Tribunal Judiciaire · PPP Référés — 5 avril 2024

Du 05 avril 2024


5AA


SCI/ld



PPP Référés

N° RG 23/02275 - N° Portalis DBX6-W-B7H-YS3F







Société IN CITE BORDEAUX METROPOLE TERRITOIRES

C/

[H] [R]










 

- Expéditions délivrées à avocat et défendeur

- FE délivrée à Me JACQUIER


Le 05/04/2024


Avocats : la SAS SEBAN NOUVELLE AQUITAINE





TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX
JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION
Pôle protection et proximité
[Adresse 2]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 05 avril 2024



PRÉSIDENT : Monsieur Jean-Marie PLAZY,

GREFFIER : Madame Laëtitia DELACHARLERIE,



DEMANDERESSE :

Société IN CITE BORDEAUX METROPOLE TERRITOIRES (autrefois dénommée SEML IN CITE BORDEAUX LA CUB)
RCS BORDEAUX B 775 584 519
[Adresse 1]
[Localité 3]

Représentée par Maître Claire JACQUIER de la SAS SEBAN NOUVELLE AQUITAINE






DEFENDERESSE :

Madame [H] [R]
née le 27 Avril 1978 à [Localité 5] (CENTRAFRIQUE)
[Adresse 6]
[Adresse 6]
[Localité 4]

Absente





DÉBATS :

Audience publique en date du 09 Février 2024




PROCÉDURE :

Baux d’habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion en date du 30 Novembre 2023

Articles 484 et suivants et 834 et suivants du Code de Procédure Civile


QUALIFICATION DE l’ORDONNANCE:

La demande est indéterminée, mais dans un domaine de compétence exclusive du Pôle Protection et Proximité; l'ordonnance de référé rendue sera en premier ressort.

Le défendeur ne comparait pas ; la décision est en premier ressort, l'ordonnance de référé rendue sera réputée contradictoire.


EXPOSÉ DU LITIGE :

Par acte sous seing privé en date du 22 août 2007, à effet du 3 septembre 2007, la SEML IN CITE BORDEAUX MÉTROPOLE TERRITOIRES a donné à bail à Madame [R] [H] un logement situé [Adresse 6].

Par acte de commissaire de justice en date du 19 septembre 2023, la SEML IN CITE BORDEAUX MÉTROPOLE TERRITOIRES a fait délivrer à Madame [R] [H] un commandement de payer la somme de 1908,66 euros au titre de l'arriéré locatif, aux fins de mise en œuvre de la clause contractuelle de résiliation de plein droit du bail.

Par acte de commissaire de justice du 30 novembre 2023, la SEML IN CITE BORDEAUX MÉTROPOLE TERRITOIRES a assigné Madame [R] [H] devant le juge des contentieux de la protection statuant en matière de référé auprès du tribunal judiciaire de Bordeaux à l'audience du 9 février 2024 aux fins de voir :
"Constater la résiliation du bail d'habitation conclu entre la requérante et Madame [R] [H] portant sur un appartement sis, [Adresse 6], sur le fondement de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers par le locataire ; 
"En conséquence, dire et juger que Madame [R] [H] devra quitter les lieux à signification de la décision à intervenir ; au besoin, ordonner son expulsion et celle de tout occupant de son chef avec, si nécessaire, le concours de la force publique et d'un serrurier si nécessaire ; 
"Condamner Madame [R] [H] au paiement de la somme provisionnelle de 1908,66 euros correspondant à l'arriéré locatif au 15 septembre 2023 avec intérêts au taux légal à compter de la présente assignation ; 
"Condamner Madame [R] [H] au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle équivalente au montant du loyer principal mensuel augmenté des charges locatives et majoré de 10% du montant total, jusqu'à son départ effectif des lieux ; 
"Condamner Madame [R] [H] au paiement de la somme de 800 euros en vertu de l'article 700 du code de procédure civile ; 
"Condamner Madame [R] [H] au paiement des frais et dépens dans lesquels seront compris les frais du commandement de payer ; 
"Assortir la décision de l'exécution provisoire au vu de l'urgence. 

Lors de l'audience du 9 février 2024, la SEML IN CITE BORDEAUX MÉTROPOLE TERRITOIRES, représentée par son conseil, expose que la dette locative s'élève désormais à la somme de 3481,06 euros au 20 février 2024 et confirme les termes de sa demande initiale. 

Régulièrement assignée à domicile avec remise de l'acte à une personne présente, Madame [R] [H] n'a pas comparu et ne s'est pas faite représenter.

La juridiction n'a pas été destinataire d'un diagnostic social et financier.

A l'issue de l'audience, la date du délibéré a été fixée au 5 avril 2024.


MOTIFS DE LA DÉCISION


Sur la non-comparution de la défenderesse

En application des dispositions de l'article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que s'il l'estime recevable, régulière et bien fondée.

La défenderesse non comparante ayant été régulièrement assignée et ayant disposé d'un temps suffisant pour organiser sa défense, il y a lieu de statuer par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort.


Sur la régularité de la procédure

Conformément aux dispositions de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, l'assignation a été régulièrement notifiée au représentant de l'État dans le département par courrier électronique le 1er décembre 2023, deux mois avant la date de l'audience.

L'établissement public bailleur justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 en date du 20 septembre 2023.

L'action aux fins de constat de la résiliation du bail est donc recevable et régulière.
 

Sur la résiliation du contrat de bail et l'expulsion

L'article 834 du code de procédure civile prévoit que, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend. L'absence de contestation sérieuse implique l'évidence de la solution qu'appelle le point contesté.

En outre, selon l'article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

En vertu de l'article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Il ressort par ailleurs des dispositions de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement demeuré infructueux.

En l'espèce, le bail conclu entre les parties comporte une clause de résiliation de plein droit du bail pour défaut de paiement.

La SEML IN CITE BORDEAUX MÉTROPOLE TERRITOIRES a fait signifier à Madame [R] [H] un commandement d'avoir à payer la somme de 1908,66 euros au titre des loyers échus, suivant exploit du 19 septembre 2023. Ce commandement comporte les mentions obligatoires prescrites à peine de nullité à l'article 24 I de la loi du 6 juillet 1989.

Madame [R] [H] n'ayant pas, dans le délai légal de deux mois à compter de la délivrance du commandement du 19 septembre 2023, réglé les causes dudit commandement, ce manquement entraîne la résiliation du bail par le jeu de la clause de résiliation contractuelle qu'il y a lieu de constater à la date du 20 novembre 2023, en application de l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 relative aux rapports locatifs.

En l'absence de la locataire, la juridiction ne dispose d'aucun élément sur sa situation financière et professionnelle et ne peut dès lors envisager des délais pour payer la dette locative ou une suspension de la clause résolutoire. De plus, la dette locative n'a cessé de croître depuis le commandement de payer délivré en date du 19 septembre 2023. 

En conséquence, l'établissement public est fondé à se prévaloir de la clause de résiliation emportant résiliation du bail acquise depuis le 20 novembre 2023.

Dès lors, Madame [R] [H] est occupante sans droit ni titre du logement depuis le 20 novembre 2023 ce qui constitue pour la SEML IN CITE BORDEAUX MÉTROPOLE TERRITOIRES un trouble manifestement illicite auquel il y a lieu de mettre fin en ordonnant la libération des lieux et, faute de départ volontaire, l'expulsion de la défenderesse à l'expiration du délai de deux mois à compter de la signification du commandement de quitter les lieux.

Une indemnité d'occupation équivalente au montant du loyer et charges courantes sera fixée à compter de la date d'effet de la résiliation du bail.


Sur la provision et les indemnités d'occupation

En application de l'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent, dans les cas où l'obligation n'est pas sérieusement contestable, accorder au créancier une provision ou ordonner l'exécution de l'obligation, même s'il s'agit d'une obligation de faire.


En l'espèce, au soutien de sa demande, la SEML IN CITE BORDEAUX MÉTROPOLE TERRITOIRES produit un décompte actualisé, selon lequel sa créance s'établirait à la somme de 3481,06 euros à la date du 20 février 2024.

Cette créance n'étant pas sérieusement contestée ni contestable, Madame [R] [H] sera donc condamné/condamnée/condamnés au paiement de la somme de 3481,06 euros à titre d'indemnité provisionnelle pour l'arriéré de loyers, charges locatives et indemnités d'occupation dus à la date du 20 février 2024 - échéance du mois de février incluse. Madame [R] [H] sera, en outre, condamnée au paiement d'une indemnité d'occupation égale au montant du loyer courant et des charges (690,81 euros par mois à la date de l'audience), à compter du 1er mars 2024 et jusqu'à la libération effective des lieux.

S'agissant d'une provision, cette somme portera intérêts au taux légal à compter du prononcé de la présente décision.
Sur la demande d'application de la clause pénale

La SEML IN CITE BORDEAUX MÉTROPOLE TERRITOIRES sollicite l'application de la clause pénale stipulée au contrat de bail, ayant pour effet d'appliquer une majoration de plein droit de 10% sur le montant des arriérés de loyers ou de leurs accessoires supérieurs à dix jours.


Cependant, la SEML IN CITE BORDEAUX MÉTROPOLE TERRITOIRES ne peut se prévaloir de la clause pénale prévue par le bail puisque celui-ci a été renouvelé tacitement postérieurement au 27 mars 2014, l'article 4 i) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 réputant une telle clause non écrite.
La demande au titre de la clause pénale sera en conséquence rejetée.


Sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile

Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie qui succombe est condamnée aux dépens. Ceux-ci seront donc mis à la charge de Madame [R] [H].

Aux termes de l'article 700 du même code, le juge condamne la partie tenue aux dépens à payer à l'autre partie, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, la somme qu'il détermine en tenant compte de l'équité. Il convient de condamner Madame [R] [H] à verser à la SEML IN CITE BORDEAUX MÉTROPOLE TERRITOIRES la somme de 100 euros.

Il convient de rappeler que l'exécution provisoire de la présente ordonnance est de droit.

PAR CES MOTIFS,

Statuant en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu'elles aviseront, et dès à présent, vu l'urgence :

CONSTATONS l'acquisition de la clause de résiliation de plein droit au bénéfice de l'établissement public bailleur, à la date du 20 novembre 2023 ;

CONDAMNONS Madame [R] [H] à quitter les lieux loués situés [Adresse 6] ;

AUTORISONS, à défaut pour Madame [R] [H] d'avoir volontairement libéré les lieux, qu'il soit procédé à son expulsion ainsi qu'à celle de tous occupants de son chef avec si nécessaire le concours de la force publique, deux mois après la délivrance d'un commandement de quitter les lieux conformément aux dispositions des articles L. 411-1 et L. 412-1 du code des procédures civiles d'exécution ;

FIXONS une indemnité d'occupation égale au montant du loyer, révisable selon les dispositions contractuelles, et de la provision sur charges (690,81 euros par mois à la date de l'audience), augmentée de la régularisation au titre des charges dûment justifiées ;

CONDAMNONS Madame [R] [H] à payer à la SEML IN CITE BORDEAUX MÉTROPOLE TERRITOIRES la somme de 3481,06 euros à titre d'indemnité provisionnelle pour l'arriéré de loyers, charges locatives et indemnités d'occupation à la date du 20 février 2024 (échéance du mois de février incluse), avec intérêts au taux légal à compter de la date de la présente décision ;

CONDAMNONS Madame [R] [H] à payer à la SEML IN CITE BORDEAUX MÉTROPOLE TERRITOIRES, à compter du 1er mars 2024 l'indemnité d'occupation mensuelle ci-dessus fixée, jusqu'à libération effective des lieux ;

REJETONS le surplus des demandes ;

CONDAMNONS Madame [R] [H] aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer, de l'assignation, du dénoncé à la CCAPEX et de la notification de l'assignation au représentant de l'État ;

CONDAMNONS Madame [R] [H] à payer à la SEML IN CITE BORDEAUX MÉTROPOLE TERRITOIRES une indemnité de 100 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit par provision ;

Ainsi jugé et prononcé, les jours, mois et an susdits.


LE GREFFIERLE PRÉSIDENT