Tribunal Judiciaire · Chambre 27 / Proxi fond — 29 avril 2024

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DU RAINCY
[Adresse 4]
[Localité 6] 

Téléphone : [XXXXXXXX01]

@ : [Courriel 7]





REFERENCES : N° RG 23/01395 - N° Portalis DB3S-W-B7H-YGZB

Minute : 24/382







SA HLM IMMOBILIERE 3F
Représentant : Me Hela KACEM, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : A0220

 

C/


Madame [I] [S]










Exécutoire délivrée le :
à :


Copie certifiée conforme délivrée le :
à :





AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT






Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité du Raincy en date du 29 avril 2024 ;

Par Madame Sinda OUESLATI, en qualité de juge des contentieux de la protection assistée de Madame Claudine ADUFASHE, greffier;


Après débats à l'audience publique du 04 mars 2024 tenue sous la présidence de Madame Sinda OUESLATI, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Claudine ADUFASHE, greffier audiencier ;



ENTRE DEMANDEUR :


SA HLM IMMOBILIERE 3F, 
demeurant [Adresse 3]

représentée par Me Hela KACEM, avocat au barreau de PARIS



D'UNE PART


ET DÉFENDEUR :


Madame [I] [S], 
demeurant [Adresse 2]
[Localité 5]

comparante en personne



D'AUTRE PART













EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 3 janvier 1985, la SA d'HLM IMMOBILIERE 3F, venant aux droits de la SCI « Le Petit Orme », a donné à bail à Madame [I] [S] un logement et un emplacement de stationnement situés [Adresse 2], pour un loyer mensuel de 2105.75 francs, outre les provisions sur charges.

Par acte de commissaire de justice en date du 17 avril 2023, la SA d'HLM IMMOBILIERE 3F a fait signifier à Madame [I] [S] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 3310,44 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés. 

Par lettre en date du 7 avril 2023 la SA d'HLM IMMOBILIERE 3F a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX).

Par acte de commissaire de justice en date du 14 septembre 2023, la SA d'HLM IMMOBILIERE 3F a fait assigner Madame [I] [S] devant le juge des contentieux de la protection siégeant au Tribunal de proximité du Raincy aux fins de :
à titre principal, constater l’acquisition de la clause résolutoire,à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du bail,ordonner l’expulsion de Madame [I] [S] ainsi que de tout occupant de son chef, avec au besoin l’assistance de la force publique, autoriser le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux dans les conditions du code des procédures civiles d’exécution,condamner Madame [I] [S] au paiement des sommes suivantes :la somme de 6770.73 euros au titre de la dette locative, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 17 avril 2023 puis de l’assignation,une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel et des charges locatives, à compter de la résiliation du bail jusqu’à libération effective des lieux, 800 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile les dépens,Rappeler l’exécution provisoire de la décision à intervenir.
L'assignation a été dénoncée à la préfecture de la Seine-Saint-Denis le 22 septembre 2023.

À l'audience du 4 mars 2024, la SA d'HLM IMMOBILIERE 3F, représentée, maintient ses demandes et actualise sa créance à la somme de 11.527.05 euros arrêtée à janvier 2024. Elle est opposé à l’octroi de délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire.

La SA d'HLM IMMOBILIERE 3F soutient, sur le fondement de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, que Madame [I] [S] n'a pas réglé les sommes réclamées dans le délai de deux mois après la délivrance du commandement de payer du 17 avril 2023. À titre subsidiaire, elle soutient que le non-paiement des loyers constitue un manquement de la locataire à ses obligations justifiant la résiliation judiciaire du bail en application des articles 1224 et suivants du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989. Elle ajoute que la créance de loyer est certaine, liquide et exigible, ce qui justifie la condamnation de la locataire à régler l'arriéré de loyers en application de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989. 

Madame [I] [S], ne conteste pas le principe de la dette. Elle demande le bénéfice de délais de paiement suspensifs indiquant solder la dette avant fin mars. Elle précise héberger ses enfants et petits enfants qui vont participer au paiement.
Le juge a invité les parties à produire un décompte actualisé de la dette.

À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré. Le président a avisé les parties que le jugement serait prononcé le 29 avril 2024 par mise à disposition au greffe de la juridiction.

Par note en délibéré reçue le 25 mars 2024, la SA d'HLM IMMOBILIERE 3F indique qu’aucun paiement n’est intervenu depuis l’audience, portant la dette locative à la somme de 12.361.45 euros, termes de février 2024 inclus.





MOTIVATION DE LA DECISION

Sur les demandes principales

Sur la recevabilité de la demande

Conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au présent litige, une copie de l'assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l'Etat dans le département le 22 septembre 2023, soit au moins six semaines avant l'audience. 

Par ailleurs, la SA d'HLM IMMOBILIERE 3F justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 7 avril 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 14 septembre 2023, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, les demandes de la SA d'HLM IMMOBILIERE 3F aux fins de constat de résiliation du bail, à titre principal, et de résiliation judiciaire du bail, à titre subsidiaire, pour défaut de paiement des loyers sont recevables.

Sur la demande en paiement

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

En application de l'article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l'exécution d'une obligation d'en rapporter la preuve. 

En l'espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 3 janvier 1985, du commandement de payer délivré le 17 avril 2023 et du décompte de la créance actualisé au 21 août 2023 que la SA d'HLM IMMOBILIERE 3F rapporte la preuve de l'arriéré de loyers et charges impayés. 

En conséquence, il convient de condamner Madame [I] [S] à payer à la SA d'HLM IMMOBILIERE 3F la somme de 12.361.45 euros, au titre des sommes dues au 22 mars 2024 avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 17 avril 2023 sur la somme de 3.310.44 euros, de l’assignation du 14 septembre 2023 sur la somme de 3460.29 euros et du présent jugement sur le surplus.

Sur la demande d'acquisition de la clause résolutoire

L'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dispose dans son premier alinéa que toute clause prévoyant la résiliation du bail pour défaut de paiement des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause aux termes de laquelle le contrat se trouvera de plein droit résilié, en cas de défaut de paiement des loyers et accessoires, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire, a été signifié par commissaire de justice en date du 17 avril 2023. 

Il est en outre établi, au vu des éléments fournis, que les sommes dues dont le paiement était demandé n'ont pas été réglées dans le délai de deux mois. 

Les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l'expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer, soit, le 17 juin 2023 à 24 heures et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail conclu le 3 janvier 1985 à compter du 18 juin 2023.


Sur la demande de délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire 

En application de l'article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative. 

Selon l’article 24-VII de la même loi, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l'espèce, Madame [I] [S] indique pouvoir solder la dette dans le mois sans faire de proposition d’échéancier.

Toutefois, force est de constater que non seulement Madame [S] n’a pas repris le paiement de son loyer courant mais n’a effectué aucun versement depuis l’audience, contrairement à ses engagements.

Il convient par conséquent de rejeter la demande de délais et d'ordonner l'expulsion de Madame [I] [S] et de tous occupants de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif. 

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution.

Sur la fixation de l'indemnité d'occupation due par Madame [I] [S] 

Selon l'article 1730 du code civil, à l'expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs. 

Aux termes de l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l'occupant sans droit ni titre d'un local est tenu d'une indemnité d'occupation envers le propriétaire. L'indemnité d'occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l'occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 18 juin 2023, Madame [I] [S] est occupante sans droit ni titre depuis cette date. 

Il convient donc de fixer une indemnité d'occupation à compter de cette date, égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et de condamner Madame [I] [S] à son paiement à compter de 18 juin 2023, jusqu'à la libération effective des lieux.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Madame [I] [S] aux dépens de l'instance comprenant les frais de signification du commandement de payer et de notification à la préfecture et de saisine de la CCAPEX.

Il convient également de condamner Madame [I] [S] à payer à la SA d'HLM IMMOBILIERE 3F la somme de 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l'article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire, de droit, sans qu’il soit nécessaire de la prononcer ou de la rappeler.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

DECLARE recevables les demandes de la SA d'HLM IMMOBILIERE 3F aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire, à titre principal, et de résiliation judiciaire du bail, à titre subsidiaire,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 3 janvier 1985 entre la SA d'HLM IMMOBILIERE 3F d'une part, et Madame [I] [S] d'autre part, concernant le logement et l’emplacement de stationnement situés [Adresse 2], sont réunies à la date du 18 juin 2023, 

CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date,

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l'expulsion de Madame [I] [S] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

FIXE le montant de l'indemnité d'occupation mensuelle due par Madame [I] [S] à compter du 18 juin 2023, date de la résiliation du bail, et jusqu'à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi,

CONDAMNE Madame [I] [S] à payer à la SA d'HLM IMMOBILIERE 3F la somme de 12.361.45 euros, au titre des sommes dues au 22 mars 2024, échéance de février 2024, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 17 avril 2023 sur la somme de 3.310.44 euros, de l’assignation du 14 septembre 2023 sur la somme de 3460.29 euros et du présent jugement sur le surplus,

CONDAMNE Madame [I] [S] à payer à la SA d'HLM IMMOBILIERE 3F l'indemnité d'occupation mensuelle à compter du 23 mars 2024, échéance de mars 2024, et jusqu'à complète libération des lieux, avec intérêts au taux légal à compter de l’exigibilité de chacune des échéances,

REJETTE la demande de délais de paiement avec suspension des effets de la clause résolutoire,

CONDAMNE Madame [I] [S] aux dépens de l'instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer du 17 avril 2023, et le coût de la notification de l'assignation à la préfecture, et de la saisine de la CCAPEX,

CONDAMNE Madame [I] [S] à payer à la SA d'HLM IMMOBILIERE 3F la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire de droit.

LE GREFFIER LE JUGE

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