Tribunal Judiciaire · PPP Référés — 5 avril 2024

Du 05 avril 2024


5AA


SCI/LD



PPP Référés

N° RG 23/00872 - N° Portalis DBX6-W-B7H-XZ5W







[R] [F], [T] [F]

C/

[D] [X] [J], [H] [J]






 

- Expéditions délivrées à Avocats et défendeur


- FE délivrée à Me ROUSSEAU


Le 05/04/2024


Avocats : Me Stéphanie FOUGERAS
Maître Nicolas ROUSSEAU de la SELARL LEX URBA - NICOLAS ROUSSEAU ET ASSOCIÉS





TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX
JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION
Pôle protection et proximité
[Adresse 2] - [Localité 4]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 05 avril 2024
Prorogé DU 12 JANVIER 2024


PRÉSIDENT : Monsieur Jean-Marie PLAZY, 

GREFFIER : Madame Laëtitia DELACHARLERIE,



DEMANDEURS :

Monsieur [R] [F]
né le 01 Septembre 1943 à [Localité 9]
[Adresse 1]
[Localité 6]

Madame [T] [F]
née le 10 Octobre 1946 à [Localité 8]
[Adresse 1]
[Localité 6]

Représentée par Maître Nicolas ROUSSEAU de la SELARL LEX URBA - NICOLAS ROUSSEAU ET ASSOCIÉS



DEFENDEURS :

Madame [D] [X] [J]
née le 25 Novembre 1959 à [Localité 7] (RWANDA)
[Adresse 5]
[Localité 3]

Absente

Monsieur [H] [J]
né le 16 Novembre 1987 à [Localité 3]
[Adresse 5]
[Localité 3]

Représenté par Me Stéphanie FOUGERAS (Avocat au barreau de BORDEAUX)





DÉBATS :

Audience publique en date du 24 Novembre 2023
Délibéré en date du 12 janvier 2024, prorogé au 09 février 2024, prorogé au 15 mars 2024 puis au 5 avril 2024

PROCÉDURE :

Baux d’habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion en date du 17 Avril 2023

Articles 484 et suivants et 834 et suivants du Code de Procédure Civile


QUALIFICATION DE l’ORDONNANCE:

La demande est indéterminée, mais dans un domaine de compétence exclusive du Pôle Protection et Proximité; l'ordonnance de référé rendue sera en premier ressort.

Un seul des défendeurs comparait ; la décision étant en premier ressort, l'ordonnance de référé rendue sera réputée contradictoire à l'égard de tous.


EXPOSÉ DU LITIGE :

Par acte sous seing privé en date du 3 mars 2015, à effet au 5 mars 2015, Monsieur [F] [R] et Madame [F] [T] ont donné à bail à Madame [X] [J] [D] et Monsieur [J] [H] un logement situé [Adresse 5], [Localité 3].

Par acte de commissaire de justice en date du 22 juillet 2021, Monsieur [F] [R] et Madame [F] [T] ont fait délivrer à Madame [X] [J] [D] et Monsieur [J] [H] un premier commandement de payer la somme de 1023,66 euros au titre de l'arriéré locatif. 

Par acte de commissaire de justice en date du 21 avril 2022, Monsieur [F] [R] et Madame [F] [T] ont fait délivrer à Madame [X] [J] [D] et Monsieur [J] [H] un deuxième commandement de payer la somme de 2122,71 euros au titre de l'arriéré locatif. 

Par acte de commissaire de justice en date du 15 décembre 2022, Monsieur [F] [R] et Madame [F] [T] ont fait délivrer à Madame [X] [J] [D] et Monsieur [J] [H] un troisième commandement de payer la somme de 2472,47 euros au titre de l'arriéré locatif, aux fins de mise en œuvre de la clause contractuelle de résiliation de plein droit du bail. 

Par acte de commissaire de justice du 17 avril 2023, Monsieur [F] [R] et Madame [F] [T] ont assigné Madame [X] [J] [D] et Monsieur [J] [H] devant le juge des contentieux de la protection statuant en matière de référé auprès du tribunal judiciaire de Bordeaux à l'audience du 7 juillet 2023 aux fins de :
"Constater le jeu de la clause résolutoire et prononcer la résiliation du bail survenue le 16 février 202, du fait de l'acquisition de la clause résolutoire insérée dans le contrat de bail conclu le 3 mars 2015 ; 
"Prononcer l'expulsion et ordonner la libération des lieux par les défendeurs et de tous occupants de leur chef, ainsi que la remise des clés après établissement d'un état des lieux de sortie avec, au besoin, le concours et l'assistance de la force publique ; 
"Assortir l'obligation de quitter les lieux d'une astreinte de 80 euros par jour de retard passé le délai de huit jours à compter de la signification de l'ordonnance à intervenir, et ce jusqu'à la complète libération des lieux et la remise des clés ; 
"Ordonner l'enlèvement et le dépôt des meubles et objet mobiliers garnissant les lieux loués en un lieu approprié, aux frais, risques et périls du défendeur ; 
"Fixer l'indemnité d'occupation due par Madame [X] [J] [D] et Monsieur [J] [H] à compter de la date de résiliation du bail jusqu'à parfaite libération des lieux, à hauteur de la somme de 1001,33 euros par mois, devenue exigible le 1er de chaque mois ; 
"Condamner solidairement Madame [X] [J] [D] et Monsieur [J] [H] au paiement de la somme provisionnelle de 3245,74 euros correspondant aux loyers, charges impayés et indemnités d'occupation ; 
"Condamner solidairement Madame [X] [J] [D] et Monsieur [J] [H] au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle fixée au montant du loyer et des charges locatives, soit 1001,33 euros, le 1er de chaque mois jusqu'à la libération effective des lieux ; 
"Condamner solidairement Madame [X] [J] [D] et Monsieur [J] [H] à payer une somme de 1500 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement délivré le 15 décembre 2022, soit 140,40 euros. 

À l'audience du 7 juillet 2023, l'affaire a été renvoyée au 8 septembre 2023. 

Lors de l'audience du 8 septembre 2023, Monsieur [F] [R] et Madame [F] [T], représentés par leur conseil, exposent que la dette locative s'élève désormais à la somme de 4190,74 euros au 4 septembre 2023 et confirment les termes de leur demande initiale. Ils indiquent être opposés à l'octroi de délai de paiement. 

En défense, Monsieur [J] [H], représenté par son conseil, expose qu'il ne conteste pas le principe de la dette. Il en conteste cependant le montant en indiquant que celle-ci comprend des frais d'huissier et d'assurance privilège pour un montant de 371,03 euros, consistant en des dépens et non en une dette locative. Il indique également que la CAF a procédé au virement d'une somme de 187 euros n'apparaissant pas dans le décompte produit par les demandeurs en date du 4 septembre 2023. Il sollicite des délais de paiement et à la suspension de la clause résolutoire en proposant de régler une somme mensuelle de 101 euros en sus du loyer courant. 

Madame [X] [J] [D] n'a pas comparu. 

Dans l'intérêt d'une bonne administration de la justice et afin que le tribunal statue après un débat contradictoire entre les parties, le juge des contentieux de la protection a ordonné une réouverture des débats en sollicitant du demandeur un décompte actualisé et circonstancié faisant état de l'ensemble des versements de la caisse d'allocations familiales. L'affaire a été rappelée à l'audience du 24 novembre 2023. 

Lors de l'audience du 24 novembre 2023, Monsieur [F] [R] et Madame [F] [T], représentés par leur conseil, ont fourni une attestation de paiement de la caisse d'allocations familiales et exposent que la dette locative s'élève désormais à la somme de 4364,56 euros au 21 novembre 2023 et confirment les termes de leur demande initiale. 

En défense, Monsieur [J] [H], représenté par son conseil, ne fait pas d'observation. 

Madame [X] [J] [D] n'a pas comparu. 

La juridiction n'a pas été destinataire d'un diagnostic social et financier.

A l'issue de l'audience, la date du délibéré a été fixée au 12 janvier 2024.


MOTIFS DE LA DECISION

Sur la non-comparution de la défenderesse

En application des dispositions de l'article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que s'il l'estime recevable, régulière et bien fondée.

Madame [X] [J] [D], défenderesse non comparante ayant été régulièrement assignée et ayant disposé d'un temps suffisant pour organiser sa défense, il y a lieu de statuer par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort.

Sur la régularité de la procédure

Conformément aux dispositions de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, l'assignation a été régulièrement notifiée au représentant de l'État dans le département par courrier électronique le 19 avril 2023, deux mois avant la date de l'audience du 7 juillet 2023.

L'assignation en constatation de la résiliation du bail est donc régulière en la forme, étant observé que la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990, dont les bailleurs ne justifient pas, n'est pas une condition de recevabilité en présence d'un bailleur personne physique. Il ressort en effet de l'arrêté du 6 août 2020, que sur le territoire de la Gironde, le bailleur personne physique ou les SCI constituées entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus. La saisine ne s'impose que si le montant de la dette de loyer atteint l'un des seuils suivants : soit quatre mois d'impayés de loyer ou de charges locatives sans interruption, soit quatre fois le montant mensuel du loyer hors charges locatives. 

L'action aux fins de constat de la résiliation du bail est donc recevable et régulière.

Sur la résiliation du contrat de bail et l'expulsion

L'article 834 du code de procédure civile prévoit que, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend. L'absence de contestation sérieuse implique l'évidence de la solution qu'appelle le point contesté.


En outre, selon l'article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

En vertu de l'article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Il ressort par ailleurs des dispositions de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement demeuré infructueux.

En l'espèce, le bail conclu entre les parties comporte une clause de résiliation de plein droit du bail pour défaut de paiement.

Monsieur [F] [R] et Madame [F] [T] ont fait signifier à Madame [X] [J] [D] et Monsieur [J] [H] un commandement d'avoir à payer la somme de 2472,47 euros au titre des loyers échus, suivant exploit du 15 décembre 2022. Ce commandement comporte les mentions obligatoires prescrites à peine de nullité à l'article 24 I de la loi du 6 juillet 1989.

Madame [X] [J] [D] et Monsieur [J] [H] n'ayant pas, dans le délai légal de deux mois à compter de la délivrance du commandement du 15 décembre 2022, réglé les causes dudit commandement, ce manquement entraîne la résiliation du bail par le jeu de la clause de résiliation contractuelle qu'il y a lieu de constater à la date du 16 février 2023, en application de l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 relative aux rapports locatifs.

En conséquence, les bailleurs sont fondés à se prévaloir de la clause de résiliation emportant résiliation du bail acquise depuis le 16 février 2023.

Les incidents de paiement des locataires ont été très nombreux et pas moins de trois commandements de payer sont intervenus avant l'assignation. Si lors de l'audience du 8 septembre 2023, Monsieur [J] [H] a indiqué pouvoir payer une somme de 101 euros en sus du loyer mensuel, il n'a apporté aucun justificatif susceptible de démontrer la possibilité d'un tel paiement. De plus, depuis lors, la dette de loyer a augmenté. 

Dès lors, Madame [X] [J] [D] et Monsieur [J] [H] sont occupants sans droit ni titre du logement depuis le 16 février 2023, ce qui constitue pour Monsieur [F] [R] et Madame [F] [T] un trouble manifestement illicite auquel il y a lieu de mettre fin en ordonnant la libération des lieux et, faute de départ volontaire, l'expulsion des défendeurs à l'expiration du délai de deux mois à compter de la signification du commandement de quitter les lieux.

Une indemnité d'occupation équivalente au montant du loyer et charges courantes sera fixée à compter de la date d'effet de la résiliation du bail.

Sur la demande d'astreinte

L'expulsion des occupants étant autorisée, il ne paraît pas nécessaire d'ordonner une astreinte en vue de les contraindre à quitter les lieux.

De surcroît, aux termes des articles L.421-1 et L.421-2 du code des procédures civiles d'exécution applicables s'agissant de l'expulsion des lieux habités, le montant de l'astreinte ne peut excéder le montant du préjudice effectivement causé.
Dès lors, le préjudice résultant de l'occupation des lieux étant déjà réparé par l'indemnité d'occupation fixée ci-dessus, il n'y a pas lieu de prononcer en outre une astreinte.

Sur la provision et les indemnités d'occupation

En application de l'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent dans les cas où l'obligation n'est pas sérieusement contestable, accorder au créancier une provision ou ordonner l'exécution de l'obligation, même s'il s'agit d'une obligation de faire.

En l'espèce, au soutien de leur demande, Monsieur [F] [R] et Madame [F] [T] produisent un décompte actualisé, selon lequel leur créance s'établirait à la somme de 4364,56 euros à la date du 21 novembre 2023. Ce décompte reproduit par ailleurs les divers versements qui ont été effectués par la caisse d'allocations familiales. 

Cependant, ce décompte intègre des sommes qu'il convient de déduire de cette créance : les frais de procédure qui relèvent des dépens, en particulier, les commandements de payer, d'un montant total de 404,94 euros. La créance s'élève donc à la somme de 3959,62 euros. 


Cette créance n'étant pas sérieusement contestée ni contestable, Madame [X] [J] [D] et Monsieur [J] [H] seront donc condamnés au paiement de la somme de 3959,62 euros à titre d'indemnité provisionnelle pour l'arriéré de loyers, charges locatives et indemnités d'occupation dus à la date du 21novembre 2023 - échéance du mois de novembre incluse-. Madame [X] [J] [D] et Monsieur [J] [H] seront, en outre, condamnés au paiement d'une indemnité d'occupation égale au montant du loyer courant et des charges (1001,33 euros par mois à la date de l'audience), à compter du 1er décembre 2023 et jusqu'à la libération effective des lieux.

S'agissant d'une provision, cette somme portera intérêts au taux légal à compter du prononcé de la présente décision.

Sur la solidarité

Selon l'article 1310 du code civil, la solidarité est légale ou conventionnelle ; elle ne se présume pas.

En l'espèce, le bail conclu entre les parties stipule que Madame [X] [J] [D] et Monsieur [J] [H] sont colocataires solidaires. 

Madame [X] [J] [D] et Monsieur [J] [H] sont donc déclarés solidaires dans le paiement de leur dette, par application de la clause de solidarité insérée dans le contrat de bail. 


Sur le sort des meubles

En ce qui concerne le sort des meubles, il sera procédé selon les dispositions des articles L433-1 et L433-2 du Code des procédures civiles d'exécution.

Sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile

Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie qui succombe est condamnée aux dépens. Ceux-ci seront donc mis solidairement à la charge de Madame [X] [J] [D] et Monsieur [J] [H].

Aux termes de l'article 700 du même code, le juge condamne la partie tenue aux dépens à payer à l'autre partie, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, la somme qu'il détermine en tenant compte de l'équité. Il convient de condamner solidairement Madame [X] [J] [D] et Monsieur [J] [H] à verser à Monsieur [F] [R] et Madame [F] [T] la somme de 400 euros.

Il convient de rappeler que l'exécution provisoire de la présente ordonnance est de droit.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu'elles aviseront, et dès à présent, vu l'urgence :

CONSTATONS l'acquisition de la clause de résiliation de plein droit au bénéfice des bailleurs, à la date du 16 février 2023 ;

REJETONS la demande de délais formée par Monsieur [J] [H] ;

CONDAMNONS Madame [X] [J] [D] et Monsieur [J] [H] à quitter les lieux loués situés [Adresse 5], [Localité 3] ;

AUTORISONS, à défaut pour Madame [X] [J] [D] et Monsieur [J] [H] d'avoir volontairement libéré les lieux, qu'il soit procédé à leur expulsion ainsi qu'à celle de tous occupants de leur chef avec si nécessaire le concours de la force publique, deux mois après la délivrance d'un commandement de quitter les lieux conformément aux dispositions des articles L. 411-1 et L. 412-1 du code des procédures civiles d'exécution ;

DISONS qu'en ce qui concerne le sort des meubles, il sera procédé selon les dispositions des articles L. 433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d'exécution ;

FIXONS une indemnité d'occupation égale au montant du loyer, révisable selon les dispositions contractuelles, et de la provision sur charges (1001,33 euros par mois à la date de l'audience), augmentée de la régularisation au titre des charges dûment justifiées ;

CONDAMNONS SOLIDAIREMENT Madame [X] [J] [D] et Monsieur [J] [H] à payer à Monsieur [F] [R] et Madame [F] [T] la somme de 3959.62 euros à titre d'indemnité provisionnelle pour l'arriéré de loyers, charges locatives et indemnités d'occupation à la date du 21 novembre 2023 (échéance du mois de novembre incluse), avec intérêts au taux légal à compter de la date de la présente décision ;

CONDAMNONS SOLIDAIREMENT Madame [X] [J] [D] et Monsieur [J] [H] à payer à Monsieur [F] [R] et Madame [F] [T], à compter du 1er décembre 2023 l'indemnité d'occupation mensuelle ci-dessus fixée, jusqu'à libération effective des lieux ;

CONDAMNONS SOLIDAIREMENT Madame [X] [J] [D] et Monsieur [J] [H] aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer, de l'assignation et de la notification de l'assignation au représentant de l'État ;

CONDAMNONS SOLIDAIREMENT Madame [X] [J] [D] et Monsieur [J] [H] à payer à Monsieur [F] [R] et Madame [F] [T] une indemnité de 400 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;

REJETONS le surplus des demandes ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit par provision ;

Ainsi jugé et prononcé, les jours, mois et an susdits.


LE GREFFIERLE PRÉSIDENT