Tribunal Judiciaire · PCP JCP fond — 29 avril 2024

TRIBUNAL 
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à : Me Eric PANTOU


Copie exécutoire délivrée 
le :
à : Me Pierre-Bruno GENON-CATALOT

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP fond
 
N° RG 23/04240 - N° Portalis 352J-W-B7H-CZ3ZT

N° MINUTE : 
6-2024






JUGEMENT 
rendu le lundi 29 avril 2024


DEMANDERESSE
PARIS HABITAT - OPH (ANCIENNEMENT OPAC DE [Localité 3]), Etablissement Public à caractère Industriel et Commercial dont le siège social est sis [Adresse 2]
représentée par Me Pierre-Bruno GENON-CATALOT, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : B 0096


DÉFENDERESSES
Madame [P] [M], demeurant [Adresse 1]
comparante en personne assistée de Me Eric PANTOU, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #C1340

Madame [I] [J], demeurant [Adresse 1]
représentée par Me Eric PANTOU, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #C1340

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Marie-Laure KESSLER, Vice-Présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Laura DEMMER, Greffière lors de l’audience, et de Antonio FILARETO, Greffier lors du prononcé

DATE DES DÉBATS 
Audience publique du 19 décembre 2023
Délibéré le 29 avril 2024

JUGEMENT
contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 29 avril 2024 par Marie-Laure KESSLER, Vice-Présidente assistée de Antonio FILARETO, Greffier


Décision du 29 avril 2024
PCP JCP fond - N° RG 23/04240 - N° Portalis 352J-W-B7H-CZ3ZT


EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 1er juin 1979, l'OPHLM de la Ville de [Localité 3] devenu [Localité 3] Habitat OPH a donné à bail à Mme [P] [M] un logement de trois pièces situé [Adresse 1] à [Localité 4] (escalier 16 - 3ème étage - porte face - appartement 273) ainsi qu’une cave portant le même numéro.

Suspectant l’occupation de l’appartement par d’autres personnes que Mme [P] [M], laquelle semble être domiciliée en Martinique, [Localité 3] Habitat OPH a fait délivrer deux sommations interpellatives les 20 juillet 2021 et 8 mars 2022 desquelles il a résulté que Mme [P] [M] a indiqué avoir été bloquée en Martinique lors du Covid et que son logement était occupé par sa fille et son petit-fils.

Par actes d’huissier des 7 et 15 avril 2023, Paris Habitat OPH a fait assigner Mme [P] [M] Mme [I] [J] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de, avec le bénéfice de l'exécution provisoire:
prononcer la résiliation judiciaire du bail du 31 mai 1979 aux torts exclusifs de Mme [P] [M],dire que Mme [I] [J] est occupante sans droit ni titre du logement,ordonner son expulsion et celle de tous les occupants de son chef, notamment Mme [I] [J] des lieux loués avec assistance de la force publique et d'un serrurier si nécessaire, sous astreinte de 50 euros par jour de retard à compter du prononcé ou, à défaut, de la signification du jugement à intervenir, pour une durée de trois mois,supprimer le délai de deux mois prévu à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution,dire et juger que le sort des meubles sera régi par les articles L. 433-1, L.433-2 et R.433-1 et R.433-7 du code des procédures civiles d’exécution,condamner solidairement, à défaut in solidum, Mme [P] [M] et Mme [I] [J] au paiement d'une indemnité d'occupation égale au montant du loyer et des charges majoré de 30% à titre de dommages et intérêts à compter de la résiliation du bail et jusqu'à libération des lieux,ordonner la capitalisation des intérêts,condamner solidairement, à défaut in solidum, Mme [P] [M] et Mme [I] [J] au paiement d'une somme de 1 200 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens. 
A l'audience du 19 décembre 2023, [Localité 3] Habitat OPH, représenté par son conseil, maintient ses demandes telles qu'exposées dans l'assignation. Il soulève en outre la défaut de qualité à agir de M. [X] [B] [J] qui est mineur.

Au soutien de ses prétentions, il fait valoir que Mme [P] [M] a définitivement quitté le logement pour s'installer en Martinique ainsi que cela résulte des documents versés au débat démontrant qu’elle est domiciliée à Fort de Fance. Or, en application de l'article 2 de la loi du 6 juillet 1989 ainsi que des dispositions du code de la construction et de l’habitation relatives aux habitations à loyer modéré, le logement doit être occupé personnellement par le locataire et l'occupation doit durer au moins huit mois par an et le contrat de bail stipule l'interdiction de céder le droit au bail ou de sous-louer le logement.

M. [X] [B] [J], représenté par son conseil, intervient volontairement à la procédure et estime que son intervention est recevable. Mme [P] [M] est assistée par son conseil et Mme [I] [J] est représentée par celui-ci. Les défendeurs exposent que Mme [P] [M] occupe bien le logement, y passant six mois de l’année depuis qu’elle est à la retraite, résidant l’autre moitié de l’année à la Martinique pour des raisons de santé et qu’il constitue toujours son habitation principale. Elle ajoute que le fait de loger des personnes de sa famille, en l’occurrence sa fille et son petit-fils, ne saurait constituer un manquement aux dispositions du bail. Elle sollicite en conséquence le débouté des demandes de [Localité 3] Habitat OPH. A titre subsidiaire, Mme [P] [M] sollicite un délai pour quitter les lieux et la condamnation du bailleur à lui verser la somme de 1.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

La décision a été mise en délibéré au 27 février 2024 par mise à disposition au greffe. La décision a été prorogée au 29 avril 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

Il convient préalablement de relever que le bail litigieux est soumis à la loi du 6 juillet 1989, dès lors qu’il s’agit d’une résidence principale et que le bail a été conclu pour une durée d’un trimestre et s’est renouvelé sous l’empire de la loi du 6 juillet 1989 entraînant l’application de cette loi en application de l’article 2 de ladite loi.

Sur la fin de non-recevoir tirée du défaut de qualité à agir de M. [X] [B] [J]

Aux termes de l'article 122 du code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l'adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d'agir, tel le défaut de qualité, le défaut d'intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

Selon les articles 388 et 388-1-1 du code civil, le mineur est l'individu de l'un ou l'autre sexe qui n'a point encore l'âge de dix-huit ans accomplis et est représenté dans tous les actes de la vie civile par son administrateur légal, sauf les cas dans lesquels la loi ou l'usage autorise les mineurs à agir eux-mêmes.

En l'espèce, il est constant que M. [X] [B] [J], né le 30 mai 2008, est mineur et ne peut intervenir de lui-même à la procédure n’ayant pas qualité à agir.

En conséquence, M. [X] [B] [J] n’étant pas représenté par son administrateur légal, sera déclaré irrecevable à agir.

Sur la résiliation judiciaire du contrat de bail

Aux termes de l'article R.441-1 du code de la construction et de l'habitation, les logements relevant de l'Habitat à Loyer Modéré sont attribués sous condition de ressources et en fonction de la situation personnelle du candidat à la location.

Aux termes de l'article 2 de la loi du 6 juillet 1989, la résidence principale est entendue comme le logement occupé au moins huit mois par an, sauf obligation professionnelle, raison de santé ou cas de force majeure, soit par le preneur ou son conjoint, soit par une personne à charge au sens du code de la construction et de l'habitation.ne peut ni céder le contrat de location, ni sous-louer le logement sauf avec l'accord écrit du bailleur.

De plus, selon l’article 8 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire ne peut ni céder le contrat de location, ni sous-louer le logement sauf avec l'accord écrit du bailleur, y compris sur le prix du loyer. 

L'article 1134 devenu 1103 du code civil dispose que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. Or le contrat de bail du 1er juin 1979 stipule que « le preneur reconnaît n'avoir droit à la présente location que dans la mesure où celle-ci constitue le lieu de son principal établissement. La présente location n'est pas transmissible par voie de cession ou legs ».

En application des articles 1224, 1227, 1229 et 1741 du code civil, le contrat de bail peut être résilié, en cas d'inexécution suffisamment grave des obligations, par décision de justice. L'article 1728 du même code précise que le preneur est tenu de deux obligations principales : user de la chose louée raisonnablement et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, et payer le prix du bail aux termes convenus. Aux termes de l'article 1729, si le preneur n'use pas de la chose louée raisonnablement, le bailleur peut faire résilier le bail.

Il n'est pas contesté par les défendeurs que Mme [P] [M] dispose d’une adresse à la Martinique où l’assignation ayant conduit à la présente procédure lui a été délivrée. 

Cette même adresse apparaît sur l’avis d’imposition sur les revenus de l’année 2020 établi en 2021 de Mme [P] [M] alors que l’adresse du logement appartenant à [Localité 3] Habitat OPH apparaît sur l’avis d’imposition pour la même période de sa fille Mme [I] [J].

Il ressort également des pièces versées au débat que lorsque l’huissier de justice s’est présenté au logement du [Adresse 1] à [Localité 4] à deux reprises le 21 juillet 2021 et le 8 mars 2022, il n’y a pas trouvé la locataire et les personnes rencontrées dans l’immeuble ont indiqué qu’un couple vivait dans le logement puis que le logement était occupé par la fille et le petit-fils de Mme [M].

En défense, Mme [P] [M] indique occuper le logement six mois de l’année, passant les six mois restant à la Martinique. Elle estime que cette durée d’occupation lui permet de revendiquer le fait que le logement serait sa résidence principale.

Cependant, les dispositions de l’article 2 de la loi du 6 juillet 1989 ci-dessus rappelées, précisent que la résidence principale s’entend du logement occupé au moins huit mois par an.

Il apparaît ainsi que Mme [P] [M] ne respecte pas les dispositions contractuelles et légales en n’occupant pas le logement de son propre aveu au moins huit mois par an.

Il sera en outre relevé que la défenderesse prétend occuper le logement la moitié de l’année mais n’apporte aucun élément permettant d’établir ce qu’elle avance.

L'inoccupation personnelle des lieux par Mme [P] [M] justifie la résiliation du bail et par conséquent son expulsion ainsi que celle des occupants de son chef, en l’occurrence Mme [I] [J], selon les modalités prévues au dispositif de la présente décision.

Aucune circonstance de l’espèce ne justifie de supprimer le délai de deux mois entre le commandement de quitter les lieux et l’expulsion, ni d’assortir l’expulsion d’une astreinte de 100 euros par jour de retard à compter du prononcé de la décision à intervenir et ce jusqu’à complète libération des lieux et remise des clés, de sorte que ces demandes seront rejetées.

Il sera rappelé que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution dont l’application relève, en cas de difficulté de la compétence du juge de l’exécution.

Sur l'indemnité d'occupation

La résiliation judiciaire a pour effet de déchoir le locataire de tout droit d'occupation du local donné à bail. Le maintien dans les lieux malgré cette déchéance du droit d'occupation constitue une faute civile ouvrant droit à réparation par le versement d'une indemnité d'occupation.

L'indemnité d'occupation a un caractère mixte indemnitaire et compensatoire dans la mesure où elle est destinée, à la fois à rémunérer le propriétaire de la perte de jouissance du local et à l'indemniser du trouble subi du fait de l'occupation illicite de son bien.

Au vu des éléments de fait propres à l'affaire, l'indemnité sera fixée au montant du loyer tel qu'il résulterait du bail expiré et augmenté des charges jusqu’à complète libération des lieux majoré de 10% en ce que le logement est occupé de manière habituelle non par la locataire en titre mais par sa fille et son petit-fils, ainsi que cela résulte de l’avis d’imposition de cette dernière.

Cette indemnité sera due à compter de la présente décision in solidum par la locataire déchue et Mme [I] [J], occupante sans droit ni titre.



Sur la demande reconventionnelle de Mme [P] [M] relative à l'octroi de délais pour quitter les lieux

Il ressort des dispositions des articles L.412-3 et L.412-4 du code des procédures civiles d'exécution que le juge qui ordonne l'expulsion des occupants de lieux habités peut accorder des délais renouvelables d'une durée comprise entre trois mois et trois ans, « chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales, sans que ces occupants aient à justifier d'un titre à l'origine de l'occupation » ; pour fixer ces délais, le juge tient compte «de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l'occupant dans l'exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l'occupant, notamment en ce qui concerne l'âge, l'état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d'eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l'occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L. 441-2-3 et L. 441-2-3-1 du code de la construction et de l'habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés. » 

En l'espèce, il ressort des pièces versées au débat que Mme [P] [M] dispose d’un autre logement en Martinique.

Compte tenu de la nécessité pour le bailleur de reprendre possession du logement au regard de nombre de demandeurs de logement sociaux et du délai d’attente pour obtenir un tel logement, il ne sera pas fait droit à la demande de délai formée par Mme [P] [M].

Sur les demandes accessoires

Mme [P] [M] et Mme [I] [J], parties perdantes, seront condamnées in solidum aux dépens.

Il convient en équité de condamner in solidum Mme [P] [M] et Mme [I] [J] à payer à [Localité 3] Habitat OPH, qui a dû exposer des frais dans la présente procédure, la somme de 400 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

En application de l'article 514 du code de procédure civile dans sa rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe conformément aux articles 450 et 451 du code de procédure civile, par jugement contradictoire et en premier ressort,

DECLARE irrecevable en ses demandes,

PRONONCE la résiliation du bail liant [Localité 3] Habitat OPH et Mme [P] [M] portant sur le logement sis [Adresse 1] à [Localité 4](escalier 16 - 3ème étage - porte face - appartement 273) ;

DIT que Mme [P] [M] est occupante sans droit ni titre du logement sis [Adresse 1] à [Localité 4](escalier 16 - 3ème étage - porte face - appartement 273) à compter du présent jugement ;

ORDONNE à Mme [P] [M] de libérer les lieux à l’issue d’un délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement pour quitter les lieux ;

DIT qu'à défaut pour Mme [P] [M] d'avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans le délai précité, [Localité 3] Habitat OPH pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, notamment Mme [I] [J] y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

REJETTE la demande d’astreinte ;

DIT n'y avoir lieu à supprimer les délais prévus par les articles L. L.412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

DIT n'y avoir lieu à ordonner le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux et rappelle que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d'exécution ;

CONDAMNE in solidum Mme [P] [M] et Mme [I] [J] au paiement à [Localité 3] Habitat OPH d'une indemnité d'occupation égale au montant du loyer et charges qui auraient été dus en cas de non résiliation du bail majoré de 10% à compter du présent jugement ;

DEBOUTE [Localité 3] Habitat OPH de sa demande en paiement au titre de l'arriéré locatif ;

CONDAMNE in solidum Mme [P] [M] et Mme [I] [J] aux dépens ;

CONDAMNE in solidum Mme [P] [M] et Mme [I] [J] à payer à [Localité 3] HABITAT OPH la somme de 400 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
 
REJETTE pour le surplus ;

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe du Tribunal judiciaire de PARIS à la date précitée.


LE GREFFIER LE JUGE