Tribunal Judiciaire · PCP JCP fond — 29 avril 2024

TRIBUNAL 
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à :


Copie exécutoire délivrée 
le :
à : Me Chloé SAVOLDELLI ;
Madame [W] [D]

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP fond
 
N° RG 23/05710 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2JZ4

N° MINUTE : 
9-2024






JUGEMENT 
rendu le lundi 29 avril 2024


DEMANDERESSE
Madame [W] [D], demeurant [Adresse 3]
comparante en personne


DÉFENDERESSE
S.A.R.L. ARCEAL BLMP prise en la personne de son gérant [J] [R], dont le siège social est sis [Adresse 2]
représentée par Me Chloé SAVOLDELLI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #A0141



COMPOSITION DU TRIBUNAL
Marie-Laure KESSLER, Vice-Présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Laura DEMMER, Greffière lors de l’audience et de Antonio FILARETO, Greffier lors du prononcé

DATE DES DÉBATS 
Audience publique du 19 décembre 2023
Délibéré le 29 avril 2024

JUGEMENT
contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 29 avril 2024 par Marie-Laure KESSLER, Vice-Présidente assistée de Antonio FILARETO, Greffier


Décision du 29 avril 2024
PCP JCP fond - N° RG 23/05710 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2JZ4

Exposé du litige

Par acte sous seing privé du 15 avril 2014, à effet au 22 avril 2014, la société ARCEAL BLMP a consenti un bail d’habitation à Mme [W] [D] sur des locaux meublés situés [Adresse 1] à [Localité 4], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 715 euros et d’une provision pour charges de 50 euros auxquels était ajoutée la TVA.

Par courrier électronique du 7 octobre 2022 adressé au mandataire du bailleur, Mme [W] [D] a contesté le versement de la TVA.

Par courrier recommandé du 29 novembre 2022, reçu le 30 novembre 2022, Mme [W] [D] a donné congé du logement.

Par acte de commissaire de justice du 27 décembre 2022, les bailleurs ont fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme principale de 7 875,69 euros au titre de l'arriéré locatif, visant la clause résolutoire prévue dans le contrat.

Par courrier électronique du 16 février 2023, Mme [W] [D] a relancé le mandataire du bailleur quant à la réalisation d’un état des lieux de sortie.

Une nouvelle relance a été effectuée le 27 février 2023 par la locataire à la réception de l’avis d’échéance du mois de mars 2023.

L’état des lieux de sortie a finalement été effectué le 28 février 2023.

Par assignation délivrée à la société ARCEAL BLMP le 24 mars 2023, Mme [W] [D] a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris des demandes suivantes :
Condamner la société ARCEAL BLMP à rembourser à Mme [W] [D] la somme de 14.684,35 euros correspondant à la TVA illégalement facturée en sus du loyer et des provisions pour charges du 15 avril 2014 au 31 décembre 2022,Condamner la société ARCEAL BLMP à restituer à Mme [W] [D] la somme de 1.716 euros versée à titre de dépôt de garantie, cette somme étant majorée de 10% du loyer en principal pour chaque période mensuelle commencée, à défaut de restitution dans les délais,Condamner la société ARCEAL BLMP à payer à Mme [W] [D] la somme de 7.000 euros à titre de dommages et intérêts, en réparation du préjudice subi, Condamner la société ARCEAL BLMP à rembourser à Mme [W] [D] la somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.
À l'audience du 19 décembre 2023, Mme [W] [D] a déposé des conclusions soutenues oralement au titre desquelles elle a modifié ses demandes de la manière suivante :
Condamner la société ARCEAL BLMP à rembourser à Mme [W] [D] la somme de 4.960,26 euros correspondant à la TVA indûment facturée en sus du loyer et des provisions pour charges à compter du mois d’avril 2020,Condamner la société ARCEAL BLMP à restituer à Mme [W] [D] la somme de 1.716 euros versée à titre de dépôt de garantie, Condamner la société ARCEAL BLMP à rembourser à Mme [W] [D] la somme de 936,00 euros au titre des provisions versées depuis le 24 mars 2020 en l’absence de régularisation de charges effectuée par la bailleresse,Condamner la société ARCEAL BLMP à payer à Mme [W] [D] la somme de 12.200 euros à titre de dommages et intérêts, en réparation du préjudice matériel subi, Condamner la société ARCEAL BLMP à payer à Mme [W] [D] la somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens,Sur la demande reconventionnelle de la société ARCEAL BLMP, la débouter de sa demande de paiement de la somme de 9.900,77 euros au titre de l’arriéré locatif, à hauteur de 3.823,81 euros,Déclarer que la somme de 6.067,96 euros dont Mme [D] se reconnaît être redevable au titre des loyers hors taxe pour la période de mai à décembre 2022, s’imputera sur les sommes dues par la SARL ARCEAL BLMP à Mme [D].
Au soutien de ses demandes, Mme [W] [D] expose que la société ARCEAL BLMP lui a facturé 20% de TVA en plus du loyer et des charges depuis le début de la location alors que les locations meublées à usage d’habitation sans service para-hôtelier sont exonérées de TVA. Elle relève que la société ARCEAL BLMP reconnaît que ces sommes sont indues, soulevant la prescription pour les sommes versées antérieurement aux trois dernières années et sollicite le remboursement des sommes indument perçues par la bailleresse sur la période non prescrite. Elle ajoute que la bailleresse n’a pas respecté les termes de l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989 en ne procédant pas au remboursement du dépôt de garantie. La demanderesse fait également grief à la société ARCEAL BLMP de ne pas avoir procédé à la régularisation des charges locatives et demande le remboursement des sommes versées à ce titre en application de l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989 et dans la limite des trois dernières années. Elle estime que la facturation injustifiée de la TVA par la bailleresse est constitutive d’une faute, de même que l’absence de régularisation des charges ce qui lui a causé un préjudice matériel qu’elle évalue à la somme totale de 12.200 euros. Enfin, Mme [W] [D] reconnaît devoir la somme de 6.076 euros au titre des loyers et sollicite la compensation de cette somme avec les sommes dues par ailleurs.

La société ARCEAL BLMP, représentée par son conseil, a déposé des conclusions soutenues oralement au titre desquelles elle forme les demandes suivantes :
Débouter Mme [W] [D] de ses demandes,A titre subsidiaire, limiter la demande à la somme de 3.744,90 euros au regard de la prescription d’une partie des demandes,A titre reconventionnel,Condamner Mme [W] [D] à lui payer la somme de 9.900,77 euros au titre des arriérés de loyer,Dire que le dépôt de garantie s’imputera sur les sommes dues,Condamner Mme [W] [D] à lui payer la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens.
Au soutien du rejet des demandes de Mme [W] [D], la bailleresse fait valoir que la locataire s’est engagée lors de la signature du bail sur un montant de loyer, peu important que celui-ci intègre de la TVA ou non et elle précise que le loyer TTC est inférieur au montant plafond des loyers encadrés. Elle prétend que le remboursement à la demanderesse de la TVA facturée constituerait un enrichissement sans cause. Subsidiairement, la bailleresse fait valoir que la demande est prescrite au-delà des trois dernières années et que les loyers n’ayant plus été réglés depuis avril 2022, le montant à rembourser se limiterait à 3.744,90 euros. Sur la demande de réparation d’un préjudice matériel sur le fondement de la responsabilité délictuelle, celle-ci rejette toute faute et estime que la locataire ne démontre pas l’atteinte à ses droits. Enfin, elle fait valoir que les loyers n’ont pas été réglés pendant plusieurs mois avant le départ de la locataire et indique que l’arriéré locatif s’élève à la somme de 9.900,77 euros arrêtée au 28 février 2023, échéance de février incluse.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il sera renvoyé aux conclusions pour un exposé des prétentions et des moyens.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à 27 février 2024, puis prorogée au 29 avril 2024, date à laquelle elle a été mise à disposition des parties au greffe.

Motifs de la décision

Sur l’action en répétition au titre de l’indu de TVA

L’article 1302-1 du code civil dispose que celui qui reçoit par erreur ou sciemment ce qui ne lui est pas dû doit le restituer à celui de qui il l’a indûment reçu.

Aux termes de l’article 261 D du code des impôts, sont exonérées de la taxe sur la valeur ajoutée les locations occasionnelles, permanentes ou saisonnières de logements meublés ou garnis à usage d'habitation.
Toutefois, l'exonération ne s'applique pas aux prestations d'hébergement fournies dans le cadre du secteur hôtelier ou de secteurs ayant une fonction similaire qui remplissent les conditions cumulatives suivantes :
-elles sont offertes au client pour une durée n'excédant pas trente nuitées, sans préjudice des possibilités de reconduction proposées ;
-elles comprennent la mise à disposition d'un local meublé et au moins trois des prestations suivantes : le petit déjeuner, le nettoyage régulier des locaux, la fourniture de linge de maison et la réception, même non personnalisée, de la clientèle.

En application de l’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989, toutes les actions dérivant d'un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d'exercer ce droit.

Il ressort de l’examen du contrat de location signé entre les parties que celui-ci est relatif à des locaux meublés constituant la résidence principale de la locataire et qu’aucun service para-hôtelier n’est prévu par le contrat.

Aussi, en application de l’article 261 D du code des impôts susvisé, le loyer du logement loué à Mme [W] [D] était exonéré de TVA et la société ARCEAL BLMP dont l’activité est notamment la location de meublés, ainsi que cela ressort de l’extrait Kbis produit, ne pouvait l’ignorer.

Il apparaît ainsi que la société ARCEAL BLMP a facturé à Mme [W] [D] une TVA indue. Contrairement à ce qu’indique la défenderesse, la somme facturée à ce titre ne peut être assimilée à un loyer, le contrat précisant bien que la demanderesse réglerait la TVA sur le loyer et la provision pour charges.

En conséquence, Mme [W] [D] est bien fondée à solliciter le remboursement des sommes qu’elle a réglées de manière indue.

Toutefois, son action découlant du contrat de location, sa demande de remboursement est limitée aux trois années précédant son assignation ainsi que cela résulte de l’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989 susvisé. L’action en répétition ne peut donc s’exercer que jusqu’au mois d’avril 2020 inclus, la demande en justice ayant été formulée par assignation délivrée le 24 mars 2023.

Or, sur cette période des 36 mois précédant l’action, il ressort du décompte versé au débat par la bailleresse que Mme [W] [D] n’a pas réglé les loyers échus postérieurement au mois d’avril 2022.

La société ARCEAL BLMP sera donc condamnée à rembourser la TVA indûment perçue tant sur les loyers que sur les provisions pour charges, sur la période d’avril 2020 à avril 2022, selon le décompte suivant :
avril 2020 : 148,23 + 6 154,23mai 2020 à mars 2021 : (149,22 + 6) x 111.707,42avril 2021 : 149,31 + 6155,31mai 2021 à mars 2022 : (149,52 + 6) x 111.710,72avril 2022 : 150,24 + 6156,24
TOTAL 3.883,92 

En conséquence, la société ARCEAL BLMP sera condamnée à verser la somme de 3.883,92 euros à Mme [W] [D] au titre de la TVA indûment versée par cette dernière au cours des trois années précédant l’introduction de l’instance.



Sur la demande de restitution du dépôt de garantie

Aux termes de l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989, le dépôt de garantie est restitué dans un délai maximal d'un mois à compter de la remise des clés par le locataire lorsque l'état des lieux de sortie est conforme à l'état des lieux d'entrée, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, en lieu et place du locataire, sous réserve qu'elles soient dûment justifiées.

En l’espèce, si la bailleresse ne fait pas état de dégradations locatives justifiant la retenue du dépôt de garantie à la suite de l’établissement de l’état des lieux de sortie, il ressort du décompte locatif versé au débat que Mme [W] [D] est redevable d’un arriéré locatif supérieur au montant du dépôt de garantie de 1.716 euros versé lors de l’entrée dans les lieux de la locataire.

La retenue du dépôt de garantie par la bailleresse est justifiée et le montant du dépôt de garantie viendra en déduction de la dette locative qui sera déterminée ci-après.

Sur la demande de remboursement des provisions pour charges versées

L’article 23 de la loi du 6 juillet 1989, les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l'objet d'une régularisation annuelle. Les demandes de provisions sont justifiées par la communication de résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et, lorsque l'immeuble est soumis au statut de la copropriété ou lorsque le bailleur est une personne morale, par le budget prévisionnel. Un mois avant cette régularisation, le bailleur en communique au locataire le décompte par nature de charges ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires et, le cas échéant, une note d'information sur les modalités de calcul des charges de chauffage et de production d'eau chaude sanitaire collectifs et sur la consommation individuelle de chaleur et d'eau chaude sanitaire du logement, dont le contenu est défini par décret en Conseil d'Etat. Durant six mois à compter de l'envoi de ce décompte, les pièces justificatives sont tenues, dans des conditions normales, à la disposition des locataires. A compter du 1er septembre 2015, le bailleur transmet également, à la demande du locataire, le récapitulatif des charges du logement par voie dématérialisée ou par voie postale. Lorsque la régularisation des charges n'a pas été effectuée avant le terme de l'année civile suivant l'année de leur exigibilité, le paiement par le locataire est effectué par douzième, s'il en fait la demande.

En application de l’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989, toutes les actions dérivant d'un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d'exercer ce droit.

Le bail conclu entre les parties a fixé une provision mensuelle sur charges d’un montant de 50 € mais sur le décompte versé au débat, la provision hors taxe facturée à Mme [W] [D] s’élève à la somme mensuelle de 30 euros.

Mme [W] [D] sollicite le remboursement des provisions pour charges qu'elle a avancées dans la limite des trente-six mois précédant la mise en œuvre de la présente procédure, faute pour le bailleur de justifier de leur régularisation annuelle.

La société ARCEAL BLMP ne conteste pas ne pas avoir procédé à la régularisation des charges pour la période du mois d’avril 2020 à la fin du bail. 

En conséquence, la société ARCEAL BLMP sera condamnée à rembourser les provisions versées à compter du mois d’avril 2020 jusqu’au mois d’avril 2022 inclus, Mme [W] [D] ayant cessé de régler le loyer à compter de cette date, soit la somme de 750 euros.

La taxe d’ordures ménagères d’un montant de 126,54 euros facturée le 1er novembre 2021 ne sera pas incluse dans ce montant dès lors qu’elle n’avait pas été réglée par la locataire.

Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier du paiement ou de l’extinction de l’obligation.

L'article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

De plus l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, la société ARCEAL BLMP verse aux débats un décompte selon lequel elle soutient que Mme [W] [D] est redevable de la somme de 9.900,70 euros correspondant aux loyers impayés à la date du 28 février 2023, date de restitution des clés.

Mme [W] [D] conteste devoir les loyers de janvier et février 2023 au motif que le préavis s’est achevé le 31 décembre 2022, un mois après la réception du congé qu’elle a adressé en recommandé le 29 novembre 2022 au mandataire de la bailleresse et qu’elle a quitté les lieux dès le mois de décembre, s’étant ensuite heurtée à la mauvaise volonté de la bailleresse pour effectuer l’état des lieux de sortie, lequel n’a eu lieu que le 28 février 2023.

L’article 15 I dernier alinéa de la loi du 6 juillet 1989 dispose qu’à l’issue du préavis, le locataire est déchu de tout titre d’occupation.

Il est jugé de manière constante qu’il appartient au locataire de libérer les lieux, cette libération se matérialisant par la remise des clés au bailleur, cette obligation étant portable et non quérable.

Ainsi, en application de la jurisprudence, des indemnités d’occupation sont dues par la locataire jusqu’à la libération des lieux.

En l’espèce, des indemnités d’occupation d’un montant égal au loyer sont dues entre 1er janvier 2023 et le 28 février 2023.

En revanche, il convient de déduire du décompte produit par la bailleresse tant la TVA facturée que les provisions pour charges dès lors qu’aucune régularisation de celles-ci n’a été effectuée.

En conséquence, l’arriéré locatif s’élève à la somme de 8.355,82 euros de laquelle il convient de déduire le dépôt de garantie de 1.716 euros.

Mme [W] [D] sera condamnée à payer la somme de 6.639,82 euros à la bailleresse au titre des arriérés de loyer et indemnités d’occupation arrêtés au 28 février 2023, déduction faite du dépôt de garantie.

Sur la demande de dommages et intérêts formée par Mme [W] [D]

Sur le fondement de l’article 1240 du code civil, Mme [W] [D] sollicite l’indemnisation du préjudice matériel qu’elle estime avoir subi à la suite de la faute de la société ARCEAL BLMP qui résulterait de la facturation de TVA et de la provision pour charges en dehors de tout régularisation annuelle sur la période prescrite des demandes initialement formées.

Il est de jurisprudence constante que la victime ne peut pas choisir le fondement sur lequel elle agit en réparation de ses préjudices contre l'auteur du dommage : « le créancier d'une obligation contractuelle ne peut se prévaloir contre le débiteur de cette obligation, quand bien même il y aurait intérêt, des règles de la responsabilité extracontractuelle » (Civ. 1re, 11 janv. 1989, n°86-17.323). Autrement dit, la responsabilité extracontractuelle présente un caractère subsidiaire, n'ayant vocation à jouer que lorsque la situation n'entre pas dans le champ d'application de la responsabilité contractuelle.

Il résulte de cette jurisprudence bien établie que lorsque le dommage résulte de l’exécution d’un contrat, la victime de ce dommage ne peut rechercher la responsabilité délictuelle de l’auteur du dommage mais uniquement sa responsabilité contractuelle.

En l’espèce, le dommage dont se plaint la demanderesse résulte bien de l’exécution du contrat de bail. Aussi la responsabilité du bailleur ne peut être recherchée que sur le terrain de la responsabilité contractuelle et la demanderesse ne peut invoquer la responsabilité délictuelle de la bailleresse pour échapper à la prescription triennale prévue par la loi du 6 juillet 1989 en matière de responsabilité du bailleur du fait de l’exécution du contrat de bail.

En conséquence, Mme [W] [D] ne pourra qu’être déboutée de cette demande sans qu’il soit nécessaire de rechercher l’existence d’une faute délictuelle commise par la société ARCEAL BLMP.

Sur la demande de compensation

Aux termes de l’article 1347 du code civil, la compensation est l'extinction simultanée d'obligations réciproques entre deux personnes. Elle s'opère, sous réserve d'être invoquée, à due concurrence, à la date où ses conditions se trouvent réunies.

Mme [W] [D] sollicitant la compensation entre les sommes dues de part et d’autre, il convient de faire droit à cette demande à laquelle rien ne s’oppose.


Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

En l’espèce, chaque partie, succombant partiellement aux demandes, assumera la charge de ses dépens.

L’équité commande de ne pas faire droit aux demandes formées de part et d’autre au titre des frais irrépétibles.

Sur l’exécution provisoire

Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée.

En l'espèce, il n'y a pas lieu d'écarter l'exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE la société ARCEAL BLMP à verser à Mme [W] [D] la somme de 3.883,92 euros au titre du remboursement de la TVA indûment versée du 1er avril 2020 au 30 avril 2022,

CONDAMNE la société ARCEAL BLMP à verser à Mme [W] [D] la somme de 750 euros au titre du remboursement des provisions pour charges versée du 1er avril 2020 au 30 avril 2022,

CONDAMNE Mme [W] [D] à payer à la société ARCEAL BLMP la somme de 6.639,82 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 28 février 2023, 

ORDONNE la compensation des sommes dues de part et d’autre,

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes,

DIT que chaque partie assumera la charge de ses dépens,

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la décision est de droit.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 29 avril 2024, et signé par la juge et le greffier susnommés.

LE GREFFIER LA JUGE