Tribunal Judiciaire · Chambre 27 / Proxi fond — 29 avril 2024

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DU RAINCY
[Adresse 6]
[Localité 8] 

Téléphone : [XXXXXXXX01]

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REFERENCES : N° RG 23/02341 - N° Portalis DB3S-W-B7H-YM2N

Minute : 24/389







S.A. HLM CDC HABITAT SOCIAL
Représentant : Me Antoine DELPLA, avocat au barreau de VAL D’OISE, vestiaire : 150

 

C/


Madame [D] [Z]
Représentant : M. [O] [Z] son fils
Monsieur [I] [Z]










Exécutoire délivrée le :
à :


Copie certifiée conforme délivrée le :
à :





AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT





Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité du Raincy en date du 29 avril 2024 ;

par Madame Sinda OUESLATI, en qualité de juge des contentieux de la protection assistée de Madame Claudine ADUFASHE, greffier;


Après débats à l'audience publique du 04 mars 2024 tenue sous la présidence de Madame Sinda OUESLATI, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Claudine ADUFASHE, greffier audiencier ;


ENTRE DEMANDEUR :


S.A. HLM CDC HABITAT SOCIAL, 
demeurant [Adresse 2] - [Localité 5]

représentée par Me Antoine DELPLA, avocat au barreau de VAL D’OISE



D'UNE PART


ET DÉFENDEURS :


Madame [D] [Z], 
demeurant [Adresse 3]
[Adresse 9] - [Localité 7]

comparante en personne et assistée de Monsieur [O] [Z] son fils

Monsieur [I] [Z], 
demeurant [Adresse 3]
[Adresse 9] - [Localité 7]

non comparant, ni représenté



D'AUTRE PART




EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 10 décembre 2009, la SA D'HLM EFIDIS a donné à bail à Monsieur [I] [Z] et Madame [D] [Z] un logement ([Adresse 4]) situé [Adresse 3] - [Localité 7], pour un loyer mensuel de 458,80 euros, et 174,52 euros de provisions sur charges.

Selon procès-verbal de l’assemblée générale extraordinaire du 18 décembre 2018, la SA d’HLM OSICA a absorbé par suite de fusion la SA d’HLM EFIDIS.

Selon l’extrait d’immatriculation principale au registre du commerce et des sociétés en date du 15 janvier 2019, la SA d’HLM OSICA a modifié ses statuts et a changé sa dénomination sociale pour devenir CDC HABITAT SOCIAL.

Par acte de commissaire de justice en date du 2 mai 2023, la SA D'HLM CDC HABITAT SOCIAL a fait signifier à Monsieur [I] [Z] et Madame [D] [Z] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 1329,93 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés. 

Par lettre en date du 26 avril 2023 reçue le 2 mai 2023 la SA D'HLM CDC HABITAT SOCIAL a saisi la caisse d’allocations familiales.

Par acte de commissaire de justice en date du 23 octobre 2023, la SA D'HLM CDC HABITAT SOCIAL a fait assigner Monsieur [I] [Z] et Madame [D] [Z] devant le juge des contentieux de la protection siégeant au Tribunal de proximité du Raincy aux fins de :
à titre principal, constater l’acquisition de la clause résolutoire,à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du bail,ordonner l’expulsion de Monsieur [I] [Z] et Madame [D] [Z] ainsi que de tout occupant de leur chef, avec au besoin l’assistance de la force publique et d’un serrurier, dire que le sort des meubles se trouvant dans les lieux sera régi conformément aux dispositions du code des procédures civiles d’exécution,condamner solidairement et conjointement Monsieur [I] [Z] et Madame [D] [Z] au paiement des sommes suivantes :la somme principale de 3524,14 euros au 31 août 2023 inclus pour les causes sus énoncées, avec intérêt au taux légal à compter du commandement de payer 2 mai 2023,une indemnité d'occupation mensuelle provisionnelle égale au loyer révisable annuellement majoré des charges également révisables conformément aux dispositions contractuelles et autres accessoires que les susnommés auraient dû payer si le bail s’était poursuivi, ou avait été renouvelé, et cela jusqu’au départ effectif des lieux,la somme de 1000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile les dépens,ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir.
L'assignation a été dénoncée à la préfecture de la Seine-Saint-Denis le 25 octobre 2023.

À l'audience du 4 mars 2024, la SA D'HLM CDC HABITAT SOCIAL, représentée, maintient ses demandes et actualise sa créance à la somme de 2132,76 euros arrêtée au 29 février 2024, loyer du mois de février 2024 inclus.

La SA D'HLM CDC HABITAT SOCIAL soutient, sur le fondement de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, que Madame [D] [Z] n'a pas réglé les sommes réclamées dans le délai de deux mois après la délivrance du commandement de payer du 2 mai 2023. À titre subsidiaire, elle soutient que le non-paiement des loyers constitue un manquement de la locataire à ses obligations justifiant la résiliation judiciaire du bail en application des articles 1224 et suivants du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989. Elle ajoute que la créance de loyer est certaine, liquide et exigible, ce qui justifie la condamnation de la locataire à régler l'arriéré de loyers en application de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989. La SA D'HLM CDC HABITAT SOCIAL souligne qu’il y a un plan d‘épurement dont une demande d’homologation visant un versement de 100 euros chaque mois en plus du loyer. 

Madame [D] [Z], comparaît, assistée de son fils Monsieur [O] [Z], ne conteste pas le principe de la dette. Elle demande le bénéfice de délais de paiement à hauteur de 100 euros par mois en plus des loyers, suspensifs des effets de la clause résolutoire.

Au soutien de ses prétentions, elle explique que Monsieur [I] [Z] ne vit plus dans le logement concerné par le bail depuis 6 ans. 

Monsieur [I] [Z], régulièrement assignée à l'étude, selon les dispositions de l'article 658 du code de procédure civile, ne comparait pas et n'est pas représentée. 

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience.

À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré. Le président a avisé les parties que le jugement serait prononcé le 29 avril 2024 par mise à disposition au greffe de la juridiction.

Par notes en délibéré, autorisées, reçues le 14 mars 2024, la SA D'HLM CDC HABITAT SOCIAL, puis le 21 mars 2024, Madame [D] [Z] ont fait parvenir une ordonnance de non conciliation en date du 28 février 2017 autorisant les époux à vivre séparement et attribuant la jouissance du logement à Madame [D] [Z]. Par les mêmes notes, les parties ont fait parvenir la signifification d’un procès-verbal d’expulsion de Monsieur [O] [Z] en date du 22 août 2018. 


MOTIVATION DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l'espèce, Monsieur [I] [Z] assigné à l'étude, ne comparait pas et n'est pas représenté à l’audience. 

Sur les demandes principales

Sur la recevabilité de la demande

Conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au présent litige, une copie de l'assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l'Etat dans le département le 25 octobre 2023, soit au moins six semaines avant l'audience. 

Par ailleurs, il est justifié que la situation d'impayés perdure malgré son signalement à la caisse d'allocations familiales par la SA D'HLM CDC HABITAT SOCIAL le 2 mai 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 23 octobre 2023, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, les demandes de la SA D'HLM CDC HABITAT SOCIAL aux fins de constat de résiliation du bail, à titre principal, et de résiliation judiciaire du bail, à titre subsidiaire, pour défaut de paiement des loyers sont recevables.

Sur la demande d'acquisition de la clause résolutoire

L'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dispose dans son premier alinéa que toute clause prévoyant la résiliation du bail pour défaut de paiement des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail conclu entre les parties contient, à l'article II.4.6, une clause aux termes de laquelle le contrat se trouvera de plein droit résilié, en cas de défaut de paiement des loyers et accessoires, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire, a été signifié par commissaire de justice en date du 2 mai 2023. 

Il est en outre établi, au vu des éléments fournis, que les sommes dues dont le paiement était demandé n'ont pas été réglées dans le délai de deux mois. 

Les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l'expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer, soit, le 2 juillet 2023 à 24 heures et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail conclu le 10 décembre 2009 à compter du 3 juillet 2023.

Sur la demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire 

En application de l'article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative. 

Selon l’article 24-VII de la même loi, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l'espèce, Madame [D] [Z] propose de s’acquitter des sommes dues de façon échelonnée. E lle justifie de sa situation personnelle et financière est donc en mesure de régler la dette locative. Il ressort des éléments communiqués que Madame [D] [Z] a repris le paiement intégral du loyer et des charges. 

En conséquence, il y a lieu d’octroyer des délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire.

Conformément à la demande, il y a lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant cette période, ce qui signifie que si les échéances sont réglées régulièrement, et la dette réglée dans sa totalité, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué.

À défaut de règlement d'une des échéances, ou en cas d’impayé, la suspension prendra fin et la clause reprendra son effet, et l’intégralité de la dette restée impayée sera immédiatement exigible par le bailleur. 

De plus, l’expulsion de Madame [D] [Z] et de tout occupant de son chef sera autorisée. Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution.

Il ressort des pièces versées au débat, notamment l’ordonnance de non conciliation, la signification d’un procès-verbal d’expulsion en date du 22 août 2018, du décompte locatif au seul nom de Madame [Z] ainsi que des déclarations des parties à l’audience, que Monsieur [I] [Z] n’habite plus dans lieux. De sorte que la demande d’expulsion à son encontre sera rejetée.

Sur la demande en paiement au titre des loyers et charges impayés 

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

En application de l'article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l'exécution d'une obligation d'en rapporter la preuve. 

En l'espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 10 décembre 2009, du commandement de payer délivré le 2 mai 2023 et du décompte de la créance actualisé au 29 février 2024 que la SA D'HLM CDC HABITAT SOCIAL rapporte la preuve de l'arriéré de loyers et charges impayés. 

Le bail contient une clause de solidarité entre les locataires.

Par conséquent, Monsieur [I] [Z], qui a quitté les lieux, reste solidaire des loyers jusqu'à la résiliation du bail. Il n'est, en revanche, pas solidaire des indemnités d'occupation postérieures à la résiliation. 

Au jour de la résiliation du bail, après imputation des paiements sur la dette la plus ancienne, le solde locatif était créditeur.

En conséquence, il convient de condamner Madame [D] [Z] à payer seule à la SA D'HLM CDC HABITAT SOCIAL la somme de 2132,76 euros, au titre des sommes dues au 29 février 2024 avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 23 octobre 2023 sur la somme de 323,67 euros et du présent jugement sur le surplus.

Sur les indemnités d'occupation due par Madame [D] [Z] 

Selon l'article 1730 du code civil, à l'expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs. 

Aux termes de l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l'occupant sans droit ni titre d'un local est tenu d'une indemnité d'occupation envers le propriétaire. L'indemnité d'occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l'occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 3 juillet 2023, Madame [D] [Z] est occupante sans droit ni titre depuis cette date. 

Il convient donc de fixer une indemnité d'occupation à compter de cette date, égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et de condamner Madame [D] [Z] à son paiement à compter de 3 juillet 2023, jusqu'à la libération effective des lieux.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner in solidum Madame [D] [Z] et Monsieur [I] [Z] aux dépens de l'instance comprenant les frais de signification du commandement de payer et de notification à la préfecture et de saisine de la Caisse d’allocations familiales.

Il convient également de condamner in solidum Madame [D] [Z] et Monsieur [I] [Z] à payer à la SA D'HLM CDC HABITAT SOCIAL la somme de 100 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l'article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement réputé contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

DECLARE recevables les demandes de la SA D'HLM CDC HABITAT SOCIAL aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire, à titre principal, et de résiliation judiciaire du bail, à titre subsidiaire,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 10 décembre 2009 entre la SA D'HLM CDC HABITAT SOCIAL d'une part, et Madame [D] [Z] d'autre part, concernant le logement situé [Adresse 3] - [Localité 7], sont réunies à la date du 3 juillet 2023, 

CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date,

CONDAMNE Madame [D] [Z] à payer à la SA D'HLM CDC HABITAT SOCIAL la somme de 2132,76 euros (deux mille cent trente-deux euros et soixante-seize centimes) au titre des loyers et charges arrêtés au 29 février 2024 échéance de février 2024 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation du 23 octobre 2023 sur la somme de 323,67 euros et du présent jugement sur le surplus,

ACCORDE un délai à Madame [D] [Z] pour le paiement de ces sommes,

AUTORISE Madame [D] [Z] à s’acquitter de la dette en 22 fois, en procédant à 21 versements de 100 euros, et un dernier versement égal au solde de la dette, sauf meilleur accord entre les parties et ce en plus du loyer courant et des charges,

DIT que chaque versement devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire,

RAPPELLE que la présente décision suspend la procédure d'exécution,

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DIT qu’à défaut de paiement du loyer courant et des charges ou d’une seule mensualité à sa date d’échéance, l'échelonnement sera caduc, la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible, et la clause résolutoire reprendra ses effets, 

En ce cas, 

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l'expulsion de Madame [D] [Z] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

DEBOUTE la SA D'HLM CDC HABITAT SOCIAL de sa demande d’expulsion concernant Monsieur [I] [Z],

CONDAMNE in solidum Madame [D] [Z] et Monsieur [I] [Z] à payer à la SA D'HLM CDC HABITAT SOCIAL une indemnité d'occupation égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dus, si le bail s’était poursuivi à compter du 3 juillet 2023 jusqu'à la libération effective des lieux, déduction faite des paiements déjà intervenus,

CONDAMNE in solidum Madame [D] [Z] et Monsieur [I] [Z] aux dépens de l'instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer du 2 mai 2023, et le coût de la notification de l'assignation à la préfecture, et de la saisine de la Caisse d’allocations familiales,

CONDAMNE Madame [D] [Z] à payer à la SA D'HLM CDC HABITAT SOCIAL la somme de 100 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire de droit.


LE GREFFIER LE JUGE

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