Tribunal Judiciaire · PPP Référés — 12 avril 2024

Du 12 avril 2024


5AA


SCI/FH



PPP Référés

N° RG 23/02287 - N° Portalis DBX6-W-B7H-YTCA







S.C.I. IRYNA

C/

[C] [K], 
[P] [K]










 

- Expéditions délivrées à
M. et Mme [K]

- FE délivrée à 
Me Thierry FIRINO MARTELL


Le 30/04/2024

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX
JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION
Pôle protection et proximité
[Adresse 3] - [Localité 4]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 12 avril 2024


PRÉSIDENT : Madame Catherine BERNOUX,
GREFFIER : Madame Frédérique HUBERT,


DEMANDERESSE :

S.C.I. IRYNA
RCS LA ROCHELLE N° 481 582 385
[Adresse 1]
[Localité 2]

Représentée par Me Thierry FIRINO MARTELL, Avocat au barreau de BORDEAUX


DEFENDEURS :

Monsieur [C] [K]
né le 07 Novembre 1966 à 
[Adresse 6]
[Adresse 6]
[Localité 5]

Présent

Madame [P] [K]
née le 24 Avril 1975 à 
[Adresse 6]
[Adresse 6]
[Localité 5]

Absente

DÉBATS :
Audience publique en date du 16 Février 2024

PROCÉDURE :
Baux d’habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion en date du 05 Décembre 2023
Articles 484 et suivants et 834 et suivants du Code de Procédure Civile


QUALIFICATION DE l’ORDONNANCE:

Réputée contradictoire et en premier ressort

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par acte sous seing privé signé le 20 décembre 2018, la société civile immobilière IRYNA a donné en location à Monsieur [C] [K] et Madame [P] [K] un immeuble à usage d’habitation situé [Adresse 6] - [Localité 5], moyennant un loyer mensuel actuel de 745,54 euros (hors charges) Il est notamment prévu dans ce contrat une clause de résiliation de plein droit du bail pour défaut de paiement des loyers et pour défaut d'assurance locative.

Des loyers étant demeurés impayés et l'attestation d'assurance n'ayant pas été produite, la société civile immobilière IRYNA a fait signifier à Monsieur [C] [K] et Madame [P] [K] un commandement de payer visant la clause résolutoire le 20 septembre 2023
.
Par acte du 20 décembre 2023 dénoncé le 6 décembre 2023 par voie électronique avec accusé de réception au sous-préfet de la Gironde, la société civile immobilière IRYNA a ensuite fait assigner en référé Monsieur [C] [K] et Madame [P] [K], afin d’obtenir :

- la constatation de la résiliation du bail d'habitation et subsidiairement, le prononcé consécutif dudit bail en application de la clause résolutoire, 

- le paiement solidaire à titre provisionnel, de la somme de 4.050, 80 euros représentant l’arriéré de loyers à la date du 21 novembre 2023 à valoir sur les loyers et charges jusqu’à résiliation du bail,

- l’expulsion des occupants,

- la fixation d’une indemnité d’occupation d’un montant égal à celui du loyer mensuel outre les charges à compter de la résiliation du bail et ce, jusqu’à vidange effective des lieux,

- la condamnation solidaire de Monsieur [C] [K] et Madame [P] [K] à défaut de libération des lieux loués, au paiement d’une astreinte provisoire de 100 € par jour de retard à compter de la signification du jugement ordonnant l’expulsion et ce, jusqu’à vidange effective des lieux, 



- la condamnation solidaire de Monsieur [C] [K] et Madame [P] [K] au paiement des intérêts de droit sur la créance principale par application des dispositions de l’article 1231-6 du Code civil à compter de la délivrance du commandement du 20 septembre 2023,

- la condamnation solidiaire de Monsieur [C] [K] et Madame [P] [K] au paiement de la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens par application des dispositions de l’article 696 du Code de procédure civile, en ce compris le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire du 20 septembre 2023, celui de la présente assignation, dénonciation au préfet et les frais d’exécution à venir,

- l’exécution provisoire de l’ordonnance à intervenir qui aura lieu sur minute,

A l’audience du 16 février 2024 où l'affaire a pour la dernière fois été appelée, la société civile immobilière IRYNA valablement représentée maintient l’intégralité de ses demandes, en précisant que la dette locative s’élève désormais à 7.637 euros.

Elle expose que l'attestation d'assurance a été produite de sorte qu'elle ne sollicite plus la résiliation du bail sur ce fondement. Elle s’oppose à la suspension de la clause résolutoire, soutenant que les locataires ont cessé de régler leur loyer à compter du 21 novembre 2023. Elle ne s’oppose cependant pas à la demande de délais pour quitter les lieux formée par Monsieur [K].

Monsieur [C] [K] comparaît en personne. S’il reconnait être redevable des loyers sollicités par la bailleresse, il conteste le montant des charges pour la période d’août à décembre 2023. Il demande un délai jusqu’au mois de septembre 2024 pour quitter les lieux.

Assignée à domicile avec dépôt de l’acte en l’étude du commissaire de justice, Madame [P] [K] n'a pas comparu et n’était pas dûment représentée par son époux. 

Le juge a invité les parties à produire tous les éléments relatifs à l'existence d'une procédure de surendettement conformément à l'article 24 V de la loi du 6 juillet 1989.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience.

L'affaire a été mise en délibéré au 12 avril 2024.
 

MOTIFS DE LA DECISION 

A titre liminaire et en application des nouvelles dispositions de l’article 24 issues de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 applicable au 29 juillet 2023, modifiant la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, d’application immédiate pour les contrats en cours, il convient de dire que le nouveau délai de 6 semaines pour payer suivant la délivrance du commandement de payer ne peut néanmoins s’appliquer aux commandements de payer délivrés antérieurement au 29 juillet 2023, non plus qu’à ceux délivrés postérieurement, mais qui mentionneraient encore un délai de 2 mois pour payer la dette locative.

En application du même texte, le Juge ne peut accorder des délais de paiement qu’à un locataire en situation de régler sa dette locative et qui a repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience.

Selon les articles 834 et 835 du code de procédure civile, le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend, il peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite et, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

Sur la non comparution du défendeur :

Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparait pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne fait droit à la demande que s'il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

En l'espèce, Madame [P] [K], assignée à domicile ne comparait pas et n'est pas représentée à l'audience. La décision étant susceptible d'appel, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l'article 473 du code de procédure civile.

En application de l’article 469 du code de procédure civile, si, après avoir comparu, l'une des parties s'abstient d'accomplir les actes de la procédure dans les délais requis, le juge statue par jugement contradictoire au vu des éléments dont il dispose. 

Sur la recevabilité :

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation a été portée à la connaissance du service compétent de la préfecture de la GIRONDE le 6 décembre 2023 soit six semaines au moins avant la première audience.





Par ailleurs, le bailleur société civile immobilière constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990.

L’action est donc recevable.

Sur l'acquisition des effets de la clause résolutoire :

Selon l'article 24 la loi du 6 juillet 1989, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le bail conclu entre les parties comporte une clause de résiliation du bail pour défaut de paiement. 

Il est constant que la société civile immobilière IRYNA a fait délivrer à Monsieur [C] [K] et Madame [P] [K] un commandement de payer suivant exploit du 20 septembre 2023 rappelant la clause résolutoire (VIII) prévue au contrat de bail et les termes des articles 7 a et 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Monsieur [C] [K] et Madame [P] [K], n’ayant pas, dans les délais légaux à compter de la délivrance du commandement du 20 septembre 2023 réglé les causes dudit commandement, la clause s’est appliquée de plein droit à la date du 3 novembre 2023 en vertu des dispositions des articles 640 à 642 du Code de procédure civile  et 7 a et 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 relative aux rapports locatifs.

Dès lors, Monsieur [C] [K] et Madame [P] [K] sont occupants sans droit ni titre du logement depuis le 3 novembre 2023, ce qui constitue pour la société civile immobilière IRYNA un trouble manifestement illicite auquel il y a lieu de mettre fin en ordonnant la libération des lieux et, faute de départ volontaire, l'expulsion de la défenderesse à l'expiration du délai de deux mois à compter de la signification du commandement de quitter les lieux. 

Une indemnité d'occupation équivalente au montant du loyer et charges courantes sera fixée à compter de la date d'effet de la résiliation du bail.

Sur le montant de l'arriéré locatif :

En vertu de l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.




En l’espèce, la société civile immobilière IRYNA produit un compte individuel de charges relatif à l’appartement des époux [K] indiquant qu’à la date du 4 juillet 2023, le total annuel des charges récupérables pour la période du 1er janvier au 31 décembre 2022 faisant suite à l’approbation des comptes de la copropriété le 27 juin 2023, s’élève à la somme totale de 5.283,46 euros. 

Par voie de conséquence la nouvelle provision sur charges fixée à la somme de 455 euros à compter du mois d’août 2023 n’est pas sérieusement contestable et Monsieur [C] [K] et Madame [P] [K] n’apportent pour leur part aucun élément de nature à contester le montant de la dette.

Cette créance n'étant pas sérieusement contestée ni contestable, Monsieur [C] [K] et Madame [P] [K] seront donc condamnés au paiement de la somme de 7.637 euros à titre d’indemnité provisionnelle pour l'arriéré de loyers, charges locatives et indemnités d’occupation dus à la date du 1er février 2024 - échéance du mois de février 2024 incluse. Monsieur [C] [K] et Madame [P] [K], occupant les lieux sans droit ni titre depuis l'acquisition de la clause résolutoire, seront condamnés au paiement d'une indemnité d'occupation égale au montant du loyer courant et des charges (1170, 54 euros par mois à la date de l'audience), qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux et ce, à compter du 2 février 2024 .

S'agissant d'une provision, cette somme portera intérêts au taux légal à compter du prononcé de la présente décision.

Etant tenus solidairement au paiement des montants dus au titre du bail en application de l’article VII dudit bail, cette condamnation sera solidaire.

Sur les délais de paiement et la suspension de la clause 
résolutoire :

En application de l'article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative. 






Selon l’article 24-VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus   pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.
 
Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce Monsieur [C] [K] qui n’a pas formulé de demande en ce sens, n’a pas repris le paiement du loyer courant.

Par conséquent, à défaut de départ volontaire Monsieur [C] [K] et Madame [P] [K], il convient d'ordonner leur expulsion ainsi que celle de tous occupants de leur chef par application des articles L411-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, au besoin avec le concours de la force publique.

Sur la demande d'astreinte :

Aux termes de l'article L131-1 du code des procédures civiles d'exécution, tout juge peut, même d'office, ordonner une astreinte pour assurer l'exécution de sa décision.

En l'espèce, le recours à la force publique se révélant une mesure suffisante pour contraindre Monsieur [C] [K] et Madame [P] [K] à quitter les lieux, il n'y a pas lieu d'ordonner une astreinte.

Il convient de rejeter la demande.

Sur la demande de délais d’expulsion :

Il résulte des articles L613-1 du code de la construction et de l'habitation et L412-3 et L412-4 du code des procédures civiles d'exécution, que le juge qui ordonne la mesure d'expulsion peut accorder des délais aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l'expulsion a été ordonnée judiciairement chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales , sans que ces occupants aient à justifier d'un titre à l'origine de l'occupation.

Ces dispositions ne s'appliquent pas lorsque les occupants dont l'expulsion a été ordonnée sont entrés dans les locaux à l'aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.




Le juge doit notamment tenir compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l'occupant dans l'exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l'occupant, notamment en ce qui concerne l'âge, l'état de santé, la situation de famille ou de fortune de chacun d'eux ainsi que des diligences que l'occupant justifie avoir faites en vue de son relogement ainsi que du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés et du délai prévisible de relogement des intéressés.

La durée de ces délais ne peut être inférieure à un mois ni supérieure à un an.

En l’espèce, compte tenu de l’accord de la bailleresse à l’audience et de la situation des défendeurs, il convient d’accorder à Monsieur [C] [K] et Madame [P] [K] un délai jusqu’au 30 septembre 2024 pour quitter les lieux. 

Sur les demandes accessoires :

Il paraît inéquitable de laisser à la charge de la société civile immobilière IRYNA l’intégralité des sommes avancées par elle et non comprises dans les dépens. Il y a donc lieu de condamner solidairement Monsieur [C] [K] et Madame [P] [K] à lui verser une somme de 700 € sur le fondement de ce texte.

Monsieur [C] [K] et Madame [P] [K] succombant au principal, supporteront les dépens qui comprendront les frais de commandement de payer et des actes de procédure nécessaires au sens des articles L111-7 et L111-8 du code des procédures civiles d'exécution.

La présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire, conformément aux articles 489, 514 et 515 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS 

Statuant publiquement, par Ordonnance de référé réputée contradictoire rendue en premier ressort,

AU PRINCIPAL, renvoyons les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront ; dès à présent et par provision, vu l’urgence :

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 20 décembre 2018 entre la société civile immobilière IRYNA et Monsieur [C] [K] et Madame [P] [K] concernant l’appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 6] - [Localité 5] sont réunies à la date du 3 novembre 2023 ;

CONDAMNONS Monsieur [C] [K] et Madame [P] [K] à quitter les lieux loués situés [Adresse 6] - [Localité 5] ; 

AUTORISONS, à défaut pour Monsieur [C] [K] et Madame [P] [K] d'avoir volontairement libéré les lieux, qu'il soit procédé à leur expulsion ainsi qu'à celle de tous occupants de leur chef avec si nécessaire le concours de la force publique, deux mois après la délivrance d'un commandement de quitter les lieux conformément aux dispositions des articles L. 411-1 et L. 412-1 du code des procédures civiles d'exécution ; 

DISONS qu'en ce qui concerne le sort des meubles, il sera procédé selon les dispositions des articles L. 433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d'exécution ; 

DIT n'y avoir lieu d'assortir la condamnation d'une astreinte ;

OCTROYONS à Monsieur [C] [K] et Madame [P] [K] un délai jusqu’au 30 septembre 2024 pour quitter les lieux ;

CONDAMNONS solidairement Monsieur [C] [K] et Madame [P] [K] au paiement d'une indemnité d'occupation égale au montant du loyer courant et des charges (1.170, 54 euros par mois à la date de l'audience), qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux à compter du 2 février 2024 ;

CONDAMNONS solidairement Monsieur [C] [K] et Madame [P] [K] à verser à titre provisionnel en deniers ou quittance la somme de 7.637 euros représentant l’arriéré des loyers et indemnités d’occupation au 1er février 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnnance ;

REJETONS le surplus des demandes ;

CONDAMNONS in solidum Monsieur [C] [K] et Madame [P] [K] à payer à la société civile immobilière IRYNA la somme de 700€ au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;
CONDAMNONS in solidum Monsieur [C] [K] et Madame [P] [K] aux dépens qui comprendront les frais de commandement de payer et des actes de procédure nécessaires au sens des articles L111-7 et L111-8 du code des procédures civiles d'exécution ;

RAPPELONS que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit ;

Ainsi jugé les jour, mois et an susdits.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX 
 DE LA PROTECTION