Tribunal Judiciaire · PCP JCP fond — 29 avril 2024

TRIBUNAL 
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à :


Copie exécutoire délivrée 
le :
à : Maître DE PENFENTENYON
Maître ECHALIER DALIN

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP fond
 
N° RG 23/05876 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2LGI

N° MINUTE : 
6 JCP






JUGEMENT 
rendu le lundi 29 avril 2024

DEMANDERESSE
Madame [V] [U] veuve [T], 
demeurant [Adresse 3] - [Localité 2]

assistée par Maître DE PENFENTENYO, avocat au barreau de Paris, vestiaire #A961


DÉFENDEUR
Monsieur [W] [D], 
demeurant [Adresse 1] - [Localité 2]

assisté par Maître ECHALIER-DALIN, avocat au barreau de Paris, vestiaire #P337


COMPOSITION DU TRIBUNAL
Sandra MONTELS, Vice-Présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Laura JOBERT, Greffier,

DATE DES DÉBATS 
Audience publique du 15 février 2024

JUGEMENT
contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 29 avril 2024 par Sandra MONTELS, Vice-Présidente assistée de Laura JOBERT, Greffier





Décision du 29 avril 2024
PCP JCP fond - N° RG 23/05876 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2LGI


EXPOSÉ DU LITIGE

Monsieur [W] [D] occupe depuis le mois de mai 1988 un logement situé [Adresse 1] à [Localité 6] à la suite d’un bail verbal consenti par M. [U], père de Madame [V] [U], aux droits duquel est ensuite venue la SCI LEON-EMILE [U]. 

Madame [V] [U] a acquis le bien de ladite SCI le 26 février 2021. 

Par ordonnance de référé du 28 octobre 2021, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris a notamment condamné Monsieur [W] [D] à libérer les lieux afin que Madame [V] [U] puisse y effectuer des travaux et a condamné cette dernière à lui verser une indemnité journalière provisionnelle égale au montant journalier du loyer et des charges. 

Par ordonnance de référé du 14 juin 2022 le juge des contentieux de la protection a condamné Madame [V] [U] à réaliser divers travaux d’entretien et au paiement à Monsieur [W] [D] d’une indemnité journalière provisionnelle égale au montant journalier du loyer et des charges. 

Par acte de commissaire de justice du 5 juin 2023, Madame [V] [U] a assigné Monsieur [W] [D] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :
Prononcer la résiliation du bail pour faute du locataire, Condamner Monsieur [W] [D] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant de 850 euros charges et taxes en plus jusqu’à remise effective des clés,Ordonner son expulsionEt obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :Une indemnité d’occupation mensuelle égale à une somme qui ne saurait être inférieure au montant du dernier loyer majoré d’une astreinte journalière correspondant à un trentième du loyer mensuel charges et taxes en sus, avec indexation, 5240 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 19 avril 2023, somme à parfaire au jour de l’audience, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation, 336.47 euros au titre de l’arriéré de charges locatives des années 2021,2022 et 2023 arrêté au 19 avril 2023 somme à parfaire, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,10.000 euros à titre de dommages-intérêts pour le préjudice subi,3000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.
L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 6 juin 2023. 

L’affaire, appelée à l’audience du 19 octobre 2023 a été renvoyée à l’audience du 15 février 2024. 

À l'audience, Madame [V] [U] assistée de son conseil qui a déposé des conclusions soutenues oralement demande de voir, 
A titre principal :Prononcer la résiliation du bail pour faute du locataire, Condamner Monsieur [W] [D] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant de 850 euros charges et taxes en plus jusqu’à remise effective des clés,Ordonner son expulsionA titre subsidiaire :Constater qu’à compter du 21 mai 2024 Monsieur [W] [D] sera occupant sans droit ni titre, Condamner Monsieur [W] [D] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant de 850 euros charges et taxes en plus jusqu’à remise effective des clés,Ordonner son expulsion à compter du 21 mai 2024, En tout état de cause :Qu’il soit statué sur le sort des meubles,Condamner Monsieur [W] [D] au paiement des sommes suivantes :Une indemnité d’occupation mensuelle égale à une somme qui ne saurait être inférieure au montant du dernier loyer majoré d’une astreinte journalière correspondant à un trentième du loyer mensuel charges et taxes en sus, avec indexation, 5240 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 19 avril 2023, somme à parfaire au jour de l’audience, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation, 336.47 euros au titre de l’arriéré de charges locatives des années 2021, 2022 et 2023 arrêté au 19 avril 2023, somme à parfaire, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,10.000 euros à titre de dommages-intérêts pour le préjudice subi,3000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.
Monsieur [W] [D], assisté de son conseil qui a déposé des conclusions soutenues oralement demande :
Que Madame [V] [U] soit déboutée de l’ensemble de ses demandes, La fixation du loyer mensuel charges comprises à la somme de 548 euros,Condamner Madame [V] [U] à lui payer la somme de 1968 euros correspondant à un trop perçu au titre des loyers d’octobre 2020 à octobre 2021 et d’octobre 2022 à octobre 2023, Prononcer la compensation entre les créances réciproques pour les périodes du 8 novembre 2021 au 31 janvier 2022 et du 1er au 31 août 2022, Condamner Madame [V] [U] au paiement des sommes suivantes :1273,57 euros correspondant aux factures d’électricité des années 2022 et 2023 et au remboursement des factures annuelles d’électricité à venir, 5000 euros à titre de dommages-intérêts, 5000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile outre aux dépens. 
Conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions des parties visées ci-dessus reprises et soutenues oralement à l’audience pour l'exposé de leurs différents moyens. 

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande de résiliation judiciaire du bail pour faute du locataire

Aux termes des articles 1224, 1227, 1228 et 1229 du code civil la résolution d’un contrat résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice. La résolution peut, en toute hypothèse, être demandée en justice. Le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l'exécution du contrat. Lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l'exécution réciproque du contrat, il n'y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n'ayant pas reçu sa contrepartie ; dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.
En application de l’article 1741 du code civil le contrat de louage se résout par la perte de la chose louée, et par le défaut respectif du bailleur et du preneur de remplir leurs engagements.
Aux termes de l’article 1728 dudit code le preneur est tenu d’user de la chose louée suivant la destination qui lui a été donnée par le bail. 

S'agissant d'un contrat de bail, en application de l’article 2 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire doit occuper personnellement les lieux, lesquels doivent constituer sa résidence principale entendue comme le logement occupé au moins huit mois par an, sauf obligation professionnelle, raison de santé ou cas de force majeure, soit par le preneur ou son conjoint, soit par une personne à charge au sens du code de la construction et de l'habitation. 
Aux termes de l’article 7 b) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 le locataire est obligé d'user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location.
Aux termes de l'article 9 du code procédure civile il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En application de l'article 1353 du code civil celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

En l’espèce, il ressort des débats et des pièces produites que Monsieur [W] [D] est parti en vacances au Liban le 15 novembre 2019, devait en revenir le 29 mars 2020 - soit en période de confinement - puis est finalement rentré à [Localité 5] en provenance du Liban le 19 septembre 2021. 

Madame [V] [U] justifie de ce que les frontières françaises ont été réouvertes le 9 juin 2020, que Monsieur [W] [D], de nationalité française, avait la possibilité de rentrer en France sans être vacciné à compter de cette date et que les vols [Localité 5]-[Localité 4] avaient repris à compter du mois de juin 2020. 

Monsieur [W] [D] argue de ce qu’il n’a pas pu rentrer en France avant le mois de septembre 2021 compte tenu du fait qu’il n’a pu être vacciné contre le COVID 19 en Syrie que le 7 août 2021. 

S’il est incontestable que la période d’urgence sanitaire a complexifié les déplacements, force est de constater que Monsieur [W] [D] ne s’explique aucunement sur les raisons de son départ en Syrie alors qu’il se trouvait au Liban et qu’il ne justifie pas de ce qu’il aurait été dans l’impossibilité de sortir de ce pays sans être vacciné alors qu’en tant que ressortissant français il avait le droit de revenir en France contrairement à ce qu’il soutient. 

Il résulte de l’ensemble de ces éléments que Monsieur [W] [D], hormis la période courant du début du confinement (17 mars 2020) jusqu’au mois d’août 2020 (afin de tenir compte d’un délai pour obtenir un billet d’avion), s’est absenté de son logement durant 18 mois, période dépassant largement la durée de 4 mois autorisée, sans faire la démonstration d’un motif légitime. 

Cette absence constitue une faute contractuelle suffisamment grave et continue pour justifier la résiliation du contrat de bail aux torts du locataire pour défaut d'occupation des lieux.

Monsieur [W] [D] devenant ainsi sans droit ni titre, il convient d'autoriser son expulsion ainsi que l'expulsion de tout occupant de son chef, dans l’hypothèse où il ne libèrerait pas volontairement les lieux. 

Dès lors qu'aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, il convient de rappeler que l'expulsion ne pourra avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance au locataire d'un commandement de quitter les lieux.

Le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution.

En cas de maintien dans les lieux de Monsieur [W] [D] ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, il convient de le condamner au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle. 
Dans la mesure où Madame [V] [U] a fait des demandes incompatibles entre elles au titre de l’indemnité d’occupation, le montant de celle-ci sera fixé à celui du loyer charges comprises qui aurait été dû en cas de poursuite du bail soit la somme mensuelle de 630 comme établi ci-après. 

L’indemnité d’occupation sera payable et révisable dans les mêmes conditions que l’était le loyer et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à Madame [V] [U] ou à son mandataire.

Sur les arriérés de loyers et de charges

Aux termes de l'article 1103 du code civil les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En application de l’article 7 a) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.
En l’espèce, Madame [V] [U] et Monsieur [W] [D] s’opposent sur le montant du loyer et des charges, étant rappelé que le bail est verbal.
Madame [V] [U] soutient que le montant du loyer hors charges, indexé, est de 630 euros tandis que Monsieur [W] [D] soutient qu’il est de 548 euros charges comprises et est soustrait à toute indexation. 

Sont versés aux débats :
une attestation de loyer établie le 26 septembre 2000 par le précédent bailleur indiquant que le montant du loyer charges comprises est de 3600 francs (soit 548 euros), des copies de carnet de comptes établis par le précédent bailleur faisant état du règlement de charges par Monsieur [W] [D] en sus du loyer ainsi qu’un reçu annoté de dépôt d’un chèque. Néanmoins aucun relevé de compte bancaire n’a été produit de sorte qu’il n’est pas acquis que le bailleur ait réellement perçu ces sommes d’autant que Monsieur [W] [D] n’a pas signé lesdits documents. 
Il résulte de ces éléments que seule l’attestation de loyer émanant du créancier doit être prise en compte laquelle établit que le montant du loyer inclut les charges. 

Sur la fixation du loyer et des charges à la somme de 630 euros, Monsieur [W] [D] ne peut valablement soutenir que le loyer n’a pas été consensuellement révisé dans la mesure où d’une part il règle ce montant depuis de nombreuses années et que d’autre part il a été retenu dans le cadre de la procédure en référé sans qu’il ne l’ait à aucun moment contesté. En revanche Madame [V] [U] ne rapporte pas la preuve d’un accord entre les parties portant sur une indexation du loyer (dont au demeurant elle ne détermine pas l’indice de référence). 

Il convient en conséquence d’établir le montant du loyer mensuel charges comprises à la somme de 630 euros sans indexation. 
 
Sur la dette locative, Monsieur [W] [D] ne conteste pas ne pas avoir réglé le loyer au cours des périodes visées par Madame [V] [U]. Peu importe les périodes de travaux et les dates réelles de reprise des lieux puisque le paiement du loyer n’a aucunement été suspendu durant les travaux. 
 
En conséquence, Monsieur [W] [D] sera condamné à payer à Madame [V] [U] la somme de 5240 euros au titre de l’arriéré de loyer arrêté au 19 janvier 2023 avec intérêts au taux légal à compter du 5 juin 2023 date de l’assignation en application de l’article 1231-6 du code civil. 

Il sera en conséquence débouté de sa demande en paiement d’un trop perçu de 1968 euros. 

Madame [V] [U] sera déboutée de sa demande en paiement de la somme de 336.47 au titre de l’arriéré des charges lesquelles sont incluses dans le montant du loyer. 

La demande de compensation sera rejetée, les conditions de l’article 1347 du code civil n’étant pas réunies dans la mesure où les parties n’ont produit aucun décompte actualisé notamment des indemnités journalières auxquelles Madame [V] [U] a été condamnée. 
 
Sur la demande de remboursement des factures d’électricité 

Monsieur [W] [D] justifie avoir réglé la somme totale de 1021,22 euros (829.13 + 192,09) en paiement des factures d’électricité du 26 mai 2023, 23 novembre 2022 et 23 novembre 2023 alors que le loyer intègre les charges de sorte qu’il n’avait pas à les régler. 
Madame [V] [U] sera en conséquence condamnée à lui payer cette somme. 
En revanche la créance portant sur les factures futures étant incertaine, Monsieur [W] [D] sera débouté de sa demande en paiement. 

Sur les demandes indemnitaires 

En l’espèce, les parties n’ayant pas fondé en droit leurs demandes indemnitaires réciproques, elles n’ont pas déterminé le régime de responsabilité - délictuel ou contractuel - auquel elles ont entendu soumettre les fautes invoquées de sorte qu’il s’avère impossible d’en apprécier le fondement au regard des dispositions légales applicables. 

Les demandes en dommages-intérêts seront en conséquence rejetées. 

Sur les autres demandes et l’exécution provisoire

Chaque partie succombant partiellement à la cause, les dépens seront partagés par moitié entre les parties conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

Les demandes fondées sur l’article 700 du code de procédure civile seront en équité rejetées. 

L’exécution provisoire est de plein droit en application de l’article 514 du code de procédure civile. 

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

PRONONCE la résiliation du contrat de bail verbal d’habitation conclu au mois de mai 1988 entre M. [U], aux droits duquel sont venues la SCI LEON-EMILE [U] puis Madame [V] [U], d’une part, et Monsieur [W] [D], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 1] à [Localité 6] aux torts de ce dernier pour défaut d’occupation,

ORDONNE à Monsieur [W] [D] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 1] à [Localité 6] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution,

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

CONDAMNE Monsieur [W] [D] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer charges comprises qui aurait été dû en cas de poursuite du bail, soit la somme de 630 euros par mois,

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer à compter de la résiliation du bail est payable dans les mêmes conditions que l’était le loyer jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire,

DEBOUTE Monsieur [W] [D] de sa demande en paiement de 1968 euros ; 

CONDAMNE Monsieur [W] [D] à payer à Madame [V] [U] la somme de 5240 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 19 avril 2023 avec intérêts au taux légal à compter du 5 juin 2023,

DEBOUTE Madame [V] [U] de sa demande en paiement de l’arriéré de charges, 

REJETTE la demande de compensation, 

CONDAMNE Madame [V] [U] à payer à Monsieur [W] [D] la somme de 1021,22 euros en remboursement des factures d’électricité acquittés (factures du 26 mai 2023, 23 novembre 2022 et 23 novembre 2023), 

DEBOUTE Monsieur [W] [D] de sa demande en remboursement des factures futures d’électricité, 
DÉBOUTE les parties de leurs demandes respectives en dommages-intérêts ; 

REJETTE toute autre demande ;

DIT que les dépens sont partagés par moitié entre les parties, 

REJETTE les demandes fondées sur l’article 700 du code de procédure civile, 

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de plein droit. 

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 29 avril 2024, et signé par la juge et la greffière susnommées.


La Greffière La Juge