Tribunal Judiciaire · Chambre 27 / Proxi fond — 29 avril 2024

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DU RAINCY
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[Localité 6] 

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REFERENCES : N° RG 23/02350 - N° Portalis DB3S-W-B7H-YM3E

Minute : 24/391







S.A. HLM CDC HABITAT SOCIAL
Représentant : Me Antoine DELPLA, avocat au barreau du VAL D’OISE, vestiaire : 150

 

C/


Madame [M] [F]










Exécutoire délivrée le :
à :


Copie certifiée conforme délivrée le :
à :





AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT






Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité du Raincy en date du 29 avril 2024 ;

Par Madame Sinda OUESLATI, en qualité de juge des contentieux de la protection assistée de Madame Claudine ADUFASHE, greffier;


Après débats à l'audience publique du 04 mars 2024 tenue sous la présidence de Madame Sinda OUESLATI, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Claudine ADUFASHE, greffier audiencier ;



ENTRE DEMANDEUR :


S.A. HLM CDC HABITAT SOCIAL, 
demeurant [Adresse 3]

représentée par Me Antoine DELPLA, avocat au barreau du VAL D’OISE



D'UNE PART


ET DÉFENDEUR :


Madame [M] [F], 
demeurant [Adresse 4]

non comparante, ni représentée



D'AUTRE PART











EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 22 octobre 2018, la SA D'HLM EFIDIS a donné à bail à Madame [M] [F] un logement (n°1257 01 03 0208) situé [Adresse 4], pour un loyer mensuel de 391,86 euros, et 139,28 euros de provisions sur charges.

Selon procès-verbal de l’assemblée générale extraordinaire du 18 décembre 2018, la SA d’HLM OSICA a absorbé par suite de fusion la SA d’HLM EFIDIS.

Selon l’extrait d’immatriculation principale au registre du commerce et des sociétés en date du 15 janvier 2019, la SA d’HLM OSICA a modifié ses statuts et a changé sa dénomination sociale pour devenir CDC HABITAT SOCIAL.

Par contrat du 6 avril 2021, la SA D'HLM CDC HABITAT SOCIAL donné à bail à Madame [M] [F] un emplacement de stationnement (n°293532) situé [Adresse 2] pour un loyer mensuel de 50.04 euros. 

Par acte de commissaire de justice en date du 2 décembre 2022, la SA D'HLM CDC HABITAT SOCIAL a fait signifier à Madame [M] [F] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 5177,64 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés. 

Par lettre en date du 31 août 2021 reçue le 3 septembre 2021 la SA D'HLM CDC HABITAT SOCIAL a saisi la caisse d’allocations familiales.

Par acte de commissaire de justice en date du 27 octobre 2023, la SA D'HLM CDC HABITAT SOCIAL a fait assigner Madame [M] [F] devant le juge des contentieux de la protection siégeant au Tribunal de proximité du Raincy aux fins de :
dire la SA D'HLM CDC HABITAT SOCIAL, venant aux droits de la SA D'HLM EFIDIS, recevable autant que bien fondée en ses demandes et y faisant droit,à titre principal, constater l’acquisition de la clause résolutoire des contrats du 22 octobre 2018 pour le logement et du 6 avril 2021 pour l’emplacement de stationnement,à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire des baux,ordonner l’expulsion de Madame [M] [F] ainsi que de tout occupant de son chef, avec au besoin l’assistance de la force publique et d’un serrurier, dire que le sort des meubles se trouvant dans les lieux sera régi conformément aux dispositions du code des procédures civiles d’exécution,condamner Madame [M] [F] au paiement des sommes suivantes :la somme principale de 12129.86 euros au 30 septembre 2023, inclus pour les causes sus énoncées avec intérêt au taux légal à compter du commandement de payer du 2 décembre 2022,une indemnité d'occupation mensuelle provisionnelle égale au loyer révisable annuellement majoré des charges également révisables conformément aux dispositions contractuelles et autres accessoires que les susnommés auraient dû payer si les baux s’étaient poursuivis, ou avaient été renouvelés, et cela jusqu’au départ effectif des lieux,la somme de 1000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile les dépens,ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir.
L'assignation a été dénoncée à la préfecture de la Seine-Saint-Denis le 31 octobre 2023.

À l'audience du 4 mars 2024, la SA D'HLM CDC HABITAT SOCIAL, représentée, maintient ses demandes et actualise sa créance à la somme de 17188,00 euros arrêtée au 21 février 2024, loyer du mois de janvier 2024 inclus.

La SA D'HLM CDC HABITAT SOCIAL soutient, sur le fondement de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, que Madame [M] [F] n'a pas réglé les sommes réclamées dans le délai de deux mois après la délivrance du commandement de payer du 2 décembre 2022. À titre subsidiaire, elle soutient que le non-paiement des loyers constitue un manquement de la locataire à ses obligations justifiant la résiliation judiciaire des baux en application des articles 1224 et suivants du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989. Elle ajoute que la créance de loyer est certaine, liquide et exigible, ce qui justifie la condamnation de la locataire à régler l'arriéré de loyers en application de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989. La SA D'HLM CDC HABITAT SOCIAL souligne qu’il n’y a pas de reprise du versement intégral du loyer courant mais également qu’il existe un supplément de loyer de solidarité depuis le 31 janvier 2024. 

Madame [M] [F], régulièrement assignée à l'étude, selon les dispositions de l'article 658 du code de procédure civile, ne comparait pas et n'est pas représentée. 

À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré. Le président a avisé les parties que le jugement serait prononcé le 29 avril 2024 par mise à disposition au greffe de la juridiction.

MOTIVATION DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l'espèce, Madame [M] [F] assignée à l'étude, ne comparait pas et n'est pas représentée à l’audience. Dès lors, la décision étant susceptible d'appel, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l'article 473 du code de procédure civile.

Sur les demandes principales

Sur la loi applicable aux contrats :

Aux termes de l’article 2 de la loi du 6 juillet 1989, celle-ci s’applique aux locations de locaux à usage d’habitation qui constituent la résidence principale du preneur et aux garages loués accessoirement au local principal par le même bailleur.

En l’espèce, le contrat du 22 octobre 2018 porte sur un logement et le contrat du 6 avril 2021 concerne un emplacement de stationnement. Si ces engagements sont conclus par contrats distincts à des dates différentes, d’une part, le stationnement est situé au sein de la même résidence, et d’autre part, le bailleur se réfère expressément à la loi du 6 juillet 1989 dans le contrat de stationnement.

Dès lors l’emplacement de stationnement doit être considéré comme accessoire du logement loué et est soumis à la loi du 6 juillet 1989.

Sur la recevabilité de la demande

Conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au présent litige, une copie de l'assignation aux fins de constat de la résiliation des baux a été notifiée au représentant de l'Etat dans le département le 31 octobre 2023, soit au moins six semaines avant l'audience. 
Par ailleurs, il est justifié que la situation d'impayés perdure malgré son signalement à la caisse d'allocations familiales par la SA D'HLM CDC HABITAT SOCIAL le 3 septembre 2021, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 27 octobre 2023, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, les demandes de la SA D'HLM CDC HABITAT SOCIAL aux fins de constat de résiliation des baux, à titre principal, et de résiliation judiciaire des baux, à titre subsidiaire, pour défaut de paiement des loyers sont recevables.

Sur la demande en paiement

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d'expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l'article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

Par ailleurs, il résulte des articles L. 441-3 et suivants du Code de la construction et de l'habitation, et notamment de l'article L. 441-9 et de l'article R.441-26 du même code, que :
d'une part, pour déterminer si le locataire est redevable du supplément de loyer, l'organisme d'habitations à loyer modéré est tenu de demander annuellement à chaque locataire communication des avis d'imposition ou de non-imposition à l'impôt sur le revenu et des renseignements concernant l'ensemble des personnes vivant au foyer,d'autre part, pour retenir le montant du Supplément de Loyer de Solidarité dans l'arriéré locatif, le bailleur doit démontrer qu'il a adressé au locataire une mise en demeure de justifier de son avis d'imposition et de fournir des renseignements sur l'ensemble des personnes vivant au foyer, en cas d'absence de réponse à la demande initiale ou de réponse incomplète.
A défaut de réponse du locataire, l'organisme d'habitations à loyer modéré liquide provisoirement le supplément de loyer. L'organisme d'habitations à loyer modéré perçoit en outre une indemnité pour frais de dossier dont le montant maximum est fixé par arrêté du ministre chargé du logement. L'article 1er de l'arrêté du 22 octobre 2008 fixe le montant maximum de l'indemnité pour frais de dossier à 25,00 €.

En application de l'article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l'exécution d'une obligation d'en rapporter la preuve. 

En l'espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du contrat de bail, du commandement de payer et du décompte de la créance que la SA D'HLM CDC HABITAT SOCIAL rapporte la preuve de l'arriéré de loyers et charges impayés. 

Toutefois, s’agissant du SLS 2024, la bailleresse ne démontre donc pas avoir effectivement adressé à la locataire les demandes et mises en demeure prévues par l'article L. 441-9 du Code de la construction et de l'habitation, la simple production du courrier ne permettant pas de justifier de son envoi.

Madame [M] [F] n'est donc pas redevable du SLS retenu pour janvier 2024, ni de l'indemnité forfaitaire de 25 euros.

En conséquence, il convient de condamner Madame [M] [F] à payer à la SA D'HLM CDC HABITAT SOCIAL la somme de 15.425.01, au titre des sommes dues au 21 février 2024 avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 2 décembre 2022 sur la somme de 4077,64 euros, de l’assignation du 27 octobre 2023 sur la somme de 8052,22 euros et du présent jugement sur le surplus.

Sur la demande d'acquisition de la clause résolutoire

L'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dispose dans son premier alinéa que toute clause prévoyant la résiliation du bail pour défaut de paiement des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, les baux conclus entre les parties contiennent, à l'article 7, une clause aux termes de laquelle le contrat se trouvera de plein droit résilié, en cas de défaut de paiement des loyers et accessoires, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire, a été signifié par commissaire de justice en date du 2 décembre 2022. 

Il est en outre établi, au vu des éléments fournis, que les sommes dues dont le paiement était demandé n'ont pas été réglées dans le délai de deux mois. 

Les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l'expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer, soit, le 2 février 2023 à 24 heures et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation des baux conclus le 22 octobre 2018 et le 6 avril 2021 à compter du 3 février 2023.

Il convient par conséquent d'ordonner l'expulsion de Madame [M] [F] et de tous occupants de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif. 

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution.

Sur la fixation de l'indemnité d'occupation due par Madame [M] [F] 

Selon l'article 1730 du code civil, à l'expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs. 

Aux termes de l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l'occupant sans droit ni titre d'un local est tenu d'une indemnité d'occupation envers le propriétaire. L'indemnité d'occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l'occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, les baux se trouvent résiliés depuis le 3 février 2023, Madame [M] [F] est occupante sans droit ni titre depuis cette date. 

Il convient donc de fixer une indemnité d'occupation à compter de cette date, égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si les baux s’étaient poursuivis, et de condamner Madame [M] [F] à son paiement à compter de 3 février 2023, jusqu'à la libération effective des lieux.


Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Madame [M] [F] aux dépens de l'instance comprenant les frais de signification du commandement de payer et de notification à la préfecture et de saisine de la Caisse d’allocations familiales.

Il convient également de condamner Madame [M] [F] à payer à la SA D'HLM CDC HABITAT SOCIAL la somme de 400 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l'article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement réputé contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

DECLARE recevables les demandes de la SA D'HLM CDC HABITAT SOCIAL aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire, à titre principal, et de résiliation judiciaire des baux, à titre subsidiaire,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans les baux conclus le 22 octobre 2018 et le 6 avril 2021 entre la SA D'HLM CDC HABITAT SOCIAL d'une part, et Madame [M] [F] d'autre part, concernant le logement et l’emplacement de stationnement situés [Adresse 4], sont réunies à la date du 3 février 2023, 

CONSTATE la résiliation des baux à compter de cette date,

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l'expulsion de Madame [M] [F] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

FIXE le montant de l'indemnité d'occupation mensuelle due par Madame [M] [F] à compter du 3 février 2023, date de la résiliation des baux, et jusqu'à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus si les baux s'étaient poursuivis,

CONDAMNE Madame [M] [F] à payer à la SA D'HLM CDC HABITAT SOCIAL la somme de 15.425.01 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation arrêtés au 21 février 2024 échéance de janvier 2024 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision, à compter du commandement de payer 2 décembre 2022 sur la somme de 4077,64 euros, de l'assignation du 27 octobre 2023 sur la somme de 8052,22 euros et du présent jugement sur le surplus,

CONDAMNE Madame [M] [F] à payer à la SA D'HLM CDC HABITAT SOCIAL l'indemnité d'occupation mensuelle à compter du 21 février 2024, échéance de février 2024, et jusqu'à complète libération des lieux, avec intérêts au taux légal à compter de l’exigibilité de chacune des échéances,

CONDAMNE Madame [M] [F] aux dépens de l'instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer du 2 décembre 2022, et le coût de la notification de l'assignation à la préfecture, et de la saisine de la Caisse d’allocations familiales,

CONDAMNE Madame [M] [F] à payer à la SA D'HLM CDC HABITAT SOCIAL la somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire de droit.


LE GREFFIER LE JUGE

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