Tribunal Judiciaire · PCP JTJ proxi fond — 29 avril 2024

TRIBUNAL 
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à :
Me Serena ASSERAF
Madame [Z] [K]

Pôle civil de proximité
■

PCP JTJ proxi fond
 
N° RG 24/00211 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3XVX

N° MINUTE : 
4 JTJ






JUGEMENT AVANT DIRE DROIT
rendu le lundi 29 avril 2024


DEMANDEUR
SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE [Adresse 3], dont le siège social est sis Représenté par son syndicat la société NEXITY LAMY - [Adresse 1]
représenté par Me Serena ASSERAF, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #B0489


DÉFENDERESSE
Madame [Z] [K], demeurant [Adresse 2]
non comparante, ni représentée


COMPOSITION DU TRIBUNAL
Mathilde CLERC, Juge, statuant en juge unique
assistée de Inès CELMA-BERNUZ, Greffier,

DATE DES DÉBATS 
Audience publique du 26 février 2024

JUGEMENT
réputé contradictoire, avant dire droit, prononcé par mise à disposition le 29 avril 2024 par Mathilde CLERC, Juge assistée de Inès CELMA-BERNUZ, Greffier


Décision du 29 avril 2024
PCP JTJ proxi fond - N° RG 24/00211 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3XVX


EXPOSE DU LITIGE

Madame [Z] [K] est propriétaire des lots n°16 et n°35 dans l'immeuble sis [Adresse 3] cadastré section [Cadastre 4], soumis au régime de la copropriété.

Faisant valoir divers impayés, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 3] représenté par son syndic la SAS NEXITY LAMY, a assigné devant le tribunal judiciaire de Paris Madame [Z] [K], par acte de commissaire de justice en date du 10 octobre 2023 en paiement des sommes suivantes, sous le bénéfice de l'exécution provisoire :
7680,93 euros au titre des charges de copropriété avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation1500 euros à titre de dommages et intérêts,1800 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l'instance.
Au soutien de sa demande, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 3] fait valoir que les appels de charges ne sont pas régulièrement payés, ce qui entraîne pour lui des difficultés de gestion.

A l'audience du 4 octobre 2019, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 3] représenté par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d'instance.

Bien que régulièrement assignée à personne, Madame [Z] [K] n'a pas comparu ni n’a été représenteé. Conformément à l'article 473 du code de procédure civile, il sera statué par jugement réputé contradictoire.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 29 avril 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

En l’espèce, la défenderesse n’a pas comparu, de sorte qu’il sera fait application des dispositions précitées.

Sur les charges et provisions sur charges de copropriété et les travaux

Selon l’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer au paiement des charges, que ce soit :
les charges générales relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, ainsi que le fonds de travaux mentionné à l'article 14-2 de la loi, lesquelles sont dues proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots,les charges spéciales entraînées par les services collectifs et éléments d'équipement communs, lesquelles sont dues en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot.
Il incombe au syndicat qui poursuit le recouvrement de charges de rapporter la preuve de sa créance. A ce titre, il lui appartient de produire le procès-verbal de l'assemblée générale approuvant les comptes de l'exercice correspondant et rendant la créance certaine, liquide et exigible, un décompte de répartition de charges ainsi qu'un décompte individuel permettant de vérifier l'adéquation entre les montants à répartir par types de charges et les sommes demandées au copropriétaire.

L'article 14-1 de cette même loi dispose également que, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. En vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Le recouvrement des provisions peut ainsi être poursuivi jusqu'à l'établissement des comptes définitifs qui seront soumis à l'approbation de l'assemblée générale. A ce titre, le syndicat doit produire la délibération de l'assemblée générale adoptant le budget prévisionnel et démontrer la date d'exigibilité des provisions impayées. 

Par ailleurs, les travaux non inclus dans les charges de copropriété sus-définies et prévus à l'article 44 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ne sont pas compris dans le budget prévisionnel. Ils doivent faire l'objet d'un vote à l'assemblée générale quant à leur principe, leur montant et à leurs modalités de paiement et d'exigibilité.

Enfin, il sera rappelé qu'en application de l'article 42 de la même loi, les décisions d'une assemblée générale s'imposent aux copropriétaires tant que la nullité n'en a pas été prononcée et ce même si une procédure pour obtenir cette nullité a été diligentée. En effet, les actions ayant pour objet de contester les décisions des assemblées générales ne suspendent que les travaux décidés par l'assemblée générale en application des articles 25 et 26 durant le délai de recours de deux mois. Le copropriétaire qui n'a pas contesté la décision de l'assemblée générale ayant approuvé les comptes, n'est ainsi pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

Enfin, il y a lieu de rappeler que l'obligation au paiement d'une somme d'argent est en principe divisible. 

En cas d'indivision, les copropriétaires d'un lot sont tenus conjointement au paiement des charges et chacun est tenu de s'acquitter de sa quote-part à hauteur de ses droits dans l'indivision, sauf au syndicat des copropriétaires de justifier de l'existence d'une clause de solidarité insérée au règlement de copropriété.


En l’espèce, le syndicat des copropriétaires produit à l'appui de sa demande :
l'acte de vente établissant l'origine de propriété,les appels de charges, provisions sur charges faisant apparaître le solde individuel de compte de Mme [L] [K] pour la période du 1er avril 2022 au 30 septembre 2023, dont il résulte que Mme [L] [K] était redevable de la somme de 2088,62 euros au 30 septembre 2023,les appels de provisions sur travaux, établis aux noms de Mmes [Z] et [L] [K], pour la période du 17 septembre 2021 au premier trimestre 2022 inclus, dont il résulte qu’elles étaient débitrices à la date du 1 mars 2022 de la somme de 4867,82 euros,les appels de fonds travaux, établis au nom de Mme [L] [K], pour la période du 1 avril 2022 au 1 novembre 2022, dont il résulte qu’elle était débitrice de la somme de 6567,13 euros le 1 novembre 2022,un historique de compte au nom de Mmes [K] [L] et [Z] pour la période du 23 juin 2021 au 4 août 2023, dont il résulte qu’elles étaient débitrices de la somme de 2243.16 euros, au titre des charges impayées, troisième trimestre 2023 inclus, de la somme de 5282,95 euros, au titre de provisions pour travaux impayées, et de la somme de 59,46 euros au titre au titre d’impayés de cotisations fonds travaux ALUR,un décompte des sommes dues « par Mme [Z] [K] seule depuis l’origine de la dette », établi le 4 août 2023, faisant état de ce qu’elle était redevable de la somme de 2298,88 euros, pour la période allant du 2ème trimestre 2022 au 3ème trimestre 2023 inclus, de la somme de 5282,95 euros au titre des 8 au 19ème appels de fonds pour les travaux de ravalement de façade, au titre des trois appels de fonds pour les travaux de renforcement de plancher, et de la somme de 99,10 euros au titre des cotisations fonds travaux ALUR pour les deux derniers trimestres 2022 et trois premiers trimestres 2023,les procès-verbaux des assemblées générales des 13 novembre 2020, 23 juin 2021, 28 juin 2022 et 24 juillet 2023 comportant approbation des comptes des exercices du 1er janvier 2022 au 31/12/2022 et votant les budgets prévisionnels du 01/01/2022 au 31/12/2022, du 01/01/2023 au 31/12/2023 et 01/01/2024 au 31/12/2024, et votant le fonds travaux et les travaux (ravalement de façade pour un montant total de 278.556,41 euros dont 11000 euros financés via le Fonds Travaux ALUR, payable en 19 échéances, jusqu’au 1 septembre 2022, remplacement du plancher haut de la SCI BFF et du plancher bas chez M. [K], pour un budget de 10.000 euros, appelé du 1/09/2022 au 01/11/2022),l'attestation de non recours pour concernant les quatre procès-verbaux,l’acte de vente du bien dont Mme [Z] et [L] [K] sont propriétaires, à concurrence de la moitié chacune.
Le décompte de créance établi par le demandeur le 4 août 2023 mentionne des frais intitulés « décision audience art. 700 JGT 20.01.2023». Aucune explication n'est toutefois fournie à ce sujet par le syndicat des copropriétaires et les éventuelles précédentes condamnations ne sont pas produites. En ces conditions, le tribunal n'est pas mis en mesure de connaître l'existence ou non de titres exécutoires et un doute existe sur le point de savoir si dans le décompte de la créance fourni ne figurent pas des sommes pour lesquelles le demandeur dispose déjà de condamnations dont il lui appartiendrait d'en poursuivre l'exécution forcée sans pouvoir solliciter une nouvelle condamnation.

Il convient en outre de souligner que la somme sollicitée par le syndicat des copropriétaires ne ressort lisiblement d’aucune des pièces versées aux débats, dont certaines sont libellées au nom de Mme [L] [K], copropriétaire ainsi qu’il en résulte de l’acte de vente, éléments au surplus incomplets en ce qu'il n'est pas produit de décomptes de répartition de charges définitive.

Compte tenu de ces éléments, il n'est dès lors pas permis de vérifier l'existence et le montant de la créance détenue par le syndicat de copropriétaires à l’encontre de Mme [Z] [K].

Il convient en conséquence de rouvrir les débats.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe réputé contradictoire et avant dire droit,

Vu les articles 8, 13 et 442 du code de procédure civile,

ORDONNE la réouverture des débats afin que le demandeur :
fournisse des explications sur les frais irrépétibles présents dans le décompte, avec le cas échéant production des jugements précédents et de leurs décomptes d'exécution, voire réactualisation du décompte et des demandes dans le respect de l'article 68 du code de procédure civile d'exécution,produise les pièces justificatives des sommes sollicitées;fournisse des explications quant à la non assignation de Mme [L] [K], copropriétaire à laquelle sont adressés les appels de charge.
RENVOIE l'examen de l'affaire à l'audience de plaidoiries du 10 juin 2024 à 10H31 heures (audience de plaidoirie) ;

SURSOIT à statuer dans l'attente sur l'ensemble des demandes ;

RESERVE les dépens et la demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;


Le greffier Le président