Tribunal Judiciaire · PPP Référés — 5 avril 2024

Du 05 avril 2024


5AA


SCI/LD



PPP Référés

N° RG 23/02239 - N° Portalis DBX6-W-B7H-YSPK







S.C.I. FONDS DE LOGEMENT INTERMEDIAIRE

C/

[I] [T], [U] [T]










 

- Expéditions délivrées àAvocat et défendeurs


- FE délivrée à AGH Avocats


Le 05/04/2024


Avocats : la SELARL AGH AVOCATS





TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX
JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION
Pôle protection et proximité
[Adresse 1]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 05 avril 2024



PRÉSIDENT : Monsieur Jean-Marie PLAZY, 

GREFFIER : Madame Laëtitia DELACHARLERIE,



DEMANDERESSE :

S.C.I. FONDS DE LOGEMENT INTERMEDIAIRE (représentée par la société CDC HABITAT)
[Adresse 2]
[Localité 4]

Représentée par Maître Anne-geneviève HAKIM de la SELARL AGH AVOCATS





DEFENDEURS :

Monsieur [I] [T]
[Adresse 6] 3624
[Adresse 3]
[Localité 5]

Madame [U] [T]
[Adresse 6] 3624
[Adresse 3]
[Localité 5]

Absents





DÉBATS :

Audience publique en date du 09 Février 2024


PROCÉDURE :

Baux d’habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion en date du 27 Novembre 2023

Articles 484 et suivants et 834 et suivants du Code de Procédure Civile


QUALIFICATION DE l’ORDONNANCE:

La demande est indéterminée, mais dans un domaine de compétence exclusive du Pôle Protection et Proximité; l'ordonnance de référé rendue sera en premier ressort.

Les défendeurs ne comparaissent pas ; la décision est en premier ressort, l'ordonnance de référé rendue sera réputée contradictoire.

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par actes sous seing privé en date du 3 janvier 2023, à effet du 16 janvier 2023, la SCI FONDS DE LOGEMENT INTERMEDIAIRE, représentée par la société CDC HABITAT a donné à bail à Monsieur [I] [T] et Madame [U] [T] un logement n°3624 situé [Adresse 3] à [Localité 5] ainsi qu'un emplacement de stationnement n°4104 situé à la même adresse.

Par acte de commissaire de justice du 23 août 2023, la SCI FONDS DE LOGEMENT INTERMEDIAIRE, représentée par la société CDC HABITAT a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme de 1600,82 euros au titre de l'arriéré locatif, aux fins de mise en œuvre des clauses contractuelles de résiliation de plein droit des baux.

Par acte d'huissier de justice du 27 novembre 2023, la SCI FONDS DE LOGEMENT INTERMEDIAIRE, représentée par la société CDC HABITAT a assigné Monsieur [I] [T] et Madame [U] [T] devant le juge des contentieux de la protection statuant en matière de référé auprès du tribunal judiciaire de Bordeaux à l'audience du 9 février 2024 aux fins de voir :
oConstater que la résiliation des baux conclus le 3 janvier 2023 entre la SCI FONDS DE LOGEMENT INTERMEDIAIRE, représentée par la société CDC HABITAT et Monsieur [I] [T] et Madame [U] [T] portant sur le logement (porte n°3624) et le stationnement accessoire (n°4104), sis [Adresse 6] ([Localité 5]), est intervenue de plein droit par acquisition de la clause résolutoire contractuelle à l'expiration du délai de 6 semaines courant à compter de la délivrance du commandement de payer le 23 août 2023,
oOrdonner l'expulsion de Monsieur [I] [T] et Madame [U] [T] ainsi que tout occupant de leur chef du logement (porte n°3624) et du stationnement accessoire (n°4104) dont s'agit, avec au besoin l'aide et l'assistance de la force publique,
oFixer une indemnité d'occupation mensuelle correspondant au montant des loyers, augmenté des charges afférentes au logement et stationnement accessoire dont s'agit, révisables selon les dispositions contractuelles (soit 800,41 euros à la date de l'assignation),
oCondamner solidairement Monsieur [I] [T] et Madame [U] [T] à son paiement à la SCI FONDS DE LOGEMENT INTERMEDIAIRE représentée par la société CDC HABITAT à compter de la résiliation des baux et jusqu'à libération effective des lieux par remise des clés,
oCondamner solidairement Monsieur [I] [T] et Madame [U] [T] au paiement à la SCI FONDS DE LOGEMENT INTERMEDIAIRE représentée par la société CDC HABITAT de la somme provisionnelle de 4002,05 euros pour arriérés de loyers, réparations et charges locatives et indemnités d'occupation à la date du 14 novembre 2023 (échéance de novembre incluse), somme à parfaire des échéances dues le jour de l'audience, et avec intérêts de droit à compter de l'ordonnance à intervenir,
oCondamner solidairement Monsieur [I] [T] et Madame [U] [T] au paiement d'une indemnité de 600 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile,
oLes condamner solidairement aux entiers dépens, en ce compris les frais de commandement, d'assignation, de notification aux services préfectoraux.

Lors de l'audience du 9 février 2024, la SCI FONDS DE LOGEMENT INTERMEDIAIRE, représentée par la société CDC HABITAT, représentée par son conseil, expose que la dette locative s'élève désormais à la somme de 6437,79 euros au 8 février 2024 et confirme les termes de sa demande initiale.

Régulièrement assignés à domicile avec dépôt de l'acte en l'étude d'huissier de justice, Monsieur [I] [T] et Madame [U] [T] n'ont pas comparu et ne se sont pas fait représenter.

Monsieur [I] [T] et Madame [U] [T] n'ont pas répondu aux convocations du service chargé par le préfet de la Gironde d'établir un diagnostic social et financier.


A l'issue de l'audience, la date du délibéré a été fixée au 5 avril 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la non-comparution des défendeurs

En application des dispositions de l'article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que s'il l'estime recevable, régulière et bien fondée.

Les défendeurs non comparants ayant été régulièrement assignés et ayant disposé d'un temps suffisant pour organiser leur défense, il y a lieu de statuer par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort.
 
Sur la régularité de la procédure

Conformément aux dispositions de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, l'assignation a été régulièrement notifiée au représentant de l'État dans le département par courrier électronique le 29 novembre 2023, soit au moins six semaines avant la date de l'audience du 9 février 2024.

La bailleresse justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 en date du 24 août 2023.

L'action aux fins de constat de la résiliation des baux est donc recevable et régulière.

Sur la résiliation des contrats de bail et l'expulsion

L'article 834 du code de procédure civile prévoit que, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend. L'absence de contestation sérieuse implique l'évidence de la solution qu'appelle le point contesté.

En outre, selon l'article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

En vertu de l'article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Il ressort par ailleurs des dispositions de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement demeuré infructueux.

En outre, l'article 2 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que cette loi s'applique également aux emplacements de stationnement loués accessoirement au local principal par le même bailleur, ainsi l'article 24 de ladite loi s'applique à l'emplacement de stationnement n°4104 loué par la SCI FONDS DE LOGEMENT INTERMEDIAIRE, représentée par la société CDC HABITAT à Monsieur [I] [T] et Madame [U] [T].

En l'espèce, les baux conclus entre les parties comportent chacun une clause de résiliation de plein droit du bail pour défaut de paiement.

La SCI FONDS DE LOGEMENT INTERMEDIAIRE, représentée par la société CDC HABITAT a fait signifier à Monsieur [I] [T] et Madame [U] [T] un commandement d'avoir à payer la somme de 1600,82 euros au titre des loyers échus, suivant exploit du 23 août 2023. Ce commandement comporte les mentions obligatoires prescrites à peine de nullité à l'article 24 I de la loi du 6 juillet 1989.

Monsieur [I] [T] et Madame [U] [T] n'ayant pas, dans le délai légal de six semaines à compter de la délivrance du commandement du 23 août 2023, réglé les causes dudit commandement, ce manquement entraîne la résiliation des baux par le jeu des clauses de résiliation contractuelles qu'il y a lieu de constater à la date du 5 octobre 2023, en application de l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 relative aux rapports locatifs.

En conséquence, la bailleresse est fondée à se prévaloir des clauses de résiliation emportant résiliation des baux acquise depuis le 5 octobre 2023.

Dès lors, Monsieur [I] [T] et Madame [U] [T] sont occupants sans droit ni titre du logement depuis le 5 octobre 2023, ce qui constitue pour la SCI FONDS DE LOGEMENT INTERMEDIAIRE, représentée par la société CDC HABITAT un trouble manifestement illicite auquel il y a lieu de mettre fin en ordonnant la libération des lieux et, faute de départ volontaire, l'expulsion des défendeurs à l'expiration du délai de deux mois à compter de la signification du commandement de quitter les lieux.

Une indemnité d'occupation équivalente au montant du loyer et charges courantes sera fixée à compter de la date d'effet de la résiliation des baux.

Sur la provision et les indemnités d'occupation

En application de l'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent dans les cas où l'obligation n'est pas sérieusement contestable, accorder au créancier une provision ou ordonner l'exécution de l'obligation, même s'il s'agit d'une obligation de faire.
 
En l'espèce, au soutien de sa demande, la SCI FONDS DE LOGEMENT INTERMEDIAIRE, représentée par la société CDC HABITAT produit un décompte actualisé, selon lequel sa créance s'établirait à la somme de 6437,79 euros à la date du 8 février 2024, déduction faite des frais de contentieux.

Cette créance n'étant pas sérieusement contestée ni contestable, Monsieur [I] [T] et Madame [U] [T] seront donc condamnés au paiement de la somme de 6437,79 euros à titre d'indemnité provisionnelle pour l'arriéré de loyers, charges locatives et indemnités d'occupation dus à la date du 8 février 2024 - échéance du mois de février 2024 incluse. Monsieur [I] [T] et Madame [U] [T] seront, en outre, condamnés au paiement d'une indemnité d'occupation égale au montant du loyer courant et des charges (823,17 euros par mois à la date de l'audience), à compter du 1er mars 2023 et jusqu'à la libération effective des lieux.

S'agissant d'une provision, cette somme portera intérêts au taux légal à compter du prononcé de la présente décision.

Sur la solidarité

Selon l'article 1310 du code civil, la solidarité est légale ou conventionnelle ; elle ne se présume pas.

En l'espèce, le bail relatif au logement conclu entre les parties comporte une clause de solidarité prévoyant que " En cas de co-titularité du bail chaque locataire sera personnellement tenu au respect de la totalité des obligations incombant au locataire en vertu du présent contrat. En conséquence, le bailleur pourra toujours réclamer à l'un ou à l'autre le paiement de la totalité des loyers, charges locatives, indemnités d'occupation, et plus généralement toutes sommes à la charge du locataire en vertu du présent contrat. "

Le bail relatif à l'emplacement de stationnement conclu entre les parties comporte également une clause de solidarité prévoyant que " En cas de pluralité de locataires, ceux-ci sont réputés solidaires des clauses et conditions du présent bail, dans les mêmes conditions que celles fixées au bail principal du logement ".

Monsieur [I] [T] et Madame [U] [T] sont donc déclarés solidaires dans le paiement de leur dette, par application de la clause de solidarité insérée dans chacun des contrats de bail.

Sur le sort des meubles

En ce qui concerne le sort des meubles, il sera procédé selon les dispositions des articles L433-1 et L433-2 du Code des procédures civiles d'exécution.

Sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile

Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie qui succombe est condamnée aux dépens. Ceux-ci seront donc solidairement mis à la charge de Monsieur [I] [T] et Madame [U] [T].

Aux termes de l'article 700 du même code, le juge condamne la partie tenue aux dépens à payer à l'autre partie, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, la somme qu'il détermine en tenant compte de l'équité. Il convient de condamner solidairement Monsieur [I] [T] et Madame [U] [T] à verser à la SCI FONDS DE LOGEMENT INTERMEDIAIRE, représentée par la société CDC HABITAT la somme de 150 euros.

Il convient de rappeler que l'exécution provisoire de la présente ordonnance est de droit.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu'elles aviseront, et dès à présent, vu l'urgence :

CONSTATONS l'acquisition des clauses de résiliation de plein droit au bénéfice de la bailleresse, à la date du 5 octobre 2023 ;


CONDAMNONS Monsieur [I] [T] et Madame [U] [T] à quitter le logement n°3624 et l'emplacement de stationnement n°4104 loués situés [Adresse 3], à [Localité 5] ;

AUTORISONS, à défaut pour Monsieur [I] [T] et Madame [U] [T] d'avoir volontairement libéré les lieux, qu'il soit procédé à leur expulsion ainsi qu'à celle de tous occupants de leur chef avec si nécessaire le concours de la force publique, deux mois après la délivrance d'un commandement de quitter les lieux conformément aux dispositions des articles L. 411-1 et L. 412-1 du code des procédures civiles d'exécution ;

DISONS qu'en ce qui concerne le sort des meubles, il sera procédé selon les dispositions des articles L. 433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d'exécution ;

FIXONS une indemnité d'occupation égale au montant du loyer, révisable selon les dispositions contractuelles, et de la provision sur charges (823,17 euros par mois à la date de l'audience), augmentée de la régularisation au titre des charges dûment justifiées ;

CONDAMNONS solidairement Monsieur [I] [T] et Madame [U] [T] à payer à la SCI FONDS DE LOGEMENT INTERMEDIAIRE, représentée par la société CDC HABITAT la somme de 6437,79 euros à titre d'indemnité provisionnelle pour l'arriéré de loyers, charges locatives et indemnités d'occupation à la date du 8 février 2024 (échéance du mois de février 2024 incluse), avec intérêts au taux légal à compter de la date de la présente décision ;

CONDAMNONS solidairement Monsieur [I] [T] et Madame [U] [T] à payer à la SCI FONDS DE LOGEMENT INTERMEDIAIRE, représentée par la société CDC HABITAT, à compter du 1er mars 2023 l'indemnité d'occupation mensuelle ci-dessus fixée, jusqu'à libération effective des lieux ;

CONDAMNONS solidairement Monsieur [I] [T] et Madame [U] [T] aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer, de l'assignation, du dénoncé à la CCAPEX et de la notification de l'assignation au représentant de l'État ;

CONDAMNONS solidairement Monsieur [I] [T] et Madame [U] [T] à payer à la SCI FONDS DE LOGEMENT INTERMEDIAIRE, représentée par la société CDC HABITAT une indemnité de 150 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;

REJETONS le surplus des demandes ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit par provision ;

Ainsi jugé et prononcé, les jours, mois et an susdits.


LE GREFFIERLE PRÉSIDENT