Tribunal Judiciaire · PCP JCP ACR fond — 23 avril 2024

TRIBUNAL 
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à : Maître Frédérique ROUSSEL-STHAL


Copie exécutoire délivrée 
le :
à : Maître Eric AUDINEAU

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP ACR fond
 
N° RG 23/05135 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2ETD

N° MINUTE : 
2/2024






JUGEMENT 
INITIALEMENT EN DATE DU 04 AVRIL 2024
PROROGÉ EN DATE DU 23 AVRIL 2024



DEMANDEUR
Monsieur [I] [V]
demeurant [Adresse 2]
représenté par AARPI AUDINEAU-GUITTON en la personne de Maître Eric AUDINEAU,avocat au barreau de PARIS,vestiaire D502

DÉFENDEUR
Monsieur [K] [J]
demeurant [Adresse 1]
assisté de Maître Frédérique ROUSSEL-STHAL
(bénéficie d’une aide juridictionnelle totale numéro C-75056-2023-507457 du 31/10/2023 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de Paris)

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Imen GRAA, Juge des contentieux de la protection
assistée de Christopher LEPAGE, Greffier,

DATE DES DÉBATS 
Audience publique du 23 janvier 2024

JUGEMENT
contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 23 avril 2024 par Imen GRAA, juge des contentieux de la protection assistée de Christopher LEPAGE, Greffier







Décision du 23 avril 2024
PCP JCP ACR fond - N° RG 23/05135 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2ETD



Exposé du litige

Par acte sous seing privé du 22 janvier 1999, Madame [V] et Monsieur [U] a consenti un bail d’habitation à Monsieur [K] [J] sur des locaux situés au [Adresse 1] à [Localité 3], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 5500 francs et d’une provision pour charges de 700 francs, et 137.50 franc au titre du droit au bail. 

Par acte de commissaire de justice du 5 décembre 2022, le bailleur a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 7763,56 euros au titre de l'arriéré locatif, visant la clause résolutoire prévue dans le contrat.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Monsieur [K] [J] le 6 décembre 2022.

Par assignation du 1er juin 2023, Monsieur [I] [V] a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisé à faire procéder à l’expulsion de Monsieur [K] [J] sous astreinte de 150 euros par jour, et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :
une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,8747,33 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 12 mai 2023, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer et sur le surplus à compter de l’assignation1500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.
L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 5 juin 2023, mais aucun diagnostic social et financier n'est parvenu au greffe avant l'audience.

À l'audience du 23 janvier 2024, Monsieur [I] [V], représenté par son conseil, maintient l'intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 22 janvier 2024, s'élève désormais à 3160,02 euros. Monsieur [I] [V] considère enfin qu'il y a bien eu une reprise du paiement intégral du loyer courant avant l'audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, et n’est pas opposé sur le principe à des délais de paiement, mais ne souhaite pas qu’il soit accordé sur une période de 36 mois. 

Monsieur [K] [J], comparait, assisté de son conseil, qui a déposé des écritures visées à l’audience du 23 janvier 2024 et dont il sollicité le bénéfice. Il expose occuper le bien avec sa compagne, et son enfant mineure âgée de 9 ans. Il explique que sa situation financière s‘est obérée suite à la perte de son emploi en 2021, qu’il perçoit depuis le 1er mars 2023 sa pension de retraite. 

Monsieur [I] [V] sollicite la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais de paiement. 

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, 23 avril 2024, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

Motifs de la décision

Sur la demande de constat de la résiliation du bail

Sur la recevabilité de la demande
Monsieur [I] [V] justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de deux mois avant l’audience.

Il justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur la résiliation du bail
Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail litigieux, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de location a été signifié au locataire le 5 décembre 2022. 

Or, d’après l'historique des versements, la somme de 7763,56 euros n’a pas été réglée par ce dernier dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 6 février 2023.

Cependant, selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. 

En l’espèce, eu égard à la reprise du paiement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, du remboursement d’une partie de la dette locative par le locataire, de l’absence d’opposition de principe du bailleur, il convient d’accorder au locataire des délais de paiement pour s’acquitter des sommes dues, selon les modalités prévues ci-après, et de faire droit à la demande de Monsieur [I] [V] de suspension les effets de la clause résolutoire durant le cours de ces délais.

En cas de respect de ces modalités de paiement, la clause résolutoire sera donc réputée n’avoir pas joué, et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre.

L’attention du locataire est toutefois attirée sur le fait qu’à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle décision de justice ne soit nécessaire : dans ce cas, et pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, le bailleur pourra faire procéder à son expulsion, et à celle de tout occupant de son chef.

De plus, le recours à la force publique se révélant une mesure suffisante pour contraindre la défenderesse à quitter les lieux, il n'y a pas lieu d'ordonner une astreinte, le bailleur obtenant par ailleurs une indemnité d'occupation. En conséquence, il convient de rejeter la demande du bailleur de condamnation à une astreinte de 150 euros par jour de retard.


Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L'article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, Monsieur [I] [V] verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 22 janvier 2024, Monsieur [K] [J] lui devait la somme de 3160,02 euros, au titre des impayés locatifs.

Monsieur [K] [J] justifie des versements de la somme totale de 220 euros de la CAF au gestionnaire entre août 2023 et décembre 2023 du bien loué qu’il convient de déduire des sommes dues ; si bien qu’ il sera condamné à payer la somme de 2940.02 euros au bailleur, avec intérêts au taux légal à compter du 5 décembre 2022, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1344-1 du code civil.

Toutefois, eu égard aux délais de paiement évoqués ci-avant, il convient de différer l'exigibilité de cette somme en autorisant Monsieur [K] [J] à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées ci-après.

Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due, dont le montant sera fixé au montant actuel du loyer et des charges, soit la somme mensuelle de 1420,31 euros.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 6 février 2023, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à Monsieur [I] [V] ou à son mandataire.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Monsieur [K] [J] , partie perdante, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

En revanche, compte tenu de sa situation économique, il n'y a pas lieu de le condamner à une quelconque indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée.

En l'espèce, compte tenu du montant et de l'ancienneté de la dette et de l'octroi de délais de paiement, il n'y a pas lieu d'écarter l'exécution provisoire de la présente décision.


PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 5 décembre 2022 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois, 

CONSTATE, en conséquence, que le contrat de bail conclu le 22 janvier 1999, concernant les locaux situés au [Adresse 1] à [Localité 3] est résilié depuis le 6 février 2023,

CONDAMNE Monsieur [K] [J] à payer à Monsieur [I] [V] la somme de 2940,02 euros (deux mille neuf cent quarante euros et deux centimes) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 22 janvier 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 5 décembre 2022,

AUTORISE Monsieur [K] [J] à se libérer de sa dette en réglant chaque mois pendant 24 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 120 euros (cent-vingt euros), la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais,

DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés à Monsieur [K] [J] ,

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DIT qu’en revanche, pour le cas où une mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, resterait impayée quinze jours après l’envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception,

le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 6 février 2023,
le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,
le bailleur pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, faire procéder à l’expulsion de Monsieur [K] [J] et à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique,
Rejette la demande d’astreinte assortissant la demande d’expulsion ;
le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution,
Monsieur [K] [J] sera condamné à verser à Monsieur [I] [V] une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux,
DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision,

DÉBOUTE Monsieur [I] [V] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Monsieur [K] [J] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 5 décembre 2022 et celui de l'assignation du 1er juin 2023.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 23 avril 2024, et signé par la juge et le greffier susnommés.

Le Greffier La Juge