Tribunal Judiciaire · PCP JCP fond — 29 avril 2024

TRIBUNAL 
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à : S.E.L.A.R.L. CABINET MOISSET ASSOCIES

Copie exécutoire délivrée 
le :
à :Me Alexandra JAULIN

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP fond
 
N° RG 24/00360 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3XG5

N° MINUTE : 
10 JCP






JUGEMENT 
rendu le lundi 29 avril 2024


DEMANDEUR
Monsieur [O] [W], domicilié : chez Maître [N] [F], [Adresse 1]
représenté par Me Alexandra JAULIN, avocat au barreau de VAL-DE-MARNE,


DÉFENDERESSE
S.E.L.A.R.L. CABINET MOISSET ASSOCIES, dont le siège social est sis [Adresse 3]
non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Mathilde CLERC, Juge, juge des contentieux de la protection
assistée de Inès CELMA-BERNUZ, Greffier,

DATE DES DÉBATS 
Audience publique du 26 février 2024

JUGEMENT
réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 29 avril 2024 par Mathilde CLERC, Juge assistée de Inès CELMA-BERNUZ, Greffier


Décision du 29 avril 2024
PCP JCP fond - N° RG 24/00360 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3XG5


EXPOSE DU LITIGE

Suivant contrat du 14 janvier 2013, M. [O] [W] a donné à bail à la SELARL Cabinet Moisset Associés un appartement meublé situé [Adresse 2] moyennant un loyer mensuel de 3500 euros, charges comprises.

M. [O] [W] a, par acte de commissaire de justice du 21 septembre 2023, assigné la SELARL Cabinet Moisset Associés devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Paris aux fins de:
condamnation de la défenderesse au paiement des sommes suivantes :11.150,52 euros au titre de l'arriéré des loyers et des charges, avec intérêts au taux légal à compter du 29 avril 2021;1380 euros au titre des frais de remise en état de l’appartement;1000 euros de dommages-intérêts en raison de la résistance abusive des locataires ;2000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, avec intérêts au taux légal à compter du jugement, ainsi qu'aux dépens de l'instance, en ce compris les frais liés à l’établissement du constat d’état des lieux de sortie à hauteur de 504,09 euros.condamnation de la SERLAL Cabinet Moisset Associés à cesser toute communication professionnelle liée à l’adresse des locaux, et ce sous peine d’astreinte de 30 euros par jour de retard dans un délai de 15 jours à compter de la signification de la décision à intervenir.
A l'audience du 26 février 2024, M. [O] [W], représenté par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d'instance.

Au soutien de ses prétentions, M. [O] [W] fait valoir, au visa des articles 1728, 1730 et 1732 du code civil, que les loyers n’ont plus été réglés par la locataire à compter du mois de février 2021, et que la taxe sur les ordures ménagères pour les années 2018, 2019 et 2020 et le contrat annuel d’entretien de la chaudière, qui incombaient au locataire, n’ont pas été payés. Il ajoute qu’un constat d’huissier a été établi le 9 avril 2021, à l’issue du congé donné par la locataire, le commissaire de justice ayant constaté des dégradations et un état de saleté nécessitant l’intervention d’une entreprise de nettoyage. Enfin, il souligne que la SELARL Cabinet Moisset Associés n’aurait pas procédé à l’ensemble des démarches liées au changement de domiciliation de son cabinet, qui demeure publiquement, notamment sur internet, domicilié [Adresse 2], ce qui causerait des difficultés aux nouveaux locataires, eux-mêmes avocats.

La SELARL Cabinet Moisset Associés n’a ni comparu ni été représentée de sorte que le jugement sera réputé contradictoire.

L'affaire a été mise en délibéré au 9 juillet 2021 par mise à disposition au greffe.



EXPOSE DES MOTIFS

Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

En l’espèce, la défenderesse n’a pas comparu, de sorte qu’il sera fait application des dispositions précitées.

Sur l'arriéré de loyers, de taxe sur les ordures ménagères, et d’échéance annuelle du contrat d’entretien de la chaudière

Aux termes des articles 1103, 1104, 1217 et 1231 et suivants du code civil, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites et doivent être exécutées de bonne foi.

Le contrat de bail est « un contrat par lequel l'une des parties s'oblige à faire jouir l'autre d'une chose pendant un certain temps, et moyennant un certain prix que celle-ci s'oblige de lui payer », selon l'article 1709 du code civil. 

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l'article 1728 du code civil.

Aux termes de l'article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui s'en prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui produit l'extinction de l'obligation.

Il en résulte qu’il appartient au bailleur de justifier l'arriéré locatif dont il se prévaut en produisant le contrat de bail sur lequel il se fonde ainsi que les éléments à même d'établir le quantum de sa créance, et qu’il revient au locataire qui se dit libéré de prouver le paiement de sa dette. 

En l’espèce, M. [O] [W] sollicite le paiement de la somme de 11150,52 euros au titre d’un arriéré locatif et de charges, ajoutant que le locataire aurait unilatéralement décidé d’imputer le montant du dépôt de garantie, soit 7000 euros, sur cette somme.

Au soutien de sa prétention, il produit le contrat de bail dont il résulte que le loyer du logement donné à bail s’élevait à 3500 euros charges comprises, et ses avis de taxe foncière 2018, 2019 et 2020, dont il résulte que la taxe sur les ordures ménagères s’est élevée, au cours de ces trois années, à respectivement 689 euros, 692 euros, et 707 euros, outre une facture de renouvellement du contrat d’entretien de la chaudière située au [Adresse 2], d’un montant de 361,42 euros.

En l'absence toutefois de production d'un historique de compte complet du locataire, faisant apparaître les loyers et charges appelés ainsi que les paiements effectués, il est impossible de déterminer la différence entre les sommes appelées par le bailleur et les paiements effectivement réalisés par la SELARL MOISSET Associés, tant au titre des loyers que des charges, taxes et contrats d’entretien. Les comptes et éventuels soldes débiteurs ne peuvent donc en l’état être vérifiés.

En conséquence, M. [O] [W] sera débouté de sa demande formée au titre de l’arriéré de loyers, taxes sur les ordures ménagères et contrat d’entretien de la chaudière.

Sur les dégradations locatives et le défaut d'entretien des preneurs

En application de l’article 1730 du Code civil, s'il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu'il l'a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure. 

L’article 1732 du même code dispose que le locataire répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu sans sa faute. 

Aux termes de la clause VIII du contrat conclu entre les parties le 14 janvier 2013, « le locataire est tenu de prendre à sa charge l’entretien courant du logement, les menues réparations et l’ensemble des réparations locatives prévues par le décret n°87-712 du 26 août 1987, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure. (…) En cas de location meublée, répondre de la perte ou de la détérioration des meubles mis à sa disposition par le bailleur ». 

Aux termes de l’avenant au contrat de location meublée versé aux débats, « un état des lieux sera dressé contradictoirement entre les parties lors de l’entrée dans les lieux du locataire. Le locataire accepte expressément s’agissant du ménage final et de la remise en ordre, de rendre l’appartement en bon ordre et en bon état de propreté à l’issue de la location. Le rangement et le ménage final seront au choix :
Réalisé par ses soins et vérifiés par le propriétaireEffectué à la diligence du propriétaire par une entreprise spécialisée, justifié par facture, dont le montant sera déduit de la location ».
La preuve de la vétusté incombe au locataire mais c’est au bailleur de rapporter la preuve de l’existence de dégradations locatives. Les dégradations sont notamment établies par comparaison entre l'état des lieux d'entrée et l'état des lieux de sortie lorsqu'ils sont établis contradictoirement. La vétusté, c'est à dire l'usure et l'obsolescence dues au simple écoulement du temps, s'apprécie notamment par la prise en compte de la durée d'occupation du logement.

En l’espèce, M. [O] [W] sollicite la somme de 1380 euros au titre des frais de remise en état de l’appartement ; il produit, au soutien de sa prétention, l’état des lieux d’entrée dans les lieux, dont il résulte que l’ensemble des pièces et des éléments les composant étaient décrits comme en bon état, avec mentions d’une fissure sur le plafond de la première salle de bain et d’une trace noire sur le sol de la première chambre, et le constat d’huissier réalisé à la sortie de la locataire le 9 avril 2021 dont il résulte que :
Dans l’entrée, le sol et la peinture sont en état d’usage ; sur le mur à gauche de la porte d’accès à la cuisine, il existe des boursouflures de peinture et sur le mur à droite de la porte d’accès à la salle de bains, un gonflement de peinture.Les murs de la cuisine sont en très bon état, le sol est encrassé et des carreaux de carrelage au-dessus de l’évier sont décollés, suite à un dégât des eaux, indiqué par M. MOISSET ; le plan de travail, l’évier, le four et le lave-vaisselle sont décrits comme en bon état de propreté ; les placards sont en bon état ; Le sol du salon est en état d’usage, avec des frottements noirâtres dans la partie centrale ; la peinture murale en état d’usage ; celle du plafond en très bon état ; les fenêtres sont en très bon état ;Le sol de la salle à manger présente des traces de décoloration, la peinture murale est en bon état et celle du plafond en très bon état ;Le sol de salle de bains est en très bon état, les murs présentent des traces de microfissuration et la baignoire des traces de couleur brune autour de la bonde ; les WC et bidets sont en bon état de propreté.Le sol et les murs du cabinet de toilettes sont en très bon état, le lave-main d’angle est branlant.Le sol du couloir est en état d’usage et la peinture des murs en état moyen ;Le sol de la première chambre présente des traces de décoloration au pied de la fenêtre, les murs sont en état d’usage, la peinture du plafond en très bon état ;Le sol de la seconde chambre présente des traces de décoloration au pied de la fenêtre ; les murs sont en bon état, et celle du plafond en très bon état, à l’exception de traces d’infiltration, expliquées par M. MOISSET par un dégât des eaux survenus en 2020 ;Le sol et les murs de la deuxième cuisine sont en bon état ; le lave-vaisselle est en bon état de propreté ; le four à micro-ondes est encrassé par des projections alimentaires.Le sol du dégagement est en très bon état et ses murs en bon état, il existe une fissuration transversale du plafond ;Le sol et les murs de la deuxième salle de bain sont en très bon état ; le lavabo en bon état de propreté ; le carrelage de la douche est entartré ; l’abattant de la cuvette des WC est encrassé ;Le cabinet de toilette et le dégagement ne présentent pas de caractéristiques notables. Leurs murs et sols sont en bon état.
Les photographies annexées permettent de corroborer les boursouflures sur les murs décrites par l’huissier de justice, mais ne permettent pas de corroborer l’état de saleté allégué par M. [O] [W], nécessitant des travaux de nettoyage pour un montant de 1380 euros. 

Il résulte de l’ensemble de ces éléments que l’appartement a été restitué dans un état globalement satisfaisant, à l’exception de boursouflures sur les peintures de certains murs, pour lesquelles les frais de remise en état ne sont pas sollicités ; S’agissant du manque de propreté, il sera retenu du constat d’huissier que le four à micro-ondes et le sol d’une des deux cuisines étaient encrassés, et que, dans la première salle de bain, la baignoire présentait des traces de couleur brune autour de la bonde, et,  dans la deuxième salle de bain, l’abattant de la cuvette des toilettes était encrassé et le carrelage de la douche entartré.

Aussi, le montant figurant dans le devis produit par M. [O] [W], qui évalue à 1380 euros le coût du nettoyage intégral de l’appartement, à l’inclusion de la vitrerie, laquelle est décrite comme étant en bon état dans l’état des lieux de sortie, ne saurait - il être intégralement mis à la charge de la locataire. En effet, ce montant apparaît disproportionné au regard des manquements de la locataire à ses obligations contractuelles, le courrier notifiant, le 2 juillet 2021, une remise de 1717,74 euros aux locataires entrant étant insuffisant à démontrer qu’elle serait liée à un défaut de propreté dans le logement.

Il y a en conséquence lieu d’accorder à M. [O] [W] une somme qu’il apparaît raisonnable de fixer à 500 euros au titre des frais de nettoyage, résultant de l’exécution imparfaite par la locataire de son obligation contractuelle. 

Cette somme portera intérêts au taux légal à compter de l'assignation en application de l'article 1231-7 du code civil.

Sur la demande de dommages et intérêts

Aux termes de l’article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent en principe dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Néanmoins, le créancier auquel le débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

L'article 1231-6 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance.

Par ailleurs, en application de l'article 1240 du même code, il est de jurisprudence constante que la faute, même non grossière ou dolosive suffit, lorsqu'un préjudice en résulte, à justifier une condamnation à des dommages-intérêts pour abus du droit d'agir en justice ou de résistance abusive à une action judiciaire.

En l’espèce, faute de justifier du préjudice subi distinct de celui réparé par les intérêts moratoires accordés ci-dessus, le bailleur sera débouté de sa demande de dommages et intérêts.

Sur la communication liée à l’adresse des locaux

M. [O] [W] sollicite du juge qu’il ordonne que la SELARL Cabinet Moisset Associés cesse toute communication liée à l’adresse des locaux, précisant que le site internet du cabinet mentionne toujours comme adresse les locaux appartenant au bailleur. 

Il ne produit toutefois au soutien de son argumentation aucune pièce permettant de corroborer ses déclarations, de sorte que sa demande ne pourra qu’être rejetée.

Sur les demandes accessoires

Compte tenu de la défaillance du défendeur dans la charge de la preuve qui lui incombait, il y a lieu de laisser à la charge de chacune des parties les dépens d'instance par elle exposés.

Il convient en outre de rejeter la demande du bailleur formée au titre de l'article 700 du code de procédure civile. 

Les frais d’état des lieux de sortie, qui n’entrent pas dans les frais irrépétibles, seront supportés à parts égales entre les parties. 

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.


PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe réputé contradictoire et en premier ressort,

DEBOUTE M. [O] [W] de sa demande formée au titre de l’arriéré de loyers, taxes sur les ordures ménagères et contrat d’entretien de la chaudière,

CONDAMNE la SELARL Cabinet Moisset Associés à verser à M. [O] [W] la somme de 500 (cinq-cents) euros au titre des frais de remise en état de l’appartement, avec intérêts à taux légal à compter de l’assignation,

DEBOUTE M. [O] [W] de sa demande de dommages-intérêts,

DEBOUTE M. [O] [W] de sa condamnation de la SERLAL Cabinet Moisset Associés à cesser toute communication professionnelle liée à l’adresse des locaux ;

CONDAMNE la SELARL Cabinet Moisset Associés à verser à M. [O] [W] la somme de 252,05 euros au titre du procès-verbal de constat d'huissier avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

REJETTE le surplus des demandes de M. [O] [W] ;

LAISSE à la charge de chacune des parties les dépens d'instance par elle exposés ;

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.



LE GREFFIERLE JUGE