Tribunal Judiciaire · PCP JTJ proxi fond — 29 avril 2024

TRIBUNAL 
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à :
Madame [N] [I] [T]

Copie exécutoire délivrée 
le :
à : Me Catherine TRONCQUEE

Pôle civil de proximité
■

PCP JTJ proxi fond
 
N° RG 24/00210 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3XVR

N° MINUTE : 
3 JTJ






JUGEMENT 
rendu le lundi 29 avril 2024


DEMANDEUR
SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LIMMEUBLE [Adresse 1], dont le siège social est sis Représenté par son syndicat la société ANDRE GRIFFATON - [Adresse 2]
représenté par Me Catherine TRONCQUEE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #P0351


DÉFENDERESSE
Madame [N] [I] [T], demeurant [Adresse 1]
comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Mathilde CLERC, Juge, statuant en juge unique
assistée de Inès CELMA-BERNUZ, Greffier,

DATE DES DÉBATS 
Audience publique du 26 février 2024

JUGEMENT
contradictoire, en dernier ressort, prononcé par mise à disposition le 29 avril 2024 par Mathilde CLERC, Juge assistée de Inès CELMA-BERNUZ, Greffier


Décision du 29 avril 2024
PCP JTJ proxi fond - N° RG 24/00210 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3XVR


EXPOSE DU LITIGE

Mme [N] [T] est propriétaire du lot n°12 d'un immeuble situé [Adresse 1], soumis au régime de la copropriété.

Le syndicat des copropriétaires de l'immeuble, représenté par son syndic, la SAS André GRIFFATON, a, par acte de commissaire de justice du 4 octobre 2023, assigné Mme [N] [T] devant ce tribunal, pour obtenir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire, sa condamnation à lui verser les sommes suivantes:
- 3263,06 euros au titre des charges dues au 1er octobre 2023, avec intérêts au taux légal à compter du 2 juin 2023, et capitalisation de ces intérêts,
- 606 euros au titre des frais de recouvrement, 
- 2 000 euros à titre de dommages et intérêts,
- 2 500 euros pour frais irrépétibles.
Il sollicite également sa condamnation aux dépens.

L'affaire a été appelée à l'audience du 26 février 2024.

A l'audience du 26 février 2024, le syndicat des copropriétaires, représenté par son avocat, sollicite le bénéfice de son exploit introductif d'instance, et actualise sa créance à la somme de 2760,64 euros appel de charges du premier trimestre 2024 inclus.

Au soutien de ses demandes, il expose que Mme [N] [T] n'a pas réglé ses charges courantes de copropriété et de travaux régulièrement.

Mme [N] [T], comparante en personne, sollicite le rejet de toutes les prétentions du demandeur, et reconventionnellement, "la mise à plat de tous les comptes depuis 2015.

Au soutien de ses prétentions, elle conteste le montant de la dette dont son contradicteur fait état, notamment les frais d'architecte, dont elle souligne qu'il ne serait jamais venu chez elle; elle expose ne pas comprendre comment les comptes ont été établis, et avoir vainement demandé le justificatif des charges qui lui étaient réclamées. Elle fait enfin observer que le conseil syndical n'a plus de Président et qu'il n'est pas informé de la présente procédure, diligentée contre elle.

L'affaire a été mise en délibéré au 29 avril 2024, par mise à disposition au greffe en application des dispositions de l'article 450 alinéa 2 du Code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION 

Sur les charges de copropriété

En application de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965 telle que modifiée, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot et aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

Il incombe au syndicat qui poursuit le recouvrement de charges de rapporter la preuve de sa créance. A ce titre, il lui appartient de produire le procès-verbal de l'assemblée générale approuvant les comptes de l'exercice correspondant et rendant la créance certaine, liquide et exigible, un décompte de répartition de charges ainsi qu'un décompte individuel permettant de vérifier l'adéquation entre les montants à répartir par types de charges et les sommes demandées au copropriétaire.

L'article 14-1 de cette même loi dispose également que, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. En vertu de l'article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Le recouvrement des provisions peut ainsi être poursuivi jusqu'à l'établissement des comptes définitifs qui seront soumis à l'approbation de l'assemblée générale. A ce titre, le syndicat doit produire la délibération de l'assemblée générale adoptant le budget prévisionnel et démontrer la date d'exigibilité des provisions impayées. 

Par ailleurs, les travaux non inclus dans les charges de copropriété sus-définies et prévus à l'article 44 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ne sont pas compris dans le budget prévisionnel. Ils doivent faire l'objet d'un vote à l'assemblée générale quant à leur principe, leur montant et à leurs modalités de paiement et d'exigibilité.

Enfin, il sera rappelé qu'en application de l'article 42 de la même loi, les décisions d'une assemblée générale s'imposent aux copropriétaires tant que la nullité n'en a pas été prononcée et ce même si une procédure pour obtenir cette nullité a été diligentée. En effet, les actions ayant pour objet de contester les décisions des assemblées générales ne suspendent que les travaux décidés par l'assemblée générale en application des articles 25 et 26 durant le délai de recours de deux mois. Le copropriétaire qui n'a pas contesté la décision de l'assemblée générale ayant approuvé les comptes, n'est ainsi pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En l'espèce, le syndicat des copropriétaires verse aux débats :
- la matrice cadastrale, établissant la qualité de copropriétaire de Mme [N] [T], concernant le lot n°12, indiquant la répartition des tantièmes, 84/1058èmes,
- les appels de charges et travaux, pour la période allant du 1 janvier 2021 au 31 décembre 2023,
- le relevé individuel de charges pour la période allant du 31 octobre 2020 au 31 mars 2024,
- le procès-verbal de l'assemblée générale en date du 27 août 2020 :
- approuvant les comptes de l'exercice comptable 2019 arrêté à la somme de 18 042.42 euros ;
- votant le budget prévisionnel 2021 d'un montant de 22.300 euros,
- votant la vente de parties communes à M. [P] au prix de 20.000 euros, outre le coût de la cession par acte notarié, du modificatif de l'état descriptif de division étant à la charge de ce dernier,
-votant des travaux de:
- couverture complémentaire et reprise pans de bois d'un montant de 15.000 euros, sous la maîtrise d'oeuvre de M. [B], architecte, dont les honoraires s'élèvent à 1499.99 euros, les honoraires du syndic s'élevant à 449.99 euros et le coût de l'assurance dommages à 1780 euros, deux appels de provisions étant prévus les 30 septembre 2020 et le 30 octobre 2020, 
- travaux complémentaires de toiture pour un montant de 23.000 euros (dégradation des souches et bandeaux zinc) sous la maîtrise d'oeuvre de M. [B], architecte, dont les honoraires s'élèvent à 2.300 euros, les honoraires du syndic s'élevant à 690 euros et le coût de l'assurance dommages à 1780 euros, deux appels de provisions étant prévus les 30 septembre 2020 et 30 octobre 2020,
- le procès-verbal de l'assemblée générale en date du 28 avril 2021 :
- approuvant les comptes de l'exercice comptable 2020 arrêté à la somme de 17354.43 euros
- votant le budget prévisionnel 2022, d'un montant de 22.300 euros, 
- approuvant le projet modificatif de l'état descriptif de division et validant les nouveaux tantièmes de copropriété, dont la quote part de Mme [N] [T], désormais égale à 84/1082èmes, 
- votant des travaux de réparation et d'excavation de la fonte pour un montant total de 9409.40 euros, appelé le 15 mai 2021, 
- votant la réalisation d'une étude et d'un diagnostic de tous les réseaux d'eau de l'immeuble, non chiffré,
- donnant pouvoir au syndic pour recevoir les fonds provenant de la vente des parties communes et les répartir sur les comptes des copropriétaires en fonction des tantièmes de chacun,
- le procès-verbal de l'assemblée générale en date du 22 décembre 2021 votant la réalisation des travaux d' audit des réseaux plomberie pour un montant total de 25.000 euros, sous la maîtrise d'œuvre de M. [B], architecte, dont les honoraires s'élèvent à 2750 euros, ceux du syndic à 657.13 euros, le montant des provisions étant appelé en deux échéances, fixées au 30 janvier 2022 et 28 février 2022,
- le procès-verbal d'assemblée générale du 10 mai 2022 portant approbation des comptes de l'exercice comptable 2021, arrêté à la somme de 22.245,52 euros et votant le budget prévisionnel 2023 d'un montant de 23.400 euros,
- le procès-verbal d'assemblée générale du 13 avril 2023 portant approbation des comptes de l'exercice comptable 2022 arrêté à la somme de 20.368.17 euros, et votant le budget prévisionnel 2024 arrêté à la somme de 23.000 euros, 
- le procès-verbal de l'assemblée générale en date du 12 juin 2023, votant des travaux de renforcement de la structure bois dans l'appartement de Mme [L] et remplacement de la descente eaux usées, pour des montants respectifs de 7999.20 et 3727.53 euros, sous la maîtrise d'oeuvre de M. [B], architecte, dont les honoraires s'élèvent à 1172.67 euros, les honoraires du syndic s'élavant à 351.80 euros, le montant total provisionnel devant être appelé en deux échéances, les 30/06/2023 et 30/07/2023, 
- les attestations de non recours relatives aux quatre procès-verbaux,
- le contrat de syndic, 
- le décompte des sommes dues et réglées par Mme [N] [T] pour la période du 31 octobre 2020 au 18 janvier 2024, hors frais,
- les courriers de mise en demeure du 9 décembre 2020, mise au contentieux du 18 mai 2021, relance du 21 avril 2023, mise en demeure du 12 mai 2023, ultime mise en demeure du 2 juin 2023.

Au regard de l'ensemble de ces éléments, notamment du décompte des charges dues hors frais pour la période du 31 octobre 2020 au 18 janvier 2024, il apparaît que le compte de Mme [N] [T] n'était ni débiteur, ni créditeur avant l'appel de charges travaux du 31 octobre 2020, ce dont il se déduit qu'elle était à jour du paiement de ses charges, et que :

S'agissant des charges :
-les provisions pour charges courantes et cotisations fonds travaux ont été appelées conformément aux budgets prévisionnels votés chaque année ;
-les provisions pour charges courantes et cotisations fonds travaux ont été régulièrement réglées par Mme [N] [T], à l'exception des charges courantes et cotisations fonds travaux du dernier trimestre 2021 de montants égaux à 456,51 euros et 21,64 euros, soit une dette établie, à ce titre, d'un montant de 478,15 euros, 
S'agissant des travaux
-conformément au procès-verbal d'assemblée générale du 27 août 2020, les provisions des travaux de couverture complémentaire et reprise pans de bois d'un montant total de 18729,98 et 27.770 euros, ont été appelées les 30 septembre 2020 et le 30 octobre 2020, pour des montants respectifs de 743,52 euros (soit 84/1058ème de 18729,98 euros) et 1102,40 euros (soit 84/1058ème de 27770 euros), à la charge de Mme [N] [T], 
-conformément au procès-verbal de l'assemblée générale en date du 28 avril 2021, les provisions des travaux de réparation et d'excavation de la fonte d'un montant total de 9409,40 euros, ont été appelées le 15 mai 2021, soit 747,06 euros à la charge de Mme [N] [T], égal à 84/1058ème du coût total des travaux, un solde de 30,71 euros ayant été appelé le 13 avril 2023, 
-le 30 septembre 2021, a été appelée une provision pour audit plan immeuble d'un montant de 698,71 euros, correspondant à 84/1082èmes d'un montant total de 9000 euros, qui ne figure dans aucun procès-verbal d'assemblée générale, étant toutefois précisé que l'audit des réseaux d'eau de l'immeuble voté par les copropriétaires le 28 avril 2021 n'était pas chiffré, et qu'il y était précisé que le montant de cette dépense entrerait dans le cadre de la résolution 13, autorisant le syndic à engager des dépenses sans autorisation de l'assemblée générale, ce dont il se déduit que la somme appelée le 30 septembre 2021 correspond au coût de l'audit voté le 28 avril 2021, 
-conformément au procès-verbal de l'assemblée générale en date du 22 décembre 2021, les provisions des travaux " audit réseau PC " d'un montant total de 28.407,13 euros, ont été appelées les 30 janvier 2022 et 28 février 2022 pour des montants de 1102,69 euros et 1102,68 euros, soit 84/1082ème, à la charge de Mme [N] [T],
-le 15 mai 2022 a été appelée une provision pour le remplacement descente colonnes d'un montant de 286,49 euros, soit 84/1082ème d'un budget total de 3690.28 euros, qui n'apparaît dans aucun procès-verbal d'assemblée générale,
-conformément au procès-verbal du 12 juin 2023, les provisions des travaux de renforcement de la structure bois et remplacement de la descente eaux usées d'un montant total de 13251,2 euros, ont été appelées les 30 juin et 30 juillet 2023 pour des montants de 553 euros et 553 euros, soit 84/1082ème, à la charge de Mme [N] [T].

Il résulte du décompte détaillé que Mme [N] [T] n'a pas réglé les appels de charges travaux votés les 27 août 2020, 28 avril 2021, 22 décembre 2021, mais qu'elle s'est acquittée de sa quote part des provisions pour les travaux votés le 12 juin 2023, soit un solde débiteur au titre des travaux non réglés de 5814,28 euros.

Le compte de Mme [N] [T] a cependant bénéficié de crédits de montants égaux à :
- 134,44 euros au titre de la mobilisation fonds travaux le 31 octobre 2020, 
- 1587,90 euros au titre du produit de la vente des parties communes le 30 septembre 2021,
- 1169,97 euros au titre du solde de la réfection toiture, le 10 mai 2022,
- 639,63 euros au titre de la régularisation des charges courantes 2020, 2021, et 2022, conformément aux comptes approuvés en 2021, 2022 et 2023 (371,24 euros le 16 avril 2021, 71,91 euros le 10 mai 2022, et 196,42 euros le 13 avril 2023).

Il en résulte que Mme [N] [T] a été débitrice de la somme de 6292,53 euros au titre des provisions pour charges courantes et travaux impayées entre le 31 octobre 2020 et le 18 janvier 2024, et créditrice de la somme de 3531,94 euros, soit un solde débiteur final de 2760,65 euros, dont il convient de déduire la somme de 286,49 euros, appelée le 15 mai 2022, qui n'est justifiée par aucun des éléments versés aux débats.

La créance du syndicat des copropriétaires est ainsi parfaitement établie à hauteur de la somme de 2474,16 euros. Il y a en conséquence lieu de rejeter la demande formée reconventionnellement par Mme [N] [T], au titre de la " remise à plat des comptes depuis 2015 , inutile à la solution du litige.

Mme [N] [T] ne produisant aucun élément permettant de se convaincre de ce qu'elle aurait procédé au paiement de son solde débiteur, elle est redevable, au titre des charges de copropriété et de travaux impayées, de la somme de 2474,16 euros, 1er trimestre de provision pour charges 2024 inclus, selon décompte arrêté au 18 janvier 2024.

Cette somme produira intérêts au taux légal à compter du 2 juin 2023, date de la mise en demeure.

Sur les frais de recouvrement
 
Le syndicat des copropriétaires poursuit le paiement de la somme de 606 euros à ce titre.

Aux termes de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 modifiée, dans sa rédaction issue de la loi n°2006-872 du 13 juillet 2006, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice.

Les frais de relance avant mise en demeure ne peuvent être pris en compte.

En l'espèce, le syndicat impute au débit du compte des frais d'avocat qui sont indemnisés au titre des frais irrépétibles de procédure et des frais de "desarchivage", en application d'un contrat de syndic dont il n'est pas établi qu'ils soit opposable au copropriétaire et qui correspondent aux diligences habituelles que celui-ci doit accomplir.

Par ailleurs, le caractère nécessaire de certains actes dont le paiement est sollicité n'est pas justifié. En effet, l'envoi de deux mises en demeures, à trois semaines d'intervalle, le 11 mai 2023 et le 2 juin 2023, avant l'introduction de l'instance, est un choix qui appartient au syndicat. Seule la somme de 30 euros sera accordée au titre des frais nécessaires, correspondant au coût de la première mise en demeure. 

La demande en paiement au titre des frais, sera par conséquent accueillie à hauteur de la seule somme de 30 euros, correspondante à la mise en demeure du 2 juin 2023. 

En conséquence, Mme [N] [T] sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 30 euros, avec intérêts au taux légal à compter du 2 juin 2023. 

Sur les dommages et intérêts

L'article 1231-6 alinéa 3 du Code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance.

La carence de Mme [N] [T] à payer les charges a causé des difficultés de trésorerie au syndicat des copropriétaires, qui a été contraint de faire l'avance des fonds nécessaires pour accomplir sa mission d'entretien des parties communes et de bon fonctionnement des équipements communs. 

Ce préjudice, distinct de celui résultant du simple retard, sera équitablement réparé par l'allocation d'une somme de 400 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

Il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les sommes exposées par lui dans la présente instance et non comprises dans les dépens. Il convient donc de condamner Mme [N] [T] à lui verser la somme de 600 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile.

Mme [N] [T], qui succombe, supportera les dépens.

Il n’y a pas lieu, en l’espèce, d’écarter l’exécution provisoire.


PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant par jugement mis à disposition au greffe par jugement contradictoire et en dernier ressort,

CONDAMNE Mme [N] [T] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1], pris en la personne de son syndic la SAS André GRIFFATON, les sommes suivantes :
-la somme de 2474,16 euros, au titre des charges de copropriété et de travaux impayées, 1er trimestre de provision pour charges 2024 inclus, selon décompte arrêté au 18 janvier 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 2 juin 2023,
-la somme de 30 euros au titre des frais de recouvrement, avec intérêts au taux légal à compter du 2 juin 2023,
-la somme de 400 euros au titre des dommages-intérêts,

CONDAMNE Mme [N] [T] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 1], la somme de 600 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile, 

DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,

CONDAMNE Mme [N] [T] aux dépens,

RAPPELLE que l'exécution provisoire est de droit



Le greffier,le président.