Tribunal Judiciaire · Chambre 27 / Proxi fond — 29 avril 2024

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DU RAINCY
[Adresse 5]
[Localité 7] 

Téléphone : [XXXXXXXX01]

@ : [Courriel 8]





REFERENCES : N° RG 23/01501 - N° Portalis DB3S-W-B7H-YHYT

Minute : 24/384







Madame [R] [T] [E] veuve [C]
Représentant : Me Dominique TOURNIER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : E0263
Madame [Y] [C] épouse [G]
Représentant : Me Dominique TOURNIER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : E0263

 

C/


Monsieur [D] [O]
Madame [H] [B]










Exécutoire délivrée le :
à :


Copie certifiée conforme délivrée le :
à :





AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT





Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité du Raincy en date du 29 avril 2024 ;

Par Madame Sinda OUESLATI, en qualité de juge des contentieux de la protection assistée de Madame Claudine ADUFASHE, greffier;

Après débats à l'audience publique du 04 mars 2024 tenue sous la présidence de Madame Sinda OUESLATI, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Claudine ADUFASHE, greffier audiencier ;


ENTRE DEMANDEURS :


Madame [R] [T] [E] veuve [C], demeurant [Adresse 2]

représentée par Me Dominique TOURNIER, avocat au barreau de PARIS

Madame [Y] [C] épouse [G], 
demeurant [Adresse 4]

représentée par Me Dominique TOURNIER, avocat au barreau de PARIS



D'UNE PART


ET DÉFENDEURS :


Monsieur [D] [O], 
demeurant [Adresse 3] 
[Localité 6]

non comparant, ni représenté

Madame [H] [B], 
demeurant [Adresse 3] 
[Localité 6]

non comparante, ni représentée



D'AUTRE PART




EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 26 avril 2017, à effet au 2 mai 2017, Madame [R] [E] veuve [C] et Madame [Y] [C] épouse [G] ont consenti à Monsieur [D] [O] et Madame [H] [B] un bail d'habitation relatif à un logement sis [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel d'un montant initial de 705 euros, augmenté des provisions sur charges de 145 euros.

Par acte de commissaire de justice du 24 octobre 2022, Madame [R] [E] veuve [C] et Madame [Y] [C] épouse [G] ont fait signifier à Monsieur [D] [O] et Madame [H] [B] un congé avec offre de vente à effet au 1er mai 2023.

Par acte de commissaire de justice du 7 juillet 2023 Madame [R] [E] veuve [C] et Madame [Y] [C] épouse [G] ont fait délivrer à Monsieur [D] [O] et Madame [H] [B] une sommation de quitter les lieux.

Par acte de commissaire de justice en date du 14 septembre 2023, Madame [R] [E] veuve [C] et Madame [Y] [C] épouse [G] ont fait assigner Monsieur [D] [O] et Madame [H] [B] devant le Juge des contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire de Bobigny afin de voir :
Valider le congé pour vente délivré à Monsieur [D] [O] et Madame [H] [B] et constater la résiliation du bail à la date du 1er mai 2023,Ordonner l'expulsion de Monsieur [D] [O] et Madame [H] [B], ainsi que de tous occupants de leur chef des lieux loués, et ce, avec l'assistance d'un serrurier et de la force publique si besoin est, et sous astreinte de 500 euros par jour de retard,Condamner solidairement Monsieur [D] [O] et Madame [H] [B] au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle égale au double du montant du loyer actuel, charges comprises, et révisions fixées au bail, jusqu'à la libération complète des locaux,Condamner solidairement Monsieur [D] [O] et Madame [H] [B] au paiement de la somme de 800 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens, notamment le coût de la sommation de quitter les lieux.
A l'audience du 4 mars 2023, Madame [R] [E] veuve [C] et Madame [Y] [C] épouse [G], représentées, sollicitent le bénéfice de leur exploit introductif d'instance. Au soutien de leurs prétentions, elles font valoir, au visa de l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989, que les locataires se sont maintenus dans le logement après la délivrance du congé pour vente à effet au 1er mai 2023, sans avoir acquis le bien, si bien qu'elles sont bien fondées à solliciter la validation du congé et l'expulsion des locataires. 

Monsieur [D] [O] et Madame [H] [B], assignés à étude, ne comparaissent pas et ne sont pas représentés.

A l'issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 29 avril 2024.

MOTIVATION

Sur la demande de constat de la résiliation du bail :

Aux termes de l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur peut donner congé au locataire pour vendre le bien loué, en respectant un délai de préavis de six mois. A la date d'effet du congé, le locataire qui n'a pas accepté l'offre de vente est déchu de plein droit de tout titre d'occupation des locaux loués.

Selon ce texte, à peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le prix et les conditions de la vente projetée.

Le congé vaut offre de vente au profit du locataire et l'offre est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis. Dans le cas où le propriétaire décide de vendre à des conditions ou à un prix plus avantageux pour l'acquéreur, le notaire doit, lorsque le bailleur n'y a pas préalablement procédé, notifier au locataire ces conditions et prix à peine de nullité de la vente, à l'adresse indiquée à cet effet par le locataire au bailleur ou si le locataire n'a pas fait connaître cette adresse au bailleur, la notification est effectuée à l'adresse des locaux dont la location avait été consentie. Cette notification vaut offre de vente au profit du locataire, valable pendant une durée d'un mois à compter de sa réception.

En l'espèce, le bail conclu le 26 avril 2017 à effet au 2 mai 2017 a été conclu pour une durée de trois ans renouvelable et devait se terminer le 1er mai 2023 ; 

Le congé pour vente a été délivré par acte d'huissier du 24 octobre 2022 pour le 1er mai 2023, soit en respectant le délai de préavis de six mois.

L'acte mentionne le motif du congé, contient une offre de vente et reproduit les termes de l'article 15 de la loi, ainsi qu'une notice.

Dès lors, d'une part, le congé a été délivré dans les formes et délais requis. D'autre part, il n'a fait l'objet d'aucune contestation et l'offre de vente n'a pas été acceptée par le locataire.

En conséquence, le congé sera validé, avec effet au 1er mai 2023 à vingt-quatre heures.

Le bail se trouve donc résilié par l'effet du congé et le locataire est devenu occupant sans droit ni titre depuis le 2 mai 2023.

Sur la demande d'expulsion :

Conformément à l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989, à l'expiration du délai de préavis, le locataire qui n'a pas accepté l'offre de vente est déchu de plein droit de tout titre d'occupation des lieux loués.

En l’espèce, les locataires n'ont pas restitué le logement le 2 mai 2023, ainsi que cela ressort notamment de la sommation de quitter les lieux et des modalités de signification de l'assignation.

Les locataires sont désormais occupants sans droit ni titre.

Il convient d'ordonner l'expulsion de Monsieur [D] [O] et Madame [H] [B] et de tous occupants de leur chef des lieux loués, selon les modalités prévues au dispositif.

Aux termes de l'article L131-1 du code des procédures civiles d'exécution, tout juge peut, même d'office, ordonner une astreinte pour assurer l'exécution de sa décision. 

En l'espèce, le recours à la force publique se révélant une mesure suffisante pour contraindre Monsieur [D] [O] et Madame [H] [B] à quitter les lieux, il n'y a pas lieu d'ordonner une astreinte.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution.


Sur la demande au titre de l'indemnité d’occupation :

Selon l'article 1730 du Code civil, à l'expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs. 

Aux termes de l'article 1240 du Code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l'occupant sans droit ni titre d'un local est tenu d'une indemnité d'occupation envers le propriétaire. L'indemnité d'occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l'occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

Le bail se trouve résilié depuis le 2 mai 2023, Monsieur [D] [O] et Madame [H] [B] sont occupants sans droit ni titre depuis cette date. Il convient donc de fixer une indemnité d'occupation à compter de cette date jusqu'à la libération effective des lieux.

Les bailleurs sollicitent la fixation d'une indemnité d'occupation au double du loyer actuel. Toutefois d'une part le bail ne prévoit pas la majoration par rapport au loyer. D'autre part, une telle majoration n’apparaît pas justifiée par les documents produits. 

En conséquence, il y a lieu de fixer l'indemnité d'occupation au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dus, si le bail s’était poursuivi, et de les condamner in solidum à son paiement sous déduction des versements déjà effectués.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Monsieur [D] [O] et Madame [H] [B], succombant à la présente instance, seront condamnés in solidum aux entiers dépens.

La sommation de quitter les lieux délivrée le 7 juillet 2023 ne constituant pas des dépens tels qu'énumérés limitativement par l'article 695 du code de procédure civile, Madame [R] [E] veuve [C] et Madame [Y] [C] épouse [G] seront déboutés de leur demande tendant à la voir mettre à la charge de Monsieur [D] [O] et Madame [H] [B].

Il apparaît inéquitable de laisser à la charge de Madame [R] [E] veuve [C] et Madame [Y] [C] épouse [G] la totalité des frais exposés par eux et non compris dans les dépens. En conséquence, Monsieur [D] [O] et Madame [H] [B] seront condamnés in solidum au paiement de la somme de 800 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le Juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement réputé contradictoire en premier ressort, rendue par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

CONSTATE la validité du congé délivré par Madame [R] [E] veuve [C] et Madame [Y] [C] épouse [G] à Monsieur [D] [O] et Madame [H] [B] par acte d'huissier en date du 24 octobre 2022 ;

CONSTATE la résiliation du bail conclu le 26 avril 2017 entre Madame [R] [E] veuve [C] et Madame [Y] [C] épouse [G], d'une part, et Monsieur [D] [O] et Madame [H] [B], d'autre part, concernant le logement à usage d'habitation sis [Adresse 3] à compter du 2 mai 2023 ;

DIT que Monsieur [D] [O] et Madame [H] [B] sont occupantes sans droit ni titre,

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l'expulsion de Monsieur [D] [O] et Madame [H] [B] ainsi que de tout occupant de leur chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

REJETTE la demande de condamnation sous astreinte,

FIXE le montant de l'indemnité d'occupation mensuelle due par Monsieur [D] [O] et Madame [H] [B] à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi,

CONDAMNE in solidum Monsieur [D] [O] et Madame [H] [B] au paiement de ladite indemnité d'occupation à compter du 2 mai 2023, date de la résiliation du bail, et jusqu'à la libération définitive des lieux, sous déduction des paiements déjà effectués,

CONDAMNE in solidum Monsieur [D] [O] et Madame [H] [B] à payer à Madame [R] [E] veuve [C] et Madame [Y] [C] épouse [G] la somme de 800 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [D] [O] et Madame [H] [B] aux entiers dépens de l'instance, à l’exclusion des frais de la sommation de quitter et du congé pour vente.

Ainsi jugé les jour, mois et an susdits, et ont signé :



LE GREFFIERLE PRESIDENT