Tribunal Judiciaire · PCP JCP ACR fond — 24 avril 2024

TRIBUNAL 
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à :Maître Eric SCHODER 


Copie exécutoire délivrée 
le :
à :Me Julie CONVAIN

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP ACR fond
 
N° RG 23/06501 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2SHR

N° MINUTE : 2







JUGEMENT 
rendu le 24 avril 2024

DEMANDEUR
Monsieur [U] [O], demeurant [Adresse 2]

représenté par Me Julie CONVAIN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #C0024

DÉFENDEURS
Monsieur [G] [X], demeurant [Adresse 1]

représenté par Maître Eric SCHODER de la SELARL LAGOA, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #C2573

Monsieur [F] [M], demeurant [Adresse 3]

représenté par Maître Eric SCHODER de la SELARL LAGOA, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #C2573

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Anne TOULEMONT, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection
assistée de Nicolas RANA, Greffier, lors des débats et Jennifer BRAY, Greffière, lors des délibérés, 

DATE DES DÉBATS 
Audience publique du 15 février 2024

JUGEMENT
contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 24 avril 2024 par Anne TOULEMONT, juge des contentieux de la protection assistée de Jennifer BRAY, Greffière
Décision du 24 avril 2024
PCP JCP ACR fond - N° RG 23/06501 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2SHR



EXPOSE DU LITIGE

Par contrat sous seing privé en date du 15 juin 2020, Monsieur [U] [O] a donné à bail à Monsieur [G] [X] un appartement à usage d'habitation situé [Adresse 1], Monsieur [F] [M] se portant caution solidaire par acte du 15 juin 2020. 

Des loyers étant demeurés impayés, Monsieur [U] [O] a fait signifier par acte d'huissier un commandement de payer la somme de 2375, 95 euros, en principal, correspondant à l'arriéré locatif, visant la clause résolutoire contractuelle, le 14 avril 2023.

Par acte d'huissier en date du 27 juin 2023, Monsieur [U] [O] a fait assigner Monsieur [G] [X] et Monsieur [F] [M] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de, sous le bénéfice de l'exécution provisoire :

-Constater l'acquisition de la clause résolutoire, ordonner l'expulsion, autoriser le transport des meubles ;
-condamner les défendeurs à lui payer la somme de 3930 euros au titre de l'arriéré de loyers et charges avec intérêt à compter du 14 avril 2023, ainsi qu'une indemnité d'occupation égale au montant des loyers et charges majorés de 50 % 
-condamner les défendeurs à lui payer la somme de 2 500 euros au titre de l’article 700, outre aux entiers dépens. 

A l'audience du 15 février 2024, après renvoi, Monsieur [U] [O], représenté par son conseil, dépose des écritures, expliquant que les lieux ont été restitués le 2 septembre 2023, actualise la dette à la somme de 4596, 41 euros à la date de départ, après régularisation des charges et déduction du dépôt de garantie. Il sollicite la condamnation solidaire des deux défendeurs, avec intérêt au taux légal à compter du commandement de payer. Il rejette les éléments au soutien d'une exception d'inexécution, le seul courrier de la mairie datant du 23 septembre 2022, jamais transmis, ne faisant pas état d'indécence. Au soutien de ses prétentions, Monsieur [U] [O] se fonde sur l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989 pour réclamer le montant des loyers impayés. Il demande également le rejet des demandes au titre de la résistance abusive et des délais de paiement. Il actualise le montant des frais irrépétibles à la somme de 3000 euros. 

Monsieur [G] [X] et Monsieur [F] [M], représentés par leur conseil, déposent des écritures, expliquant que la qualité à agir du bailleur n'étant pas justifiée, ses demandes sont irrecevables. Ils réclament la somme de 5000 euros au titre du préjudice de jouissance subi. Ils demandent que les loyers impayés ne soient pas versés en raison de la mauvaise foi du bailleur dans la transmission du commandement de payer, et sollicitent le remboursement des loyers des mois de septembre, octobre et novembre 2022, outre le paiement de 1260 euros de charges injustifiées, 2000 euros au titre de la procédure abusive. A titre subsidiaire, ils demandent des délais de paiement, et en tout état de cause le rejet de l'ensemble des demandes du bailleur, outre la somme de 3000 euros. Ils demandent que l'exécution provisoire soit écartée. 

L'affaire a été mise en délibéré au 24 avril 2024 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la qualité à agir du propriétaire

La qualité à agir du bailleur a été justifiée au cours des débats. Les demandes sont recevables. 

Sur les arriérés de loyer et de charges

L'article 7 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus au contrat.

Par ailleurs, il ressort de l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989 que le locataire est redevable du loyer et des charges. S'il quitte les lieux après l'acquisition de la clause résolutoire, il reste redevable d'une indemnité d'occupation au prorata des mois ou jours supplémentaires dans les lieux.

En l'espèce, il ressort du décompte établi par le bailleur que Monsieur [G] [X] et Monsieur [F] [M] serait redevable de la somme de 4596, 41 euros, au 2 septembre 2023 date à laquelle les clés auraient été remises. Il en résulte que Monsieur [G] [X] et Monsieur [F] [M] seront condamnés solidairement, compte tenu de la caution signée qui inclut tous les loyers, charges et indemnités d'occupation au paiement de la somme de 4596, 41 euros.

Cette somme portera intérêts au taux légal sur la somme de 2240 euros à compter du 14 avril 2023, et à compter de l'assignation pour le surplus en application de l'article 1231-6 du code civil.

Force est de relever que les défendeurs estiment que le commandement de payer est nul car irrégulier. Pour autant, outre le fait que ce commandement de payer est parfaitement régulier en la forme, il n'est démontré aucun grief, Monsieur [X] ayant quitté le logement. 

S'agissant du paiement des charges, il sera rappelé qu'aux termes de l'article 23 de la loi du 6 juillet 1989, les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l'objet d'une régularisation annuelle. Les demandes de provisions sont justifiées par la communication de résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et, lorsque l'immeuble est soumis au statut de la copropriété ou lorsque le bailleur est une personne morale, par le budget prévisionnel. Un mois avant cette régularisation, le bailleur en communique au locataire le décompte par nature de charges ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires et, le cas échéant, une note d'information sur les modalités de calcul des charges de chauffage et de production d'eau chaude sanitaire collectifs. Durant six mois à compter de l'envoi de ce décompte, les pièces justificatives sont tenues, dans des conditions normales, à la disposition des locataires. La sanction de ce défaut de régularisation annuelle, lorsque la régularisation est sollicitée par le bailleur plus tardivement mais dans le délai légal de prescription de trois années, est que le preneur peut solliciter des délais de paiement de 12 mois.

Les relevés de compte individuel de charges ont été présentés au cours des débats, les défendeurs n'indiquant pas quelles seraient les charges indues ou injustifiées. Il ne sera pas fait droit à la demande de remboursement des charges. 

Sur l'indécence du logement

Aux termes de l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d'espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation. En cas de méconnaissance par le bailleur de son obligation de délivrance, le locataire dispose de l'action en exécution des travaux avec demande d'indemnisation pour les préjudices subis tels que la restriction d'usage ou le préjudice d'agrément. Pour la réalisation des travaux, une astreinte peut être prononcer pour assurer l'exécution de la décision en application de l'article L.131-1 du code des procédures civiles d'exécution. En matière d'indécence en particulier, l'article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit deux sanctions. La première consiste pour le locataire à demander au bailleur ou à exiger judiciairement de lui une mise en conformité des locaux lorsque le logement loué ne satisfait pas aux normes de décence fixées par les textes. La deuxième lui reconnaît le droit, à défaut de mise en conformité, d'obtenir du juge une réduction du loyer.

En revanche, le locataire n'a pas d'autres droits, particulièrement celui de répondre à l'indécence par une suspension du paiement des loyers. L'exception d'inexécution n'est en effet pas admise, sauf en cas d'impossibilité totale d'habiter les lieux.

Monsieur [X] verse aux débats une unique pièce datant du 23 septembre 2022 de la mairie de [Localité 4] indiquant que l'aération du logement est insuffisante, provoquant des traces de moisissures sur l'allège et autour des fenêtres, les parois étant, néanmoins sèches. Il en déduit une demande d'indemnité forfaitaire de 5000 euros, le remboursement des loyers de septembre 2022 à novembre 2022, date à laquelle il a cessé de payer les loyers, puis argue d'une exception d'inexécution, il demande de rejeter la demande de paiement des loyers. 

Si le courrier de la mairie de [Localité 4] met en avant des problème d'aération et stipule que le bailleur est invité à prendre les dispositions nécessaires pour faire cesser les désordres, les défendeurs ne fournissent aucun autre document ou élément au soutien de leur demande, constat d'huissier, devis….. Ils présentent une lettre du 10 juillet 2023, sans le retour de l'AR, évoquant de l'humidité et reprenant les termes du courrier de la mairie de [Localité 4]. Ils font valoir, en outre, des difficultés économiques ne leur permettant pas de payer le loyer. 

Au vu du seul courrier de la mairie de [Localité 4], qui fait état de moisissures dans les WC et la salle d'eau liée à une aération insuffisante, ainsi que dans la pièce principale sur l'allège et autour de la fenêtre et sans élément complémentaire, il ne peut pas être déterminé le préjudice subi ni dans sa matérialité ni dans son ampleur, ni dans ses conséquences. De ce fait, les défendeurs seront déboutés de l'intégralité de leurs demandes à ce titre. 

Sur la procédure abusive 

L'exercice d'une action en justice constituant un droit et ne pouvant donner lieu à l'octroi de dommages et intérêts qu'à la condition de caractériser une faute faisant dégénérer en abus l'exercice de l'action telle la malice, la mauvaise foi, l'erreur grossière équipollente au dol, dont la preuve n'est pas rapportée en l'espèce les défendeurs qui succombent dans leurs prétentions. 
La procédure entamée par le bailleur étant justifiée, il ne sera pas fait droit à la demande au titre de la procédure abusive. 

Sur les délais de paiement

Seuls peuvent donc être envisagés des délais de paiement, maximum de 24 mois, sur le fondement de l'article 1343-5 du code civil.

En l'espèce, le décompte locatif produit aux débats par le bailleur démontre que les défendeurs n'effectuent aucun règlement. Ils ne peuvent pas justifier être en capacité de régler sa dette dans le délai légal de 24 mois, Monsieur [M] ne versant aucun élément sur sa situation. 

La demande de délais de paiement sera par conséquent rejetée.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [G] [X] et Monsieur [F] [M], partie perdante, supporteront la charge des dépens, en application de l'article 696 du code de procédure civile. 

Il serait inéquitable de laisser à la charge du bailleur les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 800 euros lui sera donc allouée au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile, aucun élément sur les conséquences manifestement excessives sont apportées.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les demandes de Monsieur [U] [O] sont recevables.

CONDAMNE solidairement Monsieur [G] [X] et Monsieur [F] [M] à verser à Monsieur [U] [O] la somme de 4596, 41 euros au titre du solde locatif avec intérêts au taux légal sur la somme de 2240 à compter du 14 avril 2023, et à compter de l'assignation pour le surplus ;

DEBOUTE Monsieur [G] [X] et Monsieur [F] [M] N de l'intégralité de leurs demandes financières et de leur demande de délai de paiement. 

CONDAMNE in solidum Monsieur [G] [X] et Monsieur [F] [M] à verser à Monsieur [U] [O] la somme de 800 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [G] [X] et Monsieur [F] [M] aux dépens;

REJETTE le surplus des demandes ;

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

 Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le Juge des contentieux de la protection et le Greffier susnommés.

 
Le greffier,Le juge des contentieux de la protection