Tribunal Judiciaire · PPP Référés — 5 avril 2024

Du 05 avril 2024


5AA


SCI/LD



PPP Référés

N° RG 23/00875 - N° Portalis DBX6-W-B7H-XZ57







[X], [Y] [M] épouse [P], [B], [A], [Z] [P]

C/

[O] [L]










 - Expéditions délivrées à avocats

- FE délivrée à Maître Armelle DUFRANC


Le 05/04/2024


Avocats : Maître Armelle DUFRANC de la SCP AVOCAGIR
Me Khadim THIAM





TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX
JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION
Pôle protection et proximité
[Adresse 2]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 05 avril 2024
Prorogée du 12 janvier 2024


PRÉSIDENT : Monsieur Jean-Marie PLAZY, 

GREFFIER : Madame Laëtitia DELACHARLERIE,



DEMANDEURS :

Madame [X], [Y] [M] épouse [P]
née le 26 Novembre 1949 à [Localité 10]
[Adresse 3]
[Localité 1]

Monsieur [B], [A], [Z] [P]
né le 27 Avril 1977 à [Localité 7]
[Adresse 5]
[Localité 6]

Représenté par Maître Armelle DUFRANC de la SCP AVOCAGIR




DEFENDERESSE :

Madame [O] [L]
née le 28 Octobre 1980 
[Adresse 9]
Résidence “[8]”
[Localité 4]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Partielle numéro 2023-002061 du 11/07/2023 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de BORDEAUX)

Représentée par Me Khadim THIAM (Avocat au barreau de BORDEAUX)



DÉBATS :

Audience publique en date du 24 Novembre 2023

Délibéré en date du 12 janvier 2024, prorogé au 09 février 2024, prorogé au 15 mars 2024 puis au 5 avril 2024

PROCÉDURE :

Baux d’habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion en date du 20 Avril 2023

Articles 484 et suivants et 834 et suivants du Code de Procédure Civile


QUALIFICATION DE l’ORDONNANCE:

La demande est indéterminée, mais dans un domaine de compétence exclusive du Pôle Protection et Proximité; l'ordonnance de référé rendue sera en premier ressort.

Le défendeur ayant comparu, l'ordonnance de référé rendue sera contradictoire.


EXPOSÉ DU LITIGE :

Par acte sous seing privé en date du 12 mars 2016, Madame [M] [X], [Y], épouse [P] et Monsieur [P] [B] ont donné à bail à Madame [L] [O] et à Monsieur [R] [N] un logement situé [Adresse 9].

Par courrier, en date du 2 février 2021, Monsieur [R] [N] délivrait un congé du bail, Madame [L] [O] demeurant ainsi seule titulaire du bail. 

Par acte de commissaire de justice du 11 août 2022, Madame [M] [X], [Y], épouse [P] et Monsieur [P] [B] ont fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme de 5352,47 euros au titre de l'arriéré locatif, aux fins de mise en œuvre de la clause contractuelle de résiliation de plein droit du bail.

Par acte de commissaire de justice du 20 avril 2023, Madame [M] [X], [Y], épouse [P] et Monsieur [P] [B] ont assigné Madame [L] [O] devant le juge des contentieux de la protection statuant en matière de référé auprès du tribunal judiciaire de Bordeaux à l'audience du 7 juillet 2023 aux fins de voir :
"Constater l'acquisition de la clause résolutoire insérée au bail à la date du 12 octobre 2022 ; 
"Ordonner à défaut de restitution volontaire des lieux suivant signification de l'ordonnance à intervenir, l'expulsion de Madame [L] [O] et de tout occupant de son chef des lieux situés [Adresse 9], avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d'un serrurier ; 
"Fixer à titre provisionnel l'indemnité d'occupation due par Madame [L] [O], à compter de la résiliation du bail et jusqu'à la résiliation effective des lieux par la remise des clés, à une somme égale au montant du loyer contractuel, outre les taxes, charges et accessoires ; 
"Condamner Madame [L] [O] au paiement de la somme provisionnelle de 6948,12 euros correspondant aux loyers et charges impayés, dus à la date de l'assignation avec intérêts au taux légal à compter de l'ordonnance, ainsi que les indemnités d'occupation postérieures dont le montant sera à actualiser à la date de l'audience ; 
"Condamner Madame [L] [O] à payer une somme de 1000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ; 
"Condamner Madame [L] [O] aux dépens, en ce compris le coût du commandement. 

A l'audience du 7 juillet 2023, l'affaire a été renvoyée au 8 septembre 2023. 


Lors de l'audience du 8 septembre 2023, Madame [M] [X], [Y], épouse [P] et Monsieur [P] [B], représentés par leur conseil, exposent que la dette locative s'élève désormais à la somme de 10332,12 euros au 1er septembre 2023 et confirment les termes de leur demande initiale. Ils indiquent être opposés à l'octroi de délai de paiement. 

En défense, Madame [L] [O], représentée par son conseil, sollicite : 
-A titre principal, de débouter Madame [M] [X], [Y], épouse [P] et Monsieur [P] [B] de leurs demandes, fins et prétentions à l'égard de Madame [L] [O] ; Dire et juger n'y avoir lieu à procéder à la résiliation du bail ; Dire et juger n'y avoir lieu à procéder à l'expulsion de Madame [L] [O] ; 
-A titre infiniment subsidiaire, constater la bonne foi de Madame [L] [O] et la reprise du règlement du loyer courant ; Accorder un délai de 48 mois à Madame [L] [O] pour s'acquitter de sa dette locative. 

 Lors de l'audience du 8 septembre 2023, une réouverture des débats a été ordonnée afin que, dans l'intérêt d'une bonne administration de la justice et afin que le tribunal puisse statuer après un débat contradictoire entre les parties, Madame [M] [X], [Y], épouse [P] et Monsieur [P] [B] fournissent l'accusé de réception par le représentant de l'Etat dans le département de la notification de l'assignation lui ayant été faîte au moins deux mois avant la date de l'audience. 

Lors de l'audience du 24 novembre 2023, Madame [M] [X], [Y], épouse [P] et Monsieur [P] [B] ont fourni l'accusé de réception électronique, en date du 21 avril 2023, par lequel il est démontré que le représentant de l'Etat dans le département a reçu notification de l'assignation, au moins deux mois avant la date de l'audience. Madame [M] [X], [Y], épouse [P] et Monsieur [P] [B] confirment leurs demandes initiales et indiquent que la dette locative s'élève désormais à la somme de 11763,71 euros. 

Le conseil de Madame [L] [O] s'en remet à ses conclusions. 

La juridiction n'a pas été destinataire d'un diagnostic social et financier.

A l'issue de l'audience, la date du délibéré a été fixée au 12 janvier 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la régularité de la procédure
Conformément aux dispositions de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, l'assignation a été régulièrement notifiée au représentant de l'État dans le département par courrier électronique le 21 avril 2023, deux mois avant la date de l'audience du 7 juillet 2023. Copie de ce document a été fournie lors de l'audience du 24 novembre 2023. 

L'assignation en constatation de la résiliation du bail est donc régulière en la forme, étant observé que la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990, dont les bailleurs ne justifient pas, n'est pas une condition de recevabilité en présence d'un bailleur personne physique. Il ressort en effet de l'arrêté du 6 août 2020, que sur le territoire de la Gironde, le bailleur personne physique ou les SCI constituées entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus. La saisine ne s'impose que si le montant de la dette de loyer atteint l'un des seuils suivants : soit quatre mois d'impayés de loyer ou de charges locatives sans interruption, soit quatre fois le montant mensuel du loyer hors charges locatives. 

L'action aux fins de constat de la résiliation du bail est donc recevable et régulière.

Sur la résiliation du contrat de bail et l'expulsion

L'article 834 du code de procédure civile prévoit que, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend. L'absence de contestation sérieuse implique l'évidence de la solution qu'appelle le point contesté.

En outre, selon l'article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

En vertu de l'article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Il ressort par ailleurs des dispositions de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement demeuré infructueux.

En l'espèce, le bail conclu entre les parties comporte une clause de résiliation de plein droit du bail pour défaut de paiement. 

Madame [M] [X], [Y], épouse [P] et Monsieur [P] [B] ont fait signifier à Madame [L] [O] un commandement d'avoir à payer la somme de 5352,47 euros au titre des loyers échus, suivant exploit du 11 août 2022. Ce commandement comporte les mentions obligatoires prescrites à peine de nullité à l'article 24 I de la loi du 6 juillet 1989.

Madame [L] [O] n'ayant pas, dans le délai légal de deux mois à compter de la délivrance du commandement du 11 août 2022, réglé les causes dudit commandement, ce manquement entraîne la résiliation du bail par le jeu de la clause de résiliation contractuelle qu'il y a lieu de constater à la date du 12 octobre 2022, en application de l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 relative aux rapports locatifs.

En conséquence, les bailleurs sont fondés à se prévaloir de la clause de résiliation emportant résiliation du bail acquise depuis le 12 octobre 2022.

Dès lors, Madame [L] [O] est occupante sans droit ni titre du logement depuis le 12 octobre 2022, ce qui constitue pour Madame [M] [X], [Y], épouse [P] et Monsieur [P] [B] un trouble manifestement illicite auquel il y a lieu de mettre fin en ordonnant la libération des lieux et, faute de départ volontaire, l'expulsion de la défenderesse à l'expiration du délai de deux mois à compter de la signification du commandement de quitter les lieux.

Malgré quelques paiement partiels et épisodiques du loyer, Madame [L] [O] a cumulé une dette de loyers particulièrement importante. Madame [L] [O] demande des délais de paiement pour payer sa dette de loyer mais ne précise pas comment elle pourra acquitter cette dette. 

Une indemnité d'occupation équivalente au montant du loyer et charges courantes sera fixée à compter de la date d'effet de la résiliation du bail.

Sur la provision et les indemnités d'occupation

En application de l'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent dans les cas où l'obligation n'est pas sérieusement contestable, accorder au créancier une provision ou ordonner l'exécution de l'obligation, même s'il s'agit d'une obligation de faire.
 
En l'espèce, au soutien de leur demande, Madame [M] [X], [Y], épouse [P] et Monsieur [P] [B] produisent un décompte actualisé, selon lequel leur créance s'établirait à la somme de 11 763,71 euros à la date du 6 novembre 2023.

Le solde de la créance n'étant pas sérieusement contesté ni contestable, Madame [L] [O] sera donc condamnée au paiement de la somme de 11 763,71 euros à titre d'indemnité provisionnelle pour l'arriéré de loyers, charges locatives et indemnités d'occupation dus à la date du 6 novembre 2023 - échéance du mois de novembre incluse-. Madame [L] [O] sera, en outre, condamnée au paiement d'une indemnité d'occupation égale au montant du loyer courant et des charges (932 euros par mois à la date de l'audience), à compter du 1er décembre 2023 et jusqu'à la libération effective des lieux.

S'agissant d'une provision, cette somme portera intérêts au taux légal à compter du prononcé de la présente décision.

Sur le sort des meubles

En ce qui concerne le sort des meubles, il sera procédé selon les dispositions des articles L433-1 et L433-2 du Code des procédures civiles d'exécution.

Sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile

Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie qui succombe est condamnée aux dépens. Ceux-ci seront donc mis à la charge de Madame [L] [O].

Aux termes de l'article 700 du même code, le juge condamne la partie tenue aux dépens à payer à l'autre partie, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, la somme qu'il détermine en tenant compte de l'équité. Il convient de condamner Madame [L] [O] à verser à Madame [M] [X], [Y], épouse [P] et Monsieur [P] [B] la somme de 500 euros.

Il convient de rappeler que l'exécution provisoire de la présente ordonnance est de droit.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu'elles aviseront, et dès à présent, vu l'urgence :

CONSTATONS l'acquisition de la clause de résiliation de plein droit au bénéfice des bailleurs, à la date du 12 octobre 2022 ;

REJETONS la demande de délais formée par Madame [L] [O] ;

CONDAMNONS Madame [L] [O] à quitter les lieux loués situés [Adresse 9] ;

AUTORISONS, à défaut pour Madame [L] [O] d'avoir volontairement libéré les lieux, qu'il soit procédé à son expulsion ainsi qu'à celle de tous occupants de son chef avec si nécessaire le concours de la force publique, deux mois après la délivrance d'un commandement de quitter les lieux conformément aux dispositions des articles L. 411-1 et L. 412-1 du code des procédures civiles d'exécution ;

DISONS qu'en ce qui concerne le sort des meubles, il sera procédé selon les dispositions des articles L. 433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d'exécution ;

FIXONS une indemnité d'occupation égale au montant du loyer, révisable selon les dispositions contractuelles, et de la provision sur charges (932 euros par mois à la date de l'audience), augmentée de la régularisation au titre des charges dûment justifiées ;

CONDAMNONS Madame [L] [O] à payer à Madame [M] [X], [Y], épouse [P] et Monsieur [P] [B] la somme de 11 763,71 euros à titre d'indemnité provisionnelle pour l'arriéré de loyers, charges locatives et indemnités d'occupation à la date du 6 novembre 2023 (échéance du mois de novembre incluse), avec intérêts au taux légal à compter de la date de la présente décision ;

CONDAMNONS Madame [L] [O] à payer à Madame [M] [X], [Y], épouse [P] et Monsieur [P] [B], à compter du 1er décembre 2023 l'indemnité d'occupation mensuelle ci-dessus fixée, jusqu'à libération effective des lieux ;

CONDAMNONS Madame [L] [O] aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer, de l'assignation et de la notification de l'assignation au représentant de l'État ;

CONDAMNONS Madame [L] [O] à payer à Madame [M] [X], [Y], épouse [P] et Monsieur [P] [B] une indemnité de 500 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;

REJETONS le surplus des demandes ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit par provision ;

Ainsi jugé et prononcé, les jours, mois et an susdits.


LE GREFFIERLE PRÉSIDENT