Cour d'Appel · 2ème Chambre — 9 avril 2024

N° RG 22/01866 - N° Portalis DBVM-V-B7G-LLOH



N° Minute :





C3

























































Copie exécutoire délivrée

le :



à



Me Kevin GERBAUD



Me Martine LEONARD















AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS



COUR D'APPEL DE GRENOBLE



2ÈME CHAMBRE CIVILE



ARRÊT DU MARDI 09 AVRIL 2024



Appel d'un jugement (N° R.G. 11-21-81) rendu par le tribunal de proximité de Montélimar en date du 21 mars 2022, suivant déclaration d'appel du 09 mai 2022





APPELANTE :



Mme [I] [W]

née le 13 juillet 1988 à [Localité 7]

de nationalité française

[Adresse 6]

[Localité 1]



représentée et plaidant par Me Kevin Gerbaud, avocat au barreau de Valence





INTIMÉ :



M. [G] [H]

né en 1942 à [Localité 4] (Maroc)

de nationalité marocaine

[Adresse 3]

[Localité 1]



représenté et plaidant par Me Martine Leonard, avocate au barreau de Valence



(bénéficie d'une aide juridictionnelle totale numéro 2022/05519 du 07/07/2022 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de Grenoble)







COMPOSITION DE LA COUR : LORS DU DÉLIBÉRÉ :



Mme Emmanuèle Cardona, présidente

Mme Anne-Laure Pliskine, conseillère,

Mme Ludivine Chetail, conseillère,



DÉBATS :



A l'audience publique du 06 février 2024, Mme Anne-Laure Pliskine, conseillère, qui a fait son rapport, assistée de Mme Caroline Bertolo, greffière, a entendu seule les avocats en leurs conclusions et plaidoiries, les parties ne s'y étant pas opposées conformément aux dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile. 



Il en a été rendu compte à la cour dans son délibéré et l'arrêt a été rendu à l'audience de ce jour.





EXPOSÉ DU LITIGE



Par acte sous seing privé en date du 25 juillet 2008, Monsieur [C] [V] a consenti un bail d'habitation à Monsieur [G] [H], pour un appartement d'une superficie de 30 m² sis [Adresse 2] à [Localité 5] pour un loyer mensuel de 280 euros.

Le bail a été conclu via l'Agence drômoise de location sociale.



Le 5 mars 2019, Monsieur [V] a donné le bien loué à sa petite-fille Madame [I] [W], par acte de donation authentique.



Mme [W] a confié la gestion de son appartement à l'agence immobilière Gestissimo.



Par acte d'huissier en date du 19 novembre 2020, Madame [W] a fait délivrer un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire.



Ce commandement de payer étant resté infructueux, Madame [W] a assigné le 9 février 2021, Monsieur [H] devant le juge des contentieux de la protection de Montélimar à l'effet d'obtenir le paiement des loyers et la résiliation du bail.



Le 17 avril 2021, Mme [W] a reçu un courrier de l'Agence régionale de santé l'informant de la mise en 'uvre d'une procédure de traitement de l'insalubrité du logement de Monsieur [H] suite à une visite effectuée le 12 février 2021.



Le 17 juin 2021, la préfecture de la Drôme a pris un arrêté d'insalubrité.



Madame [W] a relogé Monsieur [H] dans un logement situé [Adresse 3] à [Localité 5] suivant bail d'habitation en date du 19 juillet 2021.

Un constat d'état des lieux de sortie a été établi le 06 décembre 2021 entre M. [H] et Mme [W].



Par jugement du 21 mars 2022, le tribunal de proximité de Montélimar a :

- condamné Madame [I] [W] à verser à Monsieur [G] [H] la somme de 7 722 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice de jouissance subi,

- condamné Monsieur [G] [H] à verser à Madame [I] [W] la somme de 2 286,53 euros portant intérêts au taux légal à compter du 19 novembre 2020,

- ordonné la compensation entre ces sommes en application des dispositions de l'article 1348 du code civil,

- débouté Madame [I] [W] de sa demande en paiement de dommages et intérêts pour résistance abusive,

- condamné Madame [I] [W] à payer à Monsieur [G] [H] la somme de 500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamné Madame [I] [W] aux dépens.



Par déclaration en date du 9 mai 2022, Mme [W] a fait appel de cette décision.



Dans ses conclusions notifiées le 31 janvier 2023, Mme [W] demande à la cour de:

Vu les articles 1728 et suivants du code civil,

Vu la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986,

Vu l'article 700 du code de procédure civile,

Vu la jurisprudence,

- réformer le jugement rendu le 21 mars 2022 par le tribunal de proximité de Montélimar en ce qu'il a :

- condamné Madame [I] [W] à verser à Monsieur [G] [H] la somme de 7 722 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice de jouissance subi,

- ordonné la compensation entre ces sommes en application des dispositions de l'article 1348 du code civil,

- débouté Madame [I] [W] de sa demande en paiement de dommages et intérêts pour résistance abusive,

- condamné Madame [I] [W] à payer à Monsieur [G] [H] la somme de 500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamné Madame [I] [W] aux dépens

- confirmer le jugement rendu le 21 mars 2022 par le tribunal de proximité de Montélimar en ce qu'il a :

- condamné Monsieur [G] [H] à verser à Madame [I] [W] la somme de 2 286,53 euros portant intérêts au taux légal à compter du 19 novembre 2020,

Statuant à nouveau,

A titre principal

- rejeter l'ensemble des demandes, fins et conclusions de Monsieur [G] [H] ;

A titre subsidiaire

Si la Cour devait retenir que Monsieur [G] [H] a subi un préjudice de jouissance,

- condamner Madame [I] [W] à verser à Monsieur [G] [H] la somme de 2 286,53 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice de jouissance subi ;

- ordonner la compensation entre cette somme et la condamnation de Monsieur [G] [H] à verser à Madame [I] [W] la somme de 2 286,53 euros au titre des arriérés de loyers, en application des dispositions de l'article 1348 du code civil ;

- rejeter l'ensemble des demandes, fins et conclusions de Monsieur [G] [H] ;

A titre très subsidiaire

Si la Cour devait retenir que Monsieur [G] [H] a subi un préjudice de jouissance,

- condamner Madame [I] [W] à verser à Monsieur [G] [H] la somme de 3 861 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice de jouissance subi compte tenu de l'occupation ponctuelle du bien loué par Monsieur [G] [H] ;

- ordonner la compensation entre cette somme et la condamnation de Monsieur

[G] [H] à verser à Madame [I] [W] la somme de 2 286,53 euros au titre des arriérés de loyers, en application des dispositions de l'article 1348 du code civil ;

- rejeter l'ensemble des demandes, fins et conclusions de Monsieur [G] [H] ;

En tout état de cause

- rejeter l'ensemble des demandes, fins et conclusions de Monsieur [G] [H] ;

- condamner Monsieur [G] [H] la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamner Monsieur [G] [H] aux entiers dépens.



Au soutien de ses demandes, Mme [W] énonce qu'en 11 ans de bail, Monsieur [H] ne s'est jamais plaint d'une quelconque difficulté ni auprès de Monsieur [V] (ancien propriétaire), ni auprès d'elle-même ou de l'agence Gestissimo chargée de la gestion.

Elle fait valoir que le bail stipule clairement que le locataire est tenu « d'informer immédiatement le bailleur de tout sinistre et des dégradations se produisant dans les lieux loués, même s'il n'en résulte aucun dommage apparent ».

Elle précise qu'en novembre 2019, Monsieur [H] s'est plaint pour la première fois d'un défaut d'étanchéité et de la présence d'eau dans le puits de lumière, que l'agence et elle ont alors directement procédé à la visite de l'appartement, lequel était extrêmement encombré et sale avec une importante odeur de renfermé, puis qu'elles ont immédiatement mandaté un professionnel afin d'installer une grille d'aération sur la fenêtre PVC de la pièce principale.

Elle énonce que le fait que Monsieur [H] séjourne longuement à l'étranger a participé à la survenance des désordres, et affirme que le logement loué en 2008 à M. [H] était décent, qu'au demeurant, une assistante sociale était présente pour la visite d'état des lieux et qu'aucun défaut n'a été relevé.



Dans ses conclusions notifiées le 13 septembre 2023, M.[H] demande à la cour de:

Vu l'article 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989

Vu l'article L 521-3-1 du code de la construction et de l'habitation

Vu l'article 1348 du code civil

Vu le jugement de proximité de Montélimar en date du 24 avril 2023

Vu l'article 700 du code de procédure civile

Vu la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991 et notamment l'article 37

Vu les pièces versées aux débats

- déclarer recevable l'appel interjeté par Madame [W] à l'encontre du jugement rendu le 21 mars 2022 par le tribunal de proximité de Montélimar

- le déclarer infondé et rejeter toutes demandes, fins et conclusions de Madame [W] et l'en débouter

- faire droit à l'appel incident de Monsieur [H] [G]

- condamner Madame [W] à payer à Monsieur [H] [G] la somme de 960 euros correspondant à trois mois de son nouveau loyer conformément à l'article L 521-3-1 du code de la construction et de l'habitation au titre des frais de relogement

- condamner Madame [W] aux paiements des sommes de 1 500 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile pour la procédure de première instance et la somme de 3 000 euros pour la procédure devant la cour

- condamner Madame [W] aux entiers dépens de la procédure de première instance précision faite qu'il seront recouvrés le cas échéant conformément à la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991 sur l'aide juridictionnelle

- condamner Madame [W] aux entiers dépens de la procédure devant la cour précision faite qu'il seront recouvrés le cas échéant conformément à la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991 sur l'aide juridictionnelle.



M. [H] réfute toute responsabilité dans l'existence des désordres, indiquant que le manque d'aération est bien dû à un défaut d'équipement de grille d'aération et à une porte d'entrée non étanche à l'air et à l'eau.

Il déclare que les loyers impayés pendant 5 mois étaient dus à la suspension de l'allocation logement parce que le bail avec le changement de propriétaire n'avait pas été produit à la MSA.

Il indique qu'il n'a pas les capacités de compréhension du français et des procédures pour engager une procédure d'insalubrité pour les besoins de la cause et que c'est dans le cadre de l'enquête sociale à l'intention de la sous-préfecture que l'assistante sociale a fait état de la vétusté du logement.

Il ajoute que son passeport démontre d'une part qu'il est parti 2 mois en 2021 soit du 22 août 2021 au 24 octobre 2021 et non en période hivernale et 4 mois en 2022 en raison des problèmes de santé de son épouse soit du 30 mai 2022 au 21 septembre 2022.

Il fait état de son préjudice de jouissance.



La clôture a été prononcée le 22 novembre 2023.





MOTIFS



Sur l'origine de l'insalubrité de l'appartement



Le rapport établi par l'agence régionale de santé, faisant suite à la visite sur place du 12 février 2021, a relevé les éléments suivants:

- Eclairement naturel insuffisant dans la pièce principale et la pièce à usage de chambre : la pièce à usage de chambre dessert une petite cour intérieure dont la hauteur des murs ne permet pas l'apport d'éclairement naturel et engendre des infiltrations d'eau importantes. Compte tenu de la longueur de la pièce, l'apport d'éclairement, avec une surface vitrée de seulement 1, 41 m2 est très insuffisant

- Forte présence d'humidité accompagnée de développements de moisissures ayant entraîné des dégradations de revêtements: il a été constaté le développement de salpêtre dans la pièce principale et la pièce à usage de chambre

- Défaut d'étanchéité des menuiseries: la porte d'entrée du logement est une porte simple en bois, n'assurant pas l'isolation et les protections nécessaires. La porte donnant sur la cour intérieure est une porte vitrée ancienne, non étanche à l'air ni à l'eau

- Dispositif de ventilation inefficace: les extractions mécaniques ne fonctionnent pas

- Absence d'isolation thermique

- Chauffage insuffisant et inadapté aux caractéristiques du logement: les radiateurs électriques présents dans le logement ne permettent pas un chauffage suffisant de ce dernier compte tenu de l'absence d'isolation thermique

- Réseau électrique vétuste et dangereux : fils à nu, tableau non identifié, absence de raccordement à la terre

- Sécurité de l'installation gaz à vérifier: la date de péremption du tuyau de raccordement est de 1983.



L'état des lieux de sortie montre que l'appartement était sale et il est avéré qu'il n'a pas été entretenu. Quand bien même il est certain que les absences prolongées de M.[H] ne pouvaient que contribuer à la dégradation de l'état du logement, lequel nécessite comme tout logement d'être régulièrement aéré, en tout état de cause, la nature des désordres constatés par l'Agence régionale de santé montre sans conteste que ceux-ci ne sont pas liés à une absence prolongée du locataire, mais au fait que le logement était insalubre dès l'origine pour les motifs rappelés ci-dessus.



L'état des lieux d'entrée n'est quasiment pas complété, mais il fait néanmoins état d'un robinet dans l'évier qui ne fonctionne pas, d'un autre qui goutte, d'un robinet d'arrêt dans les toilettes qui fuit. Cet état des lieux ne démontre pas que le logement était en bon état comme l'allègue Mme [W].



Le fait que M. [H] ne se soit pas plaint durant un grand nombre d'années n'est pas non plus probant, dès lors que ce dernier, qui ne maîtrise pas la langue française, n'est manifestement pas en capacité de connaître et de faire valoir ses droits, qu'à cet égard, c'est une association qui a fait le signalement au préfet quant à l'état d'insalubrité de l'appartement.







Compte tenu de ce qui précède, le premier juge a procédé à une exacte appréciation de la situation en fixant le montant dû au titre du préjudice de jouissance à la somme de 7 722 euros.

Mme [W] ne caractérise pas pour sa part de préjudice de jouissance.



Le jugement sera confirmé.



Sur les trois mois de loyer au titre du relogement



Cette demande n'a pas été formulée en première instance, mais se rattache à l'objet du litige en application de l'article 566 du code de procédure civile. Elle est donc recevable.



Selon l'article L.521-3-1 du code de la construction et de l'habitation, I.-Lorsqu'un immeuble fait l'objet d'une interdiction temporaire d'habiter ou d'utiliser ou que les travaux prescrits le rendent temporairement inhabitable, le propriétaire ou l'exploitant est tenu d'assurer aux occupants un hébergement décent correspondant à leurs besoins.

A défaut, l'hébergement est assuré dans les conditions prévues à l'article L.521-3-2. Son coût est mis à la charge du propriétaire ou de l'exploitant.

Si un logement qui a fait l'objet d'un arrêté de traitement de l'insalubrité pris au titre du 4° de l'article L. 511-2 du présent code est manifestement suroccupé, le propriétaire ou l'exploitant est tenu d'assurer l'hébergement des occupants jusqu'au terme des travaux prescrits pour remédier à l'insalubrité. A l'issue, leur relogement incombe au représentant de l'Etat dans le département dans les conditions prévues à l'article L. 521-3-2. En cas de défaillance du propriétaire ou de l'exploitant, le coût de l'hébergement est mis à sa charge.



II.-Lorsqu'un immeuble fait l'objet d'une interdiction définitive d'habiter ou lorsqu'est prescrite la cessation de la mise à disposition à des fins d'habitation des locaux mentionnés à l'article L. 1331-23 du code de la santé publique, ainsi qu'en cas d'évacuation à caractère définitif, le propriétaire ou l'exploitant est tenu d'assurer le relogement des occupants. Cette obligation est satisfaite par la présentation à l'occupant de l'offre d'un logement correspondant à ses besoins et à ses possibilités. Le propriétaire ou l'exploitant est tenu de verser à l'occupant évincé une indemnité d'un montant égal à trois mois de son nouveau loyer et destinée à couvrir ses frais de réinstallation.

En cas de défaillance du propriétaire ou de l'exploitant, le relogement des occupants est assuré dans les conditions prévues à l'article L. 521-3-2.



Le propriétaire est tenu au respect de ces obligations si le bail est résilié par le locataire en application des dispositions du dernier alinéa de l'article 1724 du code civil ou s'il expire entre la date de la notification des arrêtés portant interdiction définitive d'habiter et la date d'effet de cette interdiction.



Mme [W] allègue que le texte ne s'applique pas car l'arrêté préfectoral ne prévoit pas d'interdiction définitive, toutefois l'article vise également l'hypothèse ou il s'agit d'une évacuation à titre définitif, ce qui est le cas. L'indemnité est donc due. Le loyer s'élevait à 320 euros, les provisions pour charges n'ayant pas à être prises en compte, il sera donc alloué à M. [H] la somme de 960 euros.



Mme [W] qui succombe à l'instance sera condamnée aux dépens d'appel. Il n'y a en revanche pas lieu de la condamner au paiement d'une somme au titre des frais irrépétibles alors que M. [H] bénéficie d'une aide juridictionnelle totale et n'a donc pas exposé de frais.





PAR CES MOTIFS



La cour, statuant publiquement et contradictoirement, après en avoir délibéré conformément à la loi :



Confirme le jugement déféré ;



Y ajoutant,



Condamne Mme [W] à payer à M. [H] la somme de 960 euros au titre de l'indemnité de relogement ;



Déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;



Dit n'y avoir lieu à l'application de l'article 700 du code de procédure civile;



Condamne Mme [W] aux dépens d'appel.



Prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.



Arrêt signé par Mme Emmanuèle Cardona, présidente de la deuxième chambre civile et par Mme Caroline Bertolo, greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.





LA GREFFIERE                                        LA PRÉSIDENTE