Tribunal Judiciaire · PPP Référés — 5 avril 2024

Du 05 avril 2024


5AA


SCI/LD



PPP Référés

N° RG 23/01907 - N° Portalis DBX6-W-B7H-YLPO







[U] [N], [L] [N]

C/

[M] [E] [T]










 

- Expéditions délivrées à Avocat et défendeur


- FE délivrée à SCP AVOCAGIR


Le 05/04/2024


Avocats : la SCP AVOCAGIR





TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX
JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION
Pôle protection et proximité
[Adresse 1]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 05 avril 2024
Prorogé du 12 JANVIER 2024


PRÉSIDENT : Monsieur Jean-Marie PLAZY, Magistrat à titre temporaire

GREFFIER : Madame Laëtitia DELACHARLERIE,



DEMANDEURS :

Monsieur [U] [N]
né le 22 Mars 1979 à [Localité 9]
[Adresse 6]
[Localité 5]

Madame [L] [N]
née le 09 Août 1965 à [Localité 8]
[Adresse 2]
[Localité 7]

Représents par Maître CHEMIN-DUFRANC Brigitte de la SCP AVOCAGIR





DEFENDEUR :

Monsieur [M] [E] [T]
né le 26 Juillet 1986 à KOWEIT
[Adresse 3]
[Localité 4]

Présent



DÉBATS :

Audience publique en date du 24 Novembre 2023
Délibéré en date du 12 janvier 2024, prorogé au 09 février 2024, prorogé au 15 mars 2024 puis au 5 avril 2024

PROCÉDURE :

Baux d’habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion en date du 13 Septembre 2023

Articles 484 et suivants et 834 et suivants du Code de Procédure Civile


QUALIFICATION DE l’ORDONNANCE:

La demande est indéterminée, mais dans un domaine de compétence exclusive du Pôle Protection et Proximité; l'ordonnance de référé rendue sera en premier ressort.

Le défendeur ayant comparu, l'ordonnance de référé rendue sera contradictoire.


EXPOSÉ DU LITIGE :

Par acte sous seing privé en date du 7 décembre 2021, à effet du même jour, Monsieur [N] [U] et Madame [N] [L] ont donné à bail à Monsieur [E] [T] [M] un logement situé [Adresse 3].

Par acte de commissaire de justice en date du 6 juillet 2023, Monsieur [N] [U] et Madame [N] [L] ont fait délivrer à Monsieur [E] [T] [M] un commandement de payer la somme de 1345,98 euros au titre de l'arriéré locatif, aux fins de mise en œuvre de la clause contractuelle de résiliation de plein droit du bail.

Par acte de commissaire de justice du 13 septembre 2023, Monsieur [N] [U] et Madame [N] [L] ont assigné Monsieur [E] [T] [M] devant le juge des contentieux de la protection statuant en matière de référé auprès du tribunal judiciaire de Bordeaux à l'audience du 24 novembre 2023 aux fins de :
"Constater par le jeu de la clause résolutoire la résiliation de plein droit du contrat de location au jour du jugement à intervenir au regard des dispositions de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 ; 
"Ordonner l'expulsion de Monsieur [E] [T] [M] des lieux loués, ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec si nécessaire l'assistance de la force publique ; 
"Condamner Monsieur [E] [T] [M] au paiement de la somme provisionnelle de 2258,37 euros correspondant aux loyers, charges impayés et indemnités d'occupation, dus au jour de l'assignation ; 
"Condamner Monsieur [E] [T] [M] au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle fixée au montant du loyer et des charges locatives, jusqu'à la libération effective des lieux ; 
"Condamner Monsieur [E] [T] [M] à payer une somme de 1000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ; 
"Condamner Monsieur [E] [T] [M] aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer.

Lors de l'audience du 24 novembre 2023, Monsieur [N] [U] et Madame [N] [L], représentés par leur conseil exposent que la dette locative s'élève désormais à la somme de 1075,03 euros au 24 novembre 2023 et confirment les termes de leur demande initiale. Ils indiquent être opposés à l'octroi de délai de paiement. Ils précisent qu'il y a eu une reprise des paiements. 

En défense, Monsieur [E] [T] [M] comparaît et expose qu'il ne conteste pas la dette d'un montant de 1075,03 euros. Il sollicite des délais de paiement et la suspension de la clause de résiliation en proposant de régler la somme de 1075,03 euros dans le délai de deux mois en sus du loyer courant. Le locataire précise qu'il a connu des difficultés financières et qu'il a préféré donner la priorité au paiement des salaires de ses employés. 

Le diagnostic social et financier a été porté à l'audience à la connaissance du conseil de Monsieur [N] [U] et Madame [N] [L].

A l'issue de l'audience, la date du délibéré a été fixée au 12 janvier 2024.


MOTIFS DE LA DECISION

Sur la régularité de la procédure

Conformément aux dispositions de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, l'assignation a été régulièrement notifiée au représentant de l'État dans le département par courrier électronique le 15 septembre 2023, deux mois avant la date de l'audience du 24 novembre 2023.

L'assignation en constatation de la résiliation du bail est donc régulière en la forme, étant observé que la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990, dont les bailleurs ne justifient pas, n'est pas une condition de recevabilité en présence d'un bailleur personne physique. Il ressort en effet de l'arrêté du 6 août 2020, que sur le territoire de la Gironde, le bailleur personne physique ou les SCI constituées entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus. La saisine ne s'impose que si le montant de la dette de loyer atteint l'un des seuils suivants : soit quatre mois d'impayés de loyer ou de charges locatives sans interruption, soit quatre fois le montant mensuel du loyer hors charges locatives. 

L'action aux fins de constat de la résiliation du bail est donc recevable et régulière.

Sur la résiliation du contrat de bail

L'article 834 du code de procédure civile prévoit que, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend. L'absence de contestation sérieuse implique l'évidence de la solution qu'appelle le point contesté.

En outre, selon l'article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

En vertu de l'article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Il ressort par ailleurs des dispositions de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement demeuré infructueux.

En l'espèce, le bail conclu entre les parties, le 7 décembre 2021, comporte une clause de résiliation de plein droit du bail pour défaut de paiement.

Monsieur [N] [U] et Madame [N] [L] ont fait signifier à Monsieur [E] [T] [M] un commandement d'avoir à payer la somme de 1345,98 euros au titre des loyers échus, suivant exploit du 6 juillet 2023. Ce commandement comporte les mentions obligatoires prescrites à peine de nullité à l'article 24 I de la loi du 6 juillet 1989.

Monsieur [E] [T] [M] n'a pas réglé les causes dudit commandement dans le délai légal.

Ce défaut de régularisation fonde Monsieur [N] [U] et Madame [N] [L] à se prévaloir de la résiliation du bail à la date du 7 septembre 2023, par le jeu de la clause contractuelle de résiliation de plein droit.

Néanmoins, l'article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que le juge peut, même d'office, accorder au locataire en situation de régler sa dette locative, des délais de paiement dans la limite de 3 années. Cet article précise en outre que :
- pendant le cours des délais accordés par le juge les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus ;
- ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges ;
- si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué, dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Il ressort des débats, et notamment du diagnostic social et financier, que :
-Monsieur [E] [T] [M] a repris le paiement du loyer courant ; 
-Monsieur [E] [T] [M] est en situation de reprendre le paiement du loyer courant ; 

Par suite, il y a lieu de lui accorder des délais de paiement dans les conditions précisées au dispositif, qui emporteront suspension des effets du commandement de payer visant la clause de résiliation du bail.

En cas de non-respect de ce moratoire, Monsieur [N] [U] et Madame [N] [L] seront autorisés à poursuivre l'expulsion de Monsieur [E] [T] [M].

En outre, dans cette hypothèse, il y a lieu de prévoir que Monsieur [E] [T] [M] sera tenu au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du loyer et des charges (soit 632,33 euros par mois à la date de l'audience), avec revalorisation de droit, à compter du 1er décembre 2023 et jusqu'à la libération effective des lieux loués.

Sur la provision et les indemnités d'occupation

En application de l'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent dans les cas où l'obligation n'est pas sérieusement contestable, accorder au créancier une provision ou ordonner l'exécution de l'obligation, même s'il s'agit d'une obligation de faire.

En l'espèce, au soutien de leur demande, Monsieur [N] [U] et Madame [N] [L] produisent un décompte actualisé, selon lequel leur créance s'établirait à la somme de 1075,03 euros à la date du 24 novembre 2023.

Le solde de la créance n'étant pas sérieusement contesté ni contestable, Monsieur [E] [T] [M] sera donc condamné au paiement de la somme de 1075,03 euros à titre d'indemnité provisionnelle pour l'arriéré de loyers, charges locatives et indemnités d'occupation dus à la date du 24 novembre 2023 - échéance du mois de novembre incluse-.

S'agissant d'une provision, cette somme portera intérêts au taux légal à compter du prononcé de la présente décision.

Dans l'hypothèse où Monsieur [E] [T] [M] ne respecterait pas les délais de paiement accordés et en serait déchu, il sera en outre condamné, en deniers ou quittances valables, au paiement des loyers ou indemnités d'occupation ayant couru ou continuant à courir à compter du 1er décembre 2023.


Sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile

Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie qui succombe est condamnée aux dépens. Ceux-ci seront donc mis à la charge de Monsieur [E] [T] [M].

Aux termes de l'article 700 du même code, le juge condamne la partie tenue aux dépens à payer à l'autre partie, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, la somme qu'il détermine en tenant compte de l'équité. Il convient de condamner Monsieur [E] [T] [M] à verser à Monsieur [N] [U] et Madame [N] [L] la somme de 250 euros.

Il convient de rappeler que l'exécution provisoire de la présente ordonnance est de droit.

PAR CES MOTIFS,

Statuant en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu'elles aviseront, et dès à présent, vu l'urgence :

CONSTATONS la réunion à la date du 7 septembre 2023 des conditions d'acquisition de la clause de résiliation insérée au contrat de bail du 7 décembre 2021 entre Monsieur [N] [U] et Madame [N] [L] et Monsieur [E] [T] [M], relatif au logement situé [Adresse 3] ;

CONDAMNONS Monsieur [E] [T] [M] à payer à Monsieur [N] [U] et Madame [N] [L] la somme de 1075,03 euros à titre d'indemnité provisionnelle pour l'arriéré de loyers, charges locatives et indemnités d'occupation à la date du 24 novembre 2023 (échéance du mois de novembre incluse), avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

ACCORDONS à Monsieur [E] [T] [M] la faculté de se libérer de sa dette dans un délai de quatre mois à raison de trois mensualités successives de 268 euros chacune, suivies d'une quatrième et dernière mensualité représentant le solde du principal, des intérêts, frais et indemnité de procédure, le premier versement devant intervenir dans le mois suivant la signification de la présente décision et chaque mensualité devant être versée au dernier jour de chaque mois au plus tard, le loyer courant et les charges devant être réglés à leur échéance ;

DISONS que les paiements s'imputeront d'abord sur la dette au titre des loyers, charges ou indemnités d'occupation puis sur les intérêts, dépens et autres frais s'il y a lieu ;

ORDONNONS, en conséquence, la suspension des effets de la clause de résiliation permettant la continuation du contrat de bail ;

DISONS que si le moratoire ci-dessus fixé est respecté, la clause de résiliation du bail sera réputée n'avoir jamais joué ;

DISONS, en revanche, qu'à défaut de paiement du loyer courant ou d'une seule mensualité à l'échéance fixée avant la fin du paiement de la dette en principal et intérêts :
-la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible ;
-si la défaillance intervient avant la fin du paiement des sommes dues au titre des loyers, charges ou indemnités d'occupation, la clause de résiliation reprendra son plein et entier effet entraînant la résiliation immédiate du contrat de bail ;
-qu'en ce cas, à défaut pour Monsieur [E] [T] [M] d'avoir libéré volontairement les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec, si nécessaire, l'assistance de la force publique, deux mois après la délivrance d'un commandement de quitter les lieux conformément aux dispositions des articles L.411-1 et L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution ;
-qu'en ce cas le sort des meubles sera réglé conformément aux dispositions des articles L.433-1, L.433-2 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;
-qu'en ce cas sera due une indemnité d'occupation égale au montant du loyer révisable selon les dispositions contractuelles et de la provision sur charges (632,33 euros par mois à la date de l'audience), augmentée de la régularisation au titre des charges dûment justifiées et CONDAMNONS Monsieur [E] [T] [M] à son paiement à compter du 1er décembre 2023, jusqu'à libération effective des lieux ;

CONDAMNONS Monsieur [E] [T] [M] aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer, de l'assignation et de la notification de l'assignation au représentant de l'État ;

CONDAMNONS Monsieur [E] [T] [M] à payer à Monsieur [N] [U] et Madame [N] [L] une indemnité de 250 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;

REJETONS le surplus des demandes ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit par provision ;

Ainsi jugé et prononcé, les jours, mois et an susdits.


LE GREFFIERLE PRÉSIDENT