Tribunal Judiciaire · Chambre 1/Section 5 — 30 avril 2024

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY
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Chambre 1/Section 5
N° du dossier : N° RG 23/02068 - N° Portalis DB3S-W-B7H-YHWE

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 30 AVRIL 2024
MINUTE N° 24/01112
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Nous, Madame Mallorie PICHON, Vice-présidente, au Tribunal judiciaire de BOBIGNY, statuant en référés, assistée de Madame Fatma BELLAHOYEID, Greffière,

Après avoir entendu les parties à notre audience du 04 Mars 2024 avons mis l'affaire en délibéré et avons rendu ce jour, par mise à disposition au greffe du tribunal en application des dispositions de l'article 450 du Code de procédure civile, la décision dont la teneur suit :

ENTRE :

LA SOCIETE ALCYON, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Me Valérie ASSOULINE HADDAD, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C1128

ET :

LA SOCIETE LES FRANGINS enseigne “ BAN NOIR“, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par Me Audrey CHELLY SZULMAN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : E1406

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EXPOSE DU LITIGE

Par acte du 13 octobre 2023, la société SCI ALCYON a assigné la société LES FRANGINS "Ban noir" devant le juge des référés aux fins de voir :
-Constater que la convention d'occupation précaire est arrivé à son terme le 31 mai 2020 ;
-Valider le congé délivré le 22 mai 2020 ;
-Constater que la société LES FRANGINS "Ban noir" occupe sans droit ni titre les locaux situés [Adresse 1] depuis cette date ;
-Ordonner l'expulsion de cette société de de tout occupant de son chef, sous astreinte, avec l'assistance de la force publique s'il y a lieu ;
-Ordonner la séquestration des biens et objets mobiliers dans tout garde-meuble au choix de la SCI ALCYON et aux frais risques et périls de la société défenderesse ;
-Condamner la société LES FRANGINS "Ban noir" au paiement provisionnel de la somme de 37.953,99 euros au titre des arriérés au 1er octobre 2023 inclus ;
-Condamner la société LES FRANGINS "Ban noir" au paiement provisionnel d'une indemnité d'occupation égale au loyer contractuel révisable comme lui et majoré des charges récupérables, ce jusqu'à libération effective des lieux ; 
-Condamner la société LES FRANGINS "Ban noir" à lui régler la somme de 2.500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux dépens.
 
Après renvoi, l'affaire a été retenue à l'audience du 4 mars 2024.

A l'audience, par écritures soutenues oralement, la société SCI ALCYON a maintenu ses demandes, et actualisé sa demande de condamnation provisionnelle au titre des arriérés à la somme de 46.000 euros, terme de mars 2024 inclus.

Elle expose avoir consenti en date du 18 mai 2019 à la société LES FRANGINS "Ban noir" un bail dérogatoire, portant sur un local commercial situé [Adresse 1], pour une durée non renouvelable de 12 mois à compter du 1er juin 2019 pour se terminer le 31 mai 2020 ; que par courrier RAR du 18 octobre 2019, elle a donné congé à la société LES FRANGINS "Ban noir" à effet du 31 mai 2020, que le congé a été réitéré par acte d'huissier du 22 mai 2020, mais que celle-ci d'une part, se maintient dans les lieux, malgré une sommation de les quitter du 20 juin 2023, et d'autre part, ne règle plus les loyers. En réponse aux moyens soulevés en défense, elle soutient qu'aucun motif de précarité n'a à être démontré, puisqu'il s'agit non pas d'une convention d'occupation précaire, mais d'un bail dérogatoire soumis aux dispositions de l'article L145-5 du code de commerce.

En défense, la société LES FRANGINS "Ban noir" conclut à titre principal au débouté et demande de condamner la société SCI ALCYON à lui régler la somme de 50.000 euros à titre de dommages et intérêts provisionnels. Subsidiairement, elle demande de débouter la société SCI ALCYON de sa demande de paiement des frais d'huissier pour 1.662,95 euros et frais d'avocat pour 720 euros imputés sur le décompte et de lui octroyer des délais de paiement sur 24 mois. En tout état de cause, elle demande la condamnation de la société SCI ALCYON à lui régler la somme de 1.500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile outre les dépens.

Elle fait principalement valoir que ce sont trois conventions précaires successives qui ont été consenties en fraude à la loi et au statut protecteur des baux commerciaux, faute de réel motif de précarité, ce qui justifie une requalification des conventions et réparation de son préjudice. Elle ajoute que le bailleur n'a entrepris aucune action en validation de congé dans le délai de deux ans et que le juge des référés ne peut, sans excéder ses pouvoirs, se prononcer sur la validation du congé.

Conformément à l'article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l'exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l'assignation introductive d'instance et aux écritures déposées et développées oralement à l'audience.

MOTIFS DE LA DECISION

-Sur les demandes en validation de congé et en expulsion

D'après l'article L145-5 du code de commerce, les parties peuvent, lors de l'entrée dans les lieux du preneur, déroger aux dispositions du présent chapitre à la condition que la durée totale du bail ou des baux successifs ne soit pas supérieure à trois ans. A l'expiration de cette durée, les parties ne peuvent plus conclure un nouveau bail dérogeant aux dispositions du présent chapitre pour exploiter le même fonds dans les mêmes locaux.

Si, à l'expiration de cette durée, et au plus tard à l'issue d'un délai d'un mois à compter de l'échéance le preneur reste et est laissé en possession, il s'opère un nouveau bail dont l'effet est réglé par les dispositions du présent chapitre. Il en est de même, à l'expiration de cette durée, en cas de renouvellement exprès du bail ou de conclusion, entre les mêmes parties, d'un nouveau bail pour le même local.

(...) Lorsque le bail est conclu conformément au premier alinéa, un état des lieux est établi lors de la prise de possession des locaux par un locataire et lors de leur restitution, contradictoirement et amiablement par les parties ou par un tiers mandaté par elles, et joint au contrat de location, ou par un huissier de justice, sur l'initiative de la partie la plus diligente, à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire.

Par ailleurs, l'article L 145-5-1 du même code précise que n'est pas soumise au présent chapitre la convention d'occupation précaire qui se caractérise, quelle que soit sa durée, par le fait que l'occupation des lieux n'est autorisée qu'à raison de circonstances particulières indépendantes de la seule volonté des parties.

En l'espèce, les parties sont en désaccord sur la qualification des conventions litigieuses. 

Sont produites aux débats :
- la "convention d'occupation précaire (article L145-5 du code de commerce)" à effet du 1er juin 2019 pour se terminer le 31 mai 2020, moyennant un "loyer" annuel de 22.200 euros ;
- un courrier du 18 octobre 2019 adressé par la société ALCYON à la société LES FRANGINS concernant le local "ban noir", lui donnant congé au 31 mai 2020, précisant "qu'à cette date, la période d'occupation représentera un total de 36 mois et qu'elle ne pourra par conséquent pas être renouvelée".

Il en ressort que plusieurs conventions ont manifestement été conclues, sans excéder trois ans. Le contrat produit au débat fait expressément référence à l'article L145-5 du code de commerce relatif au bail dérogatoire.

Néanmoins, outre l'intitulé de cette convention dite "précaire", il est indiqué dans le 1er paragraphe de la page 2 de cet deux acte que "une certaine fragilité imposant a fortiori un projet de démolition partielle ou totale, affecte le local, objet des présentes. Le bailleur ne pouvant garantie le preneur d'une longue durée d'occupation, la présente convention d'occupation est donc précaire et de ce fait exclus du champ d'application des dispositions du statut des baux commerciaux (articles L 145-1 et suivant du code de commerce)." Par ailleurs, le congé réitéré le 22 mai 2020, soit antérieurement au terme de la convention, rappelle les termes de ce paragraphe faisant état d'un projet de démolition, et s'intitule en outre "congé bail précaire".

Enfin, et à titre surabondant, il sera relevé que le congé dont il est demandé la validation a été délivré plus de trois ans avant la délivrance de la sommation de déguerpir au preneur et a fortiori avant la délivrance de l'assignation.

Etant rappelé que le juge des référés est le juge de l'évidence, il résulte des éléments versés et des débats qu'il existe manifestement une contestation sérieuse relative à la qualification de la convention objet du présent litige, qui conditionne l'étendue des obligations respectives des parties et dont l'appréciation relève du juge du fond.

Il n'y a donc pas lieu à référé quant à la demande de validation du congé et aux demandes subséquentes en expulsion et paiement d'une indemnité d'occupation.

-Sur la demande en paiement des arriérés

L'article 835 du code de procédure civile alinéa 2 prévoit que dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le juge peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

L'octroi d'une provision suppose le constat préalable par le juge de l'existence d'une obligation non sérieusement contestable, au titre de laquelle la provision est demandée.

En l'espèce, il n'est pas contesté que la société LES FRANGINS "Ban noir" occupe toujours les lieux et que des loyers sont demeurés impayés. Le dernier décompte versé aux débats, arrêté au 1er mars 2024, laisse apparaître un solde débiteur de 46.000 euros, terme de mars 2024 inclus.

La société défenderesse ne verse aucun élément permettant de remettre en cause la somme réclamée au titre des arriérés locatifs, somme qu'au demeurant elle ne conteste pas.
 
Il est ainsi établi de manière non contestable que la société LES FRANGINS "Ban noir" est débitrice de la somme de 46.000 euros au titre des arriérés locatifs, terme de mars 2024 inclus.

Elle sera condamnée à régler cette somme, par provision.

-Sur les demandes de délais de paiement

Par application des dispositions de l'article 1343-5 du code civil, le juge peut " compte-tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier (…) dans la limite de deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues ".

Il y a lieu de relever que le dernier règlement est intervenu le 30 août 2023 et que l'arriéré représente 24 échéances mensuelles. En outre, la société défenderesse ne verse aucun élément pour justifier de sa situation économique.

En conséquence, il n'y a pas lieu de faire application des dispositions de l'article 1343-5 du code civil. Sa demande de délais de paiement sera rejetée.

-Sur la demande reconventionnelle en dommages et intérêts

L'article 835 du code de procédure civile alinéa 2 prévoit que dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le juge peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

En l'espèce, la société défenderesse fait valoir qu'une saisie-conservatoire a été faite sur ses comptes, et qu'elle subit un préjudice commercial puisque le bailleur refuse de lui consentir un bail commercial alors qu'elle exploite le fonds de commerce depuis cinq ans. Toutefois, elle ne produit aucun élément pour justifier de l'existence de son préjudice.

Cette demande ne peut donc qu'être rejetée.

-Sur les demandes accessoires

La société LES FRANGINS "Ban noir" sera condamnée aux dépens. 

Par ailleurs, l'équité commande d'allouer à la société ALCYON la somme de 1.500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Statuant par ordonnance de référé, par mise à disposition au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision contradictoire et en premier ressort ; 

Disons n'y avoir lieu à référé sur la demande de validation du congé et la demande subséquente en expulsion et paiement d'une indemnité d'occupation ;

Condamnons la société LES FRANGINS "Ban noir" à payer à la société SCI ALCYON la somme de 46.000 euros au titre des arriérés locatifs, terme de mars 2024 inclus ;

Rejetons la demande de délais de paiement ;

Rejetons la demande reconventionnelle en dommages et intérêts provisionnels ;
 
Rejetons toutes autres demandes ;

Condamnons la société LES FRANGINS "Ban noir" à payer à la société ALCYON la somme de 1.500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

Condamnons la société LES FRANGINS "Ban noir" aux dépens. 

Rappelons que la présente décision est exécutoire par provision. 

AINSI JUGÉ AU PALAIS DE JUSTICE DE BOBIGNY, LE 30 AVRIL 2024.


LA GREFFIÈRE

Fatma BELLAHOYEID
LA PRÉSIDENTE

Mallorie PICHON