Tribunal Judiciaire · Service des référés — 29 avril 2024

TRIBUNAL
 JUDICIAIRE
 DE PARIS


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N° RG 23/59692 - 
N° Portalis 352J-W-B7H-C3SAM

N°: 5

Assignation du :
20 Décembre 2023



EXPERTISE[1]

[1] 2 Copies exécutoires
délivrées le:
+1 copie expert


ORDONNANCE DE REFERE 
rendue le 29 avril 2024



par Anne-Charlotte MEIGNAN, Vice-Président au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Daouia BOUTLELIS, Greffier
DEMANDERESSE

SCI ETOILE FIRST
[Adresse 5]
[Localité 9]

représentée par Maître Jérôme DOULET de la SELARL SOCIÉTÉ D’AVOCATS DMALEX, avocats au barreau de PARIS - #C2316


DEFENDERESSE

S.A.R.L. SAIM PRESSING
[Adresse 6]
[Localité 8]

représentée par Me Edmond MSIKA, avocat au barreau de PARIS - #E0484




DÉBATS

A l’audience du 20 Mars 2024, tenue publiquement, présidée par Anne-Charlotte MEIGNAN, Vice-Président, assistée de Daouia BOUTLELIS, Greffier,



Nous, Président, 

Après avoir entendu les conseils des parties,

Aux termes d'un acte sous seing privé signé le 19 décembre 2014, la SCI ETOILE FIRST a consenti à la SARL SAIM PRESSING un contrat de bail commercial portant sur un local situé [Adresse 7], à compter du 19 décembre 2014 pour une durée de neuf ans.

Par exploit délivré le 17 février 2023, la SCI ETOILE a fait signifier à la société SAIM PRESSING un congé pour le 18 décembre 2023 à minuit avec refus de renouvellement et paiement d'une indemnité d'éviction.

C'est dans ces circonstances que la SCI ETOILE a, par exploit délivré le 20 décembre 2023, fait citer en référé la société SAIM PRESSING en désignation d’un expert afin d’évaluer le montant de l’indemnité d’éviction à verser au preneur et l’indemnité d’occupation qui lui est due depuis le 19 décembre 2023, et en condamnation de la défenderesse à lui verser la somme de 1680€ au titre des frais irrépétibles.

L'affaire, appelée à l'audience du 17 janvier 2024, a fait l'objet d'un renvoi à la demande de la défenderesse.

A l’audience de renvoi du 20 mars 2024, la requérante, représentée, conclut au rejet des prétentions adverses et maintient le bénéfice de son acte introductif d’instance.

La défenderesse sollicite du juge des référés qu'il se déclare incompétent au profit du tribunal judiciaire de Paris statuant au fond et qu'il rejette la demande d'expertise. Elle sollicite en tout état de cause la condamnation de la requérante à lui verser la somme de 3000€ au titre des frais irrépétibles ainsi qu'aux dépens.

MOTIFS

Sur la compétence

La défenderesse soutient que dans la mesure où il est sollicité de l'expert judiciaire de fixer le montant de l'indemnité d'occupation ainsi que la valeur locative des lieux, et non de donner un avis consultatif sur celles-ci, la demande d'expertise relève du juge des loyers commerciaux seul compétent pour procéder à cette fixation.

En réponse, la requérante rappelle qu'il est admis qu'aucun texte relatif au bail commercial ne s'oppose à l'exercice par le juge des référés des pouvoirs que lui confère l'article 145 du code de procédure civile.

En vertu de l'article L.145-28 du code de commerce, aucun locataire pouvant prétendre à une indemnité d'éviction ne peut être obligé de quitter les lieux avant de l'avoir reçue. Jusqu'au paiement de cette indemnité, il a droit au maintien dans les lieux aux conditions et clauses du contrat de bail expiré. Toutefois, l'indemnité d'occupation est déterminée conformément aux dispositions des sections 6 et 7, compte tenu de tous éléments d'appréciation.

Par dérogation au précédent alinéa, dans le seul cas prévu au deuxième alinéa de l'article L. 145-18, le locataire doit quitter les lieux dès le versement d'une indemnité provisionnelle fixée par le président du tribunal judiciaire statuant au vu d'une expertise préalablement ordonnée dans les formes fixées par décret en Conseil d'Etat, en application de l'article L. 145-56.

En vertu de l’article 145 du code de procédure civile, s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve des faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé.

Il résulte de cette disposition que dans l'hypothèse où aucun procès au fond n'est engagé, seul est compétent pour ordonner une expertise, dans un cadre contradictoire, le juge des référés, dès lors que le requérant justifie d'un motif légitime.

S'il est indéniable que seul le juge des loyers commerciaux est compétent pour fixer le montant de l'indemnité d'éviction et de l'indemnité d'occupation, dans le cadre d'une décision de justice, le fait de solliciter une mesure d'expertise portant sur la détermination du montant de ces indemnités n'a pas pour conséquence, par la seule utilisation du terme « fixer », de contourner la compétence du juge des loyers commerciaux.

En effet, la mesure d'instruction a pour objet d'améliorer la situation probatoire du requérant. En l'espèce, en l'absence de saisine du juge des loyers commerciaux qui n'est pas obligatoire à ce stade de la procédure, le juge des référés apparaît compétent pour statuer sur une demande d'expertise sur le fondement de l'article 145 du code de procédure civile.

L'exception de compétence sera rejetée.

Sur la mesure d'instruction

Le refus de renouvellement signifié par le bailleur en vertu de son droit d’option ouvre droit au profit du locataire, d'une part, en vertu des articles L.145-14 et L.145-57 du code de commerce, à une indemnité d'éviction dont le principe n'est pas discuté en l'espèce, et d'autre part, selon l’article L 145-28 du même code, au maintien dans les lieux jusqu'au paiement de cette indemnité.

En outre, le maintien dans les lieux justifie, d'après l’article L.145-28 précité, le versement au propriétaire d'une indemnité d'occupation à compter de la date d'expiration du contrat, en l'espèce, le 19 décembre 2023 et jusqu'à libération des locaux.

En l'espèce, la délivrance d'un congé avec refus de renouvellement par le bailleur, caractérise le motif légitime, au sens de l’article 145 du code de procédure civile.

La volonté non équivoque de renoncer à se prévaloir du congé délivré à son preneur ne résulte pas, avec l'évidence requise en référé, du comportement du bailleur tel qu'il est relaté par la défenderesse. De la même manière, il n'appartient pas au juge des référés, juge de l'évidence, de statuer sur la nullité du congé délivré au preneur, la seule délivrance de ce congé constituant, à ce stade, un motif légitime justifiant la désignation d'un expert.


Dès lors, la mesure d'expertise sera ordonnée dans les termes du dispositif ci-après.

Sur les demandes accessoires

Il y a lieu de mettre le coût de la consignation à la charge de la partie qui est requérante à la mesure d'expertise, tout comme les dépens en vertu de l'article 491 du code de procédure civile.

Il n'y a pas lieu de faire droit à la demande au titre des frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS

Statuant par ordonnance de référé, par mise à disposition au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision contradictoire et en premier ressort,

Ordonnons une expertise et désignons en qualité d'expert :

Madame [Y] [W]
[Adresse 4]
[Localité 9] 
☎ :[XXXXXXXX01]


avec mission de :

- se faire communiquer tous documents et pièces nécessaires à l’accomplissement de sa mission

- s’entourer, si besoin est, de tout sachant et technicien de son choix,

- visiter les lieux donnés à bail commercial, les décrire, les photographier en cas de contestation les mesurer, dresser la liste des salariés employés par le preneur dans ces locaux et sur ce fonds,

- Rechercher en tenant compte de la nature des activités professionnelles autorisées par le bail, de la situation et de l’état des locaux, tous éléments permettant de déterminer le montant de l’indemnité d’éviction :
a) dans le cas d’une perte de fonds (valeur marchande déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, des frais et droits de mutation, de la réparation du trouble commercial et de tous autres postes de préjudice, ainsi que de la plus-value en résultant),
b) dans le cas de la possibilité d’un transfert de fonds sans perte conséquente de clientèle sur un emplacement de qualité équivalente (coût du transfert, acquisition d’un titre locatif ayant les mêmes avantages que l’ancien, frais et droits de mutation, de déménagement et de réinstallation, réparation du trouble commercial et de tous autres préjudices éventuels) ;

- Rechercher tous éléments permettant d’apprécier si l’éviction entraînera la perte du fonds ou son transfert ;


- Déterminer le montant de l'indemnité due par le locataire pour l'occupation des lieux, objet du bail, à compter du 18 décembre 2023, sur les bases utilisées en matière de fixation des loyers de renouvellement, abattement pour précarité en sus,

Faisons injonction aux parties de communiquer aux autres parties les documents de toute nature qu'elles adresseront à l'expert pour établir le bien fondé de leurs prétentions,

Disons que pour procéder à sa mission l’expert devra :

✏ convoquer et entendre les parties, assistées, le cas échéant, de leurs conseils, et recueillir leurs observations à l'occasion de l'exécution des opérations ou de la tenue des réunions d'expertise ;

✏ se rendre sur les lieux et si nécessaire en faire la description, au besoin en constituant un album photographique et en dressant des croquis ;

✏ à l’issue de la première réunion d’expertise, ou dès que cela lui semble possible, et en concertation avec les parties, définir un calendrier prévisionnel de ses opérations; l’actualiser ensuite dans le meilleur délai :

→ en faisant définir un enveloppe financière pour les investigations à réaliser, de manière à permettre aux parties de préparer le budget nécessaire à la poursuite de ses opérations ;
→ en les informant de l’évolution de l’estimation du montant prévisible de ses frais et honoraires et en les avisant de la saisine du juge du contrôle des demandes de consignation complémentaire qui s’en déduisent, sur le fondement de l'article 280 du code de procédure civile, et dont l'affectation aux parties relève du pouvoir discrétionnaire de ce dernier au sens de l'article 269 du même code ;
→ en informant les parties, le moment venu, de la date à laquelle il prévoit de leur adresser son document de synthèse ;

✏ au terme de ses opérations, adresser aux parties un document de synthèse, sauf exception dont il s’expliquera dans son rapport (par ex : réunion de synthèse, communication d’un projet de rapport), et y arrêter le calendrier impératif de la phase conclusive de ses opérations, compte-tenu des délais octroyés devant rester raisonnables ;
→ fixant, sauf circonstances particulières, la date ultime de dépôt des dernières observations des parties sur le document de synthèse ;
→ rappelant aux parties, au visa de l’article 276 alinéa 2 du Code de procédure civile, qu’il n’est pas tenu de prendre en compte les observations transmises au delà de ce délai.

Fixons à la somme de quatre mille euros (4000 euros) montant de la provision à valoir sur les frais d’expertise qui devra être consignée par la partie demanderesse auprès du Régisseur des Avances et Recettes du tribunal judiciaire de Paris pour le 1er juillet 2024 ;

Disons que faute de consignation de la présente provision initiale dans ce délai impératif, ou demande de prorogation sollicitée en temps utile, la désignation de l’expert sera aussitôt caduque et de nul effet, sans autre formalité requise, conformément aux dispositions de l'article 271 du code de procédure civile ;


Disons que l'expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 232 à 248, 263 à 284-1 du Code de procédure civile et qu'il déposera l'original de son rapport au Greffe du tribunal judiciaire de Paris (contrôle des expertises) avant le 29 février 2025, sauf prorogation de ce délai dûment sollicitée en temps utile de manière motivée ès du Juge du Contrôle ;

Disons que l’exécution de la mesure d’instruction sera suivie par le juge du service du contrôle des expertises spécialement désigné à cette fin en application des articles 155 et 155-1 du même code ;

Disons que, dans le but de favoriser l’instauration d’échanges dématérialisés et de limiter la durée et le coût de l’expertise, le technicien devra privilégier l’usage de la plateforme OPALEXE et qu’il proposera en ce cas à chacune des parties, au plus tard lors de la première réunion d’expertise, de recourir à ce procédé pour communiquer tous documents et notes par la voie dématérialisée dans les conditions de l’article 748-1 du code de procédure civile et de l’arrêté du 14 juin 2017 validant de tels échanges ;

Rejetons le surplus des demandes ;

Condamnons la partie demanderesse aux dépens de l’instance ;

Rappelons que la présente décision est de droit revêtue de l’exécution provisoire.

Fait à Paris le 29 avril 2024

Le Greffier,Le Président,



Daouia BOUTLELISAnne-Charlotte MEIGNAN


























Service de la régie : 
Tribunal de Paris, [Adresse 11]
☎ [XXXXXXXX03] 
Fax [XXXXXXXX02]
✉ [Courriel 12]

Sont acceptées les modalités de paiements suivantes :

➢ virement bancaire aux coordonnées suivantes : 
IBAN : [XXXXXXXXXX010]
BIC : [XXXXXXXXXX013]
en indiquant impérativement le libellé suivant : 
C7 "Prénom et Nom de la personne qui paye" pour prénom et nom du consignataire indiqué dans la décision + Numéro de RG initial

➢ chèque établi à l'ordre du régisseur du Tribunal judiciaire de Paris (en cas de paiement par le biais de l'avocat uniquement chèque CARPA ou chèque tiré sur compte professionnel)

Le règlement doit impérativement être accompagné d'une copie de la présente décision. En cas de virement bancaire, cette décision doit être envoyée au préalable à la régie (par courrier, courriel ou fax).

Expert : Madame [Y] [W]

Consignation : 4000 € par SCI ETOILE FIRST

le 01 Juillet 2024

Rapport à déposer le : 28 Février 2025

Juge chargé du contrôle de l’expertise : 
Service du contrôle des expertises
Tribunal de Paris, [Adresse 11].