Tribunal Judiciaire · PPP Référés — 5 avril 2024

Du 05 avril 2024


5AA


SCI/ld



PPP Référés

N° RG 23/01763 - N° Portalis DBX6-W-B7H-YJLS







S.C.I. BENTY

C/

[S] [X] [F]










 

- Expéditions délivrées à avocat et défendeur

- FE délivrée à Me GRAVELLIER


Le 05/04/2024


Avocats : l’AARPI GRAVELLIER - LIEF - DE LAGAUSIE - RODRIGUES





TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX
JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION
Pôle protection et proximité
[Adresse 1]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 05 avril 2024
Prorogé du 12 janvier 2024


PRÉSIDENT : Monsieur Jean-Marie PLAZY, 

GREFFIER : Madame Laëtitia DELACHARLERIE,



DEMANDERESSE :

S.C.I. BENTY
RCS BORDEAUX 440 679 298
[Adresse 2]
[Localité 3]

Représentée par Maître Maxime GRAVELLIER de l’AARPI GRAVELLIER - LIEF - DE LAGAUSIE - RODRIGUES






DEFENDEUR :

Monsieur [S] [X] [F]
né le 27 Avril 1971 à [Localité 6]
[Adresse 5]
[Localité 4]

Présent





DÉBATS :

Audience publique en date du 24 Novembre 2023

Délibéré en date du 12 janvier 2024, prorogé au 09 février 2024, prorogé au 15 mars 2024 puis au 5 avril 2024



PROCÉDURE :

Baux d’habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion en date du 18 Septembre 2023

Articles 484 et suivants et 834 et suivants du Code de Procédure Civile


QUALIFICATION DE l’ORDONNANCE:

La demande est indéterminée, mais dans un domaine de compétence exclusive du Pôle Protection et Proximité; l'ordonnance de référé rendue sera en premier ressort.

Le défendeur ayant comparu, l'ordonnance de référé rendue sera contradictoire.


EXPOSÉ DU LITIGE :

Par acte sous seing privé en date du 29 juillet 2009, la SCI BENTY a, par l'intermédiaire de ABCD'IMMO, donné à bail à Monsieur [F] [S] un logement situé [Adresse 5]. 

Par acte de commissaire de justice du 24 mai 2023, la SCI BENTY a fait délivrer à Monsieur [F] [S] un commandement de payer la somme de 1549,55 euros au titre de l'arriéré locatif et de justifier d'une assurance couvrant les risques locatifs, aux fins de mise en œuvre de la clause contractuelle de résiliation de plein droit du bail.

Par acte de commissaire de justice du 18 septembre 2023, la SCI BENTY a assigné Monsieur [F] [S] devant le juge des contentieux de la protection statuant en matière de référé auprès du tribunal judiciaire de Bordeaux à l'audience du 24 novembre 2023 aux fins de voir :
"Constater le jeu de la clause résolutoire et en tant que de besoin, prononcer la résiliation du bail, à titre principal, pour défaut de justification de la souscription d'une assurance couvrant le logement contre les risques locatifs dans un délai d'un mois suivant la signification du commandement du 24 mai 2023 et, à titre subsidiaire, pour défaut de paiement des loyers et des charges dans le délai de deux mois suivant la délivrance dudit commandement ; 
"Ordonner l'expulsion de Monsieur [F] [S] des lieux loués, ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec si nécessaire l'assistance de la force publique et du concours d'un serrurier dans les conditions des articles L. 411-1, L. 412-1 à L. 412-8 et R. 411-3 et R. 412-1 à R. 412-4 du code des procédures d'exécution ; 
"Condamner Monsieur [F] [S] au paiement de la somme provisionnelle de 1789,18 euros correspondant aux loyers et charges impayés, arrêtée au jour de l'assignation jusqu'à la résiliation du bail ; 
"Condamner Monsieur [F] [S] au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle fixée au montant du loyer et des charges locatives jusqu'à la libération effective des lieux, les sommes allouées en principal étant assorties des intérêts de droit par application des dispositions de l'article 1153, al. 1 du code civil à compter de la délivrance du commandement du 24 mai 2023 ; 
"Condamner Monsieur [F] [S] à payer une somme de 800 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ; 
"Condamner Monsieur [F] [S] aux dépens, en ce compris le coût du commandement, celui de la présente assignation, la dénonciation au Préfet ainsi que les frais d'exécution à venir.


Lors de l'audience du 24 novembre 2023, la SCI BENTY, représentée par son conseil, expose que la dette locative s'élève désormais à la somme de 2744,44 euros au 1er novembre 2023 et confirme les termes de sa demande initiale. Elle indique qu'il n'y a eu aucune reprise du paiement des loyers et que le défaut d'assurance n'a jamais été régularisé. 

En défense, Monsieur [F] [S] comparaît et expose qu'il ne conteste pas la dette et ne s'oppose pas à l'expulsion. Il précise qu'il a eu des problèmes financiers et estime qu'il habite dans un logement en péril et dénonce en particulier la présence de rats. Il joint divers documents qui sont portés à la connaissance de la partie adverse : notamment un rapport de 2020, établi par la police des édifices menaçant ruine de la Mairie de [Localité 4], qui préconise divers travaux à réaliser ; une plainte déposée par Monsieur [F] [S] pour mise en danger de la vie d'autrui, en date du 9 janvier 2020. Il souhaite régler sa dette, mais ne sollicite aucun délai à cette fin. 

La juridiction n'a pas été destinataire d'un diagnostic social et financier.

A l'issue de l'audience, la date du délibéré a été fixée au 12 janvier 2024.


MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la régularité de la procédure

Conformément aux dispositions de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, l'assignation a été régulièrement notifiée au représentant de l'État dans le département par courrier électronique le 19 septembre 2023, deux mois avant la date de l'audience du 24 novembre 2023.

L'assignation en constatation de la résiliation du bail est donc régulière en la forme, étant observé que la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990, dont les bailleurs ne justifient pas, n'est pas une condition de recevabilité en présence d'un bailleur personne physique. Il ressort en effet de l'arrêté du 6 août 2020, que sur le territoire de la Gironde, le bailleur personne physique ou les SCI constituées entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus. La saisine ne s'impose que si le montant de la dette de loyer atteint l'un des seuils suivants : soit quatre mois d'impayés de loyer ou de charges locatives sans interruption, soit quatre fois le montant mensuel du loyer hors charges locatives. 

L'action aux fins de constat de la résiliation du bail est donc recevable et régulière.

Sur la résiliation du contrat de bail et l'expulsion

L'article 834 du code de procédure civile prévoit que, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend. L'absence de contestation sérieuse implique l'évidence de la solution qu'appelle le point contesté.

En outre, selon l'article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

En vertu de l'article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L'article 7g) de la loi du 6 juillet 1989, prévoit également l'obligation pour le locataire de souscrire une assurance garantissant les risques locatifs. La justification de cette assurance résulte de la remise au bailleur d'une attestation de l'assureur ou de son représentant. Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d'assurance du locataire ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Ce commandement reproduit, à peine de nullité, les dispositions du présent alinéa.
La demande de résiliation pour défaut de transmission de l'attestation d'assurance au bailleur a été réitérée lors de l'audience et apparaît également dans l'assignation du 18 septembre 2023. 

Il ressort par ailleurs des dispositions de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement demeuré infructueux.

En l'espèce, le bail conclu entre les parties comporte une clause de résiliation de plein droit du bail pour défaut de paiement et pour défaut d'assurance contre les risques locatifs.

La SCI BENTY a fait signifier à Monsieur [F] [S] un commandement d'avoir à payer la somme de 1549,55 euros au titre des loyers échus et un commandement d'avoir à justifier d'une assurance couvrant les risques locatifs, suivant exploit du 24 mai 2023. Ce commandement comporte les mentions obligatoires prescrites à peine de nullité à l'article 24 I de la loi du 6 juillet 1989 et à l'article 7g de la même loi.

Monsieur [F] [S] n'ayant pas réglé les causes dudit commandement et justifié d'une assurance couvrant les risques locatifs, ce manquement entraîne la résiliation du bail par le jeu de la clause de résiliation contractuelle qu'il y a lieu de constater à la date du 25 juin 2023, en application des articles 7 g) et 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 relative aux rapports locatifs.

En conséquence, la bailleresse est fondée à se prévaloir de la clause de résiliation emportant résiliation du bail acquise depuis le 25 juin 2023.

Dès lors, Monsieur [F] [S] est occupant sans droit ni titre du logement depuis le 25 juin 2023, ce qui constitue pour la SCI BENTY un trouble manifestement illicite auquel il y a lieu de mettre fin en ordonnant la libération des lieux et, faute de départ volontaire, l'expulsion du défendeur à l'expiration du délai de deux mois à compter de la signification du commandement de quitter les lieux.

Une indemnité d'occupation équivalente au montant du loyer et charges courantes sera fixée à compter de la date d'effet de la résiliation du bail.

Sur la provision et les indemnités d'occupation

En application de l'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent dans les cas où l'obligation n'est pas sérieusement contestable, accorder au créancier une provision ou ordonner l'exécution de l'obligation, même s'il s'agit d'une obligation de faire.

En l'espèce, au soutien de sa demande, la SCI BENTY produit un décompte actualisé, selon lequel sa créance s'établirait à la somme de 2744,44 euros à la date du 1er novembre 2023.

Le solde de la créance n'étant pas sérieusement contesté ni contestable, Monsieur [F] [S] sera donc condamné au paiement de la somme de 2744,44 euros à titre d'indemnité provisionnelle pour l'arriéré de loyers, charges locatives et indemnités d'occupation dus à la date du 1er novembre 2023 - échéance du mois de novembre incluse-. Monsieur [F] [S] sera, en outre, condamné au paiement d'une indemnité d'occupation égale au montant du loyer courant et des charges (477,63 euros par mois à la date de l'audience), à compter du 1er décembre 2023 et jusqu'à la libération effective des lieux.

S'agissant d'une provision, cette somme portera intérêts au taux légal à compter du prononcé de la présente décision.


Sur le sort des meubles

En ce qui concerne le sort des meubles, il sera procédé selon les dispositions des articles L433-1 et L433-2 du Code des procédures civiles d'exécution.

Sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile

Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie qui succombe est condamnée aux dépens. Ceux-ci seront donc mis à la charge de Monsieur [F] [S].

Aux termes de l'article 700 du même code, le juge condamne la partie tenue aux dépens à payer à l'autre partie, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, la somme qu'il détermine en tenant compte de l'équité. Il convient de condamner Monsieur [F] [S] à verser à la SCI BENTY la somme de 300 euros.


Il convient de rappeler que l'exécution provisoire de la présente ordonnance est de droit.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu'elles aviseront, et dès à présent, vu l'urgence :

CONSTATONS l'acquisition de la clause de résiliation de plein droit au bénéfice de la bailleresse, à la date du 25 juin 2023 ;

CONDAMNONS Monsieur [F] [S] à quitter les lieux loués situés [Adresse 5] ; 

AUTORISONS, à défaut pour Monsieur [F] [S] d'avoir volontairement libéré les lieux, qu'il soit procédé à son expulsion ainsi qu'à celle de tous occupants de son chef avec si nécessaire le concours de la force publique, deux mois après la délivrance d'un commandement de quitter les lieux conformément aux dispositions des articles L. 411-1 et L. 412-1 du code des procédures civiles d'exécution ;

DISONS qu'en ce qui concerne le sort des meubles, il sera procédé selon les dispositions des articles L. 433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d'exécution ;

FIXONS une indemnité d'occupation égale au montant du loyer, révisable selon les dispositions contractuelles, et de la provision sur charges (477,63 euros par mois à la date de l'audience), augmentée de la régularisation au titre des charges dûment justifiées ;

CONDAMNONS Monsieur [F] [S] à payer à la SCI BENTY la somme de 2744,44 euros à titre d'indemnité provisionnelle pour l'arriéré de loyers, charges locatives et indemnités d'occupation à la date du 1er novembre 2023 (échéance du mois de novembre incluse), avec intérêts au taux légal à compter de la date de la présente décision ;

CONDAMNONS Monsieur [F] [S] à payer à la SCI BENTY, à compter du 1er décembre 2023 l'indemnité d'occupation mensuelle ci-dessus fixée, jusqu'à libération effective des lieux ;

CONDAMNONS Monsieur [F] [S] aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer, de l'assignation et de la notification de l'assignation au représentant de l'État ;

CONDAMNONS Monsieur [F] [S] à payer à la SCI BENTY une indemnité de 300 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;

REJETONS le surplus des demandes ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit par provision ;

Ainsi jugé et prononcé, les jours, mois et an susdits.


LE GREFFIERLE PRÉSIDENT