Cour d'Appel · 2ème Chambre — 9 avril 2024

N° RG 23/02790 - N° Portalis DBVM-V-B7H-L5D7



N° Minute :





C3

























































Copie exécutoire délivrée

le :



à



la SCP TGA AVOCATS



la SELARL ALPAZUR AVOCATS



Me Stéphanie AMAFROI-BROISAT















AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS



COUR D'APPEL DE GRENOBLE



2ÈME CHAMBRE CIVILE



ARRÊT DU MARDI 09 AVRIL 2024



Appel d'une ordonnance (N° R.G. 22/00175) rendue par le juge de la mise en état de Gap en date du 17 mai 2023, suivant déclaration d'appel du 20 juillet 2023





APPELANT:



Le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [8] représenté par son syndic en exercice, Pellenq immobilier, prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 10]

[Localité 9]



représenté et plaidant par Me Francois Dessinges de la SCP TGA avocats, avocat au barreau de Hautes-Alpes







INTIMÉES :



S.C.I. Oceanya prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 3]

[Localité 1]



représentée par Me Mike Bornicat de la SELARL Alpazur avocats, avocat au barreau de HAutes-Alpes, postulant, et Me Anthony Cavitta, avocat au barreau de Marseille,



S.C.I. Ricazap prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 4]

[Localité 2]



représentée par Me Stéphanie Amafroi-Broisat, avocate au barreau de Hautes-Alpes, postulant, et Me Anabelen Iglesias, avocat au barreau d'Aix-en-Provence 



 



COMPOSITION DE LA COUR : 



LORS DU DÉLIBÉRÉ :



Mme Emmanuèle Cardona, présidente

Mme Anne-Laure Pliskine, conseillère,

Mme Ludivine Chetail, conseillère,





DÉBATS :



A l'audience publique du 06 février 2024, Mme Anne-Laure Pliskine, conseillère, qui a fait son rapport, assistée de Mme Caroline Bertolo, greffière, a entendu seule les avocats en leurs conclusions, les parties ne s'y étant pas opposées conformément aux dispositions des articles 805 et 905 du code de procédure civile. 



Il en a été rendu compte à la cour dans son délibéré et l'arrêt a été rendu à l'audience de ce jour. 





EXPOSÉ DU LITIGE



L'ensemble immobilier Merlette sud situé à [Localité 9] est composé de trois bâtiments:

- Bâtiment 1 dénommé [Localité 6] ;

- Bâtiment 2 dénommé [Localité 7] ;

- Bâtiment 3 dénommé [Localité 5].



La SCI Ricazap est copropriétaire au sein de cette copropriété des lots n°51 et 52 situés dans le bâtiment [Localité 6] qui comportait initialement des garages, lesquels sont devenus des locaux d'habitation.



La SCI Oceanya est copropriétaire au sein de cette copropriété du lot n°25 situé dans le bâtiment [Localité 5].



Faisant état d'appropriation des parties communes, par acte du 25 avril 2022, le syndicat des copropriétaires a assigné les sociétés Ricazap et Oceanya devant le tribunal judiciaire de Gap aux fins de remise en état de ces dernières.



Par conclusions d'incident, la société Ricazap a demandé au juge de la mise en état de :

- juger l'action du syndicat des copropriétaires de l'immeuble [8] irrecevable car prescrite ;

- débouter le syndicat des copropriétaires de l'immeuble Merlette sud de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

- juger que la société Ricazap doit être mise hors de cause ;

- condamner le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [8] à payer à la société Ricazap une somme de 3 000,00 euros au titre des frais irrépétibles ;

- condamner le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [8] aux entiers dépens.



La SCI Oceanya s'est jointe à l'incident.



Par ordonnance du 17 mai 2023, le juge de la mise en état a:

- déclaré irrecevable l'action introduite par le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [8] à l'encontre de la SCI Oceanya et de la SCI Ricazap, pour cause de prescription ;

- condamné le syndicat des copropriétaires aux dépens ;

-rejeté les autres demandes.



Par déclaration en date du 20 juillet 2023, le syndicat des copropriétaires a interjeté appel de l'ordonnance.



Dans ses conclusions notifiées le 28 septembre 2023, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble Merlette sud demande à la cour de:

Vu l'article 2227 du code civil,

- infirmer l'ordonnance du juge de la mise en état du tribunal judiciaire de Gap en date du 17 mai 2023 ;

Par conséquent, statuant à nouveau,

- juger l'action du syndicat des copropriétaires de l'immeuble [8] recevable car non-prescrite ;

- condamner solidairement les sociétés Ricazap et Oceanya à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble [8] la somme de 3 500,00 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile outre les dépens de la procédure de première instance et de la procédure d'appel ;

- renvoyer l'affaire devant le juge de la mise en état du tribunal judiciaire de Gap.



Au soutien de ses demandes, le syndicat des copropriétaires énonce que les travaux effectués par la société Ricazap datent de 2018.

Quant à la société Oceanya, il déclare que celle-ci n'a jamais soulevé la prescription devant le juge de la mise en état, lequel a mal apprécié la situation au vu des plans communiqués.



Dans ses conclusions notifiées le 23 octobre 2023, la société Ricazap demande à la cour de:

Vu l'article 2227 du code civil,

Vu les articles 122, 700 et 789 du code de procédure civile,

Vu la bonne foi de la société Ricazap,

- confirmer l'ordonnance en date du 17 mai 2023 et rendue par le juge de la mise en état près le tribunal judiciaire de Gap ;

Y ajoutant,

- condamner le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [8] à payer à la société Ricazap une somme de 3 500,00 euros au titre des frais irrépétibles ;

-condamner le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [8] aux entiers dépens de l'instance.



La société Ricazap énonce qu'il est notoire que de nombreux lots de garage sont en réalité affectés à un usage d'habitation au sein de la copropriété Merlette sud et ce depuis des décennies, que d'ailleurs en 2018, ce ne sont pas des travaux constituant un empiétement qui ont été réalisés, mais bien des travaux de propreté et d'aménagement intérieur.



Elle souligne que les photographies communiquées par la copropriété montrent bien que les lots à usage de garage ne sont absolument pas accessibles aux véhicules, ainsi qu'en attestent la configuration de la chaussée, ainsi que le haut trottoir et le terre plein, et qu'elles démontrent que le changement de destination des lieux est très ancien.

Elle déclare que les lots n°51 et 52 sont en l'état dans lequel elle les a achetés sur une période antérieure à 1986.



Dans ses conclusions notifiées le 18 octobre 2023, la société Oceanya demande à la cour de:

Vu l'article 2227 du code civil,

Vu les articles 122, 700 et 789 du code de procédure civile,

Vu la bonne foi de la société Oceanya,

- confirmer l'ordonnance en date du 17 mai 2023 et rendue par le juge de la mise en état près le tribunal judiciaire de Gap ;

Y ajoutant,

- juger que l'action du syndicat des copropriétaires de l'immeuble [8] est irrecevable pour défaut de qualité à agir, le couloir prétendument annexé étant en réalité une partie privative dont la société Oceanya est propriétaire ;

- condamner le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [8] à payer à la société Oceanya une somme de 3 500,00 euros au titre des frais irrépétibles ;

- condamner le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [8] aux entiers dépens de l'instance.



La société Oceanya allègue qu'il ne peut lui être reproché d'avoir prétendument annexé un couloir commun via l'installation d'une porte, ledit couloir étant en l'état depuis 1969 et constituant une partie privative.

Elle souligne que le constat d'huissier communiqué par la partie adverse, ainsi que les photographies, démontrent que :

- la porte litigieuse est du même aspect d'origine que les autres portes installées dans le couloir, de sorte qu'il ne peut s'agir d'une porte fraîchement installée par elle-même

- elle est desservie par une volée de marches qui s'inscrit dans la continuité logique de ladite porte

Elle ajoute que le syndicat des copropriétaires ne rapporte pas la preuve que le couloir qu'elle aurait annexé serait bien une partie commune, la configuration des lieux démontrant à elle seule que le couloir est en réalité une partie privative.



La clôture a été prononcée le 24 janvier 2024.





MOTIFS



Sur la prescription



Selon l'article 2227 du code civil, le droit de propriété est imprescriptible. Sous cette réserve, les actions réelles immobilières se prescrivent par trente ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l'exercer.

Il incombe à celui qui se prévaut de la prescription d'une action d'en rapporter la preuve.



En l'espèce, la SCI Ricazap se fonde sur l'attestation de M. [I], mais il convient de préciser que l'intéressé est l'ex-époux de Mme [T], qui est co-gérante et associée de la SCI Ricazap, qu'il ne s'agit donc pas d'un témoignage totalement objectif.



Quant à l'attestation rédigée par [J] [V], corroborée par celle de son époux M. [H], sa valeur probante apparaît toute relative dès lors qu'il résulte de l'acte notarié du 27 juin 2018 qu'elle a vendu un lot à usage de garage tout en produisant un rapport relatif à la présence de termites dans le bâtiment, lequel précise s'agissant de la désignation du bien qu'il s'agit d'une habitation (partie privative d'immeuble).

En tout état de cause, les attestations versées aux débats évoquent une date sans aucune précision.



A l'inverse, le syndicat des copropriétaires communique les attestations de deux copropriétaires, MM. [S] et [X], qui attestent avoir constaté les travaux en décembre 2019. L'attestation de M.[S] est particulièrement circonstanciée et suite à ce qu'il a constaté, il a adressé un mail avec photographies au syndic le 15 décembre 2019 pour se plaindre des travaux réalisés et solliciter la remise en état, ce mail ayant été adressé hors toute procédure judiciaire et n'ayant donc pas été établi pour les besoins de la cause.



Leurs attestations sont corroborées par M. [W], plombier, qui confirme le fait qu'il ne peut se déplacer dans toutes les parties communes et qui ajoute : « auparavant, le problème ne se posait pas puisqu'on pouvait accéder librement aux parties communes du bout de ce même bâtiment », en se référant au bâtiment « [Localité 6] ».

La circonstance que les locaux ne soient plus des garages, ce qui n'est pas contesté, n'empêche nullement le fait qu'il y avait bien une galerie sur l'ensemble du couloir, ainsi qu'en attestent les plans versés aux débats.



En conséquence, la SCI Ricazap ne rapporte pas la preuve que l'action est prescrite, l'ordonnance sera infirmée.



Sur le lot de la SCI Oceanya



Il résulte de l'acte notarié de vente du 27 juin 2018 que le lot n°25 a été vendu avec une superficie de 32, 64 m2.

Les différents plans versés aux débats permettent de constater que les lots n°24 et 25 présentent la même superficie.



Or sur le plan masse versé aux débats (pièce 14 du syndicat de copropriétaires), il est mentionné sur le lot n°1, qui correspond à l'actuel lot n°24 : séjour : 15,75 m2, chambre 11,76 m2, salle de bains, 2,25 m2, surfaces auxquelles il faut ajouter un dégagement correspondant à peu près à la surface de la salle de bains, soit une superficie totale de 32, 01 m2.



Si la partie litigieuse faisait réellement partie du lot, il aurait fallu trouver une surface supplémentaire d'environ 10 m2. 

Le fait qu'il s'agisse de la même porte sachant qu'elle a effectivement pu être réutilisée ne permet pas de démontrer que les travaux sont très anciens.



Contrairement à ce qu'allègue la SCI Oceanya, les locaux ne sont pas en l'état depuis 1969 puisque ce plan masse, établi le 11 juillet 1968, distingue au contraire clairement les lots n°1 et 2 d'une part du couloir d'autre part qui dessert bien l'ensemble de l'immeuble. Il ne s'agit donc nullement d'une partie privative.



L'ordonnance sera infirmée.



La SCI Ricazap et la SCI Oceanya qui succombent à l'instance seront condamnées aux dépens.





PAR CES MOTIFS



La cour, statuant publiquement et contradictoirement, après en avoir délibéré conformément à la loi :



Infirme l'ordonnance déférée et statuant de nouveau,



Dit que l'action intentée par le syndicat des copropriétaires est recevable ;



Condamne in solidum les sociétés Oceanya et Ricazap à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;



Condamne in solidum les sociétés Oceanya et Ricazap aux dépens.



Prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.





Arrêt signé par Mme Emmanuèle Cardona, présidente de la deuxième chambre civile et par Mme Caroline Bertolo, greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.





LA GREFFIERE                                        LA PRÉSIDENTE