes

L’article 834 du Code de procédure civile dispose que, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.

La juridiction des référés n'est toutefois pas tenue de caractériser l'urgence, au sens de l'article 834 du Code de procédure civile, pour constater l'acquisition de la clause résolutoire stipulée dans un bail.

L’article L. 145-41 du Code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Le bailleur, au titre d'un bail commercial, demandant la constatation de l'acquisition de la clause résolutoire comprise stipulée dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.

Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que :
- le défaut d'exécution de l'obligation visée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif,
- le bailleur soit, de toute évidence, en situation d'invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,
- la clause résolutoire soit dénuée d'ambiguïté et ne nécessite pas interprétation.

S’il ne relève pas des pouvoirs du juge des référés d’apprécier la régularité du commandement délivré, il lui appartient de relever l’existence de tout élément de nature à compromettre la constatation de la réunion des conditions d’effet de la clause résolutoire.

Les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du Code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses résolutoires, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

L'octroi des délais de paiement autorisés par l'article 1343-5 du Code civil n'est par ailleurs nullement conditionné à la seule existence d'une situation économique catastrophique de celui qui les demande mais relève du pouvoir discrétionnaire du juge.

Cependant, la juridiction des référés ne peut, sans excéder ses pouvoirs, accorder d'office un délai de grâce et suspendre les effets de la clause résolutoire dès lors que ce délai ne lui a pas été demandé par le preneur.

En l'espèce, la soumission du bail au statut des baux commerciaux ne donne lieu à aucune discussion.

Le bail prévoit en son article 31 une clause résolutoire stipulant sa résiliation de plein droit à défaut de paiement à son échéance exacte d’un seul terme de loyers ou de remboursement de frais, charges ou prestations qui en constitue l’accessoire ou du règlement de l’intégralité du dépôt de garantie, ou de l’exécution de l’une ou l’autre des conditions du présent bail, et un mois après un commandement de payer ou une sommation d’exécuter restée sans effet.

- Sur l’effet du commandement visant la clause résolutoire délivré le 30 août 2023 :

Aux termes du commandement délivré le 30 août 2023, le bailleur rappelle les dispositions de l’article 4 sur les activités autorisées, de l’article 8 sur les transformations et améliorations par le preneur, de l’article 12 sur le garnissement et l’obligation d’exploiter, de l’article 15 sur les respect des prescriptions administratives et du règlement de la copropriété, ainsi que de l’article 15 relatif à la cession/sous location. 

Il se prévaut de manquements à ces dispositions, lesquels sont décrits de la manière suivante : 
- fermeture de la boutique, 
- réalisation dans les lieux loués de travaux sans autorisation de la copropriété ni du bailleur, consistant à supprimer le monte-charge et à aménager une salle de bains/salle d’eau, 
- sous-location des lieux loués en meublé de tourisme sans avoir l’autorisation du bailleur, 
- exploitation des lieux loués en meublé de tourisme sans avoir demandé ni obtenu l’autorisation préalable de la Mairie de [Localité 5] et sans avoir demandé ni obtenu l’autorisation préalable de changement de destination dans les conditions prévues au code de l’urbanisme, 
- exploitation d’un meublé de tourisme sans fenêtre ni VMC et sans avoir demandé ni obtenu l’autorisation préalable applicable aux établissements recevant du public, 
- exploitation des lieux loués y compris d’une cave en meublé de tourisme sans autorisation préalable du syndicat des copropriétaires.

Le commandement comporte par conséquent sommation d’avoir à remettre dans leur état antérieur les lieux transformés par le preneur à la suite de travaux réalisés sans autorisation et consistant à supprimer un monte-charge et à aménager en sous-sol une salle d’eau/de bains, d’ouvrir la boutique en permanence, de se conformer aux clauses du bail en cessant de sous-louer les locaux, de cesser l’exploitation dans les lieux loués d’un meublé de tourisme et de cesser de violer la réglementation applicable et le règlement de copropriété et mentionne qu’à défaut d’y satisfaire dans le délai d’un mois, le bailleur entend se prévaloir de la clause résolutoire inscrite au bail et dont l’extrait est annexé au commandement.

Il sera rappelé que dans sa mise en oeuvre, la clause résolutoire est d’interprétation stricte.


Le bailleur, dès lors qu’il met en oeuvre cette clause au titre du défaut d’exécution de l’une ou l’autre des conditions du bail, doit apporter la preuve évidente d’une infraction au bail et de sa persistance à l’issue du mois suivant la délivrance de la sommation d’y mettre fin. 

S’agissant de l’administration de la preuve d’un comportement fautif entraînant l’effet de la clause résolutoire, il sera observé que dès lors qu’il n’est pas expressément et clairement prévu par les dispositions du bail et notamment les articles visés au commandement, une interdiction d’exploitation dans les lieux loués d’un meublé touristique, il doit nécessairement être interprété la clause résolutoire et apprécié si une telle exploitation est sanctionnée contractuellement de la résiliation automatique du bail en cas de persistance d’une telle exploitation, un mois après la délivrance de la sommation de cesser cette exploitation.

De même, dès lors que la clause résolutoire vise le défaut d’exécution des conditions du bail et non pas explicitement de la réglementation sanitaire départementale ou encore celle résultant du code du tourisme ou du code de l’urbanisme, il doit être apprécié à défaut d’indication expresse au bail qu’une infraction à la réglementation applicable en matière d’urbanisme, de tourisme ou encore à la réglementation communale entraîne la résiliation du bail, si une telle infraction aux dispositions réglementaires non reprises précisément et clairement au bail est susceptible de faire jouer la clause résolutoire.

Concernant la sommation d’avoir à remettre dans leur état antérieur les lieux transformés par le preneur à la suite de travaux réalisés sans autorisation et ayant consisté à supprimer un monte-charge et à aménager en sous-sol une salle d’eau/de bains, il sera observé que la notion de remise des lieux loués dans leur état antérieur ne présente pas, avec l’évidence requise en référé, un caractère suffisamment précis permettant au locataire de s’exécuter dans le délai d’un mois, dès lors qu’il appartient au preneur à bail de déterminer “l’état antérieur” et les mesures de remise en état, au regard de la seule référence à un monte-charge supprimé, dont l’existence n’est par ailleurs pas mentionnée à la désignation sommaire des lieux loués au bail (article 2 du bail) et à une salle d’eau déclarée “aménagée” sans autorisation. Dans ces conditions, l’appréciation de l’infraction justifiant la mise en oeuvre de la clause résolutoire implique une interprétation tant de la notion de remise dans l’état antérieur mais aussi de la notion “d’aménagement soumis à autorisation” au regard de l’article 8 du bail, alors que cet article n’exige une autorisation du bailleur que pour les travaux sur les éléments porteurs de fondation et d’ossature, le clos, le couvert et l’étanchéité, le changement de distribution, les travaux affectant les parties communes et l’aspect extérieur de l’immeuble en copropriété.

Or, tant l’appréciation et la détermination de la remise en l’état antérieur que l’interprétation des travaux soumis à autorisation préalable et partant d’une infraction aux conditions du bail échappent à l’office du juge des référés qui ne peut que constater l’évidence de la réunion des conditions d’effet de la clause résolutoire.



Il en est de même de l’examen du respect par le preneur à bail de la sommation d’ouvrir la boutique en permanence, au regard de l’exigence de l’article 12 de maintien par le preneur à bail des lieux loués en état permanent d’utilisation effective, qui suppose d’apprécier si l’utilisation des lieux loués constatées par procès-verbaux de constats pour une activité de meublé touristique constitue une infraction à la condition posée par le bail dans les termes de l’article 12.

Enfin, la sommation de cesser de “sous louer” les locaux et de se conformer aux conditions du bail implique d’apprécier si l’activité exploitée dans les lieux loués par le preneur à bail de meublé touristique constitue une sous-location au sens de l’article 25 du bail et un défaut d’exécution par le preneur d’une condition du bail au sens de la clause résolutoire prévue au bail. L’appréciation de l’existence d’une infraction au bail sanctionnée par la clause résolutoire relève ainsi d’un examen au fond et échappe à l’évidence du constat en référé.

S’agissant de l’exigence d’une information précise contenue à la sommation, permettant au preneur de prendre connaissance de l’infraction reprochée et d’y remédier, il sera relevé que la sommation de cesser la violation du règlement de copropriété n’en donne pas le détail, la teneur ni la reproduction. Il est dès lors nécessaire d’apprécier au fond si la sommation concernée est susceptible de constituer une mise en demeure claire, nette et précise, permettant à la clause résolutoire de jouer de plein droit.

Dans ces conditions, il n’est pas démontré que les manquements allégués au commandement sont manifestement fautifs ou induisent de manière évidente l’effet de la clause résolutoire.

Il n’y a donc pas lieu à référé sur la demande de constatation de la résiliation du bail au 1er octobre 2023 à minuit par l’effet du commandement délivré le 30 août 2023, visant la clause résolutoire inscrite au bail. 

La partie demanderesse sera renvoyée à mieux se pourvoir au principal à ce titre.

- Sur l’effet du commandement de payer visant la clause résolutoire délivré le 12 janvier 2024:

Le bailleur a fait délivrer un second commandement de payer visant la clause résolutoire au 12 janvier 2024, détaillant le montant de la créance, à savoir la somme de 8.511,36 euros, arrêtée au mois de janvier 2024 inclus.

Ce commandement fait par ailleurs sommation d’avoir à justifier d’une assurance.










Il n’existe aucune contestation sérieuse sur la régularité du commandement. En annexe du commandement, figure en effet le détail complet des loyers et charges dus et le décompte des versements effectués. Le commandement précise qu'à défaut de paiement dans le délai d'un mois, le bailleur entend expressément se prévaloir de la clause résolutoire incluse dans le bail ; la reproduction de la clause résolutoire et de l'article L. 145-17 alinéa 1 du Code de commerce y figurent. Le commandement contient ainsi toutes les précisions permettant au locataire de connaître la nature, les causes et le montant des sommes réclamées, de procéder au règlement des sommes dues ou de motiver la critique du décompte.

En faisant délivrer ce commandement, la société JMK INVESTISSEMENTS n’a fait qu’exercer ses droits légitimes de bailleur face à un locataire ne respectant pas les clauses du bail alors que celles-ci avaient été acceptées en toute connaissance de cause.

Il ressort du décompte de dette arrêtée au 15 février 2024, mois de février 2024 inclus, que les causes de ce commandement n’ont manifestement pas été acquittées dans le mois de sa délivrance. Il n’est pas établi une reprise du paiement des termes courants mensuels depuis novembre 2023.

Dès lors, la clause résolutoire est acquise au 12 février 2024 à minuit et le bail se trouve résilié de plein droit avec toutes conséquences de droit.

Aux termes de l’article 835 alinéa 1er du Code de procédure civile, le président peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le maintien dans un immeuble, sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail, constitue un trouble manifestement illicite.

L’expulsion de la société MELTING FACTORY et de tout occupant de son chef doit donc être ordonnée en cas de non restitution volontaire des lieux dans le mois suivant la signification de la présente ordonnance.

Le sort des meubles trouvés dans les lieux sera régi en cas d’expulsion conformément aux dispositions du Code des procédures civiles d’exécution et selon les modalités précisées au dispositif de l’ordonnance.

L’article 835 alinéa 2 du Code de procédure dispose que, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier.

Il est rappelé qu’à compter de la résiliation du bail par l'effet de la clause résolutoire, le preneur n'est plus débiteur de loyers mais d'une indemnité d'occupation.



L’indemnité d’occupation due par la société MELTING FACTORY depuis l’acquisition de la clause résolutoire et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, sera fixée à titre provisionnel au montant du loyer contractuel, outre les charges, taxes et accessoires (soit 2837,12 euros au mois de février 2024).

S’agissant du paiement, par provision, de l’arriéré locatif, il convient de rappeler qu’une demande en paiement de provision au titre d'une créance non sérieusement contestable relève du pouvoir du juge des référés sans condition de l'existence d'une urgence, aux termes de l’article 835 du Code de procédure civile. Le montant de la provision allouée en référé n'a d'autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée

Aux termes de l'article 1353 du Code civil, c'est à celui qui réclame l'exécution d'une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

En l’espèce, au vu du décompte produit par la société JMK INVESTISSEMENTS, l'obligation de la société MELTING FACTORY au titre des loyers, charges, taxes, accessoires et indemnités d'occupation au 15 février 2024 n'est pas sérieusement contestable à hauteur de 11.348,48 euros (échéance du mois de février 2024 comprise) outre la somme de 169,19 euros de frais de commandement, somme provisionnelle au paiement de laquelle il convient de condamner la société MELTING FACTORY. Cette provision sera assortie en application de l’article 1231-6 du code civil des intérêts au taux légal depuis la date de délivrance du commandement du 12 janvier 2024 à hauteur de 8.511,36 euros et à compter de l'assignation pour le solde.

- Sur la demande de provision au titre des sous-loyers indument perçus et sur la demande d’injonction à ne plus exploiter un meublé tourisme dans les lieux loués ni à sous-louer les locaux sous astreinte :

- Sur la demande d’injonction sous astreinte :

Aux termes de l’article 835 alinéa 1er du Code de procédure civile, le président peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le bailleur fait valoir à l’appui de sa demande la violation par le preneur à bail des dispositions de l’ article 4 du bail concernant l’obligation d’obtention de toutes les autorisations découlant des dispositions législatives et réglementaires administratives ou autres, nécessaires à l’exercice de son activité et de l’article 25 du bail interdisant de sous louer en tout ou partie le local sans autorisation du bailleur.





Il ressort des pièces versées et notamment des procès-verbaux de constats dressés 16 mai 2023, 6 juin 2023, 31 août 2023, 11 octobre 2023 et 6 novembre 2023 que le local occupé par la société MELTING FACTORY est mis en location meublée à la nuitée.

Sans qu’il y ait lieu d’examiner la conformité de cette activité aux dispositions contractuelles, légales ou réglementaires, il sera observé que le bail étant résilié, la société MELTING FACTORY ne dispose plus de droit ni de titre d’occupation sur les locaux dont s’agit, de sorte qu’elle ne peut plus y exploiter une activité de quelque nature que ce soit et notamment de mise à disposition de lieux appartenant à la société demanderesse pour de la location de nuitées de meublé touristique ni de la sous-location. Au surplus, la société défenderesse n’a pas déféré au commandement d’avoir à justifier d’une assurance contre les risques locatifs.

Dans ces conditions, il sera enjoint à la société MELTING FACTORY de cesser l’exploitation de meublé touristique ou de sous-louer les locaux litigieux sous astreinte provisoire dans les conditions prévues au dispositif de la décision.

- Sur la demande de provision :

Aux termes de l'article 835, alinéa 2,du code de procédure civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. 

L'octroi d'une provision suppose le constat préalable par le juge de l'existence d'une obligation non sérieusement contestable au titre de laquelle la provision est demandée. Cette condition intervient à un double titre : elle ne peut être ordonnée que si l'obligation sur laquelle elle repose n'est pas sérieusement contestable et ne peut l'être qu'à hauteur du montant non sérieusement contestable de cette obligation, qui peut d'ailleurs correspondre à la totalité de l'obligation

Cette condition est suffisante et la provision peut être octroyée, quelle que soit l'obligation en cause. La nature de l'obligation sur laquelle est fondée la demande de provision est indifférente, qui peut être contractuelle, quasi-délictuelle ou délictuelle.

Il appartient au demandeur de prouver l'existence de l'obligation.
 
En l’espèce, le bailleur se prévaut d’une créance au titre des fruits résultant de la mise à disposition des locaux pour des nuitées de meublé touristique, activité exploitée sans autorisation par la société MELTING FACTORY dans les lieux loués et attestés par la production de procès-verbaux de constats justifiant de l’ouverture à la réservation de nuitées à l’adresse des lieux loués entre le 6 mai 2023 et le 8 novembre 2023 date du dernier constat, soit 172 jours estimés à un coût moyen de 92 euros en moyenne par nuitée.






Toutefois, ainsi qu’il ressort des développements précédents sur l’effet du commandement de payer visant la clause résolutoire délivré le 30 août 2023, dès lors que la société demanderesse a consenti à la société MELTING FACTORY sur cette même période un bail commercial tous commerces, il convient d’interpréter et d’apprécier au fond si les dispositions du bail commercial autorisait ou non l’exploitation d’une telle activité dans les lieux loués et si la mise à disposition des lieux loués pour des nuitées de meublé touristique supposait par ailleurs l’autorisation préalable du bailleur au regard de la stipulation d’une clause interdisant la sous-location sans autorisation du bailleur.

Dans ces conditions, il n’est pas démontré avec l’évidence requise en référé l’existence d’une obligation non sérieusement contestable pesant sur la société demanderesse de reverser à la société requérante les fruits de cette activité et d’une créance de la société requérante à hauteur de 12.659, 20 euros au titre de sous-loyers indument perçus.

Il n’y a donc pas lieu à référé sur la demande de provision.

La requérante sera renvoyée à mieux se pourvoir au fond sur ce chef de demande.


- Sur les autres demandes

La société MELTING FACTORY, défendeur condamné au paiement d’une provision, doit supporter la charge des dépens.

L’article 700 du Code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1° A l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, 2° et, le cas échéant, à l'avocat du bénéficiaire de l'aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l'aide aurait exposés s'il n'avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l'article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations. Néanmoins, s'il alloue une somme au titre du 2° du présent article, celle-ci ne peut être inférieure à la part contributive de l'Etat.

Il est rappelé que la juridiction des référés a le pouvoir de prononcer une condamnation en application de ces dispositions.

Aucun élément tiré de l’équité ou de la situation économique de la société MELTING FACTORY ne permet d’écarter la demande de la société JMK INVESTISSEMENTS formée sur le fondement des dispositions sus-visées. Il lui sera alloué à ce titre la somme de 3.000 euros.





PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision contradictoire et en premier ressort,

Constatons l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail à la date du 12 février 2024 à minuit ;

Ordonnons, à défaut de restitution volontaire des lieux dans le mois suivant la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de la société MELTING FACTORY et de tout occupant de son chef des lieux situés à [Adresse 3] à [Localité 4] avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d’un serrurier ;

Rappelons que le sort des meubles trouvés sur place est régi par les dispositions des articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution;

Enjoignons à la société MELTING FACTORY de cesser toute exploitation de meublé touristique ou de sous-location au sein des lieux situés à [Adresse 3] à [Localité 4], sous astreinte provisoire de 1.000 euros par nuitée ou par infraction constatée par ministère d’huissier de justice, et ce pendant une période de six mois ;
 
Fixons à titre provisionnel l’indemnité d’occupation due par la société MELTING FACTORY, à compter de la résiliation du bail du 13 février 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, à une somme égale au montant du loyer contractuel, outre les taxes, charges et accessoires ;

Condamnons par provision la société MELTING FACTORY à payer à la société JMK INVESTISSEMENTS la somme de 11.348,48 euros à valoir sur les loyers, charges, accessoires et indemnités d’occupation arriérés arrêtés au 15 février 2024 (échéance de février 2024 incluse), avec intérêts au taux légal à compter du 12 janvier 2024 sur 8.511,36 euros et à compter du 19 février 2024 sur le surplus, outre 169,19 euros de frais de commandement, ainsi que les indemnités d’occupation postérieures ;

Disons n’y avoir lieu à référé sur la demande de provision à valoir sur des sous-loyers indûment perçus ;

Condamnons la société MELTING FACTORY aux entiers dépens ;

Condamnons la société MELTING FACTORY à payer à la société JMK INVESTISSEMENTS la somme de 3.000 euros par application des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile ;







Disons n’y avoir lieu à référé sur le surplus des demandes ;

Rappelons que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Ainsi fait à PARIS, le 29 avril 2024.


Le Greffier,Le Président,



Pascale GARAVELViolette BATY