Tribunal Judiciaire · PPP Référés — 5 avril 2024

Du 05 avril 2024


5AA


SCI/ld



PPP Référés

N° RG 23/01975 - N° Portalis DBX6-W-B7H-YM7H







S.A. 1001 VIES HABITAT

C/

[C] [D]










 

- Expéditions délivrées à avocat


- FE délivrée à Me MERCERON


Le 05/04/2024


Avocats : Me Dominique HILL
Me Damien MERCERON






TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX
JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION
Pôle protection et proximité
[Adresse 1]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 05 avril 2024



PRÉSIDENT : Monsieur Jean-Marie PLAZY, 

GREFFIER : Madame Laëtitia DELACHARLERIE,



DEMANDERESSE :

S.A. 1001 VIES HABITAT, SA D’HLM
RCS PARIS 572 015 451
[Adresse 2]
[Localité 4]

Représentée par Me Damien MERCERON (Avocat au barreau de BORDEAUX)






DEFENDERESSE :

Madame [C] [D]
née le 28 Août 1986 à [Localité 5]
[Adresse 6]
[Adresse 6]
[Localité 3]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2023-006653 du 12/12/2023 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de BORDEAUX)

Représentée par Me Dominique HILL (Avocat au barreau de BORDEAUX)





DÉBATS :

Audience publique en date du 09 Février 2024


PROCÉDURE :

Baux d’habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion en date du 25 Septembre 2023

Articles 484 et suivants et 834 et suivants du Code de Procédure Civile


QUALIFICATION DE l’ORDONNANCE:

La demande est indéterminée, mais dans un domaine de compétence exclusive du Pôle Protection et Proximité; l'ordonnance de référé rendue sera en premier ressort.

Le défendeur ayant comparu, l'ordonnance de référé rendue sera contradictoire.


EXPOSÉ DU LITIGE :

Par acte sous seing privé en date du 2 avril 2019, à effet du 10 avril 2019, la SA HLM 1001 VIES HABITAT a donné à bail à Madame [D] [C] un logement situé [Adresse 6].

Par acte de commissaire de justice du 17 juillet 2023, la SA HLM 1001 VIES HABITAT a fait délivrer à Madame [D] [C] un commandement de payer la somme de 9171,99 euros au titre de l'arriéré locatif, aux fins de mise en œuvre de la clause contractuelle de résiliation de plein droit du bail.

Par acte de commissaire de justice du 25 septembre 2023, la SA HLM 1001 VIES HABITAT a assigné Madame [D] [C] devant le juge des contentieux de la protection statuant en matière de référé auprès du tribunal judiciaire de Bordeaux à l'audience du 1er décembre 2023 aux fins de voir :

"Constater le jeu de la clause résolutoire et en tant que de besoin, prononcer la réalisation du bail pour défaut de paiement des loyers dans le délai de deux mois, et ce, en application de la clause insérée dans ledit bail ; 
"Ordonner l'expulsion du locataire ainsi que celle de toutes personnes vivant sous son toit avec, au besoin le concours d'un serrurier et l'assistance éventuelle de la force publique dans les conditions prévues aux articles L. 411-1, L. 412-1 à L. 412-8 et R. 411-1 et R. 412-1 à R. 412-4 du code des procédures civiles d'exécution ; 
"Ordonner le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux dans un garde meuble ou dans tout autre lieu au choix du bailleur, et aux frais, risques et périls de la défenderesse, et ce en garantie de toutes sommes qui pourraient être dues ; 
"Condamner Madame [D] [C] à payer la somme provisionnelle de 7135,65 euros au titre des loyers dus à la date du 19 septembre 2023, à valoir sur les loyers et charges jusqu'à la résiliation du bail ; 
"Condamner Madame [D] [C] à payer une indemnité d'occupation qui sera fixée au montant du loyer, outre les charges à compter de la résiliation du bail et ce, jusqu'à la vidange effective des lieux ; 
"Dire que les sommes allouées en principal seront assorties des intérêts de droit par application de l'article 1231-6 du code civil à compter du courrier de mise en demeure du 8 mars 2023 ; 
"Condamner Madame [D] [C] à payer la somme de 800 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; 
"Condamner Madame [D] [C] aux entiers dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, la notification à la CCAPEX, ainsi que l'assignation et la dénonciation au préfet et frais d'exécution à venir.

A l'audience du 1er décembre 2023, l'affaire a été renvoyée au 19 janvier 2024, puis à l'audience du 9 février 2024.

Lors de l'audience du 9 février 2024, la SA HLM 1001 VIES HABITAT, représentée par son conseil, expose que la dette locative s'élève désormais à la somme de 4751,44 euros au 2 février 2024 et confirme les termes de sa demande initiale. Elle précise que si elle a reçu Madame [D] [C] pour l'établissement d'un plan d'apurement de sa dette locative, ce document n'a jamais été signé. Au surplus, la signature d'un tel plan d'apurement ne peut s'interpréter comme une renonciation à se prévaloir des effets d'un commandement de payer régulièrement délivré. De plus, il est indiqué que Madame [D] [C] n'a effectué aucun règlement de son loyer dès le mois de juin 2023, ce qui entraîne la déchéance dudit plan. 
Elle indique être opposée à l'octroi de délai de paiement, Madame [D] [C] proposant de payer 50 euros supplémentaires au loyer pour acquitter sa dette, sur une durée de 24 mois. Or pareils versements ne permettront pas d'apurer la dette de la défenderesse.

En défense, le conseil de Madame [D] [C] expose que sa cliente a connu des difficultés après que la caisse d'allocations familiales lui a réclamé un indu à hauteur de 19 803,48 euros. Ces difficultés ont conduit Madame [D] [C] à ne pas pouvoir respecter le plan d'apurement établi le 7 mai 2022. A titre principal est soulevé une contestation sérieuse en ce que le plan d'apurement pour une dette locative de 8174,33 euros, prévoyant des mensualités de 30 euros sur une période de 23 ans n'a pas été signé. Pour autant, Madame [D] [C] a payé depuis mai 2023, la somme de 30 euros en supplément de son loyer de résiduel de 20 euros. Dès lors, le bailleur ne pouvait mettre en œuvre le jeu de la clause résolutoire en faisant signifier un commandement de payer. A titre subsidiaire, des délais de paiement sont demandés. En raison de son indu auprès de la caisse d'allocations familiales, Madame [D] [C] a perdu le versement de son RSA et ne perçoit plus, à ce jour, que 1346,55 euros. Elle a cinq enfants à charge et ne perçoit aucune pension alimentaire du père des enfants. Outre les charges mensuelles habituelles, elle est tenue de rembourser l'indu versé par la caisse d'allocation familiales. 

La juridiction n'a pas été destinataire d'un diagnostic social et financier.

A l'issue de l'audience, la date du délibéré a été fixée au 5 avril 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la régularité de la procédure

Conformément aux dispositions de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, l'assignation a été régulièrement notifiée au représentant de l'État dans le département par courrier électronique le 26 septembre 2023, deux mois avant la date de l'audience.

La société bailleresse justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 en date du 18 juillet 2023.

L'action aux fins de constat de la résiliation du bail est donc recevable et régulière.


Sur la résiliation du contrat de bail et l'expulsion

L'article 834 du code de procédure civile prévoit que, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend. L'absence de contestation sérieuse implique l'évidence de la solution qu'appelle le point contesté.

En outre, selon l'article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

En vertu de l'article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Il ressort par ailleurs des dispositions de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement demeuré infructueux.

En l'espèce, le bail conclu entre les parties comporte une clause de résiliation de plein droit du bail pour défaut de paiement.

La SA HLM 1001 VIES HABITAT a fait signifier à Madame [D] [C] un commandement d'avoir à payer la somme de 9171,99 euros au titre des loyers échus, suivant exploit du 17 juillet 2023. Ce commandement comporte les mentions obligatoires prescrites à peine de nullité à l'article 24 I de la loi du 6 juillet 1989.

S'il apparaît qu'un plan d'apurement de la dette locative a été établi, ledit plan n'a jamais été signé et c'est sous sa seule initiative que Madame [D] [C] a été amenée à faire des versements suivant les stipulations dudit plan. Dès lors, en l'absence de signature de ce plan d'apurement, la SA HLM 1001 VIES HABITAT pouvait légitimement délivrer un commandement de payer. 

Madame [D] [C] n'ayant pas, dans le délai légal de deux mois à compter de la délivrance du commandement du 17 juillet 2023, réglé les causes dudit commandement, ce manquement entraîne la résiliation du bail par le jeu de la clause de résiliation contractuelle qu'il y a lieu de constater à la date du 18 septembre 2023, en application de l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 relative aux rapports locatifs.

En conséquence, l'établissement public est fondé à se prévaloir de la clause de résiliation emportant résiliation du bail acquise depuis le 18 septembre 2023.

Dès lors, Madame [D] [C] est occupante sans droit ni titre du logement depuis le 18septembre 2023, ce qui constitue pour la SA HLM 1001 VIES HABITAT un trouble manifestement illicite auquel il y a lieu de mettre fin en ordonnant la libération des lieux et, faute de départ volontaire, l'expulsion de la défenderesse à l'expiration du délai de deux mois à compter de la signification du commandement de quitter les lieux.

Une indemnité d'occupation équivalente au montant du loyer et charges courantes sera fixée à compter de la date d'effet de la résiliation du bail.


Sur la provision et les indemnités d'occupation

En application de l'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent dans les cas où l'obligation n'est pas sérieusement contestable, accorder au créancier une provision ou ordonner l'exécution de l'obligation, même s'il s'agit d'une obligation de faire.

En l'espèce, au soutien de sa demande, la SA HLM 1001 VIES HABITAT produit un décompte actualisé, selon lequel sa créance s'établirait à la somme de 4751,44 euros à la date du 2 février 2024, déduction faite des frais de procédure.

Cette créance n'étant pas sérieusement contestée ni contestable, Madame [D] [C] sera donc condamnée au paiement de la somme de 4751,44 euros à titre d'indemnité provisionnelle pour l'arriéré de loyers, charges locatives et indemnités d'occupation dus à la date du 2 février 2024 - échéance du mois de janvier incluse. Madame [D] [C] sera, en outre, condamnée au paiement d'une indemnité d'occupation égale au montant du loyer courant et des charges (513,94 euros par mois à la date de l'audience), à compter du 1er février 2024 et jusqu'à la libération effective des lieux.

S'agissant d'une provision, cette somme portera intérêts au taux légal à compter du prononcé de la présente décision.

Sur la demande de délai de paiement

S'il ressort de l'article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 que le juge peut, même d'office, accorder au locataire en situation de régler sa dette locative, des délais de paiement dans la limite de 3 années.
En l'espèce, il n'apparaît pas possible à Madame [D] [C] de pouvoir réglé, comme elle le propose, une dette de 4751,44 euros moyennant un supplément de 50 euros sur 24 mois. 

Sur le sort des meubles

En ce qui concerne le sort des meubles, il sera procédé selon les dispositions des articles L433-1 et L433-2 du Code des procédures civiles d'exécution.

Sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile

Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie qui succombe est condamnée aux dépens. Ceux-ci seront donc mis à la charge de Madame [D] [C].

Aux termes de l'article 700 du même code, le juge condamne la partie tenue aux dépens à payer à l'autre partie, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, la somme qu'il détermine en tenant compte de l'équité. Il convient de condamner Madame [D] [C] à verser à la SA HLM 1001 VIES HABITAT la somme de 100 euros.

Il convient de rappeler que l'exécution provisoire de la présente ordonnance est de droit.

PAR CES MOTIFS,

Statuant en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu'elles aviseront, et dès à présent, vu l'urgence :

CONSTATONS l'acquisition de la clause de résiliation de plein droit au bénéfice de l'établissement public bailleur, à la date du 18 septembre 2023 ;

CONDAMNONS Madame [D] [C] à quitter les lieux loués situés [Adresse 6] ;

AUTORISONS, à défaut pour Madame [D] [C] d'avoir volontairement libéré les lieux, qu'il soit procédé à son expulsion ainsi qu'à celle de tous occupants de son chef avec si nécessaire le concours de la force publique, deux mois après la délivrance d'un commandement de quitter les lieux conformément aux dispositions des articles L. 411-1 et L. 412-1 du code des procédures civiles d'exécution ;

REJETONS les contestations soulevées par Madame [D] [C] ; 

REJETONS la demande de délai de paiement formulée par Madame [D] [C] ; 

DISONS qu'en ce qui concerne le sort des meubles, il sera procédé selon les dispositions des articles L. 433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d'exécution ;

FIXONS une indemnité d'occupation égale au montant du loyer, révisable selon les dispositions contractuelles, et de la provision sur charges (513,94 euros par mois à la date de l'audience), augmentée de la régularisation au titre des charges dûment justifiées ;

CONDAMNONS Madame [D] [C] à payer à la SA HLM 1001 VIES HABITAT la somme de 4751,44 euros à titre d'indemnité provisionnelle pour l'arriéré de loyers, charges locatives et indemnités d'occupation à la date du 2 février 2024 (échéance du mois de janvier 2024 incluse), avec intérêts au taux légal à compter de la date de la présente décision ;

CONDAMNONS Madame [D] [C] à payer à la SA HLM 1001 VIES HABITAT, à compter du 1er février 2024 l'indemnité d'occupation mensuelle ci-dessus fixée, jusqu'à libération effective des lieux ;

CONDAMNONS Madame [D] [C] aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer, de l'assignation, du dénoncé à la CCAPEX et de la notification de l'assignation au représentant de l'État ;

CONDAMNONS Madame [D] [C] à payer à la SA HLM 1001 VIES HABITAT une indemnité de 100 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;

REJETONS le surplus des demandes ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit par provision ;

Ainsi jugé et prononcé, les jours, mois et an susdits.


LE GREFFIERLE PRÉSIDENT