Tribunal Judiciaire · Chambre 27 / Proxi fond — 29 avril 2024

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DU RAINCY
[Adresse 5]
[Localité 7] 

Téléphone : [XXXXXXXX01]

@ : [Courriel 8]





REFERENCES : N° RG 23/02337 - N° Portalis DB3S-W-B7H-YM2I

Minute : 24/387







S.A. HLM CDC HABITAT SOCIAL
Représentant : Me Antoine DELPLA, avocat au barreau du VAL D’OISE, vestiaire : 150

 

C/


Monsieur [I] [D]










Exécutoire délivrée le :
à :


Copie certifiée conforme délivrée le :
à :





AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT






Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité du Raincy en date du 29 avril 2024 ;

Par Madame [B] [G], en qualité de juge des contentieux de la protection assistée de Madame Claudine ADUFASHE, greffier;


Après débats à l'audience publique du 04 mars 2024 tenue sous la présidence de Madame Sinda OUESLATI, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Claudine ADUFASHE, greffier audiencier ;



ENTRE DEMANDEUR :


S.A. HLM CDC HABITAT SOCIAL, 
demeurant [Adresse 2]

représentée par Me Antoine DELPLA, avocat au barreau du VAL D’OISE



D'UNE PART


ET DÉFENDEUR :


Monsieur [I] [D], 
demeurant [Adresse 3]
[Adresse 3]
[Localité 6]

non comparant, ni représenté



D'AUTRE PART












EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 13 décembre 2018, la SA D'HLM EFIDIS a donné à bail à Monsieur [I] [D] un logement ([Adresse 4]) situé [Adresse 3], pour un loyer mensuel de 355,25 euros, et 85,55 euros de provisions sur charges.

Selon procès-verbal de l’assemblée générale extraordinaire du 18 décembre 2018, la SA d’HLM OSICA a absorbé par suite de fusion la SA d’HLM EFIDIS.

Selon l’extrait d’immatriculation principale au registre du commerce et des sociétés en date du 15 janvier 2019, la SA d’HLM OSICA a modifié ses statuts et a changé sa dénomination sociale pour devenir CDC HABITAT SOCIAL.

Par acte de commissaire de justice en date du 21 avril 2023, la SA D'HLM CDC HABITAT SOCIAL a fait signifier à Monsieur [I] [D] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 2510,74 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés. 

Par lettre en date du 12 avril 2023 reçue le 17 avril 2023 la SA D'HLM CDC HABITAT SOCIAL a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX).

Par acte de commissaire de justice en date du 23 octobre 2023, la SA D'HLM CDC HABITAT SOCIAL a fait assigner Monsieur [I] [D] devant le juge des contentieux de la protection siégeant au Tribunal de proximité du Raincy aux fins de :
dire la SA D'HLM CDC HABITAT SOCIAL, venant aux droits de la SA D'HLM EFIDIS, recevable autant que bien fondée en ses demandes et y faisant droit,à titre principal, constater l’acquisition de la clause résolutoire,à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du bail,ordonner l’expulsion de Monsieur [I] [D] ainsi que de tout occupant de son chef, avec au besoin l’assistance de la force publique et d’un serrurier, dire que le sort des meubles se trouvant dans les lieux sera régi conformément aux dispositions du code des procédures civiles d’exécution,condamner Monsieur [I] [D] au paiement des sommes suivantes :5031,73 euros au 31 août 2023 inclus pour les causes sus énoncées, avec intérêt au taux légal à compter du commandement de payer du 21 avril 2023,une indemnité d'occupation mensuelle provisionnelle égale au loyer révisable annuellement majoré des charges également révisables conformément aux dispositions contractuelles et autres accessoires que les susnommés auraient dû payer si le bail s’était poursuivi, ou avait été renouvelé, et cela jusqu’au départ effectif des lieux,la somme de 1000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile les dépens,ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir.
L'assignation a été dénoncée à la préfecture de la Seine-Saint-Denis le 25 octobre 2023.

À l'audience du 4 mars 2024, la SA D'HLM CDC HABITAT SOCIAL, représentée, maintient ses demandes et actualise sa créance à la somme de 7526,66 euros arrêtée au 26 février 2024, loyer du mois de janvier 2024 inclus. Elle est opposée à l’octroi de délais de paiement.

La SA D'HLM CDC HABITAT SOCIAL soutient, sur le fondement de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, que Monsieur [I] [D] n'a pas réglé les sommes réclamées dans le délai de deux mois après la délivrance du commandement de payer du 21 avril 2023. À titre subsidiaire, elle soutient que le non-paiement des loyers constitue un manquement du locataire à ses obligations justifiant la résiliation judiciaire du bail en application des articles 1224 et suivants du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989. Elle ajoute que la créance de loyer est certaine, liquide et exigible, ce qui justifie la condamnation du locataire à régler l'arriéré de loyers en application de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989. 

Monsieur [I] [D], régulièrement assigné à l'étude, selon les dispositions de l'article 658 du code de procédure civile, ne comparait pas et n'est pas représenté. 

À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré. Le président a avisé les parties que le jugement serait prononcé le 29 avril 2024 par mise à disposition au greffe de la juridiction.


MOTIVATION DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l'espèce, Monsieur [I] [D] assigné à l'étude, ne comparait pas et n'est pas représenté à l’audience. Dès lors, la décision étant susceptible d'appel, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l'article 473 du code de procédure civile.

Sur les demandes principales

Sur la recevabilité de la demande

Conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au présent litige, une copie de l'assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l'Etat dans le département le 25 octobre 2023, soit au moins six semaines avant l'audience. 

Par ailleurs, la SA D'HLM CDC HABITAT SOCIAL justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 17 avril 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 23 octobre 2023, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, les demandes de la SA D'HLM CDC HABITAT SOCIAL aux fins de constat de résiliation du bail, à titre principal, et de résiliation judiciaire du bail, à titre subsidiaire, pour défaut de paiement des loyers sont recevables.

Sur la demande en paiement

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

En application de l'article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l'exécution d'une obligation d'en rapporter la preuve. 

En l'espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 13 décembre 2018, du commandement de payer délivré le 21 avril 2023 et du décompte de la créance actualisé au 26 février 2024 que la SA D'HLM CDC HABITAT SOCIAL rapporte la preuve de l'arriéré de loyers et charges impayés. 

En conséquence, il convient de condamner Monsieur [I] [D] à payer à la SA D'HLM CDC HABITAT SOCIAL la somme de 7526,66 euros, au titre des sommes dues au 26 février 2024 avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 21 avril 2023 sur la somme de 2510,74 euros, de l’assignation du 23 octobre 2023 sur la somme de 2520.99 euros et du présent jugement sur le surplus.

Sur la demande d'acquisition de la clause résolutoire

L'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dispose dans son premier alinéa que toute clause prévoyant la résiliation du bail pour défaut de paiement des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail conclu entre les parties contient, à l'article 7, une clause aux termes de laquelle le contrat se trouvera de plein droit résilié, en cas de défaut de paiement des loyers et accessoires, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire, a été signifié par commissaire de justice en date du 21 avril 2023. 

Il est en outre établi, au vu des éléments fournis, que les sommes dues dont le paiement était demandé n'ont pas été réglées dans le délai de deux mois. 

Les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l'expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer, soit, le 21 juin 2023 à 24 heures et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail conclu le 13 décembre 2018 à compter du 22 juin 2023.

Il convient par conséquent d'ordonner l'expulsion de Monsieur [I] [D] et de tous occupants de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif. 

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution.

Sur la fixation de l'indemnité d'occupation due par Monsieur [I] [D] 

Selon l'article 1730 du code civil, à l'expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs. 

Aux termes de l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l'occupant sans droit ni titre d'un local est tenu d'une indemnité d'occupation envers le propriétaire. L'indemnité d'occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l'occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 22 juin 2023, Monsieur [I] [D] est occupant sans droit ni titre depuis cette date. 

Il convient donc de fixer une indemnité d'occupation à compter de cette date, égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et de condamner Monsieur [I] [D] à son paiement à compter de 22 juin 2023, jusqu'à la libération effective des lieux.


Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Monsieur [I] [D] aux dépens de l'instance comprenant les frais de signification du commandement de payer et de notification à la préfecture et de saisine de la CCAPEX.

Il convient également de condamner Monsieur [I] [D] à payer à la SA D'HLM CDC HABITAT SOCIAL la somme de 400 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l'article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement réputé contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

DECLARE recevables les demandes de la SA D'HLM CDC HABITAT SOCIAL aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire, à titre principal, et de résiliation judiciaire du bail, à titre subsidiaire,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 13 décembre 2018 entre la SA D'HLM CDC HABITAT SOCIAL d'une part, et Monsieur [I] [D] d'autre part, concernant le logement ([Adresse 4]) situé [Adresse 3], sont réunies à la date du 22 juin 2023, 

CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date,

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l'expulsion de Monsieur [I] [D] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

FIXE le montant de l'indemnité d'occupation mensuelle due par Monsieur [I] [D] à compter du 22 juin 2023, date de la résiliation du bail, et jusqu'à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi,

CONDAMNE Monsieur [I] [D] à payer à la SA D'HLM CDC HABITAT SOCIAL la somme de 7526,66 euros (sept mille cinq cent vingt-six euros et soixante-six centimes) au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation arrêtés au 26 février 2024 échéance de janvier 2024 incluse, avec intérêts au taux légal à compter, à compter du commandement de payer du 21 avril 2023 sur la somme de 2510,74 euros, de l'assignation du 23 octobre 2023 sur la somme de 2520.99 euros et du présent jugement sur le surplus,

CONDAMNE Monsieur [I] [D] à payer à la SA D'HLM CDC HABITAT SOCIAL l'indemnité d'occupation mensuelle à compter du 26 février 2024, échéance de février 2024, et jusqu'à complète libération des lieux, avec intérêts au taux légal à compter de l’exigibilité de chacune des échéances,

CONDAMNE Monsieur [I] [D] aux dépens de l'instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer du 21 avril 2023, et le coût de la notification de l'assignation à la préfecture, et de la saisine de la CCAPEX,

CONDAMNE Monsieur [I] [D] à payer à la SA D'HLM CDC HABITAT SOCIAL la somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire de droit.


LE GREFFIER LE JUGE

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