Tribunal Judiciaire · PCP JTJ proxi fond — 29 avril 2024

TRIBUNAL 
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à :
Monsieur [I] [M]

Copie exécutoire délivrée 
le :
à : Maître Aude BOURUET AUBERTOT 

Pôle civil de proximité
■

PCP JTJ proxi fond
 
N° RG 24/01044 - N° Portalis 352J-W-B7I-C37KC

N° MINUTE : 
6 JTJ






JUGEMENT 
rendu le lundi 29 avril 2024


DEMANDEUR
Syndicat des copropriétaires DU [Adresse 1] A [Localité 5], Représenté par son syndic la société JOP sous l’enseigne - “ESPRIMMO syndic” - [Adresse 4]
représenté par Maître Aude BOURUET AUBERTOT de l’AARPI BGBA, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #B026


DÉFENDEUR
Monsieur [I] [M], demeurant [Adresse 3] Chez M. et Mme [B] - 
Ou [Adresse 1]
non comparant, ni représenté


COMPOSITION DU TRIBUNAL
Mathilde CLERC, Juge, statuant en juge unique
assistée de Inès CELMA-BERNUZ, Greffier,

DATE DES DÉBATS 
Audience publique du 26 février 2024

JUGEMENT
réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 29 avril 2024 par Mathilde CLERC, Juge assistée de Inès CELMA-BERNUZ, Greffier


Décision du 29 avril 2024
PCP JTJ proxi fond - N° RG 24/01044 - N° Portalis 352J-W-B7I-C37KC


EXPOSE DU LITIGE

M. [I] [M] est propriétaire du lot n°5 dans l'immeuble sis [Adresse 1], cadastré section AC n°[Cadastre 2], soumis au régime de la copropriété.

Suite à divers impayés de charges de copropriété, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1], représenté par son syndic la SOCIÉTÉ JOP «ESPRIMMO SYNDIC», a, par acte de commissaire de justice en date du 24 janvier 2024, assigné M. [I] [M] devant le tribunal judiciaire de Paris en paiement des sommes suivantes, sous le bénéfice de l'exécution provisoire:
6366,40 euros au titre des charges de copropriété impayées, avec intérêts au taux légal sur la somme de 3635,88 euros à compter du 30 mars 2023, et de l'assignation pour le surplus, et capitalisation des intérêts,420 euros au titre des frais de recouvrement,2 000 euros de dommages et intérêts,2 000 euros HT (2400 euros TTC) sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l'instance.
Au soutien de sa demande, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1] fait valoir que les appels de charges ne sont pas régulièrement payés, ce qui entraîne pour lui des difficultés de trésorerie.

A l'audience du 26 février 2024, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1], représenté par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d'instance.

Bien que régulièrement assigné par procès-verbal de recherches infructueuses conformément à l'article 659 du code de procédure civile, M. [I] [M] n'a pas comparu et ne s'est pas fait représenter. 

Par courrier parvenu au greffe le 16 février 2024, M. [I] [M] a indiqué au tribunal son impossibilité de comparaitre à l’audience.

Conformément à l'article 473 du code de procédure civile, il sera statué par jugement réputé contradictoire.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 29 avril 2024.


MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.


En l’espèce, le défendeur n’a pas comparu, de sorte qu’il sera fait application des dispositions précitées.

Sur les charges et provisions sur charges de copropriété et les travaux

Selon l’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer au paiement des charges, que ce soit :
les charges générales relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, ainsi que le fonds de travaux mentionné à l'article 14-2 de la loi, lesquelles sont dues proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots,les charges spéciales entraînées par les services collectifs et éléments d'équipement communs, lesquelles sont dues en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot.
Il incombe au syndicat qui poursuit le recouvrement de charges de rapporter la preuve de sa créance. A ce titre, il lui appartient de produire le procès-verbal de l'assemblée générale approuvant les comptes de l'exercice correspondant et rendant la créance certaine, liquide et exigible, un décompte de répartition de charges ainsi qu'un décompte individuel permettant de vérifier l'adéquation entre les montants à répartir par types de charges et les sommes demandées au copropriétaire.

L'article 14-1 de cette même loi dispose également que, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. En vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Le recouvrement des provisions peut ainsi être poursuivi jusqu'à l'établissement des comptes définitifs qui sont soumis à l'approbation de l'assemblée générale. A ce titre, le syndicat doit produire la délibération de l'assemblée générale adoptant le budget prévisionnel et démontrer la date d'exigibilité des provisions impayées. 

Par ailleurs, les travaux non inclus dans les charges de copropriété sus-définies et prévus à l'article 44 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ne sont pas compris dans le budget prévisionnel. Ils doivent faire l'objet d'un vote à l'assemblée générale quant à leur principe, leur montant et à leurs modalités de paiement et d'exigibilité.

Enfin, il sera rappelé qu'en application de l'article 42 de la même loi, les décisions d'une assemblée générale s'imposent aux copropriétaires tant que la nullité n'en a pas été prononcée et ce même si une procédure pour obtenir cette nullité a été diligentée. En effet, les actions ayant pour objet de contester les décisions des assemblées générales ne suspendent que les travaux décidés par l'assemblée générale en application des articles 25 et 26 durant le délai de recours de deux mois. Le copropriétaire qui n'a pas contesté la décision de l'assemblée générale ayant approuvé les comptes, n'est ainsi pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires produit à l'appui de sa demande :
le relevé de matrice cadastrale concernant l'immeuble établissant la qualité de copropriétaire de M. [I] [M] concernant le lot n°5, indiquant la répartition des tantièmes (553/10000ème),les relevés de compte individuel et les appels de charges, provisions sur charges et travaux pour la période du 1 janvier 2019 au 1 janvier 2024,le décompte annuel de répartition des charges définitives de l'exercice 2017,l'état récapitulatif détaillé de la créance faisant état d’un solde débiteur de 6188,88 euros (en ce inclus 420 euros de frais),un extrait de compte du 5 janvier 2024, dont il résulte que le solde de M. [I] [M] était débiteur de la somme de 29 615 euros à cette date, en ce inclus les appels de charges du dernier trimestre 2023 et premier trimestre 2024,les procès-verbaux des assemblées générales des 12 novembre 2018, 3 septembre 2019, et 13 janvier 2021, 28 septembre 2021, 21 septembre 2022, et 24 avril 2023, comportant vote des travaux (fonds travaux, travaux porte rue, plomberie, réseaux enterrés, curage des structures des planchers haut et bas R+1 et R+2, butonnage), approbation des comptes des exercices 2016-2017, 2017-2018, 2018-2019, 2019-2020, 2020-2021, 2021-2022, 2022-2023 et votant les budgets prévisionnels 2018-2019, 2019-2020, 2020-2021, 2021-2022, 2022-2023, 2023-2024)un courrier de mise en demeure de régler la somme de 3635,88 euros, daté du 30 mars 2023, dont il a été accusé réception le 4 avril 2023 ;un courriel adressé par M. [I] [M] en date du 15 février 2024, dans lequel il indique sa volonté ferme d’honorer « toutes les dettes et obligations envers le syndicat de copropriétaires ».
En application des textes visés ci-dessus et au vu des pièces produites par le syndicat, la créance de ce dernier est établie à hauteur de la somme de 6366,40 euros, comptes arrêtés au 5 février 2024 incluant l'appel provisionnel du 1er trimestre 2024.

Les intérêts au taux légal courront à compter de la mise en demeure du 30 mars 2023 en application des articles 1231-6 du code civil et 36 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 pris pour l'application de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Sur les frais de recouvrement

Aux termes de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 modifiée, en sa rédaction issue de la loi n°2006-872 du 13 juillet 2006, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice.

Cette liste n'est pas limitative, les frais réclamés devant toutefois être justifiés.

Il convient d'ajouter que les frais de recouvrement ne sont nécessaires au sens de l'article 10-1 précité que s'ils sortent de la gestion courante du syndic et traduisent des diligences réelles, inhabituelles et nécessaires propres à permettre au syndicat des copropriétaires de recouvrer une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire défaillant.

Si les frais d’huissier, en dehors de ceux exposés dans le cadre du procès qui seront récupérés au titre des dépens, constituent des frais nécessaires, les honoraires de l’avocat de la copropriété qui sont indemnisés au titre de l'article 700 du code de procédure civile ne constituent de tels frais. Par ailleurs, les frais de relance avant mise en demeure, ainsi que les frais du syndic de remise ou de transmission du dossier à l’huissier ne peuvent être pris en compte. Ils relèvent des frais irrépétibles sur lesquels il sera statué plus loin, peu importe à cet égard les stipulations du contrat de syndic.

En l'espèce, il est sollicité 420 euros au titre de frais de suivi de contentieux et de procédure de recouvrement.

Deux factures permettant d’attester du montant facturé au titre des frais d’envoi de deux courriers de mise en demeure envoyés en recommandé avec accusé de réception; il est en outre produit une facture de 360 euros au titre de la constitution du dossier avocat par le syndic. 

Toutefois, alors que le contrat de syndic, dont il n’est pas établi qu’il soit opposable au copropriétaire, rappelle qu'une telle prestation peut être facturée uniquement en cas de diligences exceptionnelles, il n'en est nullement justifié en l'espèce. Ces actes correspondent aux diligences habituelles que celui-ci doit accomplir.

En conséquence, seule la somme de 60 euros sera accordée au titre des frais nécessaires, correspondant au coût des deux mises en demeure.

En conséquence, M. [I] [M] sera condamné à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 60 euros, avec intérêts au taux légal à compter du 30 mars 2023. 

Sur les dommages et intérêts

L'article 1231-6 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance.

Les manquements répétés du défendeur à son obligation essentielle à l'égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété sans justifier de raisons valables pouvant expliquer sa carence existante depuis plusieurs années malgré les différentes mises en demeure, sont constitutifs d'une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée depuis plusieurs années d'une somme importante, nécessaire à la gestion et à l'entretien de l'immeuble, un préjudice financier direct et certain.

En l'espèce, il est établi que M. [I] [M] présente de manière récurrente depuis plusieurs années des impayés de charges de copropriété et de travaux. Ces manquements répétés perturbent la trésorerie et le bon fonctionnement de la copropriété et causent nécessairement un préjudice important au syndicat des copropriétaires qui doit pallier ces paiements manquants. La demande de dommages et intérêts du syndicat des copropriétaires sera donc accueillie à hauteur de 300 euros.

Sur les demandes accessoires

La défenderesse, qui succombe, supportera les dépens, en application de l'article 696 du code de procédure civile.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 600 euros lui sera donc allouée au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

L'exécution provisoire, compatible avec la nature de l'affaire et apparaissant nécessaire compte tenu de l'ancienneté de la créance et de la nécessité pour le syndicat de recouvrer sans délai les charges dont les autres copropriétaires ont, jusque là, dû faire l'avance, sera ordonnée en application de l'article 515 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe réputé contradictoire et en premier ressort,


CONDAMNE M. [I] [M] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1], pris en la personne de son syndic la SOCIÉTÉ JOP «ESPRIMMO SYNDIC» :
- la somme de 6366,40 euros au titre des provisions sur charges et charges de copropriété et des travaux impayés, comptes arrêtés au 5 février 2024 incluant l'appel provisionnel du 1er trimestre 2024, avec intérêts à taux légal à compter de la mise en demeure du 30 mars 2023,
- la somme de 60 euros au titre des frais de recouvrement, avec intérêts à taux légal à compter de la mise en demeure du 30 mars 2023,

- la somme de 300 euros au titre des dommages-intérêts,


CONDAMNE M. [I] [M] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1], pris en la personne de son syndic la SOCIÉTÉ JOP «ESPRIMMO SYNDIC», la somme de 600 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,




CONDAMNE M. [I] [M] aux dépens,


ORDONNE l'exécution provisoire.


Le greffier Le président