Cour d'Appel · 2ème Chambre — 9 avril 2024

N° RG 22/02667 - N° Portalis DBVM-V-B7G-LOKR



N° Minute :





C3

























































Copie exécutoire délivrée

le :



à



la SCP CHAPUIS CHANTELOVE GUILLET-LHOMAT



la SELARL CDMF AVOCATS















AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS



COUR D'APPEL DE GRENOBLE



2ÈME CHAMBRE CIVILE



ARRÊT DU MARDI 09 AVRIL 2024



Appel d'un jugement (N° R.G. 20/04367) rendu par le tribunal judiciaire de Grenoble en date du 10 février 2022, suivant déclaration d'appel du 11 juillet 2022





APPELANTES :



Mme [R] [M] veuve [D]

née le 30 Août 1951 à [Localité 6]

de nationalité française

[Adresse 9]

[Adresse 9]

[Localité 6]



Mme [B] [D] épouse [X]

née le 22 juillet 1972 à [Localité 10]

de nationalité française

[Adresse 4]

[Localité 5]



représentées par Me Roselyne Chantelove de la SCP Chapuis Chantelove Guillet-Lhomat, avocate au barreau de Grenoble







INTIMÉ :



Syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] représenté par son syndic en exercice le cabinet Heurtier immobilier, SARL dont le siège social est situé [Adresse 1] à [Localité 8].

[Adresse 2]

[Localité 3]



représenté par Me Mohamed Djerbi de la SELARL CDMF avocats, avocat au barreau de Grenoble







COMPOSITION DE LA COUR : 



LORS DU DÉLIBÉRÉ :



Mme Emmanuèle Cardona, présidente

Mme Anne-Laure Pliskine, conseillère,

Mme Ludivine Chetail, conseillère,











DÉBATS :



A l'audience publique du 06 février 2024, Mme Anne-Laure Pliskine, conseillère, qui a fait son rapport, assistée de Mme Caroline Bertolo, greffière, a entendu seule les avocats en leurs conclusions, les parties ne s'y étant pas opposées conformément aux dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile. 



Il en a été rendu compte à la cour dans son délibéré et l'arrêt a été rendu à l'audience de ce jour.





EXPOSÉ DU LITIGE



La copropriété sise [Adresse 2] comptait deux copropriétaires : les époux [H] à hauteur de 450/1000èmes et [N] [D] à hauteur de 550/1000èmes, ce dernier étant propriétaire de quatre studios et deux appartements. 

Des infiltrations se sont produites dans le local des époux [H].

[N] [D] est décédé le 16 mai 2010.

[L] [D] est intervenu volontairement à l'instance.



Par arrêt en date du 3 mars 2015, la cour d'appel de Grenoble a :

- dit recevables et bien fondées les demandes des époux [H] à l'encontre de [L] [D],

- condamné [L] [D], à procéder à la réparation des canalisations dans les 4 studios et les 2 appartements, dans le mois de la signification de l'arrêt, sous astreinte passé ce délai de 100 euros par jour de retard,

- condamné la SARL LCG, in solidum avec [L] [D], à payer aux époux [H] la somme de 8 725 euros HT au titre du renforcement du plancher, outre TVA au taux en vigueur au jour du règlement et indexation sur l'indice BTOI à compter du rapport d'expertise du 7 juin 2008,

- condamné la SARL LCG à payer aux époux [H] la somme de 6 649 euros HT au titre du doublement du profilé métallique sur zone porche d'entrée, outre TVA au taux en vigueur au jour du règlement et indexation sur l'indice BTOI à compter du rapport d'expertise du 7 juin 2008,

- condamné la SARL LCG, in solidum avec [L] [D], à payer aux époux [H] la somme de 1 993,95 euros au titre des frais de dépose du plafond et celle de 500,92 euros au titre de la facture de la SA AITEC du 23 janvier 2007,

- condamné la SARL LCG, in solidum avec [L] [D], à payer aux époux [H] la somme de 50 000 euros au titre du préjudice économique,

- condamné [L] [D] à garantir la SARL LCG du montant des condamnations mises à la charge de celle-ci au titre du renforcement du plancher,

- condamné le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 2] à garantir la SARL LCG du montant des condamnations mises à la charge de celle-ci au titre du doublement du profilé métallique sur zone porche d'entrée,

- condamné [L] [D] et le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 2] à garantir la SARL LCG du surplus des condamnations prononcées à l'encontre de celle-ci à hauteur d'un tiers chacun,

- confirmé le jugement en ses dispositions relatives à l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens,

- condamné la SARL LCG et [L] [D] in solidum à payer aux époux [H] la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel,

- rejeté le surplus des demandes des parties, en cause d'appel, sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,



- condamné la SARL LCG, [L] [D] et le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 2] aux dépens d'appel, à hauteur d'un tiers chacun, avec application de l'article 699 du code de procédure civile au profit de la SCP Saul - Guibert - Prandini - Gabriele -Lenuzza qui en a demandé le bénéfice.



[L] [D] est décédé le 15 janvier 2014.

Il a laissé pour lui succéder son épouse, Madame [R] [D], ainsi que ses deux enfants, [B] et [U] [D] ; ce dernier a fait donation de ses droits à sa mère, laquelle s'est retrouvée seule propriétaire avec sa fille des différents biens.



Le 1er juillet 2020, Mmes [D] ont vendu leurs biens.

Les ventes ont été notifiées au syndic qui a reçu les lettres recommandées le 3 juillet 2020.

Le 17 juillet 2020, le syndic a signifié à l'étude de Maître [G] une opposition au paiement du prix de vente de lots, pour une somme de 26 606,08 euros.



Contestant les sommes mises à leur charge, par acte en date du 16 octobre 2020, Mmes [D] ont assigné le syndicat des copropriétaires devant le tribunal judiciaire de Grenoble afin d'obtenir la mainlevée de l'opposition, ainsi que la condamnation du syndicat à leur verser 6 095,69 euros au titre de la répétition de l'indu, outre 3 000 euros au titre des frais de défense.



Par jugement rendu le 10 février 2022, le tribunal judiciaire de Grenoble a :

- débouté Mesdames [D] de leur demande de mainlevée de l'opposition formée par le syndicat des copropriétaires

- dit et jugé que les sommes séquestrées à hauteur de 17 538,83 euros seront versées au syndicat des copropriétaires,

- débouté Mesdames [D] de leur demande de restitution de la somme de 6 095,69 euros au titre de l'indu,

- condamné Mesdames [D] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 2 000 euros au titre de ses frais de défense, ainsi qu'aux dépens.



Par déclaration en date du 11 juillet 2022, Mmes [D] ont interjeté appel de ce jugement.



Dans leurs conclusions notifiées le 6 octobre 2022, Mmes [D] demandent à la cour de:

Vu l'article 20 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965,

- infirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Grenoble le 10 février 2022 en toutes ses dispositions,

Et, statuant à nouveau ;

- dire que les Consorts [D] se sont acquittées de l'intégralité des charges de copropriété dont elles étaient débitrices au titre des biens leur ayant appartenu au sein de l'immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 7],

- dire infondée l'opposition au paiement du prix de vente de lots de copropriété formée le 17 juillet 2020 par le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 7] entre les mains de l'Etude notariale,

- si les fonds se trouvent au jour de l'arrêt à intervenir entre les mains du notaire, ordonner la mainlevée de l'opposition et dire que l'intégralité des fonds objets de l'opposition devra être versée aux consorts [D] par le notaire,

- si les fonds ont été versés au syndicat des copropriétaires par le notaire au jour de l'arrêt à intervenir, condamner le syndicat des copropriétaires à verser aux Consorts [D] la somme de 17 538,83 euros,

- condamner le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 7] à verser aux consorts [D] :

o La somme de 6 095,69 euros au titre de la répétition de l'indu,

o La somme de 4 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamner le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 7] aux entiers dépens de première instance et d'appel.



Au soutien de leurs demandes, Mmes [D] énoncent qu'elles ne sont jamais parvenues à obtenir les justificatifs des sommes sollicitées entre 2017 et 2020.



Dans ses conclusions notifiées le 4 janvier 2023, le syndicat des copropriétaires, représenté par son syndic en exercice demande à la cour de:

Vu l'article 20 de la loi du 17 juillet 1965

Vu les pièces produites

- confirmer en toutes ses dispositions le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Grenoble le 10 février 2022 en ce qu'il a notamment :

- jugé que les consorts [D] sont débiteurs de charges de copropriétés au titre des biens cédés au sein de la copropriété situé [Adresse 2] à [Localité 8]

- débouté les consorts [D] de l'ensemble de leurs demandes, fins et prétentions et notamment de leur demande de mainlevée de l'opposition formée le 17 juillet 2020 par le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 8]

- condamné les consorts [D] à verser au syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 2] la somme de 17 583,33 euros (26 606,08 ' 9 067,25) au titre des arriérés de charges de copropriété conformément à l'opposition formée le 17 juillet 2020.

- condamné les consorts [D] au paiement de la somme de 4 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile

- condamné les consorts [D] aux entiers dépens de l'instance.



Le syndicat des copropriétaires énonce que la contestation de l'opposition régulière n'a eu lieu que le 28 décembre 2020, soit près de 6 mois après cette opposition, que dès lors, les consorts [D] ne peuvent valablement s'opposer au versement des sommes indûment retenues. Il déclare que les consorts [D] refusent depuis des années de régler leurs charges conformément aux appels de fonds notifiés alors qu'ils reconnaissent devoir les sommes.



La clôture a été prononcée le 22 novembre 2023.





MOTIFS



Par souci de lisibilité, les contestations seront évoquées dans l'ordre suivi par les appelantes.



A / Mmes [D] énoncent tout d'abord que la somme figurant au titre du solde antérieur, pour un montant de 14 509, 65 euros, n'est pas justifiée.



Selon l'extrait de compte du 1er janvier 2001 au 31 décembre 2019, on retrouve cette somme de 14 509, 65 euros au 29 décembre 2017.

Le détail des sommes dues et payées y figure, sachant que Mmes [D] n'ont jamais contesté les provisions pour charges, mais uniquement les sommes dues au titre des travaux, suite à l'arrêt de la cour d'appel de Grenoble du 3 mars 2015.







Or sur la période concernée figurent différentes sommes en date du 20 décembre 2015, pour un montant total de 14 897, 76 euros. Si aucun détail n'a été apporté sur les modalités de calcul de ces sommes, l'arrêt de la cour d'appel ayant retenu des sommes hors taxes et prévu leur indexation, en tout état de cause, il ressort du courrier très détaillé rédigé par le conseil des appelantes le 12 juillet 2019 que celles-ci reconnaissent devoir à ce titre, ès qualités de copropriétaires, au syndicat des copropriétaires la somme de 14 898,52 euros, soit une somme légèrement supérieure.



En conséquence, la somme de 14 509, 65 euros telle que figurant sur le relevé de compte est justifiée, et il est logique qu'à cette date, aucun paiement correspondant aux travaux n'y figure puisque le chèque effectué de 12 242,52 euros n'a été crédité que postérieurement, le 31 juillet 2019.



En ce qui concerne les travaux relatifs à la colonne électrique, ils ont effectivement fait l'objet d'un appel de fonds le 15 février 2018, mais ces sommes ont été déduites le 31 décembre 2018.

Mmes [D] ayant adressé un chèque de 12 242,52 euros pour tenir compte des provisions déjà versées au titre de cette colonne, sont donc débitrices de la somme de 14 898,52-12 242,52=2 656 euros.



B / S'agissant en revanche des sommes sollicitées le 15 février 2018 intitulées « appel tvx suite effon », pour un montant total de 3 102 euros, ramené à 2 362,16 euros après régularisation opérée le 31 décembre 2018, le syndicat des copropriétaires n'a communiqué aucune information sur le justificatif. Aucune précision n'est apportée ni sur les modalités de calcul, ni sur le fondement juridique.



Il en est de même pour les sommes intitulées « régul de charges » le 2 octobre 2019, pour un montant total de 13 160,70 euros.



Les devis de l'entreprise Martin qui ont été communiqués en mars puis novembre 2017 sont sans rapport avec l'arrêt rendu en 2015 et auraient nécessairement dû être approuvés en assemblée générale, ce qui n'est pas le cas. La preuve n'est pas rapportée que ces sommes sont en rapport avec celles validées lors de l'assemblée générale du 25 octobre 2019, pour un montant de 6 063,23 euros, correspondant à un autre devis.

Dès lors, ces sommes, pour un montant total de 15 522,86 euros, ne sont pas dues.



C / Les sommes contestées de 664,10 euros, 3 256 euros et 2 990 euros ne sont corroborées par aucune pièce et doivent donc être également déduites, pour un montant de 6 910,10 euros



D / S'agissant des frais et honoraires du syndic, quand bien même le contrat n'a pas été versé aux débats, les frais d'une procédure judiciaire incombent in fine au syndicat des copropriétaires, tout comme les frais d'opposition judiciaire.



En revanche, les frais relatifs au fait devoir compléter un questionnaire avant le compromis de vente et d'honoraires du fait de cette vente peuvent le cas échéant faire partie du contrat de syndic. Faute de justificatifs, ils ne seront pas retenus.



Il sera rappelé à toutes fins utiles que l'action n'est pas diligentée contre le syndic à titre personnel, mais contre le syndicat des copropriétaires.

Il convient donc de déduire la somme de 380 euros.





Par conséquent, sur la somme de 26 606,08 euros qui a été sollicitée dans l'opposition au paiement du prix de vente, il convient de déduire la somme de : 12 866,86 (15 522,86-2 656) - 6 910,10 -380 euros, soit un total de 6 449,12 euros.

Les frais d'opposition étaient donc justifiés.

Mmes [D] ayant déjà versé la somme de 9 067,25 euros, le syndicat des copropriétaires sera condamné à leur restituer la somme de 2 618,13 euros.

Chacune des parties succombant partiellement à l'instance conservera la charge de ses dépens et il ne sera pas fait application de l'article 700 du code de procédure civile.





PAR CES MOTIFS



La cour, statuant publiquement et contradictoirement, après en avoir délibéré conformément à la loi :



Confirme le jugement déféré en ce qu'il a débouté Mesdames [D] de leur demande de mainlevée de l'opposition formée par le syndicat des copropriétaires ;



Infirme le jugement déféré pour le surplus ;



et statuant de nouveau,



Condamne le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 2] à payer à Mesdames [R] et [B] [D] la somme de 2 618,13 euros ;



Déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;



Dit n'y avoir lieu à l'application de l'article 700 du code de procédure civile ;



Dit que chaque partie conservera la charge des dépens qu'elle a exposés.



Prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.



Arrêt signé par Mme Emmanuèle Cardona, présidente de la deuxième chambre civile et par Mme Caroline Bertolo, greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.





LA GREFFIERE                                        LA PRÉSIDENTE