Tribunal Judiciaire · PPP Référés — 5 avril 2024

Du 05 avril 2024


5AA


SCI/LD



PPP Référés

N° RG 23/02280 - N° Portalis DBX6-W-B7H-YS3V







Société CDC HABITAT SOCIAL

C/

[X] [D] épouse [T], [O] [T]










 

- Expéditions délivrées à Avocat et défendeurs


- FE délivrée à Me LATAPIE SAYO


Le 05/04/2024


Avocats : Me Catherine LATAPIE-SAYO





TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX
JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION
Pôle protection et proximité
[Adresse 1] - [Localité 3]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 05 avril 2024



PRÉSIDENT : Monsieur Jean-Marie PLAZY, 

GREFFIER : Madame Laëtitia DELACHARLERIE,



DEMANDERESSE :

Société CDC HABITAT SOCIAL
RCS PARIS 552 046 484
[Adresse 2]
[Localité 5]

Représentée par Me Catherine LATAPIE-SAYO (Avocat au barreau de BORDEAUX)




DEFENDEURS :

Madame [X] [D] épouse [T]
née le 20 Septembre 1985 à [Localité 7] (ROUMANIE)
[Adresse 6]
[Adresse 6]
[Localité 4]

Absente

Monsieur [O] [T]
né le 17 Avril 1981 
[Adresse 6]
[Adresse 6]
[Localité 4]

Présent




DÉBATS :

Audience publique en date du 09 Février 2024

PROCÉDURE :

Baux d’habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion en date du 01 Décembre 2023

Articles 484 et suivants et 834 et suivants du Code de Procédure Civile


QUALIFICATION DE l’ORDONNANCE:

La demande est indéterminée, mais dans un domaine de compétence exclusive du Pôle Protection et Proximité; l'ordonnance de référé rendue sera en premier ressort.
Un seul des défendeurs comparait ; la décision étant en premier ressort, l'ordonnance de référé rendue sera réputée contradictoire à l'égard de tous.


EXPOSÉ DU LITIGE :

Par acte sous seing privé en date et à effet du 21 janvier 2016, la SA D'HLM COLIGNY a donné à bail à Madame [X] [D] épouse [T] et Monsieur [O] [T] un logement situé [Adresse 6] à [Localité 4].

Par acte de fusion acquisition, la SA CDC HABITAT SOCIAL est venue aux droits de la SA D'HLM COLIGNY, devenant ainsi bailleresse de Madame [X] [D] épouse [T] et Monsieur [O] [T].

Par acte d'huissier de justice du 13 octobre 2022, la SA CDC HABITAT SOCIAL a fait délivrer aux locataires un premier commandement de payer la somme de 1923,23 euros au titre de l'arriéré locatif.

Par acte d'huissier de justice du 7 février 2023, la SA CDC HABITAT SOCIAL a fait délivrer aux locataires un deuxième commandement de payer la somme de 2340,43 euros au titre de l'arriéré locatif.

Par acte d'huissier de justice du 4 août 2023, la SA CDC HABITAT SOCIAL a fait délivrer aux locataires un troisième commandement de payer la somme de 2585,70 euros au titre de l'arriéré locatif, aux fins de mise en œuvre de la clause contractuelle de résiliation de plein droit du bail.

Par acte de commissaire de justice du 1er décembre 2023, la SA CDC HABITAT SOCIAL a assigné Madame [X] [D] épouse [T] et Monsieur [O] [T] devant le juge des contentieux de la protection statuant en matière de référé auprès du tribunal judiciaire de Bordeaux à l'audience du 9 février 2024 aux fins de :
"Voir constater le jeu de la clause résolutoire à compter du 16 septembre 2023, stipulée dans le contrat de bail du logement situé [Adresse 6] à [Localité 4],
"Voir ordonner l'expulsion des lieux de Madame [X] [D] épouse [T] et Monsieur [O] [T] ainsi que celles de toutes autres personnes se trouvant dans les lieux dans la quinzaine de la signification de la présente décision, avec si nécessaire le concours de la force publique,
"Voir ordonner l'enlèvement et le dépôt des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux loués en un lieu approprié, aux frais, risques et périls de Madame [X] [D] épouse [T] et Monsieur [O] [T],
"Voir condamner Madame [X] [D] épouse [T] et Monsieur [O] [T] solidairement au paiement de la somme provisionnelle de 2444,14 euros à valoir sur le montant des loyers et charges restant actuellement dû (octobre 2023 inclus) à compter de l'assignation,
"Voir condamner Madame [X] [D] épouse [T] et Monsieur [O] [T] solidairement au paiement à titre provisionnel d'une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges, indemnité à indexer selon les clauses du contrat résilié, jusqu'à la vidange effective des lieux,
"Condamner Madame [X] [D] épouse [T] et Monsieur [O] [T] solidairement à payer une somme de 400 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer du 4 août 2023.

Lors de l'audience du 9 février 2024, la SA CDC HABITAT SOCIAL, représentée par son conseil, expose que la dette locative s'élève désormais à la somme de 648,26 euros au 8 février 2024 et confirme les termes de sa demande initiale. Elle indique ne pas être opposée à l'octroi de délais de paiement.

En défense, Monsieur [O] [T] comparaît et expose qu'il ne conteste pas la dette. Il sollicite des délais de paiement et la suspension de la clause de résiliation en proposant de régler le solde en une seule fois. Il demande une régularisation des charges, indiquant ne pas avoir de chauffage au sein du logement.

Régulièrement assignée à domicile avec dépôt de l'acte en l'étude de commissaire de justice, Madame [X] [D] n'a pas comparu et ne s'est pas fait représenter.

Le diagnostic social et financier a été porté à l'audience à la connaissance des parties comparantes.

A l'issue de l'audience, la date du délibéré a été fixée au 5 avril 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la non-comparution de la défenderesse

En application des dispositions de l'article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que s'il l'estime recevable, régulière et bien fondée.

La défenderesse non comparante ayant été régulièrement assignée et ayant disposé d'un temps suffisant pour organiser sa défense, il y a lieu de statuer par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort.
 
Sur la régularité de la procédure

Conformément aux dispositions de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, l'assignation a été régulièrement notifiée au représentant de l'État dans le département par courrier électronique le 4 décembre 2023, soit au moins six semaines avant la date de l'audience du 9 février 2024.

La bailleresse justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 en date du 7 août 2023.

L'action aux fins de constat de la résiliation du bail est donc recevable et régulière.

Sur la résiliation du contrat de bail

L'article 834 du code de procédure civile prévoit que, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend. L'absence de contestation sérieuse implique l'évidence de la solution qu'appelle le point contesté.

En outre, selon l'article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

En vertu de l'article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Il ressort par ailleurs des dispositions de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaine après un commandement demeuré infructueux.

En l'espèce, le bail conclu entre les parties comporte une clause de résiliation de plein droit du bail pour défaut de paiement.

La SA CDC HABITAT SOCIAL a fait signifier à Madame [X] [D] épouse [T] et Monsieur [O] [T] un commandement d'avoir à payer la somme de 2585,70 euros au titre des loyers échus, suivant exploit du 4 août 2023. Ce commandement comporte les mentions obligatoires prescrites à peine de nullité à l'article 24 I de la loi du 6 juillet 1989.

Les locataires n'ont pas réglé les causes dudit commandement dans le délai légal.

Ce défaut de régularisation fonde la SA CDC HABITAT SOCIAL à se prévaloir de la résiliation du bail à la date du 16 septembre 2023, par le jeu de la clause contractuelle de résiliation de plein droit.

Néanmoins, l'article 24 V et VII de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que le juge peut, même d'office, accorder au locataire en situation de régler sa dette locative, des délais de paiement dans la limite de 3 années. Cet article précise en outre que :
- pendant le cours des délais accordés par le juge les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus ;
- ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges ;
- si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué, dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Il ressort des débats, et notamment du diagnostic social et financier, que Madame [X] [D] épouse [T] et Monsieur [O] [T] ont repris le paiement intégral du loyer courant depuis le mois de novembre 2023. En outre, ils sont en situation de reprendre le paiement du loyer courant et de régler le montant de leur dette compte tenu des aides leur étant octroyées ainsi que d'un revenu mensuel de 750 euros s'agissant de Monsieur [O] [T] et de 1900 euros s'agissant de Madame [X] [D] épouse [T].

Par suite, et dès lors que la bailleresse l'accepte, il y a lieu de leur accorder des délais de paiement dans les conditions précisées au dispositif, qui emporteront suspension des effets du commandement de payer visant la clause de résiliation du bail.

En cas de non-respect de ce moratoire, la SA CDC HABITAT SOCIAL sera autorisée à poursuivre l'expulsion de Madame [X] [D] épouse [T] et Monsieur [O] [T].

En outre, dans cette hypothèse, il y a lieu de prévoir que Madame [X] [D] épouse [T] et Monsieur [O] [T] seront tenus au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du loyer et des charges (947,26 euros par mois à la date de l'audience), avec revalorisation de droit, à compter du 1er février 2024 et jusqu'à la libération effective des lieux loués.

Sur la provision et les indemnités d'occupation

En application de l'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent dans les cas où l'obligation n'est pas sérieusement contestable, accorder au créancier une provision ou ordonner l'exécution de l'obligation, même s'il s'agit d'une obligation de faire.
 

En l'espèce, au soutien de sa demande, la SA CDC HABITAT SOCIAL produit un décompte actualisé, selon lequel sa créance s'établirait à la somme de 648,26 euros à la date du 8 février 2024, déduction faite de certains frais de contentieux.

Cependant, ce décompte intègre d'autres frais de contentieux qui relèvent des dépens (287,73 euros), qu'il convient de déduire de cette créance.

Le solde de la créance n'étant pas sérieusement contesté ni contestable, Madame [X] [D] épouse [T] et Monsieur [O] [T] seront donc condamnés au paiement de la somme de 360,53 euros à titre d'indemnité provisionnelle pour l'arriéré de loyers, charges locatives et indemnités d'occupation dus à la date du 8 février 2024 - échéance du mois de janvier 2024 incluse. Madame [X] [D] épouse [T] et Monsieur [O] [T] seront, en outre, condamnés au paiement d'une indemnité d'occupation égale au montant du loyer courant et des charges (947,26 euros par mois à la date de l'audience), à compter du 1er février 2024 et jusqu'à la libération effective des lieux.

S'agissant d'une provision, cette somme portera intérêts au taux légal à compter du prononcé de la présente décision.

Dans l'hypothèse où Madame [X] [D] épouse [T] et Monsieur [O] [T] ne respecteraient pas les délais de paiement accordés et en seraient déchus, ils seront en outre condamnés, en deniers ou quittances valables, au paiement des loyers ou indemnités d'occupation ayant couru ou continuant à courir à compter du 1er février 2024.

Sur la demande formulée au titre de la régularisation des charges

L'article 834 du Code de Procédure Civile prévoit que, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend. L'absence de contestation sérieuse implique l'évidence de la solution qu'appelle le point contesté.

En l'espèce, Monsieur [O] [T] sollicite à l'audience une régularisation des charges en expliquant ne pas avoir de chauffage au sein du logement.

Or, la demande présentée par Monsieur [O] [T] se heurte à l'existence d'une contestation sérieuse dans la mesure où il n'entre pas dans la compétence du juge des référés de trancher une question de fond.

Par conséquent, il convient de dire n'y avoir lieu à référé.

Sur la solidarité

Selon l'article 1310 du code civil, la solidarité est légale ou conventionnelle ; elle ne se présume pas.

En application de l'article 1751 du code civil, le droit au bail, signé même avant le mariage, est réputé appartenir à l'un et à l'autre des époux. Les dépenses locatives sont des dettes ménagères engageant solidairement les époux en vertu de l'article 220 du même code.


En l'espèce, Madame [X] [D] épouse [T] et Monsieur [O] [T] sont mariés.

En outre, le bail conclu entre les parties comporte une clause de solidarité prévoyant que " En cas de pluralité de locataires, ceux-ci seront réputés solidaires des clauses et conditions du présent contrat de location, étant précisé que le co-preneur donnant congé par anticipation demeure solidaire pendant 6 mois à compter de la date d'effet de son congé ".

Madame [X] [D] épouse [T] et Monsieur [O] [T] sont donc déclarés solidaires dans le paiement de leur dette, par application de la clause de solidarité insérée dans le contrat de bail et des articles 220 et 1751 du Code civil.

Sur le sort des meubles

En ce qui concerne le sort des meubles, il sera procédé selon les dispositions des articles L433-1 et L433-2 du Code des procédures civiles d'exécution.

Sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile

Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie qui succombe est condamnée aux dépens. Ceux-ci seront donc solidairement mis à la charge de Madame [X] [D] épouse [T] et Monsieur [O] [T].

Aux termes de l'article 700 du même code, le juge condamne la partie tenue aux dépens à payer à l'autre partie, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, la somme qu'il détermine en tenant compte de l'équité. Il convient de condamner solidairement Madame [X] [D] épouse [T] et Monsieur [O] [T] à verser à la SA CDC HABITAT SOCIAL la somme de 150 euros.

Il convient de rappeler que l'exécution provisoire de la présente ordonnance est de droit.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu'elles aviseront, et dès à présent, vu l'urgence :

CONSTATONS la réunion à la date du 16 septembre 2023 des conditions d'acquisition de la clause de résiliation insérée au contrat de bail du 21 janvier 2016 entre Madame [X] [D] épouse [T] et Monsieur [O] [T] et la SA CDC HABITAT SOCIAL, relatif au logement situé [Adresse 6] à [Localité 4] ;

CONDAMNONS solidairement Madame [X] [D] épouse [T] et Monsieur [O] [T] à payer à la SA CDC HABITAT SOCIAL la somme de 360,53 euros à titre d'indemnité provisionnelle pour l'arriéré de loyers, charges locatives et indemnités d'occupation à la date du 8 février 2024 (échéance du mois de janvier 2024 incluse), avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

ACCORDONS à Madame [X] [D] épouse [T] et Monsieur [O] [T] la faculté de se libérer de leur dette dans un délai de 2 mois à raison d'une mensualité de 360 euros, suivies d'une 2ème et dernière mensualité représentant le solde du principal, des intérêts, frais et indemnité de procédure, le premier versement devant intervenir dans le mois suivant la signification de la présente décision et chaque mensualité devant être versée au dernier jour de chaque mois au plus tard, le loyer courant et les charges devant être réglés à leur échéance ;

DISONS que les paiements s'imputeront d'abord sur la dette au titre des loyers, charges ou indemnités d'occupation puis sur les intérêts, dépens et autres frais s'il y a lieu ;

ORDONNONS, en conséquence, la suspension des effets de la clause de résiliation permettant la continuation du contrat de bail ;

DISONS que si le moratoire ci-dessus fixé est respecté, la clause de résiliation du bail sera réputée n'avoir jamais joué ;

DISONS, en revanche, qu'à défaut de paiement du loyer courant ou d'une seule mensualité à l'échéance fixée avant la fin du paiement de la dette en principal et intérêts :
-la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible ;
-si la défaillance intervient avant la fin du paiement des sommes dues au titre des loyers, charges ou indemnités d'occupation, la clause de résiliation reprendra son plein et entier effet entraînant la résiliation immédiate du contrat de bail ;
-qu'en ce cas, à défaut pour Madame [X] [D] épouse [T] et Monsieur [O] [T] d'avoir libéré volontairement les lieux, il sera procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef avec, si nécessaire, l'assistance de la force publique, deux mois après la délivrance d'un commandement de quitter les lieux conformément aux dispositions des articles L.411-1 et L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution ;
-qu'en ce cas le sort des meubles sera réglé conformément aux dispositions des articles L.433-1, L.433-2 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;
-qu'en ce cas sera due une indemnité d'occupation égale au montant du loyer révisable selon les dispositions contractuelles et de la provision sur charges (947,26 euros par mois à la date de l'audience), augmentée de la régularisation au titre des charges dûment justifiées et CONDAMNONS solidairement Madame [X] [D] épouse [T] et Monsieur [O] [T] à son paiement à compter du 1er février 2024, jusqu'à libération effective des lieux ;

CONDAMNONS solidairement Madame [X] [D] épouse [T] et Monsieur [O] [T] aux dépens qui comprendront le coût des commandements de payer, de l'assignation, du dénoncé à la CCAPEX et de la notification de l'assignation au représentant de l'État ;

CONDAMNONS solidairement Madame [X] [D] épouse [T] et Monsieur [O] [T] à payer à la SA CDC HABITAT SOCIAL une indemnité de 150 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;

REJETONS le surplus des demandes ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit par provision ;

Ainsi jugé et prononcé, les jours, mois et an susdits.


LE GREFFIERLE PRÉSIDENT