Tribunal Judiciaire · PPP Contentieux général — 19 avril 2024

Du 19 avril 2024


72A


SCI/LC



PPP Contentieux général

N° RG 24/00423 - N° Portalis DBX6-W-B7I-YZD5







S.D.C. DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE “[Adresse 8]”

C/

[J] [W]





- Expéditions délivrées à
Me AGOSTINI
M. [W]

- FE délivrée à 
Me AGOSTINI

Le 19/04/2024


Avocats : Me Sabrina AGOSTINI



TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX
Pôle protection et proximité
[Adresse 3]

JUGEMENT EN DATE DU 19 avril 2024



COMPOSITION DU TRIBUNAL :

JUGE : Madame Sandrine SAINSILY-PINEAU, Magistrate

GREFFIER : Madame Louisette CASSOU,



DEMANDERESSE :

S.D.C. DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE “[Adresse 8]”
[Adresse 7]
[Localité 4]
Représenté par son syndic en exercice la Société SGIT GESTION
RCS n° B331813451 
[Adresse 5]
[Localité 2]

Représentée par Me Sabrina AGOSTINI Avocat au barreau D’AIX-EN-PROVENCE

DEFENDEUR :

Monsieur [J] [W]
né le 30 Juin 1986 à [Localité 9]
[Adresse 1]
[Localité 6]

Absent





DÉBATS :

Audience publique en date du 26 février 2024


PROCÉDURE :

Articles 480 et suivants du code de procédure civile. 




EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Monsieur [J] [W] est propriétaire d’un appartement constituant le lot n° 26 de la Résidence «[Adresse 8]» situé au [Adresse 7]. 

Suivant acte introductif d’instance délivré le 11 janvier 2024, le Syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 8], représenté par son syndic, la Société SGIT GESTION, a fait assigner Monsieur [J] [W] devant le tribunal judicaire de ce siège aux fins de voir sur le fondement des dispositions des articles 10 et 10-1 alinéas 1 et 2 de la loi du 10 juillet 1965 et 1231-6 du code civil :
- condamner Monsieur [J] [W] au paiement de la somme de 1.662,32 € en principal, pour les charges du 1er janvier 2021 au 30 juin 2024, assortie du taux d’intérêt légal à compter de l’assignation, 
- condamner Monsieur [J] [W] au paiement de la somme de 360 € au titre des frais d’ouverture de dossier contentieux, 
- condamner Monsieur [J] [W] au paiement de la somme de 3.500 € à titre de dommages et intérêts pour le préjudice qu’il a subi,
- condamner Monsieur [J] [W] au paiement de 800 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, 
- condamner Monsieur [J] [W] aux entiers dépens en ce compris notamment les frais d’assignation, de signification et d’exécution du jugement à intervenir. 

Pour l’exposé des moyens venant au soutien de ces demandes, il est renvoyé à l’acte de saisine. 

A l’audience du 26 février 2024, au cours de laquelle l’affaire a été retenue, le Syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 8], représenté par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance.

En défense, Monsieur [J] [W] bien que cité en l’étude, n’a ni comparu ni été représenté.

L’affaire a été mise en délibéré au 19 avril 2024. 

Conformément à l’article 473 du code de procédure civile, le présent jugement, susceptible d’appel, sera réputé contradictoire. 

MOTIFS : 

Il ressort des dispositions de l’article 472 du code de procédure civile que “si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondé”. 

I - Sur la demande principale :

Aux termes de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965 pris dans sa rédaction applicable à l’espèce, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs, les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot, ainsi qu'aux charges relatives à la conservation, à l'entretien, à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots (le règlement de copropriété fixant la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges). 

Ainsi, lorsque les comptes ont été approuvés, les copropriétaires n'ayant pas contesté l'assemblée générale ayant voté cette approbation ne sont plus en droit de refuser de régler leur quote-part de charges. 

L’article 10-1 de cette même loi permet au syndicat d'imputer au seul copropriétaire défaillant les frais nécessaires exposés par lui, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur. 

Aux termes de l’article 1353 du code civil, “celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le payement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation”. 

A l'appui de ses prétentions, le syndicat des copropriétaires verse aux débats :
- le contrat de syndic conclu avec la Société SCGIT-GESTION, le 21 juillet 2020, pour une durée de 3 ans et prenant fin le 30 juin 2023, mentionnant, notamment, le montant des frais et honoraires imputables aux seuls copropriétaires,
- le contrat de syndic conclu avec la Société SCGIT-GESTION pour une durée de 3 ans et ayant pris effet le 1er juillet 2023, mentionnant, entre autres, le montant des frais et honoraires imputables aux seuls copropriétaires, 
- les convocations aux assemblées générales ordinaires des 22 mars 2021, 8 juin 2022 et 24 mai 2023, 
- le procès-verbal de l’assemblée générale ordinaire du 22 mars 2021 approuvant le compte de l’exercice du 1er janvier 2020 au 31 décembre 2020, approuvant le budget prévisionnel pour l’exercice du 1er janvier 2022 au 31 décembre 2022, votant la constitution d’une enveloppe de 6.500 € TTC afin de réaliser un audit de garantie décennale et la mise en place d’une visioconférence ou d’une audioconférence pour la participation aux assemblées générales sous réserve que le coût ne dépasse pas la somme de 150 €, 
- le procès-verbal de l’assemblée générale ordinaire du 8 juin 2022 approuvant le compte de l’exercice du 1er janvier 2021 au 31 décembre 2021, approuvant le budget prévisionnel pour l’exercice du 1er janvier 2023 au 31 décembre 2023, et adoptant la réalisation de divers travaux, 
- le procès-verbal de l’assemblée générale ordinaire du 24 mai 2023, approuvant le compte de l’exercice du 1er janvier 2022 au 31 décembre 2022, désignant le syndic SGIT GESTION et approuvant le budget prévisionnel pour l’exercice du 1er janvier 2024 au 31 décembre 2024, 
- le relevé de compte de Monsieur [J] [W] pour la période du 1er janvier 2021 au 1er janvier 2024,
- les appels de fonds entre le 21 décembre 2020 et le 26 décembre 2023 adressés à Monsieur [J] [W], 
- les courriers de relance adressés à Monsieur [J] [W] entre le 21 mai 2021 et le 15 mars 2023, 
- les mises en demeure des 4 avril 2023 et 20 juillet 2023 et la relance après mise en demeure en date du 6 juin 2023 adressées à Monsieur [J] [W] par courriers recommandés avec accusé réception. 
 
Compte tenu de l’ensemble de ces éléments, il apparaît que le Syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 8] justifie des sommes dues au titre des appels de provisions sur charges courantes et des régularisations de charges entre le 1er janvier 2021 et le 1er janvier 2024 pour un montant de 1.594,32 €. 

Le Syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 8] justifie avoir adressé, le 4 avril 2023, au copropriétaire une lettre de mise en demeure facturée conformément au contrat de syndic à hauteur de 20 €. 

Il prouve, également, avoir adressé à Monsieur [J] [W] un courrier de relance avec mise en demeure, le 6 juin 2023, facturée conformément aux dispositions contractuelles du contrat de syndic à hauteur de 48 €.

Compte tenu de l’ensemble de ces éléments, Monsieur [J] [W] sera condamné à payer au Syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 8] une somme totale de 1.662,32 € au titre des charges de copropriété et des frais nécessaires exposés par le syndicat pour leur recouvrement suivant décompte arrêté au 1er janvier 2024. Cette somme produira intérêts au taux légal à compter du 11 janvier 2024, date de délivrance de l’assignation. 

S’agissant de la demande au titre des frais d’ouverture du dossier contentieux, elle sera examinée, eu égard à sa nature, au titre des frais irrépétibles.

II - Sur la demande de dommages et intérêts formulée par le Syndicat des copropriétaires :

L'article 1231-6 du code civil prévoit que «les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d'aucune perte. Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire».

Le Syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 8] sollicite une somme de 3.500 € à titre de dommages et intérêts. Il explique que de manière réitérée et de longue date, Monsieur [J] [W] s’abstient de payer de manière systématique les charges de copropriété dont il est redevable, alors qu’il avait connaissance de la position débitrice de son compte de charges. Il estime qu’il fait preuve d’une résistance abusive et qu’il commet une faute qui cause un préjudice à la collectivité des copropriétaires privée de sommes importantes. Il affirme que compte tenu de son attitude réitérée, il a contraint les autres copropriétaires à assurer sa quote-part de charges dont le montant ne cesse de croître. 

En l’espèce, le relevé de compte de charges de Monsieur [J] [W] fonctionne en position débitrice depuis le 1er janvier 2021. Ses derniers versements d’un montant total de 98,79 € ont été portés au crédit du compte le 9 septembre 2021. En dépit des appels de fonds et des courriers de relance et mise en demeure qui lui ont été adressés entre le 21 mai 2021 et le 20 juillet 2023, il n’a procédé à aucun règlement depuis cette date. Par son comportement, il a manqué à ses obligations de copropriétaire. 

Toutefois, le Syndicat des copropriétaires ne demontre pas s’être heurté à des difficultés de trésorerie à la suite de la non perception des charges de copropriété dues par Monsieur [J] [W].

Par ailleurs, aucun élément ne permet d’établir que le non paiement par Monsieur [J] [W] de ses charges de copropriété résulte d’une volonté délibérée et abusive de sa part. Il peut, au contraire, résulter de difficultés financières qu’il rencontre. 

Aussi, il convient de rejeter la demande de dommages et intérêts formulée par le Syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 8], faute de preuve de la mauvaise foi de Monsieur [J] [W]. 

III - Sur les demandes accessoires : 

En application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, Monsieur [J] [W], qui succombe, sera condamné aux entiers dépens, en ce compris les frais d’assignation, de signification et d’exécution du jugement à intervenir. 

Il apparaît inéquitable de laisser à la charge du demandeur les frais irrépétibles exposés pour la défense de ses intérêts, notamment les frais d’ouverture du dossier contentieux, Monsieur [J] [W] sera condamné à payer au Syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 8] une somme de 800 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. 






PAR CES MOTIFS :

Le tribunal statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire, en premier ressort et par mise à disposition au greffe : 

- CONDAMNE Monsieur [J] [W] à payer au Syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 8] la somme de 1.662,32 € au titre des charges de copropriété et frais impayés arrêtés au 1er janvier 2024 ; 

- DIT que cette somme portera intérêts au taux légal à compter du 11 janvier 2024, date de l’assignation ; 

- DEBOUTE le Syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 8] du surplus de ses demandes ; 

- CONDAMNE Monsieur [J] [W] à payer au Syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 8] la somme de 800 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; 

- CONDAMNE Monsieur [J] [W] aux entiers dépens en ce compris les frais d’assignation, de signification et d’exécution du jugement à intervenir. 

Le présent jugement a été signé par Sandrine SAINSILY- PINEAU, Présidente, et la Greffière présente.

 LA GREFFIERE LAPRESIDENTE